Alquiler o hipoteca: pros y contras

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Según las estadísticas publicadas por la Oficina Nacional de Rusia, hay un promedio de 22,6 metros cuadrados de vivienda por habitante de nuestro país. Como puede ver, la estadística es una ciencia muy interesante porque, al parecer, tales datos indican que todos los rusos cuentan con un espacio vital normal. ¡Nada como esto! Según las mismas estadísticas, alrededor del 10% de las familias rusas están en línea para conseguir un apartamento o participar en el programa estatal «Vivienda asequible», y el 60% necesita mejorar sus condiciones de vida..

Sin embargo, los rusos no necesitan en absoluto la publicación de datos estadísticos para poder declarar unánimemente que el tema de la vivienda en nuestro país es uno de los más dolorosos y agudos. Tener un apartamento propio sigue siendo un sueño para muchas familias jóvenes que se ven obligadas a solicitar una hipoteca a los bancos o alquilar un apartamento..

Los datos oficiales indican que solo alrededor del 3% de las familias alquilan viviendas a particulares. Por supuesto, de hecho, este porcentaje es mucho mayor, ya que las partes de la transacción no siempre formalizan el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, como señalaron los principales bancos de Rusia, en 2011 se duplicó el número de contratos para la compra de vivienda en los términos de un préstamo hipotecario. Las estadísticas muestran que aproximadamente el 19,8% de las familias que necesitaban una nueva vivienda en el último año compraron apartamentos o casas privadas con una hipoteca. Y el número de familias que resuelven sus problemas de vivienda mediante la obtención de un préstamo hipotecario crece cada año; en 2015, según los expertos, su número aumentará al 30%.

Podemos decir con confianza que el alquiler de la vivienda y las hipotecas siguen siendo las principales opciones para resolver el «problema de la vivienda», esta es una elección bastante difícil que requiere cálculos precisos y un enfoque minucioso. Tratemos de averiguar en qué casos es más rentable tomar un préstamo hipotecario y alquilar una casa..

Renting: ventajas, beneficios y riesgos

Por lo tanto, alquilar una casa es una transacción inmobiliaria en la que participan dos partes: el propietario del apartamento y el inquilino. El arrendador, que por alguna razón no vive actualmente en su apartamento, decide ganar o al menos compensar los costos de pago de los servicios públicos y proporciona su casa al inquilino bajo ciertas condiciones, las principales de las cuales son el pago oportuno y el respeto por la propiedad recibida en concepto de alquiler..

Por supuesto, el costo de alquilar un apartamento de una habitación en diferentes ciudades de Rusia es muy diferente. Entonces, si en Moscú para un inquilino alquilado «odnushka», los inquilinos tendrán que pagar un promedio de 31 mil rublos (según RosRielt Real Estate para abril de 2012), en Sochi – 25 mil rublos, luego en San Petersburgo – 17 mil, Saratov – 11 mil , Omsk – 10 mil y en Cheboksary solo 7 mil rublos.

Alquiler o hipoteca: pros y contras

La experiencia rusa muestra que es más rentable alquilar un apartamento sin muebles y electrodomésticos (por supuesto, en este caso, surgen problemas al mudarse, pero el costo de un apartamento «vacío» es mucho menor). Los inquilinos suelen encontrar las ofertas más favorables no a través de agencias inmobiliarias (que también exigen el pago de sus servicios), sino a través de amigos, y los propios propietarios prefieren confiar su propiedad a amigos o por recomendación de alguien cercano..

Las mejores opciones de alquiler son los casos en que el comprador de un apartamento en un edificio nuevo lo proporciona durante mucho tiempo. Tales casos están lejos de ser infrecuentes, tal vez el nuevo propietario simplemente decidió de esta manera invertir de manera rentable los fondos disponibles que aparecieron e inmediatamente planeó alquilar el apartamento, o las circunstancias familiares cambiaron. No es tan importante lo que causó esto: una herencia inesperada, una boda fallida o una mudanza a otra ciudad, pero un apartamento vacío no debe estar vacío, el propietario decide y comienza a buscar inquilinos. No es raro encontrar apartamentos de este tipo en pueblos pequeños, incluso con un alquiler «ridículo», un poco más alto que las facturas de servicios públicos. Este tipo de arrendamiento es, en última instancia, beneficioso tanto para los propios inquilinos como para el inquilino, que está seguro de que su casa está en buenas manos..

Y, sin embargo, incluso si los inquilinos alquilan un apartamento a amigos que no restringen su libertad de acción, aumentan sus tarifas solo en caso de un aumento en las tarifas de los servicios públicos, y el plazo del arrendamiento es muy lejano: «hasta que los hijos crezcan y no necesiten vivienda», el apartamento alquilado sigue siendo un extraño. y la realización, por ejemplo, de reparaciones importantes debe coordinarse con el propietario.

Surgen muchos más problemas si las partes de la transacción: el propietario y el inquilino no estaban familiarizados con anterioridad, y el propietario de la casa intenta controlar cada paso del inquilino temporal, prohíbe, por ejemplo, tener mascotas, etc. Además, si no se ha celebrado un contrato de arrendamiento formal, en el que se indica el monto exacto del alquiler, los inquilinos en cualquier momento pueden esperar una sorpresa muy desagradable: un aumento en los pagos mensuales. Y los propietarios también pueden «pedir» a un apartamento alquilado en cualquier momento (aunque oficialmente se acepta dar al inquilino al menos un mes para buscar una nueva vivienda).

Hipoteca: ventajas, beneficios y riesgos

Según los expertos, el mercado de préstamos hipotecarios en nuestro país es muy joven y aún no tiene ni veinte años, por lo que todavía se está desarrollando y mejorando. Los resultados, como dicen, ya son «evidentes»: el número de transacciones para la compra de apartamentos en los términos de un préstamo hipotecario se ha multiplicado por diez a lo largo de los años, y las tasas de los préstamos bancarios están disminuyendo de manera constante (aunque bastante lenta).

Hoy en día, la tasa hipotecaria promedio en Rusia es del 11,8 al 12,2%. El costo por metro cuadrado en todo el país difiere mucho según la ciudad y está bastante en consonancia con la situación del mercado de la vivienda en alquiler. Entonces, en Moscú por 1 metro cuadrado de bienes raíces residenciales, en promedio, tendrá que pagar alrededor de 160 mil rublos, en Sochi – 100 mil, en San Petersburgo – 85 mil, en la región de Moscú – 70 mil, en Ufa – 53 mil y en Saratov – solo 32 mil rublos.

Para comparar los pagos de la hipoteca con los pagos por alquilar un apartamento, puede utilizar una calculadora en línea (ahora hay otras similares en casi todos los sitios web de un banco grande) o hacer cálculos simples usted mismo.

Alquiler o hipoteca: pros y contras

Por ejemplo, tomemos un pequeño apartamento de una habitación en Moscú con un área de 40 metros cuadrados: 160 mil rublos * 40 = 6.4 millones de rublos. Tomemos la tasa bancaria promedio actual – 12% anual, imaginemos que tomamos un préstamo en condiciones favorables – por un período de 20 años, e incluso sin un pago inicial, y recibiremos un pago mensual de 70,469 rublos (en pagos iguales). En el caso de los pagos diferenciales, el monto de los pagos mensuales «comienza» a partir de 90 666 rublos y al final del vigésimo año de préstamos hipotecarios se reduce a 26 933 rublos por mes..

Teniendo en cuenta el alquiler promedio en Moscú (recuerde: 31 mil rublos), alquilar una «odnushka» en la capital ahora es definitivamente mucho más rentable que comprar a crédito..

En Saratov, la más económica de las ciudades rusas propuestas, por ejemplo, la imagen, por supuesto, será algo diferente. Por el mismo apartamento de una habitación con un área de 40 «cuadrados» aquí, tendrá que pagar solo 40 * 32 mil rublos = 1.28 millones de rublos. Tomemos las mismas condiciones, bastante moderadas, de un préstamo hipotecario: un período de 20 años, no hay pago inicial, la tasa del banco es del 12% y obtenemos un pago mensual de 14.093 rublos. Sin embargo, el alquiler en Saratov, como recordamos, es de solo 11 mil rublos, por lo que aquí la hipoteca no se ha convertido en una solución económicamente más ventajosa..

Es decir, para competir con las viviendas de alquiler en igualdad de condiciones, las hipotecas deben proporcionarse durante al menos 30 años y las tasas de interés bancarias sobre los préstamos no deben exceder el 5% anual (que, por cierto, fue prometido no hace mucho por Vladimir Putin). Solo entonces los pagos mensuales de la hipoteca para una «odnushka» en Saratov bajarán a 6871 rublos, y en Moscú, a 34356 rublos, es decir, podrán competir con los pagos de alquiler..

Y, en cualquier caso, en una hipoteca por un período de préstamo de 20 a 30 años, se acumula una cantidad bastante sólida de pago en exceso, que puede llegar al 50, o incluso al 100% del costo del apartamento en sí..

Sin embargo, todos estos son solo números, la compra de un apartamento con una hipoteca es generalmente un proyecto a más largo plazo que alquilar una casa; es bastante difícil imaginar un contrato de alquiler para un apartamento o casa, diseñado para un período de al menos 10-15 años. Además, las tasas hipotecarias se establecen solo una vez, en el momento de la celebración del contrato, y la mayoría de las veces se fijan, por lo que los compradores no se ven amenazados por sorpresas desagradables en forma de un aumento inesperado e injustificado en el pago mensual. Y, por supuesto, no es necesario coordinar con el banco todas las etapas del trabajo de reparación, informar sobre el perro que ha aparecido en la familia, etc..

Además, se sabe que el costo de la vivienda en nuestro país está aumentando de manera constante, lo que es beneficioso para los compradores que han contratado una hipoteca, y puede convertirse en un problema para los inquilinos..

Conclusión

Alquilar
pros Desventajas
Tarifas mensuales más bajas Los pagos de alquiler pueden variar según la situación del mercado inmobiliario, el aumento de las tarifas de servicios públicos de luz, agua, gas y alquiler, y simplemente a solicitud del propietario.
Un amplio abanico de ofertas: en diferentes puntos de la ciudad, mercado inmobiliario secundario, primario, con mobiliario, reforma y sin Control estricto sobre los residentes temporales: prohibición de mascotas, remodelación, coordinación de todos los trabajos de reparación, etc.
La capacidad de elegir no solo la ubicación del apartamento, sino también los vecinos. La amenaza de quedarse sin hogar debido a las circunstancias del propietario y la necesidad forzada de encontrar un nuevo hogar adecuado, literalmente, en un mes.
Existe la posibilidad, en caso de dificultades financieras, simplemente negociar con el propietario de la propiedad y solicitar una extensión. Exigencias irrazonables del propietario de la vivienda con respecto al reemplazo de tuberías, comunicaciones o muebles que los inquilinos supuestamente rayaron o dañaron
No hay sobrepagos en forma de intereses, sanciones y multas. Lo único que amenaza a un inquilino que ha retrasado el pago es un «enfrentamiento» con el propietario. El peligro de enfrentarse a defraudadores, por ejemplo, ser un subarrendatario, ser víctima de un propietario sin escrúpulos que exige el pago de una fuga inexistente, etc.
No es posible registrarse en un apartamento alquilado, es necesario registrarse en otro lugar, por ejemplo, con familiares
Hipoteca
pros Desventajas
El apartamento se convierte inmediatamente en propiedad del nuevo propietario, él mismo puede registrarse aquí y registrar a los miembros de su familia. Los pagos mensuales pueden ser dos o tres veces más altos que las tarifas de alquiler de apartamentos
No es necesario coordinar sus acciones relacionadas con la disposición del apartamento. Si, en el caso de alquilar una casa, es posible acordar con el propietario dividir el costo de reparar y equipar un apartamento en partes iguales o deducir los costos del alquiler, entonces las reparaciones en un apartamento comprado bajo una hipoteca se convierten en un problema personal para el nuevo propietario.
Pagos mensuales claramente fijos que no dependen de cambios en el mercado inmobiliario Sobrepago asociado al pago de intereses bancarios. Puede alcanzar o incluso superar el costo del apartamento en sí
La capacidad de elegir uno de los tipos de pagos: en cuotas iguales, cuando los pagos mensuales no cambian durante todo el plazo de la hipoteca, diferencial: los pagos inicialmente son más altos, pero disminuyen gradualmente hacia el final del plazo del préstamo. La presencia de sanciones y multas en caso de retraso en el pago de las mensualidades. Las instituciones bancarias controlan estrictamente la precisión de los pagos, y si el prestatario no ha pagado las contribuciones durante dos o tres meses seguidos y no ha tratado de explicar al banco qué causó tal retraso, existe la posibilidad de desalojo del nuevo apartamento.
La capacidad de elegir entre varias ofertas de diferentes bancos: puede considerar varias opciones con diferentes tamaños de pago inicial y tasa de interés La presencia de un pago inicial por un monto del 10 al 50%, que a menudo se convierte en el principal obstáculo para los compradores, ya que el monto puede ser bastante grande y aún es necesario encontrarlo o guardarlo en alguna parte.
La capacidad de pagar el préstamo antes de lo programado, lo que reducirá la cantidad de pago en exceso de los préstamos bancarios. Requisitos adicionales de los bancos y costos relacionados, por ejemplo, la necesidad de asegurar los bienes inmuebles adquiridos o su propia vida y salud.
Con el tiempo, el apartamento comprado con una hipoteca aumenta de precio y la inflación reduce las tasas fijas de interés bancario.

Tal comparación muestra claramente que alquilar un apartamento y una hipoteca tienen sus propias ventajas y desventajas, por así decirlo con seguridad: todo, solo viviendas alquiladas, bueno, esta hipoteca, no se puede hacer, y viceversa..

Parece que ambas opciones para resolver el problema de la vivienda tienen derecho a existir y brindar su público objetivo. Está claro que los apartamentos son alquilados con mayor frecuencia por personas tranquilas: estudiantes, ciudadanos que han venido a una ciudad extranjera para ganar dinero, jóvenes que recién comienzan a vivir juntos y aún no han tenido hijos, etc. Pero para las parejas casadas desde hace mucho tiempo, agobiadas por los hijos y la propiedad que se ha acumulado a lo largo de los años de vida, «vagar» en apartamentos alquilados es una opción casi inaceptable, literalmente, un caso extremo (aunque – la gente vive así durante años y décadas, los niños cambian de escuela en caso de mudarse, crecer y adquirir «su propia», generalmente también vivienda alquilada).

El principal obstáculo para que los préstamos hipotecarios se conviertan en una opción más rentable que la vivienda en alquiler son las altas tasas de interés, la presencia de un pago inicial y plazos de préstamo cortos. Si continúa la tendencia a la baja de las tasas de interés de los préstamos en nuestro país, finalmente comienza a operar el programa de otorgar préstamos hipotecarios preferenciales a las familias jóvenes, entonces las hipotecas tendrán la oportunidad de volverse más comunes en las ciudades rusas que las viviendas de alquiler. Si bien el alquiler es claramente el líder.

Al elegir entre alquilar un apartamento y solicitar un préstamo hipotecario, conviene recordar que la inestabilidad de la economía, las crisis económicas más frecuentes, la probabilidad de perder un trabajo bien remunerado y otras circunstancias imprevistas hacen que una hipoteca a largo plazo sea un trato bastante arriesgado con un banco. Por lo tanto, su propio apartamento es, por supuesto, muy fresco y agradable, pero debe confiar firmemente en la confiabilidad de su fuente de ingresos para no encontrarse sin una casa propia tan codiciada..

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