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Casas de apartamentos: historia y perspectivas de construcción en la Rusia moderna.

La construcción de casas de apartamentos en Rusia moderna empezó en la segunda mitad del siglo XX y sigue evolucionando. Beneficia a una gran diversidad de necesidades, del desarrollo de la economía y la seguridad social. Además, el diseño se ha optimizado en los últimos años, proporcionando mayor comodidad a sus ocupantes, lo que explica su popularidad.

El contenido del artículo



Los proyectos para la construcción de edificios de apartamentos en Rusia, en particular en Moscú, ahora son discutidos activamente por algunos funcionarios que están tratando de encontrar una solución óptima al problema de proporcionar a los ciudadanos viviendas asequibles..

En general, el alquiler en casas de clase media oscilaba entre 10 y 100 rublos por mes. Las viviendas de élite en algunos edificios de apartamentos cuestan más de 1.000 rublos al mes. Eso es lo que cuesta alquilar un apartamento en la casa de la mansión del príncipe Shcherbatov, ubicada en Novinsky Boulevard, 11.

A modo de comparación, en 1880 el salario promedio de un trabajador en Rusia era de 30,38 rublos, y en 1913 – 37,5 rublos. Y por 10 kopeks podrías beber un vaso de vodka o comer un pastel.

La era de la prosperidad de los edificios de apartamentos en Rusia terminó a principios del siglo XX con la llegada al poder de los bolcheviques. Después de la Revolución de Octubre de 1917, las casas de vecindad perdieron su estatus debido a la nacionalización del parque de viviendas..

Edificios de apartamentos en la Rusia moderna en el ejemplo de Moscú y San Petersburgo

Edificios de apartamentos de Moscú del siglo XXI.

La idea de revivir edificios de apartamentos comenzó a sonar de boca de las autoridades de la capital en 1999. Pero la implementación de este proyecto en ese momento se vio seriamente obstaculizada por la ley existente sobre política de vivienda, que permitía a los inquilinos de apartamentos en edificios de apartamentos privatizar la vivienda..

Después de que se aprobaron varios proyectos de ley que prohibían dicha privatización, se construyó el primer edificio de apartamentos en la ciudad en 10 Bolshoy Nikolovorobinsky Lane. en funcionamiento en 2003.

El costo del proyecto del edificio de apartamentos DIPS fue de $ 12,3 millones. Esta casa todavía existe hoy y se ha convertido en un proyecto bastante exitoso. Tenga en cuenta que alquilar un apartamento aquí es bastante caro: de 2.5 mil a 12 mil dólares.

Sin embargo, a pesar de que el edificio de apartamentos de DIPS resultó tener una gran demanda (actualmente está poblado en un 98%, y el resto de los apartamentos se alquilan regularmente por un período corto), el experimento de las autoridades de Moscú aún no ha continuado. El caso es que las autoridades tienen que competir por los clientes con el sector privado, que en la capital representa la mayor parte de los departamentos en alquiler. Además, administrar una casa grande tampoco es fácil y costoso..

Por estas razones, en la actualidad en Moscú, además del edificio de apartamentos en Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, solo se lanzó 1 proyecto completo, que fue construido por una empresa comercial.

A finales de 2007, la corporación Barkley construyó el primer edificio de apartamentos de élite en la capital. «Barkli Plaza», que se encuentra en el terraplén de Prechistinskaya, en la zona más cara de Moscú.

Edificios de apartamentos de Moscú
Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

El complejo residencial incluye 5 edificios separados, cuya altura varía de 5 a 7 pisos. Un moderno centro de negocios de clase A está ubicado en los primeros pisos de Barkley Plaza, mientras que el resto, apartamentos de lujo destinados a alquiler. Los precios confirman el estado exclusivo de la vivienda: para un apartamento de 75 m2. m con un dormitorio tendrá que pagar desde 10 mil dólares al mes, y para áticos y apartamentos de cinco habitaciones de más de 255 m2. m – de 32 mil dólares por mes.?

?Edificios de apartamentos en San Petersburgo

?El primer edificio de apartamentos en la moderna San Petersburgo fue creado por un fondo de pensiones de inversión finlandés, que compró parte de la casa en Kolomyazhsky Prospekt..

Los finlandeses están interesados ​​en este sector del mercado inmobiliario porque prácticamente está ausente en Rusia, en San Petersburgo en particular. Por lo tanto, los inversores esperan recibir un ingreso decente, basado en el hecho de que con la escasez de viviendas existente, los apartamentos en su edificio de apartamentos estarán en demanda..

Cabe señalar también que otra empresa finlandesa, que tiene alrededor de 23 mil casas similares en su tierra natal, también planea comenzar a construir edificios de apartamentos en San Petersburgo..

La empresa finlandesa posee 276 apartamentos en 15 Kolomyazhsky prospect, de 1 a 3 habitaciones, que se alquilan a los inquilinos por un período de 11 meses con la posibilidad de extender el contrato de arrendamiento. De acuerdo con este acuerdo, los inquilinos tienen prohibido remodelar el apartamento o pintar las paredes. Incluso para perforar un pequeño agujero en la pared, por ejemplo, para colgar un reloj o una imagen, los residentes deberán comunicarse con el servicio de mantenimiento del edificio de apartamentos. Los propietarios finlandeses explican reglas de residencia tan estrictas por el hecho de que todos sus apartamentos están hechos con el mismo estilo, que no puede ser violado..

El precio del alquiler en el único edificio de apartamentos de San Petersburgo depende tanto del área del apartamento como del piso (de acuerdo con los estándares europeos, cuanto más alto es el piso, más caro es el apartamento). Para un apartamento de 1 habitación con un área de aproximadamente 37 metros cuadrados. Tendré que pagar 18 mil rublos al mes. Para un apartamento de 3 habitaciones: desde 41 mil rublos por mes.

Experiencia mundial

En el oeste, durante mucho tiempo, la construcción y el mantenimiento de edificios de apartamentos es un negocio rentable y exitoso que proporciona a los propietarios de tales casas un ingreso estable al nivel del 10-12% anual..

En las grandes ciudades europeas, la cuota de edificios de apartamentos representa actualmente hasta el 30% del mercado inmobiliario residencial urbano. A muchas familias jóvenes les resulta más rentable alquilar un apartamento que comprar una vivienda, incluso con el uso de préstamos hipotecarios..

Tenga en cuenta que según la Unión Internacional de Inquilinos, ahora en los países de Europa del Este, que ingresaron recientemente a la UE, alrededor del 40% de la población alquila vivienda. En la «vieja» Europa, las cifras son más altas: por ejemplo, en Holanda y Alemania – 50%, en Suiza – 70%.

Edificios de apartamentos en Europa
Marcia Baldwin. Casas en hilera de Holanda

Si tomamos las ciudades europeas individuales, en algunas la inmensa mayoría de la población vive en edificios de apartamentos. Por ejemplo, en Berlín, según las estadísticas, el 90% de los inquilinos, y en Estocolmo, el 100% (el hecho es que la privatización de apartamentos está prohibida en Suecia, como resultado, en todo el país, solo alrededor del 10% del parque de viviendas es de propiedad privada).

En cuanto a los Estados Unidos, aquí la mayor parte del parque de viviendas son casas particulares. Y solo se alquila el 30% de los inmuebles. Sin embargo, esto no se aplica a las grandes ciudades. En las grandes ciudades, existe un gran fondo de edificios de apartamentos destinados al alquiler. Por ejemplo, en San Francisco, el 65% del parque de viviendas se alquila, y en Nueva York, el 70%. En el Montreal canadiense, aproximadamente el 50% de la población vive en apartamentos alquilados.

Las casas de apartamentos en Europa y EE. UU. Son un tipo de negocio común y generalizado que genera ingresos tangibles.

Al mismo tiempo, también existe la denominada vivienda social. Este tipo incluye edificios de departamentos que son propiedad de inversionistas privados, pero el Estado, en el marco de ciertos programas sociales, compensa a los propietarios de departamentos por la diferencia entre los precios de alquiler de mercado y sociales..

El hecho de que se trate de vivienda social no significa en absoluto que las casas estén ubicadas en zonas pobres o que las condiciones de vida allí sean malas. Las casas se pueden ubicar en áreas muy decentes, pero aún se ven económicas y no pueden presumir de acabados costosos. Pero, en general, las condiciones de vida son dignas. Estos son los apartamentos más populares entre estudiantes y personas con ingresos medios..

Reactivación de la construcción de edificios de apartamentos en el marco del programa capitalino «Vivienda»

El gobierno de Moscú está tratando de encontrar una solución a la escasez de viviendas en Moscú. Las autoridades han planteado repetidamente la cuestión de implementar un programa para la construcción de edificios de departamentos en la ciudad que podría ayudar a resolver este problema. Pero el asunto aún no ha alcanzado una implementación práctica. Sin embargo, el gobierno de Moscú aprobó recientemente el programa de Vivienda, desarrollado para el período 2012-2016, en el que los funcionarios previeron la reactivación de los edificios de apartamentos en Moscú. ?? En el marco de este programa se construirán viviendas de dos tipos:

  • no subvencionado, cuya construcción está prevista por el presupuesto de la ciudad;
  • rentable, que se construirá a expensas de inversores privados.

El gobierno está trabajando actualmente en medidas para ayudar a atraer empresas nacionales a participar en este programa. Muchos expertos creen que un programa de este tipo debería haberse adoptado hace mucho tiempo. En su opinión, Rusia ahora tiene todos los requisitos previos para crear un mercado de viviendas de alquiler civilizado. En la actualidad, el mercado de alquiler nacional se encuentra en un caos total. Pocos de los propietarios formalizan oficialmente las relaciones con los inquilinos, lo que en ocasiones genera serios problemas tanto para el propietario como para el inquilino.

La construcción de edificios de departamentos permitirá incrementar no solo el número de departamentos disponibles para la población, sino también mejorar la calidad de los servicios ofrecidos. Los ciudadanos podrán alquilar un apartamento no a «comerciantes privados», sino a una organización. Deje que un apartamento en un edificio de apartamentos cueste un poco más, pero al inquilino se le garantizarán condiciones de vida normales, una gama completa de servicios de mantenimiento de la vivienda, así como un acuerdo oficial que establece los derechos y responsabilidades de las partes..

??Perspectivas de edificios de apartamentos en el mercado inmobiliario ruso

Como ya hemos señalado anteriormente, el mercado de edificios de departamentos opera en el exterior desde hace mucho tiempo y este tipo de vivienda es bastante familiar para la población. En el oeste, también existe un marco legal necesario para el funcionamiento eficiente de los edificios de apartamentos..

En la Rusia moderna, a diferencia de los países occidentales, la construcción de edificios de apartamentos aún no se ha generalizado debido a su baja rentabilidad. Los inversores rusos consideran un rendimiento aceptable al nivel del 7-10%, que es dos veces más alto que el existente en el mercado, para Europa, el 4% de beneficio se considera normal. Además, en nuestro país hoy en día el concepto mismo de «edificio de departamentos» en la legislación está ausente, por lo tanto, no existe una regulación legal de las relaciones en este sector del mercado inmobiliario..

Para la implementación exitosa de proyectos de edificios de apartamentos y el mayor desarrollo de esta área en Rusia, es necesario consolidar el estado de un edificio de apartamentos a nivel legislativo..

También es necesario desarrollar un sistema de interacción entre inversionistas y Estado. Los expertos señalan que el Estado debe desarrollar medidas para estimular los negocios, así como brindar ciertas garantías y protección contra la deshonestidad de algunos participantes..

?Entre las medidas de incentivos estatales que ayudarán a lograr el desarrollo efectivo de esta área en el mercado inmobiliario de alquiler, se pueden destacar:

  • asegurar un orden de prioridad de consideración por parte de las autoridades de las cuestiones relacionadas con la construcción de edificios de apartamentos;
  • la realización de licitaciones en las que se ofrecerán en alquiler terrenos para la construcción de viviendas;
  • introducción de una tarifa de alquiler preferencial para los terrenos previstos para la construcción de un edificio de apartamentos en ellos durante el período de su construcción, así como durante un cierto período después de la puesta en servicio de un edificio de apartamentos, etc..

Ciertas condiciones pueden actuar como garantías gubernamentales, que serán obligatorias durante la subasta, por ejemplo:

  • los terrenos puestos a la venta deben combinar terrenos para la construcción de edificios de apartamentos y clase económica y empresarial;
  • las parcelas de tierra se ponen a subasta solo con la condición de que el promotor (inversor) esté obligado a proporcionar una determinada parte del número total de apartamentos en el edificio de apartamentos en alquiler a determinadas categorías de ciudadanos por parte del Estado. Esto ayudará a implementar un programa de vivienda social similar al occidental, cuando el estado compensará al inversionista por parte del alquiler proporcionado a los segmentos de la población socialmente desprotegidos (de bajos ingresos)..

También debe tenerse en cuenta que la construcción de edificios de apartamentos se puede utilizar de manera efectiva no solo en la capital, sino también en las regiones. Aquí se señalan condiciones aún más favorables para su construcción: un aparato burocrático menos engorroso y un mayor número de áreas libres aptas para la construcción.

Para concluir, me gustaría decir que la construcción de edificios de apartamentos es una dirección prometedora para Rusia. Sin embargo, para que este sector tenga la oportunidad de desarrollarse activamente, en esta etapa, en primer lugar, se necesita el apoyo estatal..

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Teresa Poradca
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Comments: 1
  1. Eduardo Pérez

    ¿Cuál es la razón principal por la cual en la Rusia moderna se ha optado por la construcción de casas de apartamentos en lugar de casas individuales? ¿Han tenido éxito este tipo de construcciones en términos de calidad de vida y satisfacción de los residentes? Me gustaría saber si se han implementado cambios o innovaciones en el diseño y construcción de estos edificios para adaptarse a las necesidades y demandas de los habitantes.

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