Características y perspectivas del mercado moderno de complejos multifuncionales en Moscú.

El contenido del artículo

• Características del mercado MFC de Moscú
• Ventajas de IFC
• Desventajas de IFC
• Los complejos más prometedores y exitosos de Moscú.
• Lo que depara el futuro para el mercado de IFC

Recientemente, entre los objetos inmobiliarios de la capital, a menudo se pueden encontrar complejos multifuncionales (MFC). Los desarrolladores prestan cada vez más atención a este sector. Sin embargo, no hay tantos ejemplos exitosos de IFC en la capital. Veamos las particularidades del mercado de complejos multifuncionales en la capital..

Características del mercado MFC de Moscú

Si consideramos qué es un complejo multifuncional, entonces debería decirse que en la forma clásica, un complejo multifuncional debe realizar al menos 3 funciones, que independientemente una de la otra generarán ingresos..

Edgar Degas. Oficina de algodón. 1873

Un MFC puede incluir elementos inmobiliarios de oficinas, minoristas, residenciales, hoteleros y deportivos y de entretenimiento. Por lo general, en los MFC actuales, la mayor parte pertenece a los bienes raíces comerciales: alrededor del 15-20% del área total está ocupada por locales comerciales, el 50%, por oficinas, el resto, por bienes raíces residenciales. Como regla general, las salas de negociación están ubicadas en los pisos inferiores, las oficinas están ubicadas arriba, los pisos superiores están destinados a viviendas.

El desarrollo de la construcción de tales complejos en Moscú está asociado con una escasez y altos precios de la tierra. Como resultado, los desarrolladores, que construyen edificios multifuncionales de gran altura, están tratando de obtener el máximo beneficio del terreno disponible..

Cabe señalar que durante la crisis se suspendió la implementación de la mayoría de las IFC en la capital. Esta circunstancia se debió principalmente al hecho de que requieren soluciones estructurales y arquitectónicas complejas. Los IFC son proyectos bastante costosos que, por regla general, no se pueden implementar con éxito en clase económica. Estos complejos se atribuyen mejor a la clase empresarial, que resultó ser la menos demandada durante el apogeo de la crisis..

Como señalan algunos expertos, debido al hecho de que los inmuebles residenciales durante la crisis se han hundido mucho menos que los inmuebles comerciales, la recuperación del mercado de la vivienda avanza ahora a un ritmo más rápido. Pero en el segmento de inmuebles de oficinas y minoristas, la demanda se está recuperando ahora mucho más lentamente. Naturalmente, la misma tendencia se reflejó en la estructura de los complejos multifuncionales. Ahora la parte residencial, representada por apartamentos, ocupa una participación creciente en la estructura del MFC..

Además, por el momento, un número suficiente de plazas de aparcamiento es obligatorio para el complejo multifuncional de cualquier capital moderna. Esto aumenta el atractivo del MFC como propiedad comercial..

Ventajas de IFC

Las principales ventajas de los complejos multifuncionales incluyen la posibilidad de diversificación de posibles riesgos financieros, así como el uso más eficiente de toda el área de la instalación..

Viktor Vasnetsov. Cámaras del Zar Berendey. 1885

Según los expertos, el proyecto, que se está creando para diversas categorías de consumidores, permite ajustar los riesgos de una disminución de la demanda en determinados segmentos de la propiedad inmobiliaria. Además, como se señaló anteriormente, la construcción de dichos complejos permite a los desarrolladores ahorrar recursos de la tierra, así como reducir los costos de energía..

Sin embargo, el objetivo principal de la construcción de complejos multifuncionales es obtener ganancias. Con el diseño correcto, construido sobre un concepto efectivo, la combinación de varias funciones en una instalación da un efecto excelente, lo que hace posible obtener más ingresos de la operación del complejo. Las ganancias para los desarrolladores de un complejo multifuncional a gran escala son mucho más altas que las de una modesta casa club.

Muchos empresarios prefieren tener todo lo que necesitan lo más cerca posible..

Además, las ventajas tangibles del complejo multifuncional pueden sentirse no solo por las empresas constructoras, sino también por los habitantes de dichos complejos. Los apartamentos en la parte residencial del MFC suelen ser comprados por personas que trabajan en los centros de oficinas del complejo, además son los principales clientes de las instalaciones de infraestructura aquí presentes..

Es por eso que tales complejos son muy convenientes para las grandes megalópolis modernas, lo que permite a las personas ahorrar significativamente el tiempo que se dedica a moverse por la ciudad. La vida moderna, con su dinamismo, impone grandes exigencias al tiempo, que va ganando cada vez más valor. Muchos empresarios prefieren tener todo lo que necesitan lo más cerca posible. De ahí la conclusión de que desde el punto de vista de la optimización del tiempo, los complejos multifuncionales son ideales, ya que aquí puedes trabajar, vivir y pasar tu tiempo libre al mismo tiempo..

Desventajas de IFC

No importa cuán conveniente sea un complejo de este tipo para vivir, si usted es una persona de familia puede que le falten muchos elementos de infraestructura muy importantes aquí. Aquí, por regla general, no encontrará el área local clásica, equipada con un parque infantil, patio y estacionamiento para invitados. Además, es poco probable que haya un jardín de infancia, una escuela o una clínica cerca..

Las desventajas de la mayoría de los MFC también incluyen la ausencia de objetos naturales cerca (una plaza, un parque, incluso los árboles son raros aquí). La mayoría de estos complejos están ubicados muy cerca de las principales autopistas..

Otra desventaja del complejo multifuncional, como edificios residenciales, es que, siempre que haya una gran proporción de locales no residenciales en el complejo, el funcionamiento de todo el edificio en su conjunto estará subordinado en mayor medida solo a ellos. En consecuencia, el uso del territorio estará sujeto a un régimen especial, así como el consumo de agua, electricidad y calor..

Abel Grimmer. La Torre de Babel. 1604

Otro problema para los desarrolladores de Moscú es la selección de una empresa de gestión calificada adecuada, que garantizará un trabajo eficiente con objetos inmobiliarios de diferentes segmentos, que difieren en sus funciones. Desafortunadamente, la mayoría de las empresas de gestión nacionales tienen una especialización limitada, por regla general, trabajan más en el sector de bienes raíces comerciales. Prácticamente no existen sociedades gestoras que puedan trabajar de forma eficaz y simultánea con inmuebles comerciales y residenciales en el mercado de capitales..

Los complejos más prometedores y exitosos de Moscú.

Según analistas del mercado inmobiliario, en este momento, la combinación más exitosa de segmentos inmobiliarios comerciales que se incluyen en complejos multifuncionales es una combinación de los dos formatos más populares: oficinas y departamentos..

Si consideramos la lista de los complejos multifuncionales más grandes y prometedores de la capital, que ofrecen apartamentos en venta o alquiler, entonces la combinación: oficinas y apartamentos de clase A están presentes en casi todos los grandes complejos de uso mixto, y juntos representan del 60% al 85%. toda el área del edificio.

Esta dinámica se puede explicar fácilmente. El hecho es que la demanda de alquiler y compra de apartamentos ubicados en el centro de negocios de Moscú está determinada principalmente por los altos directivos y representantes de grandes empresas. La demanda de ellos está creciendo gradualmente, ya que se trata de un formato de vivienda muy conveniente para los empresarios..

Como ejemplo de los MFC más populares en este momento, podemos mencionar el complejo «Ciudad de las capitales», que consta de dos edificios de gran altura «Moscú» y «San Petersburgo». La superficie total del complejo es de unos 289 mil metros cuadrados. Aquí se presentan tres tipos de bienes raíces casi en partes iguales: oficinas, apartamentos y un componente comercial y de entretenimiento. En este momento en este complejo hay apartamentos en venta completamente listos para vivir, cuyo precio es de 10 mil a 25 mil dólares por metro cuadrado. El costo del espacio de oficina en la MFC «Ciudad de las capitales» está en el rango de 8 mil a 18 mil dólares por metro cuadrado, el alquiler costará 850-950 dólares por metro cuadrado. en el año.

El complejo multifuncional, ubicado en Tsvetnoy Boulevard y llamado «Leyendas de Tsvetnoy», también presenta oficinas y apartamentos de clase A. El área total del complejo multifuncional es de 112 mil metros cuadrados. m. Las oficinas ocupan seis pisos y hasta ocho pisos superiores están destinados a apartamentos. Los locales comerciales se encuentran en el primer piso del edificio. El precio de alquiler aquí para el espacio de oficinas es de $ 900-1000 por metro cuadrado por año, el costo de los apartamentos en venta varía de 8.7 mil a 17.5 mil dólares por metro cuadrado..

Complejo multifuncional «Theloft», cuyo área es de 20 mil metros cuadrados. m también ofrece a sus clientes apartamentos y oficinas. Casi el 70% de la superficie total del edificio se dedica a apartamentos. El costo de oficinas y departamentos en este complejo de uso mixto es prácticamente el mismo y varía de 4 mil a 5.7 mil dólares por metro cuadrado..

Lo que depara el futuro para el mercado de IFC

En cuanto a las perspectivas futuras para el desarrollo del formato de complejos multifuncionales en el territorio de Moscú, entonces, en opinión de la mayoría de los expertos, esto solo es posible con la implementación de programas integrales para el desarrollo de zonas industriales y la reconstrucción de viviendas en ruinas en el centro de la ciudad. La razón de esto es simple: la falta de tierras libres en la capital..

Sin embargo, la reorganización de los territorios industriales es un proceso bastante complicado y burocrático. Como resultado, los desarrolladores enfrentan una serie de obstáculos..

Otra área prometedora para el desarrollo de la CFI en Moscú es el desarrollo y la implementación de proyectos a gran escala fuera del Anillo de los Jardines, incluidas las instalaciones de infraestructura social. La combinación de centros de negocios, complejos hoteleros, parques infantiles, parques y otros elementos de infraestructura aumentará la popularidad de la CFI como bienes raíces residenciales. Al mismo tiempo, durante la construcción de la infraestructura, será necesario tener en cuenta la clase tanto del complejo en sí como del territorio en el que se construirá. Porque es poco probable que las oficinas de clase «A» tengan demanda por parte de los inquilinos de la región. Al mismo tiempo, los locales de alta calidad y relativamente económicos atraerán la atención de muchos propietarios de pequeñas y medianas empresas..

En general, el segmento de complejos multifuncionales es una dirección bastante prometedora en el mercado inmobiliario de la capital. Tales complejos son el futuro. Solo el enfoque para la construcción del complejo multifuncional debe ser correcto, tanto la rentabilidad como la demanda del complejo dependerán de la consideración del proyecto..