Clasificación de bienes raíces suburbanos de la región de Moscú.

El contenido del artículo

• Clase de economia
• Clase de confort
• Clase de negocios
• Clase Premium
• De lujo

No hace mucho tiempo, el Russian Guild of Realtors (RGR) propuso una nueva clasificación de bienes raíces suburbanos, señalando que para las casas y cabañas ubicadas fuera de los límites de la ciudad, debería haber sus propios principios de separación en «clase económica» y «élite»..

Los expertos del gremio enfatizan que la clasificación desarrollada por el comité de perfiles no pretende ser un reflejo integral del mercado inmobiliario suburbano, sino que debe convertirse en la base sobre la que cada región creará su propia opción, más precisa y adaptada a las condiciones locales..

Como notaron inmediatamente los expertos del centro analítico de Indicadores del mercado inmobiliario, entre los miembros del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios, no hubo consenso sobre qué factores deberían ayudar a dividir las casas de campo en categorías separadas..

Entonces, algunos expertos creen que el precio del edificio debe ser el criterio fundamental, mientras que otros creen que sin tener en cuenta factores como la ubicación, la presencia de infraestructura desarrollada y el área del terreno, no será posible determinar exactamente si una casa es de élite..

Como resultado, el comité de perfil aún logró desarrollar una versión simplificada de la clasificación de bienes raíces suburbanos para la región de Moscú, sobre la base de la cual las organizaciones regionales, miembros de la RGR, podrán crear sus propios clasificadores..

Clase de economia

La categoría más asequible de bienes raíces suburbanos, cuyas principales características distintivas son la pequeña área de la casa en sí y la parcela de tierra, así como requisitos bastante modestos para la calidad de los materiales de construcción y la disponibilidad de infraestructura en el pueblo..

Entonces, una casa de campo en la región de Moscú, clasificada como una «clase económica», tiene las siguientes características:

• área de construcción residencial – desde 80 metros cuadrados, para casas adosadas el área requerida es incluso menor – desde 60 «cuadrados»;
• el área total del terreno en el que se encuentra el edificio: no más de 12 acres;
• el área de la parcela contigua es muy pequeña, alrededor de cien partes;
• las ofertas disponibles de la región de Moscú hoy se encuentran a una distancia bastante grande de la carretera de circunvalación de Moscú, al menos 30 kilómetros;
• un proyecto arquitectónico típico sin florituras;
• se puede utilizar cualquier material de construcción, la mayoría de las veces se construyen casas económicas con un área pequeña a partir de bloques, troncos o sobre la base de un marco de madera;
• las comunicaciones de ingeniería suelen ser individuales;
• no existen requisitos para la ubicación y disponibilidad de infraestructura, es decir, una casa de campo de «clase económica» puede ubicarse a una distancia bastante grande de las instalaciones sociales, por ejemplo, una escuela y un jardín de infantes, así como tiendas;
• y finalmente, el costo de una casa de campo de este tipo no debería, según los expertos de RGR, exceder los 6 millones de rublos.

Como puede ver, una casa de «clase económica» es un edificio relativamente pequeño con una pequeña parcela contigua, a menudo lejos de la civilización. Y el precio máximo indicado de 6 millones de rublos se debe a las peculiaridades del mercado inmobiliario cerca de Moscú: en otras regiones por el mismo precio, puede comprar una mansión sólida con comunicaciones centrales..

Clase de confort

A diferencia de la clasificación de apartamentos de la ciudad, donde solo se indican cuatro categorías: «economía», «negocios», «premium» y «de lujo», ha aparecido una clase más en el clasificador de objetos de vivienda suburbana: «comodidad».

Se trata de viviendas más caras, que todavía no pueden calificar para el estatus de propuestas prestigiosas. Los especialistas plantearon los siguientes requisitos para las casas de la categoría «clase de confort»:

• lejanía de la carretera de circunvalación de Moscú: no más de 50 kilómetros, es decir, las llamadas «dachas distantes», que están ganando popularidad entre los compradores de bienes raíces cerca de Moscú, ya no pueden solicitar este estatuto;
• área de la casa – de 160 a 300 metros cuadrados, para casas adosadas – de 100 a 200 «cuadrados»;
• área terrestre – de 10 a 20 áreas;
• el área del territorio adyacente es de al menos 1-3 acres;
• los expertos plantearon un requisito algo vago para los proyectos arquitectónicos, según el cual se están construyendo casas de «clase confort»: «modernas». No está claro qué se entiende por proyectos tan característicos, típicos o individuales, y cómo exactamente debe manifestarse la «modernidad» de una solución arquitectónica;
• las comunicaciones de ingeniería pueden ser tanto individuales como centralizadas;
• Los materiales de construcción más utilizados son el ladrillo, el marco de madera, el bloque monolítico. Sin embargo, si se puede utilizar algún material en la construcción de casas de «clase económica», en este caso sólo se entiende las de alta calidad;
• no hay requisitos especiales para la ubicación de la casa de «clase de confort», sin embargo, el pueblo debe tener un terreno para niños y deportes, una tienda, un estacionamiento para invitados, una farmacia, una cafetería y un restaurante, lo que ya excluye la ubicación de un edificio residencial en asentamientos sin una infraestructura suficientemente desarrollada ;
• el costo de una casa de campo «cómoda» no debe exceder los 13 millones de rublos.

En general, no es un problema encontrar tales ofertas, a un precio de hasta 13 millones de rublos, en la región de Moscú, podemos decir que esta es una de las categorías más extendidas y más demandadas de bienes raíces suburbanos..

Clase de negocios

El nombre de esta categoría de bienes raíces suburbanos no significa en absoluto que tales objetos solo puedan usarse como lugar de residencia para hombres de negocios. Más bien, tal nombre indica un estado más alto de un edificio residencial, un mayor nivel de comodidad y, por supuesto, un precio bastante alto..

Los expertos del Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios plantearon los siguientes requisitos para los objetos inmobiliarios suburbanos que afirman ser una categoría de «clase empresarial»:

• tales objetos ya no pueden ubicarse en todo el territorio de la región de Moscú, sino solo en las direcciones consideradas las más prestigiosas y convenientes desde el punto de vista del movimiento: en el noroeste, norte, suroeste y oeste de la región de Moscú. Los territorios de Nueva Moscú se incluyeron en esta lista, pero ahora ya no es posible llamar a esas casas «suburbanas», porque han entrado en los límites de la metrópoli;
• el área de la casa debe ser de al menos 250 metros cuadrados, para casas adosadas – de 200 «cuadrados»;
• el área total de la parcela de tierra es de 15 a 30 acres;
• territorio contiguo – alrededor de 3 acres;
• distancia desde la carretera de circunvalación de Moscú: no más de 50 kilómetros;
• los requisitos para el diseño arquitectónico son los mismos que para la categoría «clase de confort», es decir, «diseño arquitectónico moderno»;
• Los más utilizados son materiales de construcción como un bloque monolito, ladrillo, madera laminada encolada, marco de madera de alta calidad;
• las comunicaciones generalmente están centralizadas, sin embargo, no se excluye el uso de redes de ingeniería individuales, en particular, la presencia de un pozo en el sitio y un sistema de alcantarillado autónomo;
• el pueblo en el que se encuentran las casas de la «clase ejecutiva» debe ofrecer a sus residentes un nivel de comodidad suficientemente alto, en particular, un territorio ajardinado, un estacionamiento para invitados, un campo para niños y deportes, un jardín de infancia, un supermercado, una farmacia, un salón de belleza, una cafetería o un restaurante , un centro médico, así como un centro de servicios;
• el costo de una casa de campo de «clase ejecutiva» está en el rango de 13 a 23 millones de rublos.

La «clase ejecutiva» se puede llamar una categoría promedio, se refiere al nivel de costo, que es bastante aceptable para la región de Moscú, y la ubicación y los requisitos presentados. Sin embargo, la popularidad de estas propuestas ya es un orden de magnitud menor que la de las casas de «clase confort»..

Clase Premium

Es con esta categoría que comienzan los bienes raíces suburbanos verdaderamente de élite, por lo que los requisitos para tales mansiones están creciendo, al igual que el precio de las propuestas. Los expertos de RGR creen que solo aquellas casas residenciales suburbanas que tienen derecho a ser clasificadas como una «clase premium»:

• se encuentran a una distancia de no más de 30 kilómetros de la carretera de circunvalación de Moscú. Si para la «clase económica» esta frontera significa que no pueden «acercarse» a la capital para esta marca, o más bien no pueden debido al alto costo de las propuestas cercanas a Moscú, entonces para la categoría «premium», por el contrario, la proximidad al Viejo Moscú se convierte en evidencia del prestigio de la vivienda;
• área de la casa – al menos 350 «cuadrados», para casas adosadas, si en principio se pueden atribuir a esta categoría – al menos 250 metros cuadrados;
• el área total del sitio no es menor de 15 acres;
• tierra alrededor de la casa – al menos 3 acres;
• solo comunicaciones de ingeniería centralizadas, se cree que brindan un mayor nivel de comodidad;
• Las “casas premium” solo pueden ubicarse en áreas con buena ecología, atractivas en términos de recreación y residencia permanente. Como en el caso de la «clase empresarial», la mayoría de los expertos se refieren al noroeste, norte, suroeste y oeste de la región de Moscú;
• solo proyectos arquitectónicos individuales;
• materiales de construcción usados: ladrillo monolítico, vigas y ladrillos encolados, modernos y de alta calidad;
• el territorio de tales pueblos de élite debe tener una infraestructura bien desarrollada: varios parques infantiles, un complejo deportivo, un salón de belleza, un supermercado, un estacionamiento para invitados, un restaurante, servicios al consumidor, un jardín de infantes, una farmacia, un centro médico moderno, todo esto está al servicio de los residentes de casas de clase premium … Además, la presencia del diseño del paisaje es obligatoria, el territorio suele estar cerrado y vigilado las 24 horas. Cabe señalar que es precisamente la «cercanía» de tales asentamientos lo que se ha convertido durante mucho tiempo en la principal característica distintiva de la élite inmobiliaria suburbana;
• el costo de las casas de clase premium varía de 23 a 43 millones de rublos.

Los bienes raíces suburbanos de élite ya no son solo cabañas sobre un marco de madera, sino castillos, mansiones y villas de lujo reales. Al comprar una casa con un área de más de 350 «cuadrados», el nuevo propietario declara su alto estatus social y un material de bienestar relativamente estable, ya que mantener una casa así también es muy costoso..

De lujo

Ofertas exclusivas, las casas más prestigiosas y caras «no para todos»: todo esto se puede decir con confianza sobre la categoría de bienes raíces suburbanos «de lujo». Para ser elegible para llevar este alto estatus, las mansiones deben cumplir con los siguientes requisitos:

• si en el caso de las casas de clase premium, los expertos de RGR indicaron claramente: «al menos a 30 kilómetros de la carretera de circunvalación de Moscú», entonces para la categoría «de lujo», son posibles excepciones. Sí, la mayoría de las casas de élite están ubicadas en los suburbios inmediatos, sin embargo, pueden ubicarse a una distancia mayor si este sitio tiene alguna ventaja excepcional. Por ejemplo, una casa rodeada por un bosque de pinos, en un área ecológicamente limpia a la orilla de un embalse tiene todo el derecho a ser catalogada como una propuesta de élite. Los expertos han identificado las áreas más prestigiosas de la región de Moscú, donde las casas de lujo se encuentran con mayor frecuencia: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe y Kievskoe shosse;
• área de la casa: a partir de 400 metros cuadrados, las casas adosadas, como las casas con vecinos cercanos y una parcela de tierra relativamente pequeña, generalmente no pertenecen a esta categoría;
• área total del sitio – de 30 acres;
• territorio contiguo – más de 3 acres;
• un proyecto exclusivamente individual de un arquitecto;
• materiales de construcción de la más alta calidad: ladrillo monolítico y ladrillo;
• todas las comunicaciones de ingeniería están centralizadas;
• en el territorio del pueblo, debe haber un área para caminar obligatoria, también llamada «paseo», con diseño del paisaje, sistema de iluminación, posiblemente estanques y fuentes artificiales, un jardín de infantes, varios campos deportivos y parques infantiles, tiendas, una farmacia, un restaurante , un salón de belleza, un centro médico, así como objetos únicos para otros pueblos como un helipuerto, un campo de golf y un club náutico;
• el costo de una casa de campo de lujo – desde $ 43 millones.

Habiendo estudiado todos los requisitos que se presentan a los pueblos que ofrecen mansiones de lujo, puede asegurarse de que este es un lugar verdaderamente paradisíaco, del que los residentes tendrán que abandonar solo cuando vayan a trabajar..

Los analistas del centro de Indicadores del mercado inmobiliario enfatizan una vez más que este clasificador se compila solo para bienes raíces suburbanos en la región de Moscú, para otras regiones es necesario elaborar sus propias clasificaciones, que reflejarán las características de la ubicación y los precios locales.

Al comparar todas las categorías anteriores, comprende que las principales características distintivas de las casas y cabañas de una clase u otra son el precio, el área de vida, la ubicación en relación con los límites de la metrópoli y la infraestructura desarrollada de la aldea, todos los demás factores pueden llamarse secundarios y no tan significativos.

Otro detalle importante es que todas las disputas que surgen en torno a la clasificación de los objetos inmobiliarios suelen estar provocadas por el deseo del promotor de clasificar la nueva comunidad de cabañas como una categoría más prestigiosa. Y si no se ajusta a los requisitos especificados, a menudo aparecen declaraciones de que el sistema no tiene en cuenta las características individuales del proyecto..

No se puede discutir el hecho de que una casa de campo es una vivienda individual y es bastante difícil «impulsar» tales proyectos en un marco determinado. Sin embargo, sigue siendo necesario un sistema de clasificación unificado, ya que permite determinar con mayor precisión el costo de una cabaña, por ejemplo, en el caso de obtener un préstamo garantizado por bienes raíces..