Cómo organizar correctamente los edificios en un sitio de acuerdo con los documentos reglamentarios

El contenido del artículo

• Reglas generales de ubicación
• Cómo no ir más allá de las líneas rojas
• Responsabilidad por planificación inadecuada de edificios
• Cómo superar los límites legales sin infringir la ley
• Respuestas a preguntas frecuentes

La ubicación correcta de los edificios en el sitio parece una bagatela menor. Pero la violación de las normas existentes puede complicar enormemente la vida del propietario del sitio. Considere las reglas generales para la ubicación de los edificios, las posibles consecuencias de sus violaciones y las opciones para resolver la situación..

Reglas generales de ubicación

En primer lugar, averiguaremos qué estándares deben seguirse al colocar edificios en el sitio. Los propietarios deben construir sobre el propósito previsto del terreno. Si los documentos dicen «construcción de viviendas de poca altura», debe guiarse por las disposiciones de SP 30-102-99 «Planificación y desarrollo de áreas de viviendas de poca altura». Si se trata de una «asociación de jardín sin fines de lucro», entonces vale la pena estudiar SNiP 30-02-97 «Planificación y desarrollo de territorios de asociaciones de jardinería de ciudadanos, edificios y estructuras». Si el terreno se tomó para la construcción de viviendas individuales, las características de la ubicación de los edificios en el sitio también están reguladas por SP 30-102-99.

Además, en todos los casos, los edificios no deben utilizarse con fines comerciales. Por ejemplo, si el cobertizo ubicado en el sitio se utilizará como taller de producción, entonces, de acuerdo con la legislación, se deben erigir desagües pluviales, alcantarillas y barreras de seguridad a su alrededor. Y el incumplimiento de estos requisitos tendrá graves consecuencias..

Las leyes anteriores contienen una amplia variedad de requisitos..

Distancia entre edificios en el sitio y un edificio residencial:

• al baño: 5-8 m;
• a dependencias: 15 m;
• al pozo: 8-10 m;
• a baños ubicados en el exterior: 15 m.

Distancia al área vecina:

• a los troncos de los árboles: hasta alto – al menos 4 metros, tamaño mediano – al menos 2 metros, bajo – al menos 1 metro;
• a los galpones donde se mantienen el ganado y las aves de corral – al menos 4 metros;
• a baños y garajes: al menos 1 metro;
• a casa de una o dos familias – no menos de tres metros.

Por el dispositivo de la cerca: debe ser de malla o celosía. Se permite una cerca en blanco solo en aquellos lugares donde limita con la calle, y no en áreas vecinas.

Y esto es solo una pequeña parte de las normas vigentes actualmente.!

Cómo no ir más allá de las líneas rojas

Las líneas rojas son los límites entre las áreas donde se permite la construcción de edificios privados y las áreas públicas donde no se puede hacer..

Para saber dónde se llevan a cabo, es necesario dirigirse al Departamento de Arquitectura y Urbanismo del correspondiente asentamiento con la solicitud de suministro de la información contenida en el sistema de información para asegurar las actividades urbanísticas. Este servicio se paga, la tarifa por proporcionar información, por ejemplo, en Moscú es de 1000 rublos.

A menudo sucede que los edificios en el sitio se erigieron incluso antes de que se determinaran las líneas rojas en el pueblo. En este caso, el propietario del sitio no puede ser acusado de violar la ley de ninguna manera y no es necesario realizar ninguna acción para mover edificios. Así lo confirma la práctica judicial pertinente, así como lo dispuesto en la Instrucción «Sobre el procedimiento para diseñar y establecer líneas rojas».

Responsabilidad por planificación inadecuada de edificios

Al familiarizarse con todas estas reglas y regulaciones, muchos lectores probablemente tendrán una pregunta lógica, por qué deben seguirse y qué sucederá si arregla los edificios en el sitio a su discreción..

En primer lugar, para que las autoridades reguladoras no tengan motivos para imponer una multa administrativa por la violación de las normas de edificación, incendios y sanitarias durante la construcción. En el peor de los casos, las autoridades pueden demandar al dueño de la casa que ha violado estas normas, el cual tiene derecho a tomar la decisión de demoler edificios que no cumplan con la ley..

Si los edificios mal ubicados violan de alguna manera los derechos de los vecinos, también tienen todo el derecho a presentar una demanda en los tribunales exigiendo demoler estos objetos. En algunos casos, los vecinos pueden limitarse a reclamar una indemnización por los daños causados. Cada año se registran en Rusia decenas de miles de estos casos..

Otro argumento a favor del cumplimiento de todas las normas establecidas para la ubicación de los edificios: no habrá problemas con la venta posterior o cualquier otra opción para la transferencia de propiedad de estos objetos..

Cómo superar los límites legales sin infringir la ley

Imagínese una situación: el propietario del sitio, que no conocía los estándares existentes para la ubicación de los edificios, construyó su casa cerca de la cerca del vecino. En este caso, sus vecinos tienen derecho a demandarlo. Lo más óptimo sería tratar de negociar amigablemente con los vecinos. Si dan un consentimiento por escrito y notariado para la ubicación de la casa de esta manera, en el futuro no puede tener miedo de ningún reclamo y demanda de su parte. Después de todo, este documento se convertirá en una prueba garantizada para el tribunal de que los vecinos han acordado que un edificio ubicado incorrectamente no infringe sus derechos..

En algunos casos, las partes también acuerdan el pago de una indemnización material a la parte lesionada por las molestias ocasionadas, lo que adicionalmente se registra en un documento notarial..

Si las relaciones con los vecinos son tensas y pretenden acudir a los tribunales, se puede ver cuáles eran las normas técnicas en el momento de la construcción de los polémicos edificios. Según el artículo 4 de la Ley Federal No. 123, si fueran menos estrictos que los que se encuentran vigentes en la actualidad, y desde ese momento no se ha realizado ninguna reparación o reconstrucción mayor del edificio, es necesario guiarse por las antiguas normas..

Incluso si no fue posible encontrar ningún motivo para justificar la violación de los SNIP y SP existentes, uno no debe enojarse antes de tiempo. Los vecinos aún deben demostrar que están causando daños importantes. Exceder la altura requerida de la cerca en unos pocos centímetros definitivamente no será la base para ganar el caso..

A menudo, hay situaciones en las que no son los vecinos los que encuentran fallas en la ubicación de los edificios, sino los miembros de la junta de SNT, que incluye al propietario del sitio. Pueden exigir el pago de una multa o poner el sitio en una forma que cumpla con los reglamentos técnicos vigentes. Antes de cumplir con dichos requisitos, debe familiarizarse con la carta de SNT. Si no prevé la imposición de una multa por tales infracciones, no tendrá que pagar nada. Si existe una cláusula correspondiente en el estatuto, los miembros del directorio o el presidente del SNT, en presencia de representantes de los órganos estatales, deberán redactar un acta en la que se registre el hecho de la infracción, y también se deberán indicar los SNIP o JV que fueron vulnerados..

Muchos participantes en las “guerras vecinas” esperan que todas las reclamaciones contra ellos se levanten después de que venga el plazo de prescripción (de acuerdo con las reglas generales del Código Civil de la Federación de Rusia, es de 3 años). Aquí se sentirán decepcionados: según el artículo 208 del Código Civil de la Federación de Rusia, el plazo de prescripción no se aplica a las reclamaciones del propietario relacionadas con la violación de sus derechos, y una cerca que oscurece la luz en la casa de un vecino puede convertirse en la base de una reclamación tanto diez como veinte años después de su construcción..

Respuestas a preguntas frecuentes

Pregunta:Quiero hacer la casa orientada a los puntos cardinales, y para esto es necesario realizar la construcción a lo largo de la diagonal de la parcela. ¿Esto violará los SNIP y SP existentes??

Responder:No existen prohibiciones por este motivo en las normas técnicas existentes. Lo principal es que el tamaño del sitio le permite observar todas las sangrías necesarias: desde la cerca, árboles y otros edificios..

Pregunta:Al leer los estándares para la ubicación de los edificios, no queda claro cuál es exactamente la distancia permitida: desde el porche, techo, paredes u otra cosa.?

Responder:Depende del propósito previsto del terreno y, en consecuencia, de los requisitos de un SNiP específico o empresa conjunta que regule la ubicación de los edificios en él. Por ejemplo, si el propósito previsto es una construcción de poca altura, entonces se debe seguir SP 30-102-99, que dice que las muescas en las paredes de la casa vecina y las dependencias se cuentan desde las ventanas de un edificio residencial..

Pregunta:Quiero construir una casa de huéspedes en el sitio. ¿Qué distancia a la tierra vecina debe observarse en este caso??

Responder:No existe el concepto de casa de huéspedes en la legislación rusa. Si se usa para vivir, se considera residencial. En consecuencia, la sangría de la cerca del vecino debe ser de 3 metros..

Pregunta:Cómo registrar correctamente el consentimiento de los vecinos para exceder los márgenes permitidos a su sitio?

Responder:No existen requisitos al respecto en la legislación. Por lo tanto, se compila de cualquier forma..