Cómo proteger su propiedad de bienes raíces. Seguro de título

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En los últimos años, cada vez más las personas que compran una vivienda se enfrentan a problemas cuando se cuestiona su propiedad y, en algunos casos, se cancelan las transacciones. Esto es especialmente cierto para el mercado inmobiliario secundario, donde puede enfrentarse a estafadores o herederos inesperados del propietario anterior de la vivienda..

Usted pregunta: «¿Es posible que ciudadanos respetables no puedan proteger sus derechos de ninguna manera?» ¡Ellos pueden! Es para tales situaciones que se ha desarrollado el sistema de seguro de título, que proporciona un seguro contra el riesgo de pérdida de propiedad de los bienes inmuebles..

Echemos un vistazo más de cerca a lo que es..

El seguro de título como herramienta de protección eficaz

Como se indicó anteriormente, el seguro de título es un seguro contra el riesgo de pérdida de propiedad debido a la pérdida de propiedad de la propiedad. En Europa, casi todas las transacciones inmobiliarias implican seguros de título. En nuestro país esto aún no está tan extendido, ya que no todos los ciudadanos conocen este tipo de seguros..

En Rusia, el seguro de título generalmente se usa solo para hipotecas. Este es el llamado seguro de título obligatorio..

En todos los demás casos, al comprar una vivienda, cuando es posible el seguro voluntario de título, los ciudadanos no tienen prisa por contratar este seguro. Hay varias razones:

  • alto costo del seguro (1-5% del costo del apartamento comprado);
  • la confianza de que no le pasará nada a su departamento, ya que los agentes inmobiliarios revisaron los documentos y no encontraron nada sospechoso;
  • bajo nivel de conciencia pública sobre este tipo de seguro.

Sin embargo, a pesar de las garantías de los agentes inmobiliarios y de un enfoque más competente de los compradores para la transacción en la etapa de preparación y verificación de los documentos para el apartamento, el riesgo de perder la propiedad sigue siendo bastante alto..

Al concluir un contrato de seguro de título con una compañía de seguros, el comprador tiene derecho a una compensación de seguro en caso de pérdida de propiedad de la propiedad comprada..

Es importante entender que el hecho asegurado ocurre solo cuando la decisión judicial entre en vigencia: en el reconocimiento de la venta y compra del departamento como inválida o en la satisfacción del dueño de esta propiedad de devolver la propiedad adquirida, en el caso de que la propiedad fuera sacada de su posesión como resultado de acciones ilícitas distintas a las suyas. será.

Es decir, el seguro de título garantiza al comprador los daños solo en los casos en que alguien infringe su propiedad..

Cómo proteger su propiedad de bienes raíces

Margaret L. Been. mundo privado

Cuáles son los beneficios del seguro

Hay muchas situaciones en las que una transacción de compraventa de bienes raíces completada puede invalidarse. Por ejemplo:

  • el apartamento no se compró al propietario real;
  • el vendedor padece trastornos mentales y ha sido declarado legalmente incompetente de acuerdo con el procedimiento establecido;
  • la propiedad adquirida se encuentra bajo arresto judicial debido a las deudas del antiguo propietario;
  • los herederos del antiguo propietario presentan sus derechos sobre el apartamento;
  • el vendedor ocultó el hecho del desacuerdo del cónyuge con la transacción;
  • el representante del vendedor expiró el poder o resultó ser inválido;
  • los documentos para la transacción de compra y venta se redactaron incorrectamente o tienen errores;
  • al completar la transacción, se utilizaron documentos falsos;
  • la transacción se realizó bajo la influencia de amenazas, violencia u otras actividades fraudulentas.

Por supuesto, alguien puede decir que al finalizar la transacción, el vendedor está obligado a devolver el monto total al comprador, pero incluso aquí no puede estar seguro de recuperarlo todo. Por ejemplo, si el vendedor simplemente no tiene este dinero o el apartamento le fue vendido por estafadores que usan documentos falsificados, puede ser muy difícil cobrar el monto total en tales situaciones..

Es de tales problemas que el seguro de título está diseñado para proteger al comprador..

También es interesante el hecho de que al concluir un contrato de seguro, el asegurador puede incluir una cláusula que establezca que la compañía de seguros, en caso de disputas de propiedad, asume todos los costos legales. Es muy beneficioso.

Si no existe tal cláusula en el contrato, entonces corre el riesgo de gastar una gran suma en abogados y demandas. Por lo tanto, es imperativo prestar atención a esto al concluir un acuerdo..

Escollos o en qué casos el seguro no funciona

Como ocurre con cualquier otro tipo de seguro, existen riesgos que la póliza de seguro no cubre. Desafortunadamente, es imposible protegerse de todo, por lo que consideraremos situaciones en las que el seguro no funciona..

Apartamento con gravamen

Dado que el seguro de título está diseñado para proteger al comprador solo de los riesgos asociados con la pérdida de propiedad de la propiedad comprada, en el caso de un gravamen, no se aplica.

Por ejemplo, compró un apartamento, vivió en él durante un tiempo determinado. De repente, una persona que ha sido liberada de la prisión aparece en su puerta. Incluso si nunca tuvo derechos de propiedad sobre su espacio vital, pero una vez estuvo registrado en este apartamento, siempre que no tenga dónde vivir, tiene derecho a vivir en él, según el art. 40 de la Constitución de Rusia.

Cómo proteger su propiedad de bienes raícesIlya Repin. No esperé. 1884

En este caso, el seguro de título no funciona, ya que nadie reclama su propiedad. Y tendrás que compartir el espacio vital con un extraño..

Comprar un apartamento en un edificio nuevo

También debe recordarse que al comprar un apartamento en un edificio nuevo, no puede concluir un contrato de seguro de título ni siquiera en la etapa de construcción. Paga dinero al desarrollador, pero no obtiene el apartamento de inmediato, ya que la casa aún no se ha encargado. Si quieres protegerte de la quiebra de la empresa promotora, de la doble venta u otros problemas que puedan surgir durante la construcción compartida, existen otras herramientas, incluidas las de seguros. Sin embargo, es el seguro de título lo que no funciona aquí..

Hipotecas y seguro de título: que buscar

El seguro de título para una hipoteca también tiene sus propias características y es importante saberlo. El caso es que el derecho de propiedad hasta el momento de la devolución del préstamo hipotecario pertenece al banco, por tanto, en caso de un hecho asegurado (pérdida de propiedad), el banco recibirá la compensación del seguro. Además, equivaldrá al monto de la deuda de su préstamo y no obtendrá nada.!

Si también desea asegurar sus pérdidas, cancelará el préstamo y asumirá los costos, luego podrá celebrar otro contrato de seguro. Sí, aquí tendrás que incurrir en costes adicionales. Sin embargo, en caso de pérdida de propiedad, la compañía de seguros reembolsará el costo total del apartamento. Y obtendrá la diferencia entre su deuda con el banco y su reclamo de seguro..

Cómo proteger su propiedad de bienes raícesIlustración para el cuento de hadas de A.S. Pushkin «El cuento del pescador y el pez»

Término del seguro

Según la ley, el plazo de prescripción para disputas relacionadas con bienes raíces es de 3 años. Además, comienza desde el momento en que la persona se enteró de la vulneración de sus derechos. Por lo tanto, las personas pueden acudir a usted incluso después de 5 o incluso 10 años. Aquí es importante prestar atención al hecho de que el evento asegurado ocurre solo en el momento de una decisión judicial sobre el reconocimiento de su transacción como inválida. Si en este punto el contrato de seguro ya no es válido, no recibirá ninguna compensación. En nuestro país, las demandas suelen prolongarse durante años, por lo que el seguro de título durante 1 año se considera el menos rentable. Se recomienda celebrar un contrato por al menos 3 años, el período óptimo es de 5 a 10 años..

Seguro de propiedad y título

Además, no confunda el seguro de título con el seguro de propiedad. En caso de pérdida de un apartamento debido a un incendio, inundación u otra emergencia, la compañía de seguros no reembolsará el valor de la propiedad perdida bajo el seguro de título..

El objeto del seguro de título es solo el derecho de propiedad, de cuya pérdida usted mismo y asegura.

Por tanto, no están aseguradas las emergencias o actuaciones de terceros que hayan provocado daños en el apartamento. Para protegerse de pérdidas materiales en estas situaciones, debe redactar un contrato de seguro de propiedad.

Características del registro de seguros

Dado que el costo del seguro de título depende directamente del riesgo potencial de pérdida de propiedad, antes de concluir un acuerdo con usted, los especialistas de la compañía de seguros estudiarán cuidadosamente el historial del apartamento que se compra. Al mismo tiempo, los costos de este estudio suelen ser asumidos por el cliente..

En esta etapa, la compañía de seguros evalúa sus riesgos potenciales y, en algunos casos, puede negarse a celebrar un contrato de seguro de título. Esto sucede cuando los expertos descubren momentos sospechosos en la historia de un apartamento y existe una clara amenaza de pérdida de propiedad de esta propiedad. Si no se encuentran episodios sospechosos en la biografía de la propiedad inmobiliaria, entonces no hay obstáculos para el seguro de título..

El costo del seguro en este caso varía del 1 al 5% del valor de la propiedad. El precio se determina en función de varios factores:

  • término del seguro;
  • El valor de la propiedad;
  • el historial del apartamento (el número de transacciones con el apartamento, si los antiguos propietarios tienen familiares, hijos, etc.);
  • lista de eventos asegurados cubiertos por el seguro.

En este caso, la historia del apartamento tiene la mayor influencia en el valor. Entonces, por ejemplo, si el apartamento se vendió solo una vez y solo había 1 propietario, entonces el costo será mínimo. Si el apartamento a menudo pasó de mano en mano o el propietario anterior lo heredó, el costo aumentará varias veces. Ya que en este caso es prácticamente imposible rastrear a todos los posibles solicitantes de esta propiedad. También afecta la cantidad de tiempo que ha pasado desde que se firmó el acuerdo anterior con el apartamento: cuanto más largo sea el período, menor será el riesgo de que aparezcan problemas..

Cómo proteger su propiedad de bienes raícesVilkov Boris. Apartamento de Zoykina. 2008

Ahora veamos qué documentos se requieren para concluir un contrato de seguro de título. La lista no es muy larga, incluye:

  • fotocopias de los documentos de identidad de todos los propietarios del apartamento comprado (pasaporte, certificado de nacimiento de los niños);
  • documentos que confirmen la propiedad de esta propiedad (la lista completa debe consultarse con la compañía de seguros, ya que puede variar);
  • documentos que confirmen la capacidad legal de la persona (personas) que vende el apartamento;
  • consentimiento notariado del cónyuge para vender esta propiedad;
  • rechazos notariales de vecinos en caso de adquirir una participación en un apartamento o una habitación separada.

Resumiendo

En conclusión, me gustaría decir que el seguro de título es una herramienta eficaz para proteger su propiedad en transacciones inmobiliarias..

Sin embargo, difícilmente se puede llamar universal, ya que hay situaciones en las que el seguro de título no cubrirá sus pérdidas. Además, los contratos estándar a menudo contienen puntos que permiten a las aseguradoras no pagarle la compensación que se merece. Debe recordar esto al concluir un contrato y estudiar detenidamente aquellos puntos que contienen una lista de situaciones, cuya ocurrencia le da derecho a recibir un seguro. En caso de duda, antes de celebrar dicho acuerdo, consulte a un abogado..

En nuestro país, la institución del seguro de título aún no está bien desarrollada. Por regla general, se utiliza exclusivamente para préstamos hipotecarios. Sin embargo, en los últimos años, las compañías de seguros han estado ofreciendo activamente a sus clientes un servicio similar..

Me gustaría esperar que este segmento de servicios de seguros se desarrolle. En este momento, esta es quizás la herramienta más asequible y eficaz para proteger la propiedad de bienes inmuebles, que se utiliza en todo el mundo y ha demostrado su eficacia..

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