Cajas de ahorros para la construcción: ¿una alternativa a las hipotecas?

El contenido del artículo

• La historia de las primeras cajas de ahorros para la construcción
• Experiencia mundial en la aplicación de sistemas de ahorro habitacional
• Perspectivas para la formación de cajas de ahorros para la construcción en Rusia
• Características del proyecto de ley «Sobre las cajas de ahorros para la construcción» presentado a la Duma rusa
• ¿Cómo afectará la formación de SSK al mercado inmobiliario nacional?

Aproximadamente un tercio de la población de Rusia tiene un promedio de no más de 9 metros cuadrados. m de espacio habitable por persona. Más de 5 millones de personas no tienen los medios para comprar una vivienda nueva y están haciendo cola para un apartamento, queriendo conseguir una vivienda nueva a expensas del Estado. Sin embargo, el estado no puede proporcionar vivienda a todos los necesitados, por lo tanto, la solución del problema de la vivienda para la mayoría de los ciudadanos avanza a un ritmo extremadamente lento..

Desafortunadamente, las hipotecas tampoco están disponibles para todos los ciudadanos por una razón u otra. Por lo tanto, las autoridades deben buscar varias opciones alternativas para que las personas puedan comprar un apartamento nuevo. Una de las opciones propuestas es el proyecto de ley «Sobre las Cajas de Ahorro para la Construcción», que se basa en la experiencia de la CSS en varios países europeos..

La historia de las primeras cajas de ahorros para la construcción

Las tecnologías modernas para invertir en bienes raíces residenciales en todo el mundo se basan en tres principios fundamentales:

• apoyo gubernamental;
• préstamos de crédito hipotecario;
• ahorros de contrato.

Por supuesto, en diferentes países, los métodos para implementar ciertas áreas pueden diferir significativamente, pero los principios son los mismos. En cuanto a la construcción de cajas de ahorros, todas estas organizaciones pertenecen al tercer grupo, que se basa en el principio de ahorro por contrato..

Los primeros sistemas de ahorro por contrato aparecieron en Prusia en 1783. Más tarde, a principios del siglo XIX, comenzaron a aparecer sistemas similares de ahorro de construcción en otros países y regiones (en Austria desde 1811, en Sajonia desde 1843).

Las primeras asociaciones, que sirvieron de prototipo para las cajas de ahorros, comenzaron a aparecer en pequeños pueblos mineros de Alemania y funcionaban según un principio simple: si para la construcción de una casa, por ejemplo, se necesitaban 100 mil unidades monetarias, y cada uno de los que quisiera construir una casa podía posponer solo 10 mil, es obvio que podría construir una casa solo después de 10 años. Cuando se agruparon 10 de estos solicitantes al mismo tiempo, uno de ellos podría obtener una nueva casa en un año, el segundo en 2 años, el tercero en 3 años, etc. En consecuencia, todos los participantes ganan, excepto el último..

Pastor von Bodelschwing

El primer banco de ahorros de construcción del pastor von Bodelschwing se abrió en 1885. Esta dirección comenzó a desarrollarse activamente después de la Segunda Guerra Mundial en 1948. El impulso para su desarrollo fue la falta de recursos financieros en la Alemania de posguerra, cuando los problemas habitacionales de la población comenzaron a resolverse con la ayuda de las cajas de ahorros..

Uno de los sistemas más grandes y famosos de creación de cajas de ahorros todavía funciona en Alemania..

?En otros países europeos, la ventaja del sistema de ahorro de edificios se evaluó mucho más tarde, al comienzo de las reformas del mercado. Las leyes sobre la construcción de cajas de ahorros se han adoptado actualmente en la República Checa, Gran Bretaña, Eslovaquia, Hungría, Francia, Croacia, etc. Además de las nacionales, también operan en estos países las cajas de ahorros alemanas. Cabe señalar también que las cajas de ahorro de construcción modernas difieren notablemente de los primeros intentos de organizar el ahorro colectivo para la construcción de viviendas. Y son las cajas de ahorros para la construcción las que ahora son el principal instrumento para invertir en bienes raíces residenciales en Alemania. Entonces, la construcción de 3 de cada 4 casas en este país se financia con la participación de ahorros contractuales colectivos.

En la forma moderna, las CSS como fuente de recursos para financiar préstamos para vivienda utilizan depósitos de los ciudadanos, las tarifas de los prestatarios por usar el préstamo y la prima estatal establecida, que se paga de acuerdo con el contrato celebrado sobre ahorros de construcción, siempre que durante el año el depositante haya contribuido a su cuenta especificada en cantidad de dinero del contrato.

A su vez, un préstamo para vivienda en una caja de ahorros para la construcción solo puede ser obtenido por su inversionista y solo después del vencimiento del tiempo establecido por el contrato (alrededor de 5-6 años), si realizó aportes mensuales a la cuenta en el SSC por el monto especificado en el contrato. Cabe señalar aquí que las tasas de interés (tanto en depósitos como en préstamos) son fijas durante toda la duración del contrato..

Después de recibir un préstamo de la SSC, su reembolso se realiza dentro del plazo establecido por el contrato. Normalmente, el vencimiento máximo del préstamo en este caso es de 12 años. Al mismo tiempo, los tipos de interés son más bajos que en el caso de los préstamos hipotecarios..

Experiencia mundial en la aplicación de sistemas de ahorro habitacional

Por supuesto, ha pasado mucho tiempo desde que aparecieron las primeras cajas de ahorros de construcción en Alemania. Ahora existen sistemas de ahorro de edificios similares en muchos países. Según las estadísticas, casi la mitad de los europeos utilizan cajas de ahorro de la construcción para ahorrar dinero para la compra de vivienda. Como ya hemos examinado con el ejemplo de Alemania, todos los depositantes celebran un acuerdo con la caja de ahorros, que establece todas las condiciones: el monto de la contribución, los intereses de los depósitos y préstamos, el plazo del acuerdo, etc. El contrato se implementa en tres fases.

Acumulación.Antes de recibir un préstamo para comprar un apartamento, cada miembro debe acumular una cierta cantidad (una parte del monto total del préstamo establecido por el convenio).

Conseguir dinero y comprar un apartamento.En esta etapa, el miembro de la SSC recibe su dinero acumulado junto con intereses, así como una cierta cantidad del préstamo, determinada por el convenio. Con este dinero, el depositante compra una vivienda..

Pago de prestamo.De acuerdo con los términos del acuerdo, los fondos prestados se devuelven a la caja de ahorros de la construcción junto con los intereses del préstamo dentro del período especificado..

El número de participantes en la caja de ahorros para la construcción no está limitado. Evidentemente, la estabilidad financiera de todo el sistema depende del número y la regularidad de la captación de nuevos depositantes..

Acción masiva. Ivan Pols. 2009

A algunos les puede parecer que los SSK son como esquemas piramidales. Pero no es así. La peculiaridad del edificio existente de cajas de ahorros, que asegura su funcionamiento estable, es que son completamente independientes del mercado de capitales: todos los fondos, que circulan dentro del sistema, forman un círculo vicioso..

Resulta una especie de circulación de dinero. A expensas de los depósitos atraídos, la oficina de caja emite préstamos, que luego se devuelven y se envían nuevamente a préstamos a otros miembros del sistema..

Y este flujo nunca se detiene atrayendo nuevos inversores, ya que la nueva generación aprovecha activamente las oportunidades que ofrecen las cajas de ahorros para la construcción. También debe tenerse en cuenta que en la mayoría de los países europeos, los MCP cuentan con el apoyo activo del estado, que proporciona a los depositantes subsidios adicionales para la vivienda (también se denominan primas). Por ejemplo, en 2000, en la República Checa, el 0,26% del PIB se asignó con cargo al presupuesto para el pago de primas estatales sobre los depósitos de los hogares en la SSK..

Además de SSC, que funciona de acuerdo con el principio descrito anteriormente, en Europa existen varias variedades más de tales sistemas. Por ejemplo, en Francia, existen 2 tipos de cuentas de ahorro para vivienda:

1. Libreta de ahorros A), en la que inicialmente puede ahorrar hasta 20 mil euros y luego recibir un préstamo blando para la compra de un apartamento por un monto de hasta 30 mil euros al 3.75% anual. Además, anualmente se añade una bonificación estatal de 1,5 miles de euros a esta contribución dirigida..
2. Cuentas de ahorro PEL (Home Savings Plan). En tal cuenta, una persona puede ahorrar hasta 80 mil euros y luego recibir un préstamo de vivienda preferencial de hasta 120 mil euros al 4.8% anual..

En el Reino Unido, existe un sistema de sociedades de construcción, cuyo mecanismo es algo similar al principio de trabajo de la CSS alemana, pero aquí, para obtener un préstamo de vivienda, no es necesario ser un contribuyente a una sociedad de construcción. En los últimos años, debido a la liberalización de la legislación bancaria británica, las actividades de todas las empresas constructoras comenzaron a solaparse más con las actividades de los bancos comerciales..

Las cajas de ahorro para la construcción existen en muchos países y, junto con los préstamos hipotecarios, son una herramienta para resolver los problemas de vivienda de la población..

También hay ejemplos de experiencias negativas con la creación de cajas de ahorros. Por ejemplo, en Argentina, dicho sistema fue bastante activo y funcionó con éxito hasta los años 70 del siglo XX. Sin embargo, debido a la alta inflación, los ahorros de los hogares en las cajas de ahorros de la construcción se han depreciado de manera pronunciada y fuerte..

En India, el sistema de cajas de ahorro de la construcción también colapsó. Los expertos creen que la principal razón de este desarrollo de eventos es la falta de una gestión de activos eficaz. En particular, en la etapa inicial, la CSS no creó reservas de efectivo. Además, debido a la gestión analfabeta, surgieron disparidades entre la cantidad de ahorro acumulado y el volumen de préstamos emitidos. Como resultado de estas acciones ineficaces, las cajas de ahorros de construcción indias quebraron rápidamente. Sin embargo, a pesar de los ejemplos individuales de la experiencia negativa de la CSS, a lo largo de los varios siglos de su existencia, lograron demostrar su eficacia y fiabilidad. Las cajas de ahorro para la construcción existen en muchos países y, junto con los préstamos hipotecarios, son una herramienta para resolver los problemas de vivienda de la población..

Perspectivas para la formación de cajas de ahorros para la construcción en Rusia

En primer lugar, hay que decir que desde hace mucho tiempo opera en Rusia algún tipo de caja de ahorros. Seguramente mucha gente conoce un concepto como vivienda y cooperativas de vivienda. En total, alrededor de 30 gremios operan actualmente en Rusia en diferentes regiones, uniendo estas cooperativas..

Andrey Gorodnichev. Carpinteros (detalle)

Desafortunadamente, en la forma en que existen ahora, las cooperativas de vivienda no han podido lograr un éxito significativo. Incluso a pesar del hecho de que el número total de depositantes de tales organizaciones supera las decenas de miles de personas.

El principal problema es que estas cooperativas operan sin el apoyo del gobierno. Y la población no confía mucho en tales organizaciones, porque no existe una base legislativa confiable que regule estrictamente su trabajo, razón por la cual los estafadores a menudo usan esto..

Por eso, en 2006, los representantes del partido Rusia Justa presentaron a la Duma un borrador de su propio proyecto de ley “Sobre construcción y cajas de ahorros”. Se supone que las CSS se diferenciarán significativamente de las cooperativas de vivienda tanto en el estado como en el nivel de control por parte de las agencias gubernamentales..

Características del proyecto de ley «Sobre las cajas de ahorros para la construcción» presentado a la Duma rusa

Cabe señalar que este proyecto de ley ya se ha presentado dos veces a la Duma Estatal de la Federación de Rusia. Sin embargo, fue rechazado y enviado para revisión. En los últimos años, todo un grupo de especialistas ha trabajado en el documento, incluidos representantes del Banco de Rusia, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Desarrollo Económico y el Ministerio de Desarrollo Regional..

Según los desarrolladores del proyecto, las cajas de ahorros para la construcción en Rusia pueden ser una buena alternativa a las hipotecas y deberían aumentar la disponibilidad de nuevas viviendas para una población más amplia..

El proyecto de ley prevé la creación de bancos especializados que podrán realizar una lista limitada de operaciones bancarias. Cada depositante de la caja de ahorros de la construcción deberá celebrar un acuerdo de acumulación de ahorros con el banco, que prevé el pago de contribuciones fijas a su cuenta de ahorros en el banco dentro de un período determinado..

Cuando el depositante haya acumulado alrededor del 30-50% del costo del apartamento, tendrá derecho a recibir un préstamo por la cantidad necesaria para comprar un nuevo apartamento. El plazo del préstamo y los intereses se fijarán por adelantado en el contrato..

Además, el proyecto de ley establece que las tasas de interés de un préstamo no deben exceder la tasa de un depósito de ahorro en más del 3% anual..

De hecho, este proyecto de ley tiene como objetivo crear una nueva institución financiera en el país. Ya que establece claramente que las cajas de ahorros para la construcción recibirán la condición de banco (organización financiera y crediticia), que se especializará exclusivamente en atraer dinero de la población a los depósitos de ahorro para la construcción y otorgar préstamos específicos a sus depositantes para la compra de vivienda..

Se propone crear un fondo de seguro especial, que se utilizará en caso de una fuerte disminución en el volumen de depósitos de ahorro de construcción atraídos.

SSC, según el proyecto de ley desarrollado, podrá realizar una gama muy limitada de operaciones bancarias. Así, tendrán acceso a: atraer depósitos de personas físicas y jurídicas, colocar depósitos atraídos en activos de bajo riesgo (por ejemplo, bonos del gobierno), atender cuentas individuales, realizar liquidaciones en nombre de los ciudadanos en sus cuentas bancarias, vender y comprar divisas (solo en forma no monetaria), así como la emisión de garantías bancarias. Dichas restricciones sobre las operaciones disponibles están diseñadas para minimizar los riesgos de la CSS..

El proyecto de ley también contiene normas independientes para garantizar la sostenibilidad financiera de la creación de cajas de ahorros. Por ejemplo, se propone crear un fondo de seguro especial, que se utilizará en caso de una fuerte disminución en el volumen de depósitos de ahorro de construcción atraídos..

Además, los estándares de estabilidad financiera, según los desarrolladores del documento, deben basarse en el cálculo de indicadores acumulativos individuales de cada inversor individual y la determinación del orden de los depositantes. Además, se deben establecer restricciones adicionales sobre el uso de los fondos acumulados cuando se distribuyen entre los miembros del SSC..

El proyecto de ley también prevé el apoyo del gobierno para el sistema de ahorro de edificios. Los desarrolladores han previsto el devengo de una prima sobre el depósito de ahorro por un monto del 20% de su crecimiento anual, que se pagará con cargo al presupuesto federal. Al mismo tiempo, para un ciudadano de Rusia, la cantidad máxima de premios estatales por año no debe exceder los 26 mil rublos..

La supervisión de las actividades de las cajas de ahorros de construcción se encomendará al Banco de Rusia, que establecerá normas especiales para la CSS que difieren de las normas de otros bancos comerciales. Además, para que las cajas de ahorro de la construcción estén completamente aisladas de la banca y los mercados de valores, los intereses tanto de los depósitos de ahorro como de los préstamos se determinarán al concluir el acuerdo. En este caso, la caja de ahorros del edificio no tendrá derecho a modificar los términos del contrato durante toda la vigencia del contrato. La diferencia máxima permitida entre las tasas de depósito y crédito será establecida por el Banco de Rusia..

¿Cómo afectará la formación de SSK al mercado inmobiliario nacional?

A finales de febrero de 2012, el presidente del Consejo de la Federación, Sergei Mironov, anunció que la nueva versión del proyecto de ley se presentaba nuevamente a la Duma para su consideración. También señaló que la ley «De Cajas de Ahorro de Construcción» puede entrar en vigor en 2013.

¿Cómo afectará la adopción de esta ley al mercado inmobiliario residencial nacional??

Esta ley regulará claramente las actividades de construcción de cajas de ahorros en Rusia. Esto nos ayudará a conseguir una herramienta de trabajo que permita a la población ahorrar para nuevas viviendas. La aprobación de la ley es un paso responsable y necesario, pues aparecerá una base legislativa que puede proteger los derechos de las personas y hacer que el sistema de ahorro de la construcción sea completamente transparente..

La ventaja de la CSS es que debido al hecho de que todos los flujos financieros circulan dentro del sistema, es posible establecer tasas de interés bajas (significativamente más bajas que en las hipotecas). Al mismo tiempo, las tarifas no dependen de las fluctuaciones en el mercado financiero y no pueden cambiar durante todo el plazo del contrato con la caja de ahorros de la construcción..

Es obvio que la creación de una SSK en Rusia se convertirá en una alternativa a los préstamos hipotecarios y permitirá a los ciudadanos que no tienen fondos para un pago inicial de la hipoteca acumular la cantidad necesaria en una caja de ahorros de construcción y luego comprar nuevas viviendas a crédito..

Además, su creación debería tener un efecto favorable en el desarrollo general del mercado inmobiliario residencial: el dinero recaudado por la CSE se utilizará para financiar nuevas construcciones. En consecuencia, crecerán los volúmenes de nuevas viviendas a contratar y se estabilizarán los precios en el mercado..

El principio de funcionamiento de las hipotecas y los SSC es completamente diferente, por lo tanto, sus clientes serán diferentes. En consecuencia, es poco probable que estas instituciones se conviertan en competidores serios..

En cuanto a los bancos hipotecarios, no deben temer la seria competencia de las cajas de ahorros. Pueden coexistir pacíficamente y trabajar juntos. Como regla general, en los países donde los SSC existen desde hace mucho tiempo y han estado funcionando de manera efectiva, alrededor del 30% de los ahorros para la vivienda personal de la población representan aproximadamente el 30%, otro 30% de los ciudadanos invierte en SSC y el 40% restante recae en préstamos hipotecarios..

El principio de funcionamiento de las hipotecas y los SSC es completamente diferente, por lo tanto, sus clientes serán diferentes. En consecuencia, es poco probable que estas instituciones se conviertan en competidores serios. Es solo que el sistema de cajas de ahorros de la construcción ampliará las posibilidades de los ciudadanos y brindará la oportunidad de comprar vivienda para aquellos para quienes actualmente no hay una hipoteca disponible..

En conclusión, quisiera decir que en cualquier caso, la eficiencia y estabilidad de las cajas de ahorros de la construcción dependerá de la veracidad del cumplimiento de la ley y del apoyo del gobierno. Como lo confirma la experiencia mundial, el sistema de CSS simplemente no puede adquirir un carácter masivo sin un apoyo serio de las autoridades..