Cómo acordar la remodelación de bienes raíces para diferentes propósitos.

Cualquier intervención en la configuración de locales residenciales, comerciales e industriales requiere la aprobación de las autoridades reguladoras. Nuestro sitio de asesoramiento le dirá exactamente cómo se lleva a cabo este proceso, qué documentos serán necesarios para que la remodelación se legalice de acuerdo con todas las reglas..

Prácticamente todo trabajo serio relacionado con reparaciones importantes y alteración de locales requiere aprobación. Para ser honesto, es más fácil enumerar aquellos trabajos y cambios que no requieren ser coordinados con las autoridades reguladoras:

• Redecorando. Es decir, actualizar el acabado, incluida la sustitución de los elementos de carpintería ubicados en el exterior, pero sin cambiar el color y el patrón..
• Reemplazo de ventanas y puertas, sin cambiar el tamaño de las aberturas. Sin embargo, el reemplazo de ventanas en edificios que tienen valor arquitectónico e histórico ya requerirá aprobación..

¡Importante! Ampliación de la abertura de una puerta o ventana, un aumento en su altura ya debe coordinarse cuando se trata de un muro de carga.

• Desmontaje y sustitución de cualquier mueble empotrado, incluidos los armarios deslizantes..
• Instalación de acondicionadores de aire, incluidas unidades exteriores.
• Reemplazo de equipos de ingeniería: radiadores, tuberías, encimeras, bañeras, inodoro, etc..

¡Importante! El equipo de ingeniería se puede cambiar sin aprobación solo para una potencia, parámetros y dispositivo técnico similares. Por ejemplo, si tenía una placa de gas pequeña de dos quemadores y decidió poner una más potente en cuatro quemadores, esto ya debe estar acordado con la empresa de suministro de gas. Además, el nuevo equipo debe estar en el mismo lugar..

Es necesario empezar a pactar la remodelación, ya sea un local residencial, comercial o industrial, con la elaboración de un plan específico. Los propietarios deben comprender claramente qué es exactamente lo que quieren cambiar, qué muros demoler, cuáles construir, qué aberturas expandir, cuáles mover, etc. Debe planificar todo para no acudir a las autoridades dos veces, cuando en el proceso de reparación resulta, por ejemplo, que es recomendable demoler el muro no parcialmente, sino por completo..

A continuación, debe estudiar su plano de planta, emitido por la BTI (Oficina de Inventario Técnico). Está disponible para todos los propietarios: un plano técnico con las características de cada habitación, indicando el tamaño, la ubicación de las aberturas, el equipo de plomería y los hornos de gas. Si, por alguna razón, no tiene un plan técnico a mano, ¡asegúrese de obtenerlo en el BTI! Por lo general, este documento viene completo con el resto de los documentos de la propiedad y los propietarios anteriores lo transfieren a los compradores al hacer un trato..

¡Importante! Es muy importante que los compradores de bienes raíces estudien el plan BTI. Puede resultar que los propietarios anteriores ya hayan realizado la remodelación, pero los cambios no se han legalizado..

La reurbanización se puede acordar sin la elaboración de un proyecto en los siguientes casos:

• Es necesario desmontar muros cortina, tabiques..
• Necesito cerrar la puerta.
• Está previsto erigir una nueva partición, ligera, que no cree una carga en los suelos..
• Se realizarán cambios menores en la fachada del edificio, lo que no es valioso desde el punto de vista de la historia y la arquitectura..

En este caso, solo se requiere un boceto. Los propios propietarios pueden esbozarlo literalmente en una copia del plan técnico de BTI. En rojo, debe resaltar las paredes y las aberturas que se eliminarán, en verde, las que se construirán. Y todo quedará claro.

En todos los demás casos, primero deberá comenzar a redactar un proyecto completo con una indicación de todas las próximas modificaciones. Y solo los especialistas pueden hacer esto.!

Si su remodelación se puede llevar a cabo de acuerdo con un boceto, entonces el procedimiento para la aprobación de las autoridades reguladoras, es decir, la Inspección de Vivienda en la ubicación de la propiedad, se ve así:

1. Colección de documentos. Se requiere el título del apartamento, así como los pasaportes de los propietarios. Requiere el boceto en sí, el certificado de registro disponible, el consentimiento de todos los propietarios de un apartamento o casa. Si el edificio pertenece a monumentos arquitectónicos, el permiso del organismo que los controla. Cuando se trata de la remodelación de bienes raíces comerciales, necesita la Carta y los documentos de fundación de la empresa propietaria. O un inquilino por convenio.
2. En los gobiernos locales, el boceto está aprobado o no. Por lo general, el procedimiento de aprobación tarda entre 20 y 30 días hábiles. Si se ha recibido el permiso para la reurbanización, puede continuar con la reparación..

¡Importante! Un permiso de remodelación generalmente se emite por un año. Es decir, tiene 12 meses para completar las reparaciones previstas..

3. Una vez finalizado el trabajo, llega una comisión al sitio, que debe asegurarse de que el trabajo se realice de acuerdo con el boceto, no se altere nada..
4. Se firma el acta del comité de aceptación..

¡Importante! Para que la remodelación sea aceptada, es necesario llevar un diario en el que se indiquen todos los trabajos, incluidos los ocultos, que no serán visibles una vez finalizada la reparación. También es necesario observar la tecnología del trabajo..

5. El croquis se traslada al BTI para que se puedan realizar cambios en el plano técnico existente del inmueble..
6. Después de recibir un nuevo certificado de registro, es posible que deba enviar documentos al Servicio de registro para obtener un nuevo certificado de propiedad..

¡Importante! Cuando se trata de bienes raíces comerciales, lo más difícil es ponerse de acuerdo en la remodelación de un local ubicado en el primer piso de edificios residenciales de varios pisos. Existen requisitos muy estrictos en cuanto a estructuras portantes, fachadas, comunicaciones, etc. Es más fácil realizar cambios en el diseño de la oficina, por ejemplo, cuando la propiedad inicialmente no es residencial y es parte de un centro comercial y de entretenimiento, un centro comercial, etc..

Un proyecto completo, se requiere un nuevo plano de planta si las alteraciones son graves y se refieren, por ejemplo, a la transferencia de zonas «húmedas», la instalación de una placa eléctrica en lugar de una de gas, la disposición de nuevas puertas, la construcción de paredes principales y tabiques de más de 100 milímetros de espesor. Un proyecto de remodelación y una conclusión técnica solo puede ser elaborado por una organización especializada. En algunos casos, puede ser necesario el consentimiento de los vecinos y la empresa gestora si la remodelación puede afectar parcialmente el área común..

En general, el esquema para aprobar la remodelación del proyecto es similar a las acciones con el boceto. Solo en lugar del boceto en sí, se presenta a las autoridades locales un proyecto y una conclusión técnica de una empresa especializada. Además, el proyecto debe ser aprobado por el departamento de arquitectura, el servicio de bomberos, Rospotrebnadzor, DEZ. Es decir, hay muchas más instancias por visitar. Y el proceso se prolonga.

¡Importante! Al acordar la remodelación de un inmueble comercial, es necesario obtener opiniones positivas del servicio de gas, supervisión de incendios, empresa de gestión, red de calefacción, servicio de agua, departamento de arquitectura. Además, se requerirá un contrato con un contratista para realizar las obras de renovación..

Al acordar la remodelación de un inmueble residencial, es necesario contactar al servicio de gas cuando se trata de instalar, reemplazar y transferir equipos de gas. Al servicio de agua: si planea transferir las zonas «húmedas», instale una ducha sin plato y una cabina. A la red de calefacción: si necesita realizar cambios en la ubicación de los radiadores o aumentar su potencia.

Todos los expertos le recomiendan encarecidamente que primero esté de acuerdo con la remodelación y solo luego realice las reparaciones. De lo contrario, puede resultar que sea imposible ponerse de acuerdo sobre dicha alteración y todo debe volver a su forma original. Está claro que a expensas del propietario.

Sin embargo, si la remodelación ya se ha realizado, debe actuar de acuerdo con el siguiente esquema:

1. Envíe una solicitud al BTI para la alteración no autorizada de bienes raíces. Adjunte un certificado de registro y un extracto de la USRN..
2. Un inspector de BTI se acercará a usted, quien inspeccionará la remodelación y arreglará los cambios en el plan técnico con un contorno rojo..
3. El inspector de BTI le dirá a qué otras autoridades deberá acudir el dueño de la propiedad y también emitirá una conclusión sobre el estado técnico de las estructuras..
4. Un representante de Rospotrebnadzor también deberá acudir a la instalación para emitir un dictamen sobre el cumplimiento de las normas sanitarias..
5. Luego, una empresa especializada elabora un proyecto de reelaboración y todos los documentos se envían a la administración local o al departamento de arquitectura. En Moscú, estos problemas son resueltos por la Inspección de Vivienda de Moscú..

¡Importante! En general, el proceso de aprobación de la remodelación de propiedades comerciales, no residenciales y residenciales es muy similar. Existen dificultades y sutilezas, por ejemplo, con los talleres de producción, donde es importante garantizar la seguridad de los empleados..

¡La remodelación debe coordinarse! Los propietarios individuales enfrentan una pequeña multa por negarse a legitimar los cambios, pero se verán obligados a rehacer todo. Y las personas jurídicas pueden enfrentarse a graves sanciones y problemas. Si no tiene el tiempo y la oportunidad de pasar por las autoridades por su cuenta, puede contactar a intermediarios. En cualquier caso, para un nuevo proyecto, deberá acudir a una oficina especializada..