Acuerdo hipotecario

La palabra «hipoteca» tiene raíces griegas y comenzó a usarse en el siglo VI. ANTES DE CRISTO. El reformador ateniense Solón en 594 a. C. implementó sus famosas reformas, como resultado de las cuales se introdujo el libre albedrío y se cancelaron las deudas territoriales..

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Antes de eso, en Atenas, la prenda de tales obligaciones era la personalidad del propio deudor, quien, si era imposible pagar la deuda, podía caer en la esclavitud. Archon Solon propuso un método para una conversión muy progresiva de la responsabilidad personal en propiedad. En el límite del terreno del deudor se instaló un pilar con la inscripción que este inmueble sirve como garantía para reclamos por un monto determinado, se indicaron los nombres del deudor y del acreedor, hora en que se debía devolver la deuda. Fue este pilar que se llamó la «hipoteca» (stand). Tal pilar se erigió en una parcela de tierra como señal de la prohibición del prestatario de sacar de ella todo lo que traía, traía y traía. Posteriormente, esta palabra comenzó a usarse para referirse a cualquier hipoteca de un inmueble contra un préstamo. Posteriormente, para este propósito, comenzaron a utilizar libros especiales llamados hipotecas..

A la luz de la aprobación por el Gobierno de la Federación de Rusia del Concepto para el Desarrollo del Sistema de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda en la Federación de Rusia * 1 y el mayor interés de los ciudadanos y las personas jurídicas en los préstamos hipotecarios, el problema de la corrección de la redacción, ejecución y registro estatal de los acuerdos hipotecarios se vuelve relevante.

De acuerdo con el párrafo 1 del art. 1 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ «Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)» * 2 (en adelante – la Ley de Hipotecas) en virtud de un contrato de pignoración de bienes inmuebles (contrato de hipoteca) una parte es un acreedor de la obligación garantizado por una hipoteca tiene derecho a recibir la satisfacción de sus reclamos monetarios contra el deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte – el pignorante, principalmente a otros acreedores del pignorante, con las excepciones establecidas por la ley federal.

En virtud del art. 8 de la Ley Hipotecaria, se concluye un contrato hipotecario de conformidad con las normas generales del Código Civil de la Federación de Rusia * 3 sobre la celebración de contratos, así como las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

1. CONCLUSIÓN DEL ACUERDO HIPOTECARIO

De acuerdo con el párrafo 1 del art. 432 del Código Civil de la Federación de Rusia, se considera concluido un acuerdo si entre las partes, en la forma requerida en los casos apropiados, se llega a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del acuerdo. Son imprescindibles las condiciones sobre el objeto del contrato, las condiciones que se señalen en la ley u otros actos jurídicos como imprescindibles o necesarias para contratos de este tipo, así como todas aquellas condiciones respecto de las cuales, a solicitud de una de las partes, se deba llegar a un acuerdo..

Las condiciones esenciales del contrato de hipoteca las establece el legislador en el párrafo 1 del art. 9 de la Ley de Hipotecas. En particular, el contrato hipotecario debe indicar el objeto de la hipoteca, su tasación, la naturaleza, el importe y el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca. Disposiciones similares están contenidas en el Art. 339 del Código Civil de la Federación de Rusia, dedicado al acuerdo de prenda.

Si las partes de la transacción no se ponen de acuerdo sobre una de las condiciones especificadas, o si está ausente en el contrato de hipoteca, este último se reconoce como no concluido. Cabe señalar que el reconocimiento del contrato como no celebrado en ausencia de condiciones esenciales en el mismo o por falta de acuerdo de las partes sobre estas condiciones conlleva las consecuencias de la nulidad de la transacción establecida por el art. 167 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Considere los términos esenciales del contrato hipotecario previstos por la ley aplicable..

1.1. Objeto del contrato de hipoteca

La ley de hipotecas en el apartado 2 del art. 9 establece que el sujeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar este sujeto.

En virtud de un contrato de hipoteca, los bienes inmuebles especificados en la cláusula 1 del art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos se registran de la manera establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que incluyen:

1) terrenos, a excepción de los terrenos especificados en el art. 63 de la Ley de Hipotecas;
2) empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en la actividad empresarial;
3) edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que constan de una o más habitaciones aisladas;
4) cabañas de verano, casas de jardín, garajes y otros edificios para uso del consumidor;
5) embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

Cabe señalar que la Ley de Hipotecas (artículo 63) no permite hipotecas de terrenos que sean de propiedad estatal o municipal..

Además, no se permite hipotecar una parte de una parcela de tierra, cuyo área es menor que el tamaño mínimo establecido por las leyes reguladoras de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y las leyes reguladoras de los gobiernos locales para tierras para diversos fines y usos permitidos. Por ejemplo, en la región de Moscú, el tamaño mínimo de las parcelas de tierra proporcionadas a los ciudadanos para la propiedad de una economía campesina (agrícola) es de 2,0 hectáreas, para jardinería – 0,06 hectáreas, para cultivo de camiones – 0,04 hectáreas y para cabañas de verano – 0 , 06 ha * 4.

En virtud del art. 69 de la Ley de Hipotecas, sólo se permite la hipoteca de un edificio o estructura con hipoteca simultánea bajo el mismo contrato de un terreno en el que se ubique dicho edificio o estructura, o una parte de este terreno que proporcione funcionalmente el objeto pignorado, o el derecho a arrendar este terreno o su parte correspondiente perteneciente al prendante. Las disposiciones de este artículo también deben observarse en el caso de una hipoteca de bienes inmuebles en curso que se esté construyendo en un terreno de acuerdo con los requisitos de la legislación de la Federación de Rusia..

Una parte de la propiedad, cuya división en especie es imposible sin cambiar su finalidad (cosa indivisible), no puede ser objeto independiente de hipoteca. Esta disposición de la Ley de Hipotecas se explica en detalle en la cláusula 2 de la Carta Informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 28 de enero de 2005 N 90 «Revisión de la práctica de consideración por los tribunales de arbitraje de disputas relacionadas con el contrato hipotecario» (en adelante, Carta Informativa N 90) * 5 … El sujeto de una hipoteca puede ser una habitación separada, cuyos derechos, como objeto independiente de propiedad inmueble, se registran de la manera prescrita, y no forman parte del área de dicha habitación..

Además, las reglas sobre la hipoteca de bienes raíces se aplican en consecuencia a la prenda de los derechos del inquilino en virtud del contrato de arrendamiento de dicha propiedad (derecho de arrendamiento), ya que de lo contrario no está establecido por la ley federal y no contradice la esencia de la relación de arrendamiento..

En el contrato de hipoteca, debe especificar una descripción del tema de la hipoteca. En particular, el contrato especifica el tipo de propiedad inmobiliaria pignorada en virtud del contrato de hipoteca (edificio, estructura, terreno, etc.). Al describir una propiedad inmobiliaria, debe especificar:

– el nombre del sujeto de la hipoteca, que se indica en el certificado de registro estatal de la propiedad inmueble;
– área de la propiedad;
– la dirección donde se encuentra la propiedad;
Рn̼mero condicional o catastral de la propiedad.

Párrafo 3, cláusula 2, art. 9 de la Ley Hipotecaria también establece que si el objeto de la hipoteca es un derecho de arrendamiento del hipotecario, el inmueble arrendado deberá definirse en el contrato de hipoteca de la misma forma que si fuera él mismo objeto de la hipoteca, y deberá indicarse el plazo del arrendamiento..

Al hipotecar un terreno, lo dispuesto en la cláusula 1 del art. 18 de la Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ «Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él» * 6 (en adelante, la Ley de Registro), que establece que los documentos que establezcan la existencia, ocurrencia, terminación, transferencia , la limitación (gravamen) de los derechos sobre bienes inmuebles y los derechos presentados para el registro estatal deben cumplir con los requisitos establecidos por la legislación de la Federación de Rusia, y reflejar la información requerida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles en el Registro Estatal Unificado de Derechos (en adelante, USRR). Además, de acuerdo con el párrafo 2 del art. 8 del Código de Tierras de la Federación de Rusia en los contratos, cuyo tema es la tierra, indica la categoría de tierra. En virtud del párrafo 2 del art. 7 del Código de Tierras, las parcelas se utilizan de acuerdo con su propósito designado. El régimen legal de las tierras se determina en función de su pertenencia a una categoría particular y uso permitido de acuerdo con la zonificación de territorios, cuyos principios y procedimientos generales están establecidos por las leyes federales y los requisitos de las leyes federales especiales..

Por lo tanto, al hipotecar terrenos, el contrato debe indicar la categoría de terreno y el tipo de uso permitido del terreno..

El contrato hipotecario también deberá indicar el derecho (propiedad, arrendamiento, etc.), en virtud del cual el inmueble objeto de la hipoteca pertenece al deudor hipotecario, y el nombre del organismo que realiza el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él (en adelante, la Autoridad, llevar a cabo el registro estatal de derechos), quien registró este derecho del pignorante.

1.2. Valoración del tema de la hipoteca

De acuerdo con el párrafo 3 del art. 9 de la Ley de Hipotecas, la evaluación del sujeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia por acuerdo del pignorante con el acreedor en cumplimiento de los requisitos del art. 67 de la Ley Hipotecaria y se indica en el contrato de hipoteca en términos monetarios.

El principio de evaluar el objeto de la prenda por acuerdo de las partes parece bastante apropiado, porque solo mediante el acuerdo de las partes en esta condición del contrato es posible lograr el máximo equilibrio de intereses de las contrapartes en esta relación jurídica * 7.

Al hipotecar un inmueble estatal y municipal, su tasación se realiza de acuerdo con los requisitos establecidos por la ley federal, o en la forma que ésta determine..

En el caso de prenda de construcción incompleta de inmueble, que sea de propiedad estatal o municipal, se evalúa el valor de mercado de este inmueble.

A veces, en el acuerdo, las partes indican varias estimaciones del tema de la hipoteca: por ejemplo, el costo estimado por la BTI, el costo evaluado por la junta directiva del pignorante y el costo evaluado por las partes. Al respecto, en un momento existió la práctica de reconocer el contrato como no concluido debido a que no se determinó la valoración del sujeto de la hipoteca. En nuestra opinión, esta práctica no es del todo correcta, es necesario tener en cuenta solo la evaluación por acuerdo de las partes, el resto de la información se indica como referencia. Ahora la práctica de reconocer tales contratos como no concluidos está cambiando, pero, sin embargo, es mejor indicar solo una evaluación en el contrato, por acuerdo de las partes * 8.

Es posible estar en desacuerdo con el autor de este punto de vista, ya que las partes tienen derecho a indicar varias calificaciones, pero sujeto a la presencia de una evaluación que las partes hayan acordado. Por ejemplo, al hipotecar terrenos, las partes a menudo indican el valor estándar del terreno, el valor de mercado evaluado por un tasador independiente, el valor en libros y, finalmente, indican el monto al que las partes evaluaron al sujeto de la hipoteca. El punto clave en este caso es la frase del contrato: «Las partes están evaluando el tema de la hipoteca». Este punto de vista también se ve confirmado por la Carta Informativa No. 90. En particular, su cláusula 19 establece que si las partes señalan en el contrato de hipoteca varias evaluaciones diferentes del sujeto de la hipoteca, dicho acuerdo no puede considerarse no concluido, si es posible establecer cuál de las evaluaciones es la que , que las partes acordaron como condición esencial del contrato de hipoteca.

1.3. Fondo, tamaño y plazo de ejecución de la obligación garantizada por la hipoteca

De acuerdo con el párrafo 4 del art. 9 de la Ley de Hipotecas, la obligación garantizada por la hipoteca debe ser nombrada en el contrato de hipoteca con indicación de su monto, la base para su ocurrencia y el plazo de ejecución. En los casos en que esta obligación se base en algún acuerdo, las partes de este acuerdo deben indicarse la fecha y el lugar de su celebración. Si en el futuro se va a determinar el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, el procedimiento y demás condiciones necesarias para su determinación deberán indicarse en el contrato de hipoteca.

Así, el contrato de hipoteca especifica todas las condiciones esenciales de la obligación principal, en apoyo de la cual se proporciona la hipoteca..

Si la obligación garantizada por la hipoteca está sujeta a ejecución en partes, el contrato hipotecario debe indicar los términos (frecuencia) de los pagos correspondientes y sus montos o condiciones que permitan determinar estos montos..

En virtud del párrafo 6 del art. 9 de la Ley Hipotecaria, si los derechos del acreedor hipotecario están acreditados por una hipoteca, esto se indica en el contrato de hipoteca, salvo los casos de emisión de hipoteca en una hipoteca en virtud de ley..

Problemas hipotecarios discutidos en detalle anteriormente * 9.

2. REGISTRO ESTATAL DEL ACUERDO HIPOTECARIO

Según el párrafo 1 del art. 10 de la Ley de Hipotecas, se concluye un contrato de hipoteca por escrito y está sujeto a registro estatal. Un contrato que carece de alguno de los datos especificados en el primer capítulo de este artículo, o infringe las normas para la elaboración y emisión de una hipoteca, previstas en el apartado 4 del art. 13 de la Ley de Hipotecas, no está sujeto a registro estatal como contrato hipotecario.

El artículo citado ha sufrido cambios en relación con la adopción de la Ley Federal No. 216-FZ del 30 de diciembre de 2004, que abolió el requisito obligatorio de notarización de un contrato de hipoteca. Este hecho redujo los costos de las partes del contrato y acortó los términos de su celebración..

El requisito de notarización de los contratos hipotecarios se reconoció como injustificado, ya que la institución de la notarización en realidad duplicó las funciones del registro estatal. Al imponer al organismo que realiza el registro estatal de derechos, la obligación de verificar la legalidad de la transacción sujeta a registro (cláusula 1 del artículo 13 de la Ley de Registro) coincidió con la misma función que recae en el notario (artículo 1 de los Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre notarios del 11 de febrero 1993 N 4462-1 * 10).

Además de los costos materiales, los participantes en los préstamos hipotecarios incurrieron en costos de tiempo significativos al pasar por dos procedimientos a la vez (notarización y registro estatal). Esta circunstancia incrementó el costo del crédito hipotecario, redujo su disponibilidad para la población y, como resultado, frenó el desarrollo del mercado de crédito hipotecario..

Por otro lado, esta novela establece requisitos adicionales para las partes a la hora de celebrar un contrato. Deben redactar debidamente un contrato de hipoteca para que no surjan dudas de la autoridad que realiza el registro estatal de derechos. En presencia de un sistema desarrollado de préstamos hipotecarios, al otorgar un préstamo a los ciudadanos y celebrar convenios hipotecarios, la función de verificar la capacidad jurídica del prestatario y la ausencia de un vicio de voluntad de su parte recae en el crédito y otras organizaciones, ya que les conviene asegurar la correcta ejecución de las relaciones contractuales * 11.

Sin embargo, las partes pueden de forma independiente y voluntaria en virtud de la cl. 2 p. 2 art. 163 del Código Civil de la Federación de Rusia para tomar una decisión sobre la certificación notarial del contrato de hipoteca celebrado por ellos. En este caso, la tarifa del notario será: 200 rublos. – si el tema del acuerdo de hipoteca es un local residencial, y el 0.3% del monto del acuerdo de hipoteca, pero no más de 3000 rublos. – si el objeto de la hipoteca serán otros bienes inmuebles, a excepción de barcos y aeronaves, así como embarcaciones de navegación interior.

Además, de acuerdo con el párrafo 1 del art. 20 de la Ley Hipotecaria, el registro estatal de una hipoteca derivada de un contrato de hipoteca se realiza sobre la base de una solicitud conjunta del pignorante y el acreedor pignorado. El registro estatal de una hipoteca que surge de un contrato de hipoteca notariado se lleva a cabo sobre la base de una solicitud del pignorante o acreedor.

El incumplimiento de las normas sobre registro estatal de un contrato de hipoteca conlleva su nulidad. Dicho contrato se considera nulo y sin efecto (apartado 3, inciso 1 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria)..

El contrato de hipoteca se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal..

Cuando un contrato de hipoteca se incluye en un préstamo u otro contrato que contenga una obligación garantizada por una hipoteca, el formulario y registro estatal de este contrato debe cumplir con los requisitos establecidos para el contrato de hipoteca..

Si en el contrato de hipoteca se indica que los derechos del acreedor hipotecario están certificados por la hipoteca, junto con dicho contrato, la hipoteca se presenta al organismo que realiza el registro estatal de derechos. Si la celebración del correspondiente contrato conlleva la emergencia de una hipoteca en virtud de la ley, en el caso de formalización de hipoteca se presenta el correspondiente contrato e hipoteca..

2.1. Procedimiento de registro estatal de un contrato hipotecario

Como se mencionó anteriormente, el registro estatal de un contrato hipotecario celebrado en forma simple por escrito se lleva a cabo sobre la base de una solicitud conjunta del pignorante y el acreedor pignorado. Si el acuerdo de hipoteca se realiza en forma notarial, entonces la solicitud del pignorante o del acreedor pignorante es suficiente para llevar a cabo el registro estatal..

¿Qué documentos se requieren para el registro estatal de un acuerdo hipotecario??

Según el párrafo 1 del art. 20 de la Ley de Hipotecas para el registro estatal de una hipoteca que surja en virtud de un contrato de hipoteca, se deberá presentar:

– contrato de hipoteca y su copia;
– documentos especificados en el contrato de hipoteca como anexos;
– documento que confirma el pago de la tasa estatal;
– otros documentos requeridos para el registro estatal de una hipoteca de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

Presentación para el registro estatal de un contrato hipotecario.

Cabe señalar que la disposición de la Ley de Hipotecas sobre el número de copias del contrato de hipoteca que deben presentarse para el registro estatal contradice el párrafo 5 del art. 18 de la Ley de Registro. En particular, la norma especificada de la Ley de Registro establece que los documentos necesarios para el registro estatal de derechos, que expresan el contenido de las transacciones realizadas en forma simple por escrito, y que son la base para el registro estatal de la presencia, ocurrencia, terminación, transferencia, restricción (gravamen) de derechos, no se presentan en menos de dos copias originales, una de las cuales, después del registro estatal de derechos, debe devolverse al titular de los derechos, la segunda se coloca en el caso de los documentos de título.

En la práctica, esta contradicción se resuelve de la siguiente manera. En el caso de que el contrato de hipoteca se realice en forma notarial, se aplicará lo dispuesto en la Ley de Hipotecas, es decir el original del contrato de hipoteca y su copia notariada, que se coloca en el caso de los documentos de título, se presentan para el registro estatal. En el caso de que el acuerdo se redacte en forma simple por escrito, se aplicará la disposición de la Ley de Registro, es decir Se envían al menos dos copias originales del acuerdo hipotecario para el registro estatal, y se coloca una copia en el caso de los documentos de título..

En un contrato de hipoteca, realizado en forma simple por escrito, parece oportuno indicar el número de copias en las que se concluye, mientras que es necesario indicar que se elaboró ​​una copia para el organismo que realiza el registro estatal de derechos..

Esta recomendación también es aplicable para un contrato de hipoteca notariado, pero luego se envían al menos dos copias originales del contrato para el registro, una de las cuales es para el organismo que realiza el registro estatal de derechos, o en el contrato (en el formulario notarial) se indica que el organismo que realiza el registro estatal de derechos se envía una copia del contrato.

Presentación para el registro estatal de los documentos especificados en el contrato de hipoteca como anexos

En este caso, estamos hablando de los documentos que se especifican en el contrato de hipoteca, como anexo al contrato. En la práctica, estos pueden ser una variedad de documentos: desde un plano catastral de un terreno hasta un informe sobre la evaluación de un objeto inmobiliario..

Al enviar documentos para el registro estatal, debe guiarse por el par. 4 p. 5 art. 18 de la Ley de Registro, que establece que otros documentos necesarios para el registro estatal de derechos (con excepción de los actos de las autoridades estatales y los actos de los órganos de autogobierno local, así como los actos de los tribunales que establezcan derechos sobre bienes inmuebles) se presenten en al menos dos copias, una de que: el original después del registro estatal de derechos debe devolverse al titular de los derechos de autor.

Además, las copias de las actas de las autoridades estatales y las actas de los órganos de autogobierno local, así como las actas de los tribunales que establecen derechos sobre bienes inmuebles, se envían para el registro estatal de derechos en al menos dos copias, una de las cuales, después del registro estatal de derechos, debe devolverse al titular de los derechos de autor..

Presentación para el registro estatal de un documento que confirma el pago de la tasa estatal

De acuerdo con el párrafo 22 del art. 333.33 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el impuesto estatal se paga en las siguientes cantidades para el registro estatal:

1) un contrato de hipoteca, incluida la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones sobre una hipoteca como gravamen de derechos sobre bienes inmuebles:
individuos – 500 rublos; organizaciones – 2,000 rublos;

2) acuerdos sobre modificación o terminación del contrato hipotecario, incluida la introducción de las modificaciones apropiadas a las entradas del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con él:
individuos – 100 rublos;
organizaciones – 300 rublos..

En el caso de que un contrato hipotecario o un contrato que incluya un contrato hipotecario que garantice el cumplimiento de una obligación, con excepción de un contrato que suponga la emergencia de una hipoteca en virtud de la ley, se celebre entre una persona física y una persona jurídica, se cobra la tasa estatal por acciones legalmente significativas en el monto establecido para individuos.

Teniendo en cuenta lo dispuesto en el apartado 4 del apartado 5 del art. 18 de la Ley de Registro, un documento sobre el pago de la tasa estatal se presenta en al menos dos copias, una de las cuales es el original después de que el registro estatal de derechos debe devolverse al titular de los derechos de autor.

Presentación para el registro estatal de los documentos requeridos para el registro estatal de una hipoteca de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

En virtud del párr. 3 p. 1 del art. 13 de la Ley de Registro durante el registro estatal de derechos, se lleva a cabo el examen legal de los documentos y la verificación de la legalidad de la transacción. Teniendo en cuenta el hecho de que la autoridad registradora realiza un examen legal de la legalidad de la transacción, el registro estatal del contrato hipotecario requiere la presentación de documentos relacionados con esta transacción..

Por ejemplo, de acuerdo con el párrafo 1 del art. 78 de la Ley Federal de 26 de diciembre de 1995 N 208-FZ «Sobre Sociedades Anónimas» (en adelante, la Ley sobre Sociedades Anónimas), una transacción importante es una transacción (que incluye un préstamo, crédito, prenda, fianza) o varias transacciones interrelacionadas relacionadas con la adquisición. , enajenación o posibilidad de enajenación por parte de la empresa, directa o indirectamente, de bienes cuyo valor sea igual o superior al 25 por ciento del valor contable de los activos de la empresa. Además, en virtud del párrafo 1 del art. 79 de la Ley de Sociedades Anónimas, una transacción importante debe ser aprobada por el directorio (consejo de supervisión) de la empresa o la junta general de accionistas. En este sentido, para el registro estatal es necesario presentar documentos sobre la aprobación de una transacción importante o un documento que confirme que la hipoteca no es una transacción importante para el pignorante..

Si el pignorante es un individuo, el consentimiento del pignorante para concluir un contrato de hipoteca o un documento que confirme que el pignorante no está casado o no lo estaba en el momento de adquirir la propiedad (derechos de arrendamiento) debe presentarse para el registro estatal. Este requisito se deriva de la cláusula 3 del art. 35 del Código de Familia de la Federación de Rusia, que establece que para que uno de los cónyuges complete una transacción para la enajenación de bienes inmuebles y una transacción que requiera registro de acuerdo con el procedimiento establecido por ley, es necesario obtener un consentimiento notarial del otro cónyuge.

Además, durante el registro estatal de un acuerdo hipotecario, es necesario presentar a la autoridad de registro:

– documentos constitutivos de las partes de la transacción (para personas jurídicas) (cláusula 4 del artículo 16 de la Ley de Registro);
– poderes y otros documentos que confirmen los poderes de los representantes de las partes de la transacción que firmaron el contrato de hipoteca y el contrato de préstamo;
– pasaporte técnico para el objeto inmobiliario (párrafo 10, cláusula 1, artículo 17 de la Ley de Registro);
– plano catastral del terreno (párrafo 10, inciso 1 del artículo 17 de la Ley de Registro);
– otros documentos requeridos para el registro estatal.

3. LAS PRINCIPALES RAZONES DE LA SUSPENSIÓN Y (O) LA DENEGACIÓN EN EL REGISTRO ESTATAL DEL ACUERDO HIPOTECARIO

La principal razón que impide el registro estatal del contrato hipotecario es la falta de presentación de todos los documentos necesarios. Por ejemplo, todos los poderes que confirman los poderes de los representantes de las partes en la transacción no siempre se presentan para el registro estatal..

En la práctica, hay casos en que, durante el examen legal de los documentos presentados, se revelan discrepancias en la descripción del tema de la hipoteca. Sucede que después del registro estatal de propiedad de un objeto inmobiliario, ha habido cambios en la descripción del sujeto de la hipoteca (por ejemplo, el número de inventario o la dirección del objeto inmobiliario ha cambiado). En este caso, es necesario realizar cambios en la USRR.

No es raro que en los casos en que, durante el registro estatal de un contrato hipotecario, cuyo tema es el derecho a arrendar un terreno, un examen legal revela una violación de la cláusula 1.1 del art. 62 de la Ley de Hipotecas. En particular, de acuerdo con este párrafo, si un terreno se transfiere en virtud de un contrato de arrendamiento a un ciudadano o una persona jurídica, el arrendatario del terreno tiene derecho a pignorar los derechos de arrendamiento del terreno dentro del término del contrato de arrendamiento del terreno. En violación de esta disposición, el derecho de arrendamiento se transfiere a una hipoteca por un período superior al plazo del arrendamiento. Esto significa que, en este caso, el contrato de préstamo se celebró por un período superior al plazo del arrendamiento..

A menudo, los acuerdos hipotecarios se reciben para el registro estatal que no cumplen con los requisitos de la Ley Hipotecaria. Al mismo tiempo, el registro estatal de estos contratos se suspende de acuerdo con la Ley de Registro. Posteriormente, las partes del acuerdo con el fin de eliminar los comentarios del registrador estatal al acuerdo hipotecario celebran un acuerdo adicional. En este caso, teniendo en cuenta lo dispuesto en el apartado 2 del art. 10 de la Ley de Hipotecas, un contrato adicional a un contrato hipotecario no puede ser considerado como tal, ya que los derechos y obligaciones de las partes del contrato hipotecario surgen desde el momento del registro estatal de este contrato. En consecuencia, la relación jurídica de las partes surge solo desde el momento del registro estatal del contrato de hipoteca y no es posible realizar ningún cambio en ellos. Por lo tanto, es imposible realizar cambios y adiciones a un contrato de hipoteca que no está registrado mediante la celebración de un contrato adicional.

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