Cómo conseguir que la sociedad gestora cumpla con sus obligaciones

De hecho, es extremadamente difícil encontrar un ruso que esté completamente satisfecho con las utilidades proporcionadas. Fugas en las tuberías, interrupciones en el suministro de agua fría y caliente, frío en los apartamentos, goteras en los techos y escombros en las entradas, un porche helado y carámbanos en los techos: la lista de reclamaciones que los residentes de edificios de apartamentos pueden hacer a los servicios públicos es muy amplia.

Y dado que el intermediario entre las llamadas organizaciones proveedoras de recursos – la empresa de agua local, el suministro de energía, la red de calefacción y los residentes de los edificios de apartamentos suelen ser las Oficinas de Vivienda y Mantenimiento o las empresas de gestión, que están reemplazando cada vez más las oficinas de vivienda habituales, la mayor parte de las reclamaciones recae en el trabajo de estas organizaciones, en los deberes que incluye la gestión de un edificio de apartamentos.

Hagamos una reserva de inmediato; este artículo no se refiere a las asociaciones de propietarios, sino a las asociaciones de propietarios, así como a la elección de una organización de gestión. Intentaremos considerar un tema tan doloroso como las responsabilidades de las empresas de gestión y las oficinas de vivienda para comprender qué es exactamente el propietario del apartamento tiene derecho a exigir a estas organizaciones, sus principales responsabilidades, así como las obligaciones de los propietarios con los servicios públicos..

En primer lugar, vale la pena recordar que las oficinas de vivienda, las DEZ (direcciones de un solo cliente) y las empresas de gestión en general son organizaciones comerciales, es decir, que ganan dinero proporcionando servicios públicos a los residentes de edificios de apartamentos. Entonces, en las facturas mensuales que reciben los propietarios e inquilinos de los apartamentos, necesariamente habrá una parte que componga las ganancias de esta organización. Parecería que en tal situación, las compañías de administración y las oficinas de vivienda deberían estar interesadas en brindar servicios de alta calidad, lo que aumentará las ganancias y requerirá el pago oportuno de los propietarios de propiedades residenciales. En la práctica, el beneficio de la empresa de gestión no está vinculado en absoluto a la calidad de los servicios públicos proporcionados: las facturas llegarán regularmente a cada apartamento, independientemente de cuán limpia esté la entrada, si se ha quitado la nieve y cuál es la temperatura del agua en las baterías de calefacción central.

Y si los propietarios no comienzan a defender sus derechos, exigiendo que las empresas de servicios públicos presten la debida atención a sus necesidades, es posible que la situación no cambie en años, lo que ocurre con mayor frecuencia en nuestro país..

Entonces, las responsabilidades de las empresas gestoras y las oficinas de mantenimiento de viviendas incluyen:

1. Mantener no solo la casa, sino también el territorio adyacente en el orden adecuado, es decir, participar en el paisajismo, la limpieza, el embellecimiento del territorio local, para monitorear el estado de las estructuras técnicas. Por lo tanto, si los servicios de un conserje están incluidos en la tarifa mensual que pagan los habitantes de los apartamentos, entonces la limpieza en el patio de un edificio de apartamentos recae completamente sobre los hombros de los servicios públicos..
2. Asegurar la presencia de lámparas de iluminación en todas las áreas de entrada, sin excepción, así como frente a la entrada de la casa y en el área local. Las linternas ubicadas en el área local son administradas por sociedades gestoras..
3. Informar oportunamente a los residentes de la casa sobre todos los cambios en las tarifas: los servicios públicos están obligados a advertir sobre el aumento en el alquiler a más tardar 30 días antes de la fecha de cobro del monto a pagar con las nuevas tarifas.
4. Facilitar a los propietarios e inquilinos de las viviendas información completa sobre la empresa gestora, así como los teléfonos y direcciones de los bomberos, estación sanitaria y epidemiológica, servicios de emergencia, policía local y administración distrital. Idealmente, cada edificio de apartamentos debe tener un cartel no solo con el número de la casa y el nombre de la calle, sino también en el stand cerca de la entrada a la lista completa de números de teléfono y direcciones de servicios que los habitantes de la casa pueden necesitar..
5. Organice la eliminación oportuna de la basura, es decir, celebre un acuerdo con la organización especializada correspondiente o saque los desechos domésticos por su cuenta, todos los días, y la capacidad de los botes de basura debe cumplir con los estándares establecidos en función del número de residentes de la entrada o casa. Vale la pena recordar que los contenedores de basura deben ubicarse a no menos de 20 metros de la entrada a la escalera y ventanas de los apartamentos, pero a no más de 100 metros de un edificio de apartamentos..
6. En invierno, las tareas de los servicios de vivienda y servicios comunes incluyen limpiar el área local de la nieve, limpiar el techo de hielo y carámbanos, rociar las aceras y los escalones de la entrada a la entrada con arena o mezcla de arena y sal..
7. Al menos una vez cada 10-15 años, realice revisiones importantes de la casa, que incluyen la reparación de la entrada, la fachada de la casa, el reemplazo del techo y otros trabajos necesarios..
8. Controle el estado de los sistemas de suministro de la casa: cableado en la entrada, tuberías de alcantarillado, entradas de agua y tubería de gas del patio. La ley establece la vida útil máxima para las comunicaciones: para las tuberías de hierro fundido, este período es de 40 años, para las tuberías de acero, 15 años. Sin embargo, si se encuentra una fuga, entonces el reemplazo del área dañada y las reparaciones deben llevarse a cabo de manera oportuna, a más tardar 3-5 días después del descubrimiento del mal funcionamiento..
9. En caso de recibir una queja del propietario o inquilino del apartamento, la oficina de vivienda o DEZ están obligados a responder en un plazo de dos días: negarse (con una explicación del motivo de la negativa) o darse de baja para recibir y satisfacer la queja. Es mejor enviar su queja por escrito y asegurarse de que esté debidamente registrada. Al comunicarse con la empresa gestora por teléfono, debe preguntar el cargo y el apellido de la persona que aceptó la denuncia del propietario del apartamento..
10. Advierta a los residentes del edificio sobre cortes de energía planeados o suministro de agua fría y caliente a más tardar 10 días antes del corte propuesto. Indique el motivo de los cortes de agua o energía.
11. En caso de trabajos de reparación dentro de las instalaciones residenciales, acuerde con el inquilino o el propietario de la vivienda la hora del trabajo a más tardar 3 días antes de la reparación prevista..
12. Realice regularmente la conciliación de las facturas de servicios públicos y proporcione documentos que confirmen la exactitud del cálculo y el cumplimiento del monto del pago con las normas y tarifas establecidas.
13. Asegurar la provisión de servicios públicos en los volúmenes necesarios para los consumidores, para lo cual la ZhEK o DEZ debe celebrar contratos con organizaciones proveedoras de recursos..
14. Para un cálculo más preciso del monto del pago por los servicios públicos proporcionados, registre mensualmente las lecturas de los dispositivos de medición de la casa en general, como los medidores de calor instalados en la casa o en una entrada separada. Proporcione esta información si lo solicita el propietario o inquilino.
15. Volver a calcular los pagos de los servicios públicos en caso de baja calidad, incumplimiento de sus obligaciones o interrupciones en la prestación de los servicios, cuya duración exceda las normas establecidas. Es decir, si durante un cierto tiempo (12 horas) en la casa, la temperatura de la vivienda está por debajo de la marca estipulada, 18 grados Celsius, entonces se realiza un nuevo cálculo para ese día, una disminución en el monto del pago por calefacción. También puede solicitar un nuevo cálculo si el agua caliente no alcanza la temperatura estándar, más 45 grados Celsius. Y cuanto menor sea la temperatura del agua caliente, más significativa debe ser la reducción en el monto de pago por este tipo de servicios públicos..
16. Después de recibir una queja o información sobre un accidente en la casa, envíe un representante que registraría el hecho de una fuga, inundación o accidente..

Esta lista de responsabilidades de las oficinas y direcciones de vivienda y comunales de un solo cliente puede complementarse con otras obligaciones, según los requisitos de la legislación local y el acuerdo celebrado con los propietarios..

Las responsabilidades de las empresas de gestión en su conjunto también incluyen todos los puntos anteriores, sin embargo, pueden variar según los términos del acuerdo celebrado con la HOA o con cada propietario individual..

Las responsabilidades de los propietarios e inquilinos de los apartamentos incluyen:

• en primer lugar, pago oportuno de todos los servicios públicos proporcionados, a más tardar el 10 (en algunos casos 20) del mes siguiente al mes de consumo;
• informar oportunamente a las empresas de gestión, oficinas de vivienda o DEZ sobre accidentes y mal funcionamiento en un apartamento o casa;
• garantizar la seguridad de los sellos en los dispositivos de medición instalados en apartamentos o casas en general;
• proporcionar (una vez cada seis meses) acceso a los representantes de la oficina de vivienda o de la empresa gestora al apartamento para tomar lecturas de contadores. Los horarios de acceso al apartamento deben acordarse con antelación.

Cabe señalar que en la Federación de Rusia hoy en día no existe una regulación legislativa clara en el campo de los servicios públicos. Entonces, casi no existen reglas y requisitos para las actividades profesionales de las empresas de gestión, no se han desarrollado estándares que determinarían la calidad del trabajo y los servicios para la gestión de edificios de apartamentos, de hecho, las empresas de gestión no tienen responsabilidad por la prestación de servicios de mala calidad o el incumplimiento de sus obligaciones..

Por supuesto, en el caso de que la calidad de los servicios públicos no satisfaga al propietario o inquilino de la vivienda, entonces tiene derecho a exigir un nuevo cálculo de las tarifas por los servicios y cambiar la empresa de administración a través del tribunal, presentando una declaración de reclamo que detalle todos los reclamos contra los servicios públicos. Sin embargo, en la práctica, estos casos son más la excepción que la regla, aunque normalmente el tribunal se pone del lado del propietario del apartamento si sus reclamaciones están justificadas y son legales, y la sociedad gestora ha desatendido repetidamente sus obligaciones..

En la actualidad, todavía hay muy pocos rusos, a pesar de la enorme lista de reclamos al sistema de vivienda y servicios comunales, que estén dispuestos a ir hasta el final en la defensa de sus derechos. Es por ello que la reforma del sistema de vivienda y servicios comunales sigue retrasada no solo por la falta de un marco legislativo adecuado, sino también por la inercia de la mayoría de propietarios de viviendas en edificios de apartamentos..