Apartamento en alquiler – calcula ingresos y gastos

Si realiza una encuesta entre los rusos comunes «¿En qué gastaría un millón de dólares?», Casi el 90% de los residentes de nuestro país responderán con confianza «Compraré dos o tres apartamentos, alquilaré y viviré felizmente con estos ingresos»..

En efecto, recibir una ganancia estable, suficientemente alta y no trabajar, tener pleno todo su tiempo, es el sueño acariciado y comprensible de la mayoría de las personas que se ven obligadas a trabajar para llegar a fin de mes, los habitantes de las ciudades. Y su propio apartamento «adicional», que se puede alquilar y generar ingresos estables, puede convertirse en una oportunidad para hacer realidad este sueño..

Solo queda descubrir qué es más rentable: alquilar un apartamento por un período prolongado (al menos un mes) o por un alquiler diario. La pregunta en realidad no es ociosa, ya que muchos propietarios, en busca de mayores ganancias, optan por un apartamento en alquiler, al darse cuenta de lo difícil que es esta opción después de calcular la ganancia neta para el primer mes de tal «actividad no devengada»..

Entonces, calculemos los costos e ingresos de la provisión de apartamentos para alquiler diario utilizando el ejemplo de un apartamento ordinario de una habitación en Moscú en un edificio de paneles de nueve pisos ubicado en algún lugar cerca de la estación de metro Proletarskaya, en una de las áreas más atractivas de la capital para los inquilinos: Tagansky.

Ingresos

En promedio, puede alquilar un apartamento de una habitación en la capital por $ 600-1300 por mes, el precio dependerá de la calidad de la renovación, la disponibilidad de muebles, espacio habitable, etc. Tomemos un promedio de $ 1,000 por mes..

Un apartamento de una habitación para alquiler diario en uno de los distritos centrales de Moscú en una casa típica le costará al inquilino de 50 a 130 dólares por día, también dependiendo de la habitabilidad de la vivienda. También tomamos el costo promedio: $ 100 por día..

A primera vista, alquilar un apartamento en alquiler diario es tres veces más rentable que a largo plazo, porque los ingresos pueden superar los $ 3.000 mensuales. Pero no todo es tan simple como parece.

En primer lugar, conviene recordar que ningún propietario podrá alquilar una vivienda durante los 30 días del mes. La competencia en el mercado de alquiler a corto plazo de bienes raíces residenciales ya es bastante fuerte y la demanda no siempre es estable, además, el propietario necesitará algo de tiempo para poner el apartamento en orden después de la partida del próximo inquilino..

Según las estadísticas de las agencias inmobiliarias, en promedio, un apartamento de este tipo tiene una demanda solo de 15 a 20 días al mes, por lo que los ingresos ya serán significativamente más bajos, alrededor de 2,000 mil dólares. También vale la pena considerar los descuentos generalmente aceptados para residentes permanentes, por ejemplo, que vienen regularmente en viajes de negocios desde otras ciudades o alquilan viviendas no por un día, sino por al menos 5-7 días. «¿Y qué? – preguntarán los propietarios de bienes raíces en Moscú, – sigue siendo el doble de la ganancia del arrendamiento a largo plazo, por lo que el problema se ha resuelto. Sin embargo, no debe apresurarse: es mejor calcular con precisión todos los costos actuales asociados con la provisión de viviendas en alquiler..

Gastos

en primer lugar,ya en la etapa inicial, el costo de organizar un apartamento, que se supone que se alquila, será significativamente más alto que el costo de un arrendamiento a largo plazo. Los muebles de la abuela, los grifos actuales y el papel pintado en mal estado no contribuirán a la popularidad del apartamento, y un inquilino que planee pagar una suma bastante grande por solo un día de estadía preferirá buscar otras opciones..

Lutokhina Ekaterina. Nostalgia. 2006

Así que tendrás que desprenderte de los muebles que tanto te gustan, pero que ya están desactualizados y han perdido su atractivo, hacer al menos una reparación cosmética, cambiar de grifo y atender la compra de ropa de cama, toallas y un mínimo de vajilla. Además, no olvide que en un apartamento alquilado por un día, se agradece la presencia de un televisor moderno, un horno microondas, un hervidor eléctrico, etc. Por supuesto, la presencia de todos los electrodomésticos mencionados anteriormente ayudará a aumentar el costo de alquiler, pero en la primera etapa requerirá inversiones financieras significativas, que solo se amortizarán con el tiempo..

Es casi imposible calcular la cantidad exacta de gastos que serán necesarios para la mejora del apartamento, todo depende del estado inicial de la vivienda..

En segundo lugar,cada nuevo habitante, habiendo pagado una cantidad tan grande, por supuesto quiere vivir en un apartamento limpio y dormir con ropa de cama lavada y planchada. Por lo tanto, el propietario tendrá que gastar en lavado, limpieza, detergente en polvo, y esto sin contar la pérdida de tiempo que tendrá que dedicar a poner el apartamento en orden. Además, después de la salida del próximo inquilino, deberá comprar jabón, papel higiénico y controlar la presencia de un ambientador. Por supuesto, puede contratar a una persona para que se ocupe de este problema, pero esto significa una disminución significativa en los ingresos, que ya se está derritiendo ante nuestros ojos, por lo que con mayor frecuencia el propietario prefiere arreglárselas solo. El costo de los productos de higiene puede llegar a rondar los 30 dólares..

En tercer lugar,para que el apartamento no esté vacío, tendrá que anunciarse regularmente: colocar anuncios en varias publicaciones, en sitios temáticos, publicar anuncios cerca de las entradas. Todo esto también costará, aunque insignificante, pero aún incluido en los costos, alrededor de 10-20 dólares..

Cuarto,el matiz más significativo son las facturas de alquiler y servicios públicos. En el caso de alquilar un apartamento por mucho tiempo, los gastos de luz, agua fría y caliente suelen ser a cargo de los inquilinos. Este enfoque es bastante comprensible: los contadores, por supuesto, están instalados, por lo que, cuánto termina, paga tanto. En el caso de que el apartamento se alquile por días, el propietario deberá pagar todas las facturas de luz y agua. Y los residentes temporales definitivamente no ahorrarán dinero, por lo que el propietario tendrá que restar al menos $ 50-100 de los ingresos, que deberán pagarse por el suministro de electricidad y agua..

Quinto,los residentes temporales no cuidarán bien de su vivienda, y es poco probable que sea posible exigirles una compensación por una taza rota, una inundación o electrodomésticos rotos. La mayoría de los propietarios prefieren no llegar a un acuerdo para la provisión de un apartamento por un día con un acuerdo adecuado, por lo que no será posible probar el daño a la propiedad en los tribunales y los costos de comprar cosas nuevas deberán pagarse de sus propios bolsillos..

En sexto,Los propietarios experimentados que trabajan específicamente en el campo de la vivienda de alquiler a corto plazo aconsejan asegurar inmediatamente el apartamento contra problemas tan graves como incendios o inundaciones. Después de todo, es imposible garantizar que todos los residentes temporales serán personas adecuadas y no fumarán en la cama..

Jacob Lawrence. Rent Strike. 1943

Séptimo,Para atraer nuevos huéspedes, los propietarios de apartamentos en alquiler a menudo ofrecen un servicio como la entrega desde la estación o el aeropuerto hasta el lugar de residencia temporal. Por supuesto, será agradable y conveniente para los no residentes si se encuentran de inmediato en una ciudad desconocida y se los lleva a un lugar de residencia temporal, de modo que tal movimiento publicitario ayudará a aumentar el flujo de residentes. Sin embargo, al mismo tiempo, los viajes a las estaciones de tren y aeropuertos agregarán otro elemento de costos adicionales..

Los residentes ofendidos de apartamentos vecinos bien pueden denunciar dicha actividad violenta a la oficina de impuestos o al distrito..

Octavo,Al alquilar un apartamento en alquiler diario, el propietario corre el riesgo de arruinar las relaciones con todos sus vecinos, a quienes definitivamente no les gustará ese «ciclo» de residentes temporales, que a menudo interfieren con el sueño después de las 22:00, organizan fiestas ruidosas, etc. Por supuesto, es imposible evaluar este problema en términos monetarios, pero el daño moral de los litigios con los vecinos está definitivamente garantizado. Y una cosa más: los residentes ofendidos de apartamentos vecinos bien pueden denunciar tal actividad violenta a la oficina de impuestos o al oficial de policía del distrito. Así, si el alquiler de vivienda a corto plazo no se formaliza con los documentos necesarios según la legislación, el propietario ya puede enfrentarse a problemas mayores y costes bastante tangibles en forma de impuestos e incluso multas..

Así, aunque restemos de los ingresos medios asegurados por la provisión de un apartamento en alquiler, solo aquellos costos que se repiten mensualmente y se pueden expresar en una determinada cantidad de dinero, el resultado será que la ganancia neta será de unos $ 1,500 mil mensuales. Por supuesto, esto es un poco más de lo que puede obtener alquilando una vivienda durante mucho tiempo, sin embargo, estos costos financieros no incluyen la pérdida de tiempo y esfuerzo..

Después de todo, al final resulta que el ansiado sueño de no hacer nada y obtener ganancias nunca se cumplirá, y proporcionar un apartamento en alquiler requerirá una participación casi diaria, traerá muchos problemas y problemas..

Por supuesto, puede utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria y pasar todas las molestias a los hombros de los especialistas, pero el porcentaje que los profesionales tomarán por sus servicios reducirá aún más las ganancias y resulta que la diferencia entre los ingresos por alquiler por día y por un mes es completamente imperceptible..