Cómo protegerse de los agentes inmobiliarios negros

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Muchas personas corren el riesgo de caer en la trampa de los estafadores en las transacciones inmobiliarias. Miles de personas sufren a manos de agentes inmobiliarios negros en nuestro país cada año. Muchos de ellos pierden sus apartamentos y, a veces, todo termina en tragedia..

¿Cómo protegerse contra tales situaciones? ¿Qué necesita saber para reconocer a los estafadores de apartamentos antes de la venta o compra de un apartamento? Hablaremos de esto en este artículo..

¿Quiénes son agentes inmobiliarios negros?

A veces, los «agentes inmobiliarios negros» se denominan agentes inmobiliarios solitarios que no tienen las licencias adecuadas para realizar transacciones inmobiliarias. Suelen ofrecer un conjunto de servicios estándar: compraventa de pisos, alquiler de locales, etc. Se diferencian de los agentes inmobiliarios «blancos» en que no garantizan a los clientes el cumplimiento de sus obligaciones. En este caso, el cliente no se ve amenazado con pérdidas particularmente grandes, y lo máximo que perderá al trabajar con dicha persona es un depósito y una pérdida de tiempo en vano..

Sin embargo, también hay estafadores que utilizan esquemas delictivos en su trabajo. Por ejemplo, falsificación de documentos, desalojo ilegal de personas y posterior enajenación de sus bienes. Estos criminales están unidos en grupos con los que trabajan los notarios, los agentes del orden y los funcionarios. Como resultado de las acciones criminales de estos estafadores, las personas sufren.

Como trabajan los agentes inmobiliarios negros

Para no caer en las garras de los delincuentes, debe saber qué esquemas utilizan en su trabajo. Las técnicas más comunes son:

  • privatización ilegal;
  • «Eliminación» del propietario del apartamento;
  • venta de bienes raíces a varios compradores a la vez;
  • falsificación de documentos;
  • retener información negativa sobre la propiedad adquirida del cliente;
  • hurto banal de dinero en el momento de la transacción.

Las principales herramientas de los agentes inmobiliarios negros: poderes falsos, documentos de apartamento, sellos, pasaportes, etc. Cabe señalar que tanto los segmentos de la población socialmente desprotegidos como los ciudadanos bastante ricos pueden convertirse en víctimas de estos estafadores. Por supuesto, se aplican diferentes esquemas de engaño en cada caso..

Obligar al propietario a vender el apartamento

Los esquemas más comunes para quitarles la vivienda a los pobres son la incautación ilegal de documentos, así como la coacción (a veces con el uso de violencia directa) para firmar un poder para la venta de un apartamento o un contrato de compraventa..

Como trabajan los agentes inmobiliarios negros
J. Dadley. Castigar a un barquero. 1804

En este caso, las víctimas son pensionistas solitarios y ciudadanos que padecen diversos trastornos mentales. También están en riesgo los desempleados, las personas que llevan un estilo de vida asocial, el abuso de alcohol o drogas. Los delincuentes eligen a quienes no tienen parientes cercanos: es más fácil quitarles la vivienda. Al firmar documentos para la venta de un apartamento, estas personas permanecen en la calle..

Venta de apartamentos con documentos falsos

Otra forma típica de engaño es la provisión por parte de agentes inmobiliarios negros como vendedor potencial de bienes raíces a una persona que, según la ley, no tiene derecho a disponer de esta propiedad. Por lo general, en tales casos, el apartamento se convierte en propiedad de estafadores que utilizan documentos falsificados: poderes, testamentos, decisiones judiciales, etc. Por supuesto, tales acciones prevén responsabilidad penal en relación con la presencia de corpus delicti en virtud del art. 159 del Código Penal de la Federación de Rusia – fraude. Sin embargo, esto no detiene a los delincuentes..

Intercambio desigual

Además, los estafadores están interesados ​​en ciudadanos con grandes deudas por servicios públicos. A primera vista, se les ofrece una opción rentable: pagar sus deudas e intercambiar un apartamento problemático por una vivienda más barata en un área más pequeña. Los agentes inmobiliarios toman la diferencia en el costo de los apartamentos como pago por los servicios prestados. En realidad, los estafadores brindan a las personas no solo un apartamento más pequeño, sino un granero con una completa falta de condiciones de vida. Por regla general, los ciudadanos engañados no pueden contar con más. Como resultado, la gente se encuentra en la calle y los estafadores se deshacen de sus apartamentos..

Fraude con depósito

Cuando los ciudadanos más ricos y prósperos se convierten en víctimas, los esquemas de engaño son completamente diferentes y más complejos. En este caso, los agentes inmobiliarios negros suelen utilizar documentos falsos o un engaño absoluto..

Fraude con depósito
Peter A Cerreta. Mentiroso Mentiroso Mentiroso. 2009

La opción más común es desaparecer con un depósito. ¡Ten cuidado! Después de inspeccionar el apartamento para la venta y el consentimiento del comprador a la transacción, el agente inmobiliario generalmente requiere un depósito. Un depósito estándar, por regla general, es una pequeña cantidad (40-50 mil rublos), que está incluido en el precio de un apartamento. Si requieren un depósito más impresionante, varias veces superior a esta cantidad, debe tener cuidado y pensar en la pureza de la transacción..

Los agentes inmobiliarios concienzudos llevan a cabo todas las transacciones de forma abierta y honesta. En el momento de la transferencia del depósito del comprador al vendedor, se llena un contrato de depósito especial en la agencia, el cual debe tener las firmas y sellos correspondientes. Los agentes inmobiliarios negros rara vez firman un contrato. En el mejor de los casos, se le entregará un recibo para recibir el depósito del apartamento. En este caso, el trámite tardará un par de minutos y se puede realizar tanto directamente en el apartamento como en el coche o incluso en la calle. Esto es inaceptable y debería hacer que el cliente piense en la honestidad del agente. Si dicho agente inmobiliario completa la transacción con bienes raíces, siempre existe la posibilidad de que no se haya verificado la pureza legal de los documentos y, en el futuro, el comprador puede tener muchos problemas con dicho apartamento..

Transferencia de documentos originales a la inmobiliaria

A primera vista, las agencias inmobiliarias respetables también suelen utilizar técnicas no del todo limpias. Por ejemplo, para no perder un buen cliente, los agentes inmobiliarios, al celebrar un contrato para la prestación de servicios con el vendedor, a veces prescriben una cláusula en el mismo, según la cual el cliente, al concluir el contrato, se compromete a transferir los documentos originales del apartamento a la empresa inmobiliaria. El hecho es que cuando los originales de los documentos de bienes raíces están en una oficina de bienes raíces, el vendedor no podrá cambiarse a otra empresa y se verá obligado a obedecer todos los requisitos y condiciones de los agentes inmobiliarios. Esto también se aplica al costo de la venta del apartamento, que puede venderse mucho más barato de lo que esperaba. Por lo tanto, al firmar un acuerdo con agentes inmobiliarios, incluso con grandes empresas, debe leer detenidamente todas las cláusulas del acuerdo..

Cómo evitar ser víctima de estafadores

Al realizar transacciones con bienes raíces, ya sea una venta o una compra, debe elegir con mucho cuidado un agente inmobiliario. A veces, es mejor pagar de más por servicios profesionales de calidad que dar su dinero a los estafadores. El especialista entiende que la responsabilidad de la propiedad inmobiliaria del cliente recae sobre sus hombros.

Cómo evitar ser víctima de estafadores
Rene Magritte. El espía. 1928

Por supuesto, el gran nombre de una agencia inmobiliaria no puede garantizar al 100% la seguridad de la próxima transacción. Por lo tanto, concluimos: incluso cuando se contacte con empresas conocidas, no debe olvidarse de la vigilancia. Es necesario leer en detalle los documentos que firmas. Si no está seguro y tiene dudas sobre algunos puntos, no estaría de más consultar a un abogado profesional independiente..

Tenga en cuenta que el contrato firmado con la inmobiliaria debe indicar específicamente:

  • qué servicios, en qué plazo y en qué volumen, está obligado a prestar;
  • cuál es el servicio de la inmobiliaria, cuánto cuesta, incluyendo:
    • mostrando un apartamento,
    • buscar compradores potenciales,
    • buscar opciones adecuadas,
    • papeleo para una transacción, etc..

En la etapa inicial de cooperación, también es importante determinar las circunstancias de la terminación del contrato y las sanciones para las partes por incumplimiento de sus términos..

Al realizar transacciones inmobiliarias, es muy importante verificar el historial del apartamento, es decir, si en él están registrados hijos menores, personas discapacitadas, etc. No será superfluo identificar a otros solicitantes de bienes raíces, especialmente si el propietario es el propietario por herencia. Esto ayudará a evitar futuras sorpresas. Hay casos en que, varios años después de la compra de un piso, aparecen otros solicitantes de esta vivienda, cuyos intereses fueron vulnerados durante la transacción..

Los familiares de las víctimas potenciales también deben estar atentos. Si sospecha que alguien cercano a usted puede sufrir a manos de agentes inmobiliarios negros, debe estar asegurado. Hay varias opciones para esto:

  1. Puede registrarse en un apartamento, esto no permitirá a los delincuentes realizar transacciones inmobiliarias sin su consentimiento;
  2. Preparar documentos para la herencia que, en caso de acciones ilegales de terceros, permitirán apelar la transacción con el apartamento en el tribunal..

Para no convertirse en una víctima potencial de los estafadores de apartamentos, es importante no comenzar con el tema del pago de las facturas de servicios públicos. Actualmente, existen oportunidades para que los ciudadanos de bajos ingresos reciban subsidios, negocien con las empresas de servicios públicos la reestructuración de la deuda y mucho más. Lo principal es no dejar que el problema siga su curso, y siempre hay una salida..

Recuerde que hoy en día casi todo el que quiera vender o comprar bienes raíces puede convertirse en víctima de los agentes inmobiliarios negros. La razón puede ser tanto la ignorancia legal como el descuido banal al firmar contratos. Una transacción tan importante no debe ser confiada por agencias o agentes inmobiliarios privados poco conocidos y no verificados..

Si ya ha sufrido de estafadores, entonces debe luchar, pero no debe desesperarse. Como regla general, las acciones de los agentes inmobiliarios negros siempre contienen corpus delicti en virtud de varios artículos del Código Penal de la Federación de Rusia: falsificación, fraude, coacción en una transacción, robo, daños a la propiedad por engaño y mucho más. Por lo tanto, tiene todas las razones para apelar a las agencias policiales o al tribunal. En cualquier caso, los delincuentes deben ser castigados y sus derechos protegidos. Cada año, se inician varias decenas de casos penales en el país contra estafadores de apartamentos..

Además, el estado decidió ayudar a los ciudadanos que perdieron sus hogares como resultado de acciones fraudulentas. Recientemente, el gobierno propuso enmendar la Ley Federal «Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él», que prevé el pago de indemnizaciones a las víctimas de las acciones de agentes inmobiliarios negros..

El proyecto de ley asume que el estado, por decisión judicial, pagará un préstamo a los ciudadanos que hayan perdido sus casas como resultado de acciones ilegales de estafadores. Se observa que el monto de la compensación no excederá de 1 millón de rublos..

Según este proyecto de ley, tanto los compradores de buena fe de bienes raíces, cuya transacción se impugne en los tribunales, como los propietarios que hayan perdido su propiedad por culpa de delincuentes podrán reclamar el pago. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que solo aquellos para quienes la vivienda perdida fue el único recibirán una compensación. Si se disputa el segundo apartamento o casa de verano, el estado no compensará las pérdidas.

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