Cómo comprar un terreno para la construcción de viviendas individuales

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Construcción individual

Antes de continuar con la descripción del procedimiento para adquirir un terreno para la construcción de viviendas individuales, vale la pena averiguar qué terrenos son adecuados para la construcción. Este tema es especialmente relevante antes de comprar terrenos en el mercado secundario, es decir, de particulares, ya que al encontrarse con un agente inmobiliario poco honesto y un comprador poco versado en la legislación territorial, es posible adquirir este tipo de terrenos, cuyo desarrollo conllevará una serie de colisiones..

El siguiente caso real puede servir como un ejemplo vivo: para construir una casa de campo más grande, un ciudadano adquirió dos parcelas vecinas. Los planes del nuevo propietario incluían una mayor unificación de las parcelas, pero después de la primera visita a la administración local, resultó que la unificación no estaba destinada a tener lugar. El caso es que solo uno de ellos tenía un propósito adecuado para la construcción, y el otro estaba destinado a uso agrícola (el propósito directo era el cultivo de camiones). Es casi imposible cambiar el propósito de tal sitio. Como resultado, el propietario no pudo construir una casa del tamaño deseado y no necesitaba tierras agrícolas en absoluto. Es muy problemático demostrar que el contrato de compraventa en este caso se celebró por fraude y, en cualquier caso, el juicio llevará, por decirlo suavemente, mucho tiempo. Para evitar tales casos, debe navegar por las categorías de tierra y su propósito previsto, y tampoco olvide estudiar cuidadosamente los pasaportes catastrales de las parcelas que se están comprando..

Categorías de tierras y su finalidad prevista

El artículo 7 del Código de Tierras de la Federación de Rusia define siete categorías de tierras: tierras agrícolas; tierras de asentamientos; terrenos para la industria, la energía, el transporte y otros fines incompatibles con la construcción de viviendas individuales; tierras de áreas y objetos especialmente protegidos; tierras forestales; fondo de agua; tierras de reserva.

Sin embargo, el régimen legal para el uso de este o aquel sitio está determinado no solo por la categoría a la que pertenece, sino también por el propósito inmediato. Hay muchas citas de este tipo, por lo tanto, nos centraremos en aquellas que permiten la construcción de una casa..

Terrenos para la construcción de viviendas individuales: aquí el propósito habla por sí solo. Dichos terrenos se clasifican como terrenos de asentamiento..

Una casa también se puede construir en un terreno con un propósito diferente: en cabañas de verano o parcelas de jardín que pertenecen a la categoría de terreno agrícola, sin embargo, es imposible registrarse en una casa construida en una cabaña de verano, ya que de jure dicha casa no está destinada a la residencia permanente, sino a Además, debe cultivar árboles frutales y / o arbustos de bayas (el orden de planificación y construcción de parcelas de jardín está determinado por SNiP 30-02-97 «Planificación y desarrollo de territorios de asociaciones de jardinería»).

Habiendo tratado las categorías de terreno y su propósito, pasaremos a una etapa más difícil: la adquisición de la propiedad o el arrendamiento de un terreno para la construcción de un edificio residencial..

Terreno para construcción residencial: métodos de adquisición.

Hay dos formas de adquirir una parcela de tierra destinada a la construcción: comprando dicha parcela en el mercado secundario, es decir, de particulares, o adquiriéndola de la propiedad del estado o municipios (redención). Puede obtener tierras gratis, pero esta oportunidad se brinda solo para Héroes de la Unión Soviética y la Federación Rusa, titulares de la Orden de la Gloria, Héroes del Trabajo Socialista, titulares de la Orden de la Gloria del Trabajo de tres grados. Desafortunadamente, no todo el mundo tiene este tipo de servicios para la Patria y, por lo tanto, la mayoría tiene que recurrir a la compra de tierras a particulares o al Estado..

Hay dos formas de comprar una parcela de tierra del fondo estatal de tierras: sin acuerdo previo sobre la ubicación de los objetos y viceversa, con un acuerdo preliminar sobre la ubicación de los objetos. Sin embargo, para la construcción de viviendas, solo se proporciona el procedimiento de adquisición sin un acuerdo previo sobre la ubicación del objeto. Por lo tanto, en el caso de la construcción de un edificio residencial individual, solo el primer método de privatización de terrenos estatales es relevante..

En general, las diversas oportunidades para adquirir terrenos en los que se construirá una casa en el futuro se pueden expresar de la siguiente manera:

Compre un terreno para la construcción de viviendas individuales:

  • Compra en el mercado secundario.
  • Compra en terrenos municipales y estatales. propiedad sin acuerdo previo sobre la ubicación de los objetos (comprar en subasta).
  • Consíguelo gratis (solo ciertas categorías de la población).

Comprar un terreno para la construcción en el mercado secundario.

La adquisición de un terreno de propietarios privados es mucho más fácil y rápido que la compra de un terreno de propiedad estatal o municipal, sin embargo, en este caso, uno debe estar preparado para un mayor nivel de competencia y, en consecuencia, un mayor valor de la parcela..

Conclusión de un contrato de venta de terrenos

Para comprar un terreno para la construcción de una casa privada, es necesario celebrar un acuerdo sobre la venta de un terreno con la persona a quien pertenece este terreno (el vendedor del terreno), cumpliendo con los requisitos establecidos en el séptimo párrafo del Capítulo 30 del Código Civil de la Federación de Rusia (Artículos 549-552, 554-557 ). El contrato se concluye por escrito con la declaración obligatoria de las siguientes condiciones:

  • objeto del contrato (debe especificar los datos que le permitan establecer definitivamente el terreno que se va a vender: ubicación del terreno, categoría del terreno, su finalidad, área total)
  • precio del contrato fijado por acuerdo de las partes.

Para que la propiedad de la tierra pase del antiguo propietario a usted, esta transferencia debe registrarse en el procedimiento de registro estatal obligatorio. Por lo tanto, después de que se hayan acordado todos los detalles del acuerdo de compra y venta de terrenos y se haya firmado este acuerdo, es necesario pasar a la segunda etapa..

Registro estatal de la transferencia de propiedad de un terreno en virtud de un acuerdo de compraventa

El procedimiento para el registro estatal está regulado por la Ley federal «Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él». El procedimiento para registrar la transferencia de derechos también se explica en detalle en las Recomendaciones metodológicas aprobadas por el Ministerio de Justicia sobre el procedimiento para realizar el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

La transferencia de derechos se registra (nota, no un acuerdo, es decir, la transferencia de derechos) en la institución de justicia para el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella. Debe comunicarse con la autoridad para conocer la ubicación de la parcela de tierra sobre la que obtiene la propiedad. Para registrar la transferencia de propiedad, tanto el comprador como el vendedor envían los documentos a la autoridad de registro correspondiente..

abajo esta el lista de documentos requeridos:

  • solicitud de registro;
  • recibo de pago de registro;
  • documentos que certifiquen a la persona y confirmen su autoridad como comprador;
  • contrato de venta de tierras;
  • plano catastral de la tierra.

El hecho de la aceptación de documentos debe registrarse en el libro de contabilidad y debe recibir un recibo para obtener los documentos de título para el registro estatal. Este recibo debe contener todos los documentos que envió para el registro..

Certificado de registro estatal de propiedad de un terreno.

Después de presentar una solicitud con un paquete de documentos, la institución de justicia la considera dentro de un mes y toma una decisión sobre el registro. Este procedimiento incluye:

  • pericia legal y confirmación de la legalidad del contrato de compraventa;
  • el establecimiento de la ausencia de gravámenes y los derechos de terceros sobre el terreno objeto del contrato, así como el establecimiento de la ausencia de otros factores que puedan suponer la nulidad de la transacción;
  • hacer entradas en el registro estatal de propiedad de una parcela de tierra específica en el Registro Único Estatal de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él.

Después de eso, la autoridad de registro hace inscripciones en los documentos de título y emite un Certificado de registro estatal de propiedad de la parcela de tierra. Es este certificado el que confirma el reconocimiento estatal de su propiedad de un terreno específico..

Compra de un terreno para la construcción de terrenos de propiedad estatal

Las personas (personas físicas y jurídicas) pueden obtener la propiedad de la tierra de propiedad estatal (que en esencia es la privatización) solo por una tarifa. Las posibilidades de adquirir terrenos de forma gratuita por categorías individuales de ciudadanos se indican arriba. El Código de Tierras excluye la posibilidad de una negativa sin motivación a proporcionar parcelas de tierra a ciudadanos y personas jurídicas. En este reglamento también se indica una lista exhaustiva de motivos de denegación. Estas razones son:

  • retiro de un sitio de la circulación;
  • prohibición de la privatización de la tierra. Tal prohibición puede ser establecida por ley federal;
  • reserva de tierras para las necesidades del gobierno estatal o local.

Como ya se mencionó anteriormente, para la construcción de viviendas, las parcelas están sujetas a redención sin aprobación previa, por lo tanto, la atención debe centrarse precisamente en este mecanismo de obtención de derechos de propiedad o arrendamiento de tierras. Las parcelas de tierra para la construcción sin la aprobación previa de la ubicación de los objetos pueden transferirse a la propiedad o arrendamiento a largo plazo a individuos solo mediante licitaciones en forma de subastas. Una excepción es la recepción de una parcela de tierra en propiedad o arrendamiento dentro de los límites de un área urbanizada por una persona con quien se ha celebrado un acuerdo sobre el desarrollo de un área urbanizada..

Es decir, en la mayoría de los casos, es posible comprar un terreno para la construcción de terrenos de propiedad estatal exclusivamente en subasta. Sin embargo, antes de que la parcela deseada se ponga a subasta, se deben tomar una serie de otras acciones, según lo definido por el Código de Tierras de la Federación de Rusia y la Ley Federal «Sobre el Catastro de Bienes Raíces del Estado». Gobiernos locales o autoridades ejecutivas locales que tienen a su disposición la tierra de interés parcela, proporcione el siguiente procedimiento para la provisión de una parcela de tierra:

  • formación de un terreno de acuerdo con los requisitos de la Ley Federal «Sobre el Catastro de Bienes Raíces del Estado»;
  • determinación del uso permitido del sitio (en este caso, para la construcción de viviendas individuales);
  • formación de condiciones técnicas para la conexión a comunicaciones de ingeniería de acuerdo con las Reglas para determinar y proporcionar condiciones técnicas para conectar un objeto de construcción de capital a las redes de ingeniería y soporte técnico;
  • realizar licitaciones después de tomar una decisión relevante, publicar en los medios sobre la realización de una licitación o subasta y recibir solicitudes relevantes de otras personas.

Este es el plan de acción del propietario de la tierra, es decir, el organismo de autogobierno (si la parcela de tierra está ubicada dentro de los límites del asentamiento) o la autoridad ejecutiva (si la parcela no pertenece a la categoría de tierra de asentamientos) al proporcionar parcelas a individuos. Sin embargo, no espere que todo el trámite sea realizado por funcionarios, y solo tendrá que esperar a la subasta. Para adquirir un terreno de propiedad municipal o estatal, debe:

  1. Solicite con una solicitud la provisión de un terreno destinado a la construcción de viviendas individuales a las autoridades locales (autogobierno o autoridades ejecutivas).
  2. Solicite una copia, en la que se debe presentar un plano topográfico del terreno que le interesa..
  3. Averigüe si existen gravámenes con respecto al sitio que le interesa (derechos legales de terceros, por ejemplo, servidumbres, etc.). Para ello, también es necesario presentar una solicitud y adjuntar una copia del plano de la parcela, en la que, en ausencia de gravámenes, se colocará un sello correspondiente..
  4. Se proporciona un procedimiento similar para averiguar si existe alguna prohibición de construcción en un terreno específico («líneas rojas», por ejemplo, una tubería que atraviesa el terreno).
  5. Todos los documentos recibidos, junto con una solicitud para la provisión de una parcela destinada a la construcción de viviendas individuales, para propiedad o arrendamiento, se envían para su consideración final y toma de decisiones al gobierno autónomo local o las autoridades ejecutivas..

Una vez que haya completado todos los pasos anteriores, las autoridades locales aceptarán decisión de realizar una subastay publicar información sobre su participación en los medios. El tema de la subasta es, dependiendo de su derecho declarado, los derechos de propiedad o de arrendamiento del terreno bajo la construcción de vivienda individual. El valor nominal del terreno se determina de acuerdo con los datos del catastro, por lo que este valor es significativamente menor que el valor de mercado. Si, dentro de un mes después de la publicación oficial de la subasta, nadie ha presentado una solicitud de participación en ella, tiene derecho a comprar el sitio por su valor nominal. Por supuesto, en la mayoría de los casos, hay quienes quieren comprar un terreno y, por lo tanto, el iniciador de la subasta debe resistir la competencia, a menudo bastante dura, de otros postores..

Protocolo de resultados de subastas, entregado a usted, es la base para celebrar un contrato para la compraventa de un terreno para la construcción de viviendas o celebrar un contrato de arrendamiento sobre este terreno y el posterior registro estatal de los derechos recibidos sobre la tierra.

En la mayoría de los casos, después de la subasta, se coloca un contrato de arrendamiento de tres años con el ganador. Durante este período, la persona que recibió la parcela para su uso está obligada a construirla de acuerdo con el propósito previsto. Si se cumple esta condición, el sitio finalmente se transfiere a propiedad privada.

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