Cómo acordar y legalizar la remodelación de un apartamento según un boceto y un proyecto.

El contenido del artículo

• El marco legislativo
• Reurbanizaciones que requieren y no requieren legalización, restricciones a la reurbanización
• Requiere legalización
• No requiere legalización
• Restricciones a la remodelación
• Aprobación y legalización de remodelación
• Coordinación y legalización del proyecto
• Aprobación y legalización según croquis

La legalización de la remodelación debe llevarse a cabo en la forma aprobada por las leyes y, en el caso de trabajos ya realizados, mediante imitación del proceso o mediante multas y tribunales. Hablaremos en este artículo sobre en qué casos es necesaria la legalización, qué documentos se necesitan y quién está coordinando y aprobando la remodelación..

El tema de la legalización de la remodelación de un apartamento tiene muchos matices y depende del tipo y la ubicación de los cambios que se realicen, el tipo de edificio y los requisitos de las autoridades de la ciudad, que pueden diferir ligeramente. Es más prudente realizar los cambios en el pedido y de acuerdo con las normas legales, por lo que no habrá problemas con posibles comprobaciones o al momento de vender vivienda con una nueva configuración del apartamento..

El marco legislativo

En la terminología, se distinguen dos conceptos para los cambios realizados en una vivienda:

• reorganización (reequipamiento): los cambios se relacionan con los servicios públicos, el equipo eléctrico, los accesorios de plomería, que requieren hacer las entradas apropiadas en el certificado de registro de la habitación
• remodelación: cambiar la forma y / o el tamaño de la habitación moviendo las paredes, las aberturas de puertas y ventanas, que también se registra en la hoja de datos.

El principal documento reglamentario para la remodelación de apartamentos es el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, en la edición actual de 2016, a saber, el capítulo 4 (artículos 25-29):

• tipos de remodelación y reequipamiento;
• la base del trabajo;
• en qué casos se rechaza la aprobación;
• ejecución del Certificado de Finalización;
• las consecuencias previstas por el código en caso de remodelación no autorizada.

La información sobre las conversiones y remodelaciones permitidas y prohibidas por la ley se proporciona en las «Reglas y normas para el funcionamiento técnico del parque de viviendas», aprobadas por el Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia en 2003, concretamente en la cláusula 1.7..

Para Moscú, uno también debe guiarse por el PPM de fecha 25/10/2011 No. 508-PP «Sobre la organización de la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales y no residenciales en edificios de apartamentos y edificios residenciales» (enmendado el 2 de agosto de 2016) con anexos obligatorios … En la resolución, todas las etapas del trabajo, el procedimiento de coordinación y aprobación se consideran más a fondo, se otorgan formas de solicitudes, actos, permisos y se enumeran las restricciones para la implementación de remodelaciones. Este documento se puede utilizar como referencia para los residentes de otras ciudades, especialmente si las autoridades locales no han adoptado una resolución similar..

Importante!El Código de Infracciones Administrativas (Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia, Art. 7.21) determina el monto de la multa por la remodelación no autorizada de locales en edificios de apartamentos en la cantidad de 2.0-2.5 mil rublos, en edificios residenciales – 1.0-1.5 mil rublos … Si se encuentra una remodelación, para la cual no se puede obtener permiso, el propietario o inquilino del apartamento está obligado a eliminar las alteraciones por su cuenta. En caso de impago de la multa y / o no eliminación de cambios, es posible triplicar el monto de la multa, y en algunos casos incluso vender el apartamento a través de licitaciones..

Reurbanizaciones que requieren y no requieren legalización, restricciones a la reurbanización

Considere qué cambios son posibles en principio y qué remodelaciones requieren o no requieren permiso..

Requiere legalización

La mayoría de las alteraciones que se planean durante las reparaciones de capital o en las entradas a un nuevo edificio requieren legalización:

• paredes y tabiques adicionales, mayor grosor (peso) del piso, aumentando la carga en los pisos (más de 150 kg / m²) y muros de carga;
• conexión de dos habitaciones o dos apartamentos en uno con violación de la integridad de los muros de carga;
• ampliación de la superficie útil debido a las salas de almacenamiento;
• trasladar un baño, bañera, instalación de cabinas de ducha, jacuzzi fuera de las áreas sanitarias;
• cambio de configuración y tamaño, traslado de balcones, logias, ventanas, escaleras, portales;
• instalación de equipos que requieren el tendido y conexión de comunicaciones: estufas de gas (reemplazo de estufas eléctricas por gas y viceversa), columnas, calderas, accesorios domésticos y de plomería conectados al sistema de suministro de agua y alcantarillado;
• conexión de comunicaciones;
• instalación / desmontaje de escaleras;
• equipamiento de vestíbulos con cambio de tamaño.

Proyecto acordado

No requiere legalización

No se pueden legitimar los siguientes cambios:

• unificación de locales con violación a la integridad o demolición de muros no capitales;
• instalación / desmontaje de muebles empotrados;
• reemplazo de comunicaciones y equipos con objetos similares instalados en el mismo lugar;
• acristalamiento de balcones, logias;
• redecorando.

Para cambios que no necesitan aprobación y permiso, es suficiente realizar los cambios correspondientes en el certificado de registro del apartamento. Esto se hace para que no haya problemas con las transacciones inmobiliarias..

Restricciones a la remodelación

En primer lugar, asegúrese de tener derecho a realizar una remodelación. Por ejemplo, a menudo, en el caso de comprar un apartamento con una hipoteca durante todo el período de pago, se puede prohibir cualquier cambio de configuración..

Además, no se emiten permisos para cambios que conlleven:

• violación de la fuerza y ​​posible destrucción (total o parcial) de las estructuras de soporte del edificio;
• dificultad o interrupción del funcionamiento de los sistemas de ingeniería;
• deterioro de la estética de la fachada del edificio;
• dificultad para usar salidas y dispositivos de incendio;
• deterioro de las condiciones de vida de los residentes de un apartamento o casa en su conjunto.

Abertura en el muro de carga con refuerzo estructural

Por tanto, está prohibido:

• organizar aberturas (puertas, ventanas) en estructuras portantes sin refuerzo adicional;
• unir apartamentos ubicados en diferentes pisos, si esto incluso está asociado con el desmantelamiento parcial de la superposición entre pisos (sin realizar trabajos especiales);
• desmantelar partes de la fachada para combinar las viviendas y la logia (sin realizar trabajos especiales);
• combinar cuartos sanitarios con salas de estar;
• adjuntar balcones, logias, terrazas a los apartamentos en la planta baja y sótanos debajo de sus balcones / cocinas (según la ubicación);
• sacar radiadores a balcones, logias;
• equipar pisos calentados por agua en un apartamento y edificio de varios pisos;
• Bloquear conductos de ventilación y salidas de emergencia..

El video muestra la reurbanización ilegal y sus consecuencias:

Aprobación y legalización de remodelación

Primero debe obtener el plan técnico del apartamento, elaborado en el BTI. La coordinación de la remodelación de un apartamento con pequeños cambios se puede llevar a cabo de acuerdo con un boceto, otros requieren un proyecto. Los permisos de remodelación pueden ser manejados por la comisión de vivienda (inspección) o el centro multifuncional (MFC).

Coordinación y legalización del proyecto

La aprobación de los cambios del proyecto se lleva a cabo antes del inicio del trabajo. Si la remodelación ya se ha realizado, es necesario crear una imitación de un proceso normal: acordar la remodelación como próxima, soportar el tiempo de “completar la obra” y finalmente legalizarla. Este método está asociado a un cierto riesgo y no se recomienda en los casos en que se pueda evitar esta situación..

El proyecto debe ejecutarse en los siguientes casos:

• instalación o transferencia de una estufa de gas conectada a la línea principal con una tubería estacionaria (con una manguera flexible, no requerida);
• instalación de una estufa eléctrica en lugar de una de gas;
• transferencia de áreas sanitarias «húmedas» (excepto para transferir el sitio de instalación de la lavadora y el lavavajillas);
• erección de muros de capital;
• la creación de aberturas en las paredes y techos principales y entre departamentos;
• fortalecer, cambiar el dispositivo de los pisos: es importante para los edificios nuevos, ya que se alquilan sin una capa superior, al mover la cocina, el baño (impermeabilización);
• creación de nuevas particiones masivas con un grosor de más de 100 mm (paredes de cartón yeso en un marco de metal, no es necesario). En casas con techos entre pisos completamente de madera, todas las particiones requieren legalización;
• todos los cambios relacionados con la fachada del edificio.

Ejemplo de un proyecto de remodelación acordado

El proyecto de remodelación debe solicitarse a una organización especializada. La aprobación del proyecto se puede realizar de forma independiente o con la ayuda de organizaciones intermediarias por una tarifa adicional. El proyecto está aprobado por la oficina de vivienda (TPP, HOA), el Ministerio de Situaciones de Emergencia, el servicio de gas, la supervisión arquitectónica y de construcción y el arquitecto jefe de la unidad territorial, Vodokanal, Supervisión de seguridad contra incendios, Elektronadzor, SES – el conjunto de permisos de las autoridades depende de las modificaciones que se realicen.

Antes de la implementación del proyecto, es necesario obtener de la BTI un pasaporte técnico para el apartamento, un plano y una explicación del plano..

El siguiente paquete de documentos se envía a la autoridad de licencias:

• escritura de propiedad (copia certificada por notario o copia regular + original, que se devuelve al propietario);
• solicitud de reurbanización;
• consentimiento por escrito de todos los inquilinos y el propietario (en caso de alquiler) registrado en el apartamento para remodelación;
• un proyecto de remodelación aprobado por las autoridades;
• pasaporte técnico de la BTI para el apartamento;
• lista de documentos presentados.

Aprobación y legalización según croquis

Este tipo de aprobación se realiza una vez finalizada la obra y si existe la absoluta confianza de que todas las alteraciones no violan las normas legales y de construcción. En vista de los diversos requisitos impuestos por las diferentes inspecciones de vivienda, es mejor aclarar de antemano la lista de posibles alteraciones para su aprobación según el croquis..

El boceto se puede realizar «a mano» independientemente del plano del apartamento, realizado por BTI. Los elementos a desmontar se indican en rojo y los elementos a montar (instalar) se indican en verde. Se adjunta al croquis una explicación con una lista de equipos y trabajos realizados..

Ejemplo de un boceto terminado

La aprobación de acuerdo con el boceto es posible en casos de muros cortina móviles, combinando un inodoro con un baño y reinstalando accesorios de plomería dentro de la zona «húmeda» sin colocar nuevas comunicaciones, sellar aberturas y otras alteraciones menores..

Con este tipo de homologación, la inspección de la vivienda cuenta con:

• título de propiedad (original y copia – el original se devuelve después de la verificación, para apartamentos no privatizados – un certificado de los EIRT);
• pasaporte técnico del apartamento BTI;
• solicitud de aprobación (completada en el lugar de presentación);
• un boceto del departamento BTI con los cambios y explicación de la obra;
• lista de documentos presentados.

Ejemplo de permiso de reurbanización

La Inspección de Vivienda envía un especialista para verificar el trabajo realizado con el croquis provisto y redacta un Acta de Reorganización Completada, que envía a la BTI para realizar cambios en el pasaporte técnico del piso..

Consejo!En cualquier caso de transferencia de documentos, debe hacer fotocopias adicionales y tomar un recibo para recibir un paquete de documentos de acuerdo con el inventario. Asegúrese de que los certificados adjuntos no estén vencidos.