Cómo ganar dinero con la demolición de un edificio de cinco pisos

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Apartamentos en edificios de cinco pisos — A primera vista, el producto es antiestético: pequeño, estrecho, con muchos problemas comunes (hay baño compartido, no hay ascensor y no hay vertedero de basura). Pero la demanda de esta vivienda ha sido y se mantiene estable. Además, estos apartamentos los compran no solo aquellos que no tienen suficiente dinero para algo mejor, sino también inversores privados. Descubrimos que este sector del mercado es comparable a la vivienda de lujo en términos de rentabilidad. Es cierto que los riesgos son mucho mayores.

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Esperando la demolición

Las autoridades de la ciudad prometen que en unos años Moscú se deshará por completo del edificio de cinco pisos. Ya ahora, viejas casas de paneles con patios verdes y ancianas en las entradas liberan el territorio para nuevos edificios monolíticos. Sin embargo, los Jruschov siguen estando bastante representados en el mercado secundario de la vivienda: el volumen de su oferta en el mercado secundario de apartamentos en la capital casi supera la oferta de otros tipos de viviendas. Está claro que la principal ventaja de los edificios de cinco pisos a los ojos de los compradores potenciales siempre ha sido y sigue siendo su relativa baratura en comparación con los buenos paneles e incluso las casas más monolíticas, sin mencionar los nuevos edificios modernos, que superan varias veces a los edificios de cinco pisos en sus cualidades de consumo. Sin embargo, los apartamentos en casas que están formalmente destinados a demolición se alquilan, venden y compran. Sin embargo, ¿es solo el bajo precio de esta propiedad lo que atrae la atención de los compradores? Quizás los inversores privados tengan un cálculo secreto.

Comencemos con una pequeña historia: los habitantes de, literalmente, cualquier Jruschov de Moscú pueden contar lo mismo. Alexandra Nikolaevna Ivanova ha vivido en la calle 9th Parkovaya durante 30 años, desde que ella y su esposo se mudaron a un apartamento en el primer piso de un edificio nuevo de cinco pisos a diez minutos de la estación de metro Shchelkovskaya. Y los patios verdes en su área no son un regalo de inversores nobles, sino el resultado de las actividades de los residentes. «Éramos jóvenes, activos», recuerda Alexandra Nikolaevna. «Durante los subbotniks, todos los patios alrededor estaban plantados con árboles. Ahora los arces y abedules están al ras de los techos». El apartamento de Alexandra Nikolaevna ha estado necesitando reparaciones importantes durante mucho tiempo. Las tuberías se atascan sin cesar, los suelos se pudren, los marcos de las ventanas están secos. Se podría recurrir a nietas y sobrinas. Pero Alexandra Nikolaevna no quiere.

“¿Por qué gastar dinero en reparaciones si la casa será demolida?”, Argumenta. “Todos los residentes están hablando de demolición. No se sabe exactamente cuándo sucederá. Pero todos saben que durante uno o dos años, no habrá edificios de cinco pisos en nuestra área. Si es así, ¿por qué gastar dinero en un apartamento? »

Natalia, sobrina de Alexandra Nikolaevna, es de la misma opinión. En 11th Parkova Street, acaba de volver a pegar el papel tapiz. Es una pena gastar más dinero. Es cierto que, de todos modos, de vez en cuando hay que reparar algo: la casa es vieja, una cosa u otra se deteriora constantemente. A veces, Natalya incluso piensa: ¿tal vez vender? Sin embargo, por la cantidad que ella ayudará para su apartamento de tres habitaciones, solo puede comprar una «pieza de kopeck» si no se muda fuera de la carretera de circunvalación de Moscú. Aquí está esperando el reasentamiento prometido.

Los mismos pensamientos no dejan a los residentes de cientos de edificios de cinco pisos en todo Moscú. El mayor número de ellos en la actualidad se concentra en el norte («Rechnoy Vokzal»), el suroeste («Profsoyuznaya», Cheryomushki) y el sureste de Moscú («Tekstilshchiki»).

Cambio con recargo

El programa para la demolición de viviendas de cinco pisos y en ruinas fue aprobado por un decreto del gobierno de Moscú el 2 de julio de 2002. Hasta la fecha, prácticamente no quedan edificios de cinco pisos en los distritos central y sur de la capital, Yugo-Vostochny será liberado de los «khrushchebs» en 2008, Vostochny y noreste – en 2009, y el norte, suroeste y Zelenogradsky – en 2010.

Además, cabe señalar que el programa de demolición de edificios de cinco pisos en Moscú se está implementando. Y lo prometido es bastante posible de creer. Por lo tanto, cualquier edificio de cinco pisos en Moscú está condenado a ser demolido. La única pregunta es el momento.

Aquí es donde la diversión comienza. Curiosamente, los apartamentos en edificios de cinco pisos en Moscú solo se vuelven más caros con el tiempo. El precio de ellos depende no solo del área, sino también del período de demolición. Cuanto más cerca de la «línea fatal», más caro. Según los expertos, el costo de un apartamento en un edificio de cinco pisos, para el que se conoce con precisión la fecha de demolición, crece al menos un 10%. Y hoy la participación de estos apartamentos en el mercado secundario de bienes raíces no es tan pequeña: alrededor del 18%.

Los compradores de apartamentos «condenados» pueden dividirse aproximadamente en dos categorías. El primer grupo incluye a personas para quienes la principal ventaja de la vivienda es su bajo costo. Los edificios de cinco pisos son una opción ideal para aquellos que desean comprar un espacio habitable económico en Moscú: por $ 90-120 mil, puede buscar un apartamento de «una habitación» o incluso de «dos pisos» a una distancia aceptable del metro. Hay muchas razones para los precios tan bajos del Moscú moderno, destacaremos dos principales. Estos apartamentos son muy incómodos y pequeños. Pero son baratos, en gran parte debido a su pequeña superficie, porque el costo absoluto de un apartamento en la capital en la mayoría de los casos se calcula multiplicando la cantidad de metros cuadrados por un cierto costo teórico..

Otra categoría de compradores son los inversores privados. Tienen un alcance a largo plazo: saben que un apartamento barato y poco atractivo en Jruschov se convertirá en una nueva vivienda en uno o dos años, lo que costará mucho más. De hecho, a voluntad, el propietario del espacio habitable de la casa que se está demoliendo puede recibir una compensación en dinero o en metros cuadrados. En el primer caso, se le reembolsa el costo del apartamento al precio de mercado más el costo de todos los costos asociados con la compra de vivienda nueva y mudanza (comisión de la inmobiliaria, que tendrá que pagar la búsqueda de un nuevo apartamento, salarios de las mudanzas, etc.).

Si una persona elige una compensación «en especie», de acuerdo con el nuevo Código de Vivienda y la ley «Garantías de la ciudad de Moscú para las personas que abandonan la vivienda», se le proporciona un apartamento en la misma zona que la casa destinada a la demolición. Las excepciones son Zelenograd y el Distrito Administrativo Central: en ellos se dan apartamentos dentro del distrito. Lo que, sin embargo, no está nada mal para los residentes de la parte central de la ciudad: un metro cuadrado de carreteras en todas las partes del Distrito Administrativo Central..

Lo mejor para el colono es que el apartamento provisto debe tener tantas habitaciones como la que la persona ha perdido. Además, el requisito del número correspondiente de habitaciones no depende de ninguna manera del tamaño real del apartamento y su distribución. Obviamente, la mayoría de los migrantes ganan notablemente en metraje. A modo de comparación: el tamaño estándar de un apartamento de una habitación en casas antiguas es de 30 a 32 metros cuadrados. m, dos habitaciones – 45-50 metros cuadrados. m. En los nuevos edificios modernos de clase económica, el tamaño promedio de «odnushki» – 40-45 metros cuadrados. m, «pieza de kopeck» – 55-70 sq. m. Es decir, un inversor experimentado con buenas habilidades y que posee la información privilegiada necesaria, tal vez comprando un apartamento en un edificio demolido de cinco pisos a tiempo (es decir, antes del cierre de ventas en la casa condenada), gane simplemente en la cantidad de metros cuadrados. Pueden correr en varias variaciones de 10 a 20. Multiplique por el mismo un promedio de $ 4 mil por metro cuadrado y obtenemos una cantidad de aproximadamente $ 50-60 mil, que el inversionista realmente recibe garantizado..

Por un metraje adicional, una persona no paga nada o el recargo es mínimo. De hecho, la ciudad dona esta área al antiguo propietario por el derecho a demoler la casa en la que vivía. Este regalo se convierte en un beneficio neto para los compradores de apartamentos antiguos. Tenga en cuenta que la cantidad de ganancias no depende de ninguna manera de las cualidades de consumo de un apartamento: los residentes de los primeros pisos, por ejemplo, reciben nuevos apartamentos de forma general..

Y el beneficio no está solo en el metraje. El coste de la vivienda nueva es a priori superior al de la antigua. El precio de los apartamentos de una habitación más modestos en edificios nuevos comienza alrededor de $ 110 mil. El costo de los nuevos edificios está creciendo ante nuestros ojos a medida que aparecen nuevos pisos y, a pesar de la estabilización actual, los expertos aún predicen un aumento en el costo de los nuevos edificios en al menos un 15% para fin de año. Entonces, con una cuidadosa elección de opciones, tal operación puede generar ganancias tangibles en poco tiempo..

Hoy puede comprar un apartamento de dos habitaciones en Jruschov, a cinco minutos en transporte público de la estación de metro Shchelkovskaya por $ 122,000. A diez minutos de la misma estación, el precio de una pieza de kopeck en un edificio en construcción hoy es de aproximadamente $ 183,000. El área del primero es 42 metros cuadrados m, el segundo – 72,2 metros cuadrados. metro.

Riesgos y cálculos

A pesar del atractivo de este tipo de inversiones, este camino tiene sus escollos. En primer lugar, con una transacción de este tipo, es fácil equivocarse con el tiempo. El nuevo Código de Vivienda requiere que se advierta a los residentes sobre la demolición con al menos un año de anticipación. Sin embargo, todo el mundo sabe que las exigencias de la ley en nuestra realidad a veces se refractan de la forma más impredecible. Más de una vez, los agentes inmobiliarios tuvieron que lidiar con el hecho de que las personas fueron informadas sobre el desalojo literalmente un mes antes de la demolición de la casa. Todo es muy sencillo: en cuanto se encuentra un inversor, las autoridades empiezan a apresurarse. Sin embargo, convertirse en propietario de dicha información no es tan difícil como podría parecer a primera vista. Los especialistas a nivel de prefectura todavía están involucrados en varias medidas preparatorias que preceden a la firma del decreto del gobierno de Moscú sobre el reconocimiento del edificio como emergencia o sujeto a demolición en el marco de cualquier programa de la ciudad. Conocerlos será útil para cualquier inversor novato. Sus servicios son económicos, a veces los viajes conjuntos a un restaurante son suficientes. Y la información recibida de ellos puede ser realmente invaluable. Aunque tampoco son omniscientes: el proyecto puede ralentizarse incluso en los escalones superiores del poder burocrático: hay personas trabajando en todas partes que obtienen su parte del proceso, y si alguien es superado en número, entonces el proyecto de resolución puede perderse. Por casualidad.

Así que los horarios se cumplen, pero son flexibles. La fecha de demolición se acerca y se aleja. Es decir, las expectativas de que en un año se mudará a un nuevo apartamento pueden no estar justificadas y tendrá que luchar durante un par de años más con goteras y corrientes de aire..

Aunque esto se puede tener en cuenta incluso en la etapa de compra. Debe tenerse en cuenta que el orden depende no solo de los horarios de la oficina del alcalde, sino también de la popularidad de la zona. Por ejemplo, en Cheryomushki, la demolición es mucho más activa que en cualquier lugar de Maryina Roshcha. Si el área tiene demanda por parte de los desarrolladores para nuevos edificios, entonces los edificios de cinco pisos se demuelen rápidamente..

Otro punto importante: un apartamento como compensación se proporciona a una persona solo si no es propietario de otra casa. De lo contrario, la compensación monetaria se convertirá en un «premio de consolación». Y, como regla, esta cantidad es inconmensurablemente más baja que el costo real de un apartamento en el mercado. Aunque, de hecho, todavía no ha habido casos en la historia de Moscú en los que alguien se haya atrevido a ejercer el derecho a recibir una compensación monetaria por la demolición de una casa. En cualquier caso, los agentes inmobiliarios y los abogados que entrevistamos no recuerdan nada de eso. Y no pudimos encontrar ningún precedente de litigio. La razón de esto se ve en el procedimiento extremadamente inestable para calcular esta misma compensación. No existen normas, el concepto de «valoración de mercado» es bastante vago. Hace cuatro años, uno de los colonos decidió preguntar por el valor real de mercado de su piso de tres habitaciones en el centro de la ciudad, e incluso teniendo en cuenta las buenas reparaciones realizadas en él hace apenas dos años. Pero se le explicó claramente que el máximo con el que puede contar es el monto calculado multiplicando los metros cuadrados del área total del departamento por algún costo promedio por metro cuadrado en la capital. El hombre entendió todo correctamente y tomó lo adeudado por un nuevo apartamento..

Finalmente, existe la posibilidad de que el apartamento provisto para reemplazar el perdido aún no esté en su área. En el 90% de los casos, se respeta la ley, pero aún existen precedentes de que a una persona, en contra de su voluntad, se le dio un apartamento que no era el que vivía antes. Y ningún tribunal ayudó. Estas situaciones son una excepción, pero nadie es inmune a ellas..

Precio de registro

El mismo procedimiento para comprar un apartamento en una casa sujeta a demolición se sigue llevando a cabo de la misma manera que la compra de un apartamento en cualquier otra casa. En este caso, la ley no establece restricciones. Pero cuando se emite un decreto sobre la demolición de la casa y comienza su reasentamiento, se cancela el registro de transacciones sobre este objeto. Cuando llega este evento, es difícil de predecir. El momento depende únicamente de la decisión de la oficina de pasaportes local, en qué momento deja de registrarse en estos apartamentos. No hay reglas generales establecidas para esto. Y las oficinas de pasaportes están tratando de hacer esto con anticipación, de lo contrario tienen que enfrentar el principal problema de las casas reasentadas: un fuerte aumento de los divorcios y el número de parientes registrados. Tenga en cuenta que los representantes de las autoridades de la ciudad han aprendido con bastante eficacia a demostrar que el divorcio es ficticio y que el registro de un familiar se llevó a cabo después de que se «cerró» el registro en la casa..

Esto se debe al hecho de que existe una sutileza en la legislación de vivienda de Moscú: los inquilinos de edificios de cinco pisos pueden registrarse para mejorar sus condiciones de vida si hay menos de 10 metros cuadrados por cada inquilino registrado. m de espacio habitable. Para los apartamentos comunes, la cifra es de 15 m2. m) Cabe señalar que esta categoría de inquilinos durante el reasentamiento recibe nuevos apartamentos fuera de turno. También es importante que los ciudadanos que viven en un apartamento, unidos por signos de parentesco o propiedades, pero que tienen sus propias fuentes de ingresos, un presupuesto separado y una economía separada, si así lo desean, sean reconocidos como familias diferentes. Y, en consecuencia, están sujetos a un registro por separado como aquellos que necesitan mejoras en las condiciones de la vivienda. Es decir, si los padres y su hijo adulto y su familia viven en el mismo apartamento, pueden solicitar de forma independiente la mejora de sus condiciones de vida. Además, está prohibido alojar en una habitación a ciudadanos adultos de diferente sexo sin su consentimiento por escrito (si no son cónyuges). El área asignada para una persona, de acuerdo con la ley de la ciudad de Moscú, es de 18 metros cuadrados. m. ¿Cómo funciona en realidad? Tomemos, por ejemplo, la familia promedio (esposo, esposa y su hijo adulto) que vive en un edificio de cinco pisos en un apartamento de una habitación. A esa familia se le debe asignar un apartamento de dos habitaciones. Compliquemos la situación. El hijo se casó y registró a su esposa con él. Él y sus padres solicitaron por separado para mejorar sus condiciones de vida. En este caso, pueden contar con dos apartamentos. Si también prescribe a una abuela que necesitaba atención de urgencia, puede obtener tres. Probablemente no haya necesidad de complicar más, la lógica ya es clara.

Como se desprende del ejemplo repetidamente citado por el jefe del complejo de construcción de Moscú, Vladimir Resin, una vez que los representantes del departamento de vivienda municipal que se ocupaba del reasentamiento de las casas a demoler tuvieron que enfrentar la siguiente opción: 14 inquilinos se registraron en un apartamento de una habitación. Además, todos estaban registrados sobre una base completamente legal. De lo que se desprende la conclusión: no hay límite para la astucia humana, que se beneficia de cualquier obsequio estatal. Y la conclusión número dos: incluso en un mercado estable, cuando los precios no suben, pero para una serie de categorías de vivienda incluso disminuyen, los especialistas que están familiarizados con las complejidades de la legislación y han estudiado cuidadosamente el problema siempre tienen la oportunidad de ganar mucho dinero. Por eso son especialistas.

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