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La consultora Knight Frank, resumiendo los resultados del mes pasado, señaló que se concluyeron transacciones por un total de $ 87 millones en el mercado inmobiliario de élite de Moscú..
Estos resultados se convirtieron en un récord este año y más del doble de lo registrado en mayo de 2011, cuando el volumen de transacciones ascendió a $ 40,4 millones, por lo que los expertos hablan con seguridad de un aumento significativo de la demanda de departamentos de lujo en el centro de la capital..
El costo promedio de un apartamento de élite en el Distrito Administrativo Central en mayo fue de $ 3.1 millones, el costo promedio por metro cuadrado fue de $ 24,980.
Los analistas de Contact Real Estate también observaron un aumento significativo en la demanda para la compra de viviendas de élite en nuevos edificios ubicados en el centro de Moscú. Según los datos recibidos, solo en los primeros tres meses de 2012 se vendieron más de 250 departamentos, el monto total de transacciones en este segmento del mercado primario alcanzó los $ 430 millones. Representantes de la empresa Blackwood han calculado que en enero-marzo de este año, se vendieron alrededor de 125 apartamentos en el mercado de prestigiosos y costosos edificios nuevos..
La actividad de los compradores en el mercado inmobiliario suburbano de élite también ha aumentado considerablemente: en mayo se concluyeron 36 acuerdos relacionados con la compra y venta de costosas mansiones, casas de campo y casas adosadas, este es también un resultado récord para el último año. Curiosamente, alrededor del 90% de las transacciones fueron completamente con casas y propiedades en los pueblos ubicados en la carretera Novorizhskoe..
El precio promedio de una casa de campo de élite es de $ 24 millones, el costo promedio de un metro cuadrado de propiedades inmobiliarias prestigiosas cerca de Moscú es de $ 5,100.
Estos resultados estadísticos permitieron a los expertos de Penny Lane Realty hablar sobre un aumento en la demanda de propiedades de lujo en el primer trimestre de 2012 en un 15%, y en abril y mayo la popularidad de las propiedades caras y prestigiosas aumentó en un 25% en comparación con el mismo período de 2011. Los analistas de Blackwood están de acuerdo con sus colegas: el nivel de ventas de viviendas de élite esta primavera aumentó en un 23-25%.
¿Cuál es la razón de un interés tan creciente en las propiedades inmobiliarias caras de Moscú y qué apartamentos y mansiones tienen una gran demanda??
Ofertas mas populares
Antes de analizar las razones del crecimiento de las ventas en el mercado inmobiliario de «élite», conviene analizar qué viviendas son especialmente populares. La tendencia en los últimos meses es que en el pico de la demanda se encontraban apartamentos en zonas céntricas y tranquilas famosas por su historia, una abundancia de rincones interesantes y una situación medioambiental relativamente favorable..
Entonces, la mayoría de los compradores que eligen apartamentos en el centro de la capital prefieren calles tranquilas y acogedoras en las cercanías de Patriarch’s Estanques o Arbat, y no en la Milla de Oro, donde es bastante difícil encontrar una zona verde..
El exclusivo complejo residencial «Three Poplar» se encuentra en las afueras de Plyushchikha, entre los carriles 1st Truzhenikov y 2nd Vrazhsky.
Entre las ofertas más demandadas se encuentra el complejo residencial “Tres álamos en Plyushchikha”, que se encuentra en el terraplén de Savvinskaya, en una zona muy tranquila de la ciudad y al mismo tiempo en el mismo centro de la capital. La demanda de apartamentos en este conjunto residencial es tan grande que ya se ha elaborado la llamada “lista de espera” de potenciales compradores. El costo de los apartamentos que van desde 180 a 474 metros cuadrados, de 1,5 a 4,5 millones de dólares..
Además, la Casa en Tishinka, Granatny 6 y 8, Stolnik, Park House, Noble Nest, House on Bolshoy Afanasyevsky, Andreevsky House en Frunzenskaya, House on Sytinsky Lane, Barkli Virgin House tienen una gran demanda. El costo promedio de los departamentos vendidos durante mayo en estos complejos residenciales, que son en su mayoría Club Houses, fue de $ 8.3 millones.
Los apartamentos en el parque privado Knightsbridge en Khamovniki siguen siendo populares, el precio promedio es de $ 20 mil por metro cuadrado y en Sadovye Kvartalakh, alrededor de $ 15 mil por metro cuadrado..
Según los analistas, esta tendencia se debe principalmente al hecho de que muchos compradores eligen viviendas para residencia permanente, prestando mucha atención al área, infraestructura desarrollada y conveniente y la presencia de vecinos respetables. Como resultado, Tverskaya y Khamovniki en la primavera de 2012 representaron más del 80% de todas las transacciones con bienes raíces de lujo..
Zona residencial de moda en el parque privado de Knightsbridge del área de Khamovniki
Otra tendencia interesante de los últimos meses es la creciente demanda de apartamentos con mayor espacio habitable. «Odnushki» en el mercado inmobiliario de élite, en principio, son una gran rareza, debería haber al menos dos habitaciones, pero los compradores actuales eligen viviendas con un área de al menos 120 «cuadrados». Según Yekaterina Batynkova, Subdirectora General de Bienes Raíces en UNIKOR Management Company, si el área promedio de la élite en enero era de 130 metros cuadrados, entonces en abril esta cifra había aumentado a 177 metros cuadrados, lo que indica claramente un aumento en el interés por los apartamentos espaciosos, calculado para una familia numerosa.
Si hablamos de bienes raíces suburbanos de élite, entonces los bienes raíces con una gran parcela de tierra en aldeas de cabañas cerradas con su propia infraestructura son las más populares aquí. El líder claro es la dirección Novorizhskoe. Según Vera Potekhina, jefa del departamento de vivienda suburbana del centro analítico de la corporación INKOM, a principios de mayo, el costo promedio de las casas de campo en la región de Moscú era de 15,1 millones de rublos, dúplex, es decir, casas para dos o tres familias: 10,9 millones de rublos. casas adosadas – 9,9 millones de rublos, un apartamento de tres habitaciones en edificios residenciales de poca altura – 4,1 millones de rublos.
Prerrequisitos
En el otoño del año pasado, cuando la demanda de bienes raíces de élite en Moscú se mantuvo estable y no había necesidad de hablar sobre un fuerte aumento en las ventas, Alexander Ziminsky, director del departamento de bienes raíces de la ciudad en Penny Lane Realty, señaló que en el próximo año, el interés en proyectos costosos y prestigiosos aumentará significativamente..
Según Ziminsky, en 2011 la mayoría de los actores del mercado, en particular los inversores que invierten en bienes raíces con el objetivo de su posterior reventa y beneficio, prefirieron esperar y esperar una situación política más estable en el país..
Además, el interés de los compradores se vio frenado por los rumores sobre una posible nueva ronda de crisis, dijo el experto..
Por lo tanto, el actual aumento del interés en comprar apartamentos caros en Moscú podría haber sido provocado por una pausa que caracterizó al mercado el año pasado. Sin embargo, el crecimiento de la demanda se registró a finales de diciembre de 2011, pero en ese momento la mayoría de los expertos asociaron esto con las promociones de Año Nuevo de los desarrolladores: agradables descuentos, cuotas y regalos..
Disminución de la oferta
Según los expertos, el principal motivo del aumento del crecimiento de la demanda de apartamentos y casas de campo de lujo es la reducción del número de propuestas. Los prestigiosos edificios nuevos en el centro de la capital se pueden contar literalmente con una mano: durante el año pasado, su número ha disminuido en un 30% y, en comparación con 2000, se ha reducido a más de la mitad..
La tierra en el centro de Moscú es muy escasa, por lo que el número de nuevos complejos residenciales está disminuyendo. Además, los planes de la oficina del alcalde de Moscú, que decidió revisar los contratos de inversión ya emitidos para la construcción de objetos en el centro histórico, también proporcionaron una reducción en el número de propuestas..
Vista desde la ventana de un apartamento en una casa club personalizada Barkli Virgin House
Según los expertos, la demanda de apartamentos de élite ahora se mantiene en el nivel de 2006-2007, mientras que el número de estos apartamentos en venta libre ha disminuido de manera significativa. Como señala Alexander Ziminsky, la cancelación de los contratos de inversión y la prohibición del desarrollo del centro histórico conducirán en última instancia a un aumento aún más significativo de la demanda de la «élite» de Moscú y, en el futuro, a un aumento significativo del costo de dichos objetos..
Con respecto al aumento de la demanda de casas de campo, muchos expertos señalan que, dado que el número de apartamentos en el tranquilo centro está disminuyendo, el interés de los compradores simplemente se está desplazando hacia las prestigiosas ofertas del mercado de la región de Moscú..
Otros factores
Otras razones del aumento de la demanda de bienes raíces de élite en Moscú, los especialistas de la consultora Greenwich Group atribuyen las fluctuaciones en el tipo de cambio del dólar y el debilitamiento de su posición en el mercado, lo que provocó una ligera disminución del 0,7% en el costo de la vivienda, ya que en la mayoría de los proyectos de élite los precios se fijan en rublos.
Además, los analistas creen que el mercado inmobiliario de élite, como el más afectado por la crisis financiera, aún se está recuperando de las posiciones perdidas, y dado que el «fondo», es decir, el nivel más bajo de demanda de la «élite», ya pasó, la tendencia al alza la popularidad de tales propuestas es un desarrollo completamente lógico de los eventos.
Y Elena Arosyeva-Kashirina, jefa del departamento de bienes raíces de élite BEST-Elite, dijo que la razón del fuerte aumento en el interés en apartamentos y mansiones costosos fueron los factores climáticos, el estado de ánimo primaveral y un aumento general de la actividad del mercado..
Perspectivas
Cualquiera sea la razón de un aumento tan tangible en la demanda de apartamentos de lujo en el centro de la capital y mansiones cerca de Moscú, los analistas están seguros de que es demasiado pronto para hablar de una tendencia establecida..
El verano es un período de vacaciones tradicional y, en consecuencia, una pausa en el sector empresarial, lo más probable es que el mercado inmobiliario no sea una excepción y el número de transacciones disminuirá. Solo después de analizar los resultados de las ventas en septiembre-octubre se podrá decir con confianza que el crecimiento de la demanda se debe a razones más importantes que el «agravamiento primaveral» de interés..
Complejo residencial «House on Tishinke»
Pero los expertos son unánimes sobre el crecimiento del valor: las leyes del mercado no cambian para todas las esferas de la economía y un aumento de la demanda, junto con una disminución en el número de ofertas, no puede sino causar un aumento en los precios de las propiedades de élite. A los analistas les resulta difícil decir exactamente cuánto aumentará el precio de los bienes raíces de la clase «élite» en Moscú, tal vez en un 5-6%, y tal vez en un 10% en términos de dólares..
Me gustaría mucho decir que el aumento de la demanda de apartamentos y mansiones de élite, lujosos e increíblemente caros en Moscú y la región de Moscú está asociado con un aumento en el bienestar de los rusos y un aumento en los salarios, es decir, un mayor número de moscovitas ahora puede permitirse metros cuadrados de élite. Sin embargo, solo unos pocos pueden pagar $ 3, 8 y 24 millones por viviendas nuevas, por lo que, desafortunadamente, tal razón parecerá al menos ridícula..
¿Cuáles podrían ser los factores que están impulsando el crecimiento en la demanda de bienes raíces de élite en Moscú?