Búsqueda y compra de bienes inmuebles en Italia

El contenido del artículo

• El procedimiento para encontrar y comprar bienes raíces italianos.
• Cómo buscar
• Registro de bienes raíces
• Impuestos, gastos
• Finalmente

En el centro del Mediterráneo, despegando a lo largo de las laderas alpinas, doblando hacia la llanura de Padua, llenando la península de los Apeninos, sembrada de muchas islas pequeñas en el mar Mediterráneo, se encuentra la hermosa Italia, el objetivo de millones de turistas de todo el mundo.!

Italia es conocida por ser el mayor centro de turismo internacional. Más de 50 millones de personas acuden aquí cada año para echar un vistazo a la patria de la cultura y el arte europeos, famosa por su talento..

Gracias al clima variado de este país, determinado por su extensión territorial, todo el mundo tiene derecho a elegir un lugar de vacaciones a su gusto: ya sean los nevados Alpes y los Apeninos o la acogedora costa. ¿O tal vez quieres quedarte aquí para siempre? ¿Qué tal una casa de campo o una pequeña villa en la costa del Adriático??

Como regla general, es la historia de las propiedades inmobiliarias italianas, su NOMBRE, lo que atrae a muchos compradores extranjeros aquí. Además, Italia tiene una gran cantidad de sitios históricos únicos que, combinados con magníficas playas doradas y una industria de entretenimiento y ocio de primera clase, hacen de este país un gran lugar para invertir en bienes raíces..

La vivienda económica en Italia «de por vida» se puede comprar solo en el norte del país. Aquí, a diferencia de la ruidosa zona turística, los precios serán lo más asequibles posible. En general, dada la crisis, el valor de las propiedades inmobiliarias en las ciudades del norte de Italia se redujo en una media del 5-10%. Además, la demanda de bienes inmuebles, por ejemplo, en Génova, Verona, Turín y Palermo cayó entre un 12 y un 15%. Ahora, el precio de un apartamento económico de dos habitaciones en Italia a 70 mil euros se ha vuelto bastante común..

Michael Longo. Palermo. 2009

Los inmuebles suburbanos italianos, ubicados en las acogedoras costas del mar Mediterráneo, siguen teniendo una demanda especial entre los compradores extranjeros. Esto se debe a la presencia de una red de transporte por carretera altamente desarrollada y una infraestructura de alta calidad de las zonas turísticas italianas. Cualquier agente inmobiliario (incluso con un poco de experiencia) le aconsejará que compre una propiedad inmobiliaria en Italia, ubicada en la costa, es decir, en las provincias del sur del país y frente a la costa de Sicilia. La vivienda en estos lugares siempre ha atraído a empresarios que quieren invertir su dinero de manera rentable.

Los ciudadanos ricos de nuestro país lograron apreciar todas las ventajas de invertir dinero en bienes raíces italianos, tal vez sea hora de que usted también lo haga.?

El procedimiento para encontrar y comprar bienes raíces italianos.

Cómo buscar

Entonces, imaginemos que ha decidido comprar una propiedad inmobiliaria italiana. Lo primero que debe aconsejarle, si no habla italiano y no sabe en absoluto «por dónde empezar», póngase en contacto con «nuestra» agencia inmobiliaria, que, al mismo tiempo, debe ser una sucursal de una de las empresas o agencias de construcción italianas. Por los servicios de dicha empresa, deberá pagar una comisión mucho menor que por el trabajo de las agencias «puramente rusas», que, además, pueden resultar ser estafadores comunes..

Las condiciones creadas por estas empresas para los compradores rusos de inmuebles italianos son lo más cómodas y seguras posible. Puede familiarizarse con ofertas interesantes incluso antes de realizar un viaje al extranjero, mientras elige una opción digna a su gusto y proporcionada a su presupuesto..

Los especialistas de las agencias inmobiliarias lo consultarán y recibirá información legal y de otro tipo sobre el objeto que le interesa. Y después del conocimiento inicial de la propiedad, se va a Italia. Recuerda que tú mismo pagas los pasajes aéreos y el alojamiento en hotel (con visa de turista), aunque algunas agencias asumen todas estas responsabilidades, sin embargo, estos servicios no son demasiado baratos.

Daniel Wall. Manarola Italia

En un lugar convencional, lo recibirá un gerente de habla rusa de la empresa italiana seleccionada, quien se encargará de que vea los objetos inmobiliarios preseleccionados y también le brindará asistencia integral para realizar la compra de esta importante compra..

Dado que la adquisición de bienes raíces se lleva a cabo exclusivamente en forma no monetaria, para acelerar el proceso de compra de «medidores» italianos, tan pronto como sea posible, preocúpese por abrir una cuenta corriente personal en uno de los bancos europeos (preferiblemente en italiano).

Registro de bienes raíces

Tan pronto como haya decidido la elección de la propiedad inmobiliaria y esté listo para ponerse en contacto con su vendedor, procedemos al primer paso de «Trattativa»: negociaciones y regateo..

La sucursal rusa de la agencia inmobiliaria italiana, como representante de sus intereses, envía una carta («Proposta d’acquisto» – una oferta de compra irrevocable) a la oficina central en Italia, que indica el precio por el que desea adquirir esta o aquella propiedad. Luego, en Italia, se forma un documento en el que se prescriben todas las características del inmueble que le interesa, su ubicación, precio, procedimiento de compra y condiciones, así como las condiciones de pago..

Si confirma la seriedad de sus intenciones al comprar este objeto, junto con una carta a la agencia italiana, deja «Caparra»: un depósito, un anticipo, cuyo monto, por regla general, no supera el 5% del valor declarado de la mercancía. Es decir, escribes un cheque a nombre del vendedor (dueño de la propiedad), mientras que el dinero aún no ha sido transferido a su cuenta..

Después de realizar un depósito, la agencia italiana coordina su oferta de compra con el propietario del inmueble, sobre cuya base usted tiene derecho a decidir si la respuesta del vendedor le conviene o no..

Si necesita algo de tiempo para pensar, puede «reservar» el objeto, es decir, retirarlo de la venta por un período corto (no más de 10 días). Para ello, a la agencia inmobiliaria se le paga una determinada cantidad de dinero. Al final del plazo, si no ha cambiado de opinión sobre la compra de la propiedad, el propietario firma la oferta y recibe el cheque que usted emitió. Si el vendedor no está satisfecho con algo, por ejemplo, el precio, las condiciones o la forma de pago, tiene derecho a solicitar cambios en la Proposta d’acquisto..

Dan Bozich. Un pueblo italiano

El comprador tiene derecho a decidir si acepta o no las condiciones del vendedor. En el segundo caso, se le devuelve el depósito en su totalidad. Si el propietario de la propiedad está de acuerdo con la oferta declarada y ya ha firmado los documentos necesarios, pero el comprador cambió de opinión en el último momento, no se le devolverá el cheque..

Si las partes llegan a un acuerdo mutuo, el segundo paso en el camino hacia la compra de la propiedad será «Preliminare di compravendita» o «Preliminare di vendita», un contrato preliminar (primario) certificado por un notario, así como el pago al propietario de la propiedad del 5 al 30% del valor de la propiedad ( depende de muchos factores).

Por cierto, es en esta etapa que se pagan el IVA y los servicios de agencia inmobiliaria (en Italia, el monto de la remuneración a la agencia por el trabajo realizado, por regla general, no supera el 3-5% del valor de los inmuebles). Preliminare di compravendita prescribe información sobre las partes y los términos de la transacción (datos personales de las partes, características de la propiedad, su valor, procedimiento de pago y condiciones). Además, el documento indica la fecha del contrato final. Desde el momento de la conclusión de la Preliminare di vendita, el derecho exclusivo de compra de bienes raíces se asigna al comprador, y desde ese momento este objeto se retira oficialmente de la venta..

En caso de que el comprador abandone repentinamente la compra de bienes raíces durante la ejecución del contrato final, entonces perderá por completo la cantidad de dinero previamente pagada (depósito), sin embargo, si la transacción se vuelve imposible por culpa del vendedor, entonces debe pagar al comprador el monto del depósito pagado en el doble (!).

Derek McCrea. Paisaje italiano. 2009

La ejecución del contrato final (preparación y control de documentos) demora aproximadamente un mes.

Solo tendrá tiempo adicional para abrir una cuenta en un banco italiano, por supuesto, si inicialmente no se ocupó de esto. El comprador debe transferir el resto de la cantidad de dinero impaga a su cuenta personal con un banco europeo, y no se olvide de los costos adicionales (impuestos)..

Y finalmente, una vez completada la minuciosa preparación y verificación de los documentos, el tercer paso hacia la tan esperada recepción de la propiedad es el Atto notarile di compravendita, un contrato final notariado firmado en presencia de las partes, un representante de la agencia, dos testigos y un intérprete. De acuerdo con el contrato, la propiedad de la propiedad se transfiere totalmente al comprador de la propiedad..

Una vez que el traductor familiariza al comprador con el acto en su «lengua materna» y da una garantía al notario de que el posible propietario de la propiedad ha entendido el contenido, las partes firman el contrato. El vendedor recibe un cheque por el resto del monto y el comprador paga los servicios notariales (1-2% del precio de venta), toma una copia de la escritura, las llaves y se convierte en el propietario real de la propiedad. Sin embargo, se convertirá en propietario pleno solo después de que esta ley se registre en el Departamento de Registro de la Propiedad y el comprador reciba un extracto del Registro de la Propiedad. Este procedimiento no suele tardar más de 45 días..

Impuestos, gastos

Puede comprar inmuebles tanto a su propietario directo (mercado secundario de nuevos edificios) como a una organización constructora (mercado primario) que vende inmuebles. Si le gusta la primera opción, deberá pagar impuestos como el impuesto de timbre (7%), el impuesto catastral (1%) y realizar un pago adicional por reescribir la propiedad inmobiliaria en el Registro de Propietarios (2%). Esto significa que en total será necesario pagar el 10% del valor de la propiedad a favor del estado..

Si su elección recayó en la segunda opción, tenga en cuenta que tendrá que pagar un impuesto catastral fijo, un impuesto hipotecario fijo y un impuesto de timbre; los tres impuestos le costarán medio millar de euros, además de esto, debe pagar el IVA en la cantidad del 10% del precio de venta de la propiedad inmobiliaria. Es decir, puedes comprar inmuebles del mercado primario de obra nueva por 500 euros más el 10% del precio de venta del inmueble..

Ryan Radke. Mercado italiano

Por lo tanto, el registro de objetos inmobiliarios en propiedad, independientemente de la opción de mercado, teniendo en cuenta los servicios notariales, le costará entre el 10 y el 12% del precio de la propiedad inmobiliaria, más el pago por los servicios de una agencia inmobiliaria. A menudo, la agencia negocia el monto de la comisión por el trabajo incluso antes de la adquisición de un inmueble por parte de un propietario potencial. Esto también incluye los servicios de un intérprete y la provisión de transporte para ver la propiedad. La remuneración por el trabajo de la agencia se paga directamente al firmar el contrato de venta preliminar (primario).

A título informativo, en las agencias inmobiliarias italianas, el tamaño de la comisión se negocia de antemano, pero al mismo tiempo no debe exceder el 5% del valor de venta de la propiedad, además, el monto del IVA es el 20% del monto de la comisión..

Además de los impuestos gubernamentales y otros pagos, la ley italiana prevé pagos anuales:

• «Imposta Comunale sugli Immobili» o «I.C.I.» – Impuesto municipal (local). Destinado al pago de servicios como recolección de basura y aplicación de la ley. Este impuesto debe pagarse por el monto del 0,7% del valor catastral de la propiedad..
• En caso de que la propiedad esté alquilada, es necesario pagar el impuesto Irpef, cuyo monto es el 30% de los ingresos anuales de la propiedad alquilada..

Cabe señalar que el impuesto estatal recaudado por un notario se puede pagar de diferentes formas dependiendo del inmueble adquirido:

• la tierra cultivable (agrícola) está sujeta a un impuesto del 18% sobre el valor de venta;
• al comprar una casa de verano o villa, el impuesto será del 10% del valor catastral.

Recuerde que puede obtener el mayor beneficio y aprovechar los beneficios fiscales solo después de adquirir un permiso de residencia en Italia; entonces tendrá que pagar solo el 3% del valor de venta de la propiedad.

Finalmente

Recuerde que la adquisición de un inmueble en Italia le facilitará la apertura de una visa, pero de ninguna manera la obtención de un permiso de residencia, ciudadanía o el derecho de residencia permanente en el país..

Ryan Radke. Turistas en Italia

Si no es ciudadano italiano y adquiere legalmente la propiedad de una propiedad italiana, la Embajada de Italia le brindará los siguientes beneficios:

• Emisión y prórroga anual (renovación) de una multivisa tipo Schengen, habiendo recibido que puede permanecer durante 3 meses de cada semestre del año no solo en Italia, sino también en el territorio de otros países Schengen.
• Para obtener un permiso de residencia en Italia, debe registrar su propia empresa en el territorio de este país, que es bastante simple de abrir. Además, solo un empleado puede trabajar en el personal de la empresa (es decir, usted).

Trate de estar atento para encontrar un intermediario!

Aproximadamente el 80% de los agentes inmobiliarios italianos son estafadores o, en otras palabras, «corredores negros». De hecho, estos son los mismos agentes inmobiliarios, pero no tienen la correspondiente licencia emitida por la Cámara de Comercio de Italia y trabajan solos. Los corredores negros ofrecen la gama habitual de servicios para el alquiler y venta de inmuebles, sin embargo, muchas veces no garantizan el cumplimiento de sus obligaciones. Puede «conseguir» esos «trabajadores» si decide utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria que ofrece servicios casi «gratis».

Puede comprobar la fiabilidad de cualquier empresa inmobiliaria averiguando de antemano el número de la licencia que le ha emitido la Cámara de Comercio de Italia, y especificar cuál de las agencias y en qué ciudad se emitió esta licencia..