Cómo redactar correctamente un contrato de arrendamiento

Al alquilar apartamentos a través de agencias inmobiliarias de renombre, los inquilinos creen que se les garantiza ayuda en caso de conflictos con los propietarios. Y están muy decepcionados: los agentes se niegan a participar en enfrentamientos domésticos. A veces resulta que las promesas de los agentes inmobiliarios de elegir otra vivienda, si no está de acuerdo con los propietarios del apartamento, no valen un precio, como es el caso de los lectores de «Money» que dejaron mensajes en nuestro sitio web. De hecho, solo las palabras que se detallan en el contrato son valiosas. Y no con la agencia, sino con el propio arrendador.

Cuidado, malvada señora

No se puede tener un perro, luego fumar y luego llevar a las niñas: la gama de reclamos que el dueño del apartamento puede tener de repente contra el inquilino es sorprendente en su amplitud. «El mercado de alquiler de bienes raíces residenciales es el mercado de servicios más controvertido», dice categóricamente Veronika Pankova, directora del Comité para la Protección de los Derechos del Consumidor de Servicios Inmobiliarios de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Moscú (IDA). «Recientemente tuvimos un caso así: un joven alquiló una habitación en un ‘pedazo de kopeck’ a una anciana, pero pudo vivir allí solo por un mes. La abuela le pidió que la masajeara, luego que fuera a comprar, pero las niñas no se le permitieron por celos». A menudo, los propietarios de apartamentos molestan a los inquilinos en contra de los acuerdos que se alcanzaron verbalmente al firmar el contrato de arrendamiento. Las familias con niños dan muchas razones para molestar a los propietarios maliciosos: dicen que su hija pintó una cara en el papel de la pared: renueve todo el apartamento. O, por el contrario, el diseño de los tiempos de estancamiento maduro es tan querido para la anfitriona que se niega rotundamente a cambiar el papel tapiz en mal estado. El motivo del conflicto entre la lectora de «Dinero» Elena Mikheeva, que dejó un mensaje en nuestro sitio web, y el propietario de los metros cuadrados que alquilaba fueron los muebles: al inquilino se le prohibió importar el suyo, ordenando vivir en las ruinas locales. Sucede, finalmente, que todo está en orden con tus hijos, perros y vestidores, pero resulta ser un desgraciado el propio propietario, que se cree tener derecho a visitar el piso que te alquila dos veces por semana, con su llave. Por no hablar de los esquemas fraudulentos, cuando resulta que el propietario al que alquiló un apartamento, de hecho, no lo es, y el propietario real anunciado exige liberar urgentemente sus metros cuadrados..

Una historia similar sucedió con el cliente de la agencia «Defecto» Maxim Komov. «Mi agente recogió un apartamento y juntos fuimos a reunirnos con el propietario. Mostró un pasaporte con un permiso de residencia y un documento en el que figuraba como comprador de este apartamento. El agente miró los documentos, porque en mi contrato con» Defecto «se decía que debía verificar Ellos firmaron el contrato, yo recibí las llaves, el dueño fue pagado por adelantado por dos meses, el agente fue comisionado por el monto del 100% de la renta mensual ”, dice el Sr. Komov. Cuando el desafortunado inquilino llegó al departamento alquilado un día después con cosas, resultó que ya vivía gente en él, que lo alquilaba a través de otro agente de la misma persona. Resultó que el propietario, como los papeles que le mostraban, no era real: él mismo alquiló un apartamento al propietario original hace un mes y medio y falsificó documentos de título. Según el Sr. Komov, la agencia responsable de la pureza legal de la transacción admitió inicialmente su culpabilidad y prometió compensar los costos (en total, ascendieron a 90 mil rublos), pero no tenía prisa por devolver el dinero. Y en un momento le dijeron al cliente que «la empresa estaba cerrada»..

Sin embargo, si son principalmente aquellos que recurren a los servicios de intermediarios únicos o pseudo-agencias los que se topan con estafadores, entonces los clientes de empresas inmobiliarias con grandes nombres no están protegidos de la tiranía de los propietarios de apartamentos. Hoy le dio al agente una cantidad considerable: una tarifa mensual por un apartamento alquilado (el costo de alquilar un «odnushka» promedio en Moscú ya se acerca a los $ 1,000), mañana se peleó con el propietario (quien, por cierto, recibió inmediatamente, de acuerdo con la práctica común, el pago por dos meses ), vaya a la agencia, y es casi seguro que obtenga un turno desde la puerta. Si no ha estado atento al redactar los contratos, es probable que la renuencia de los agentes a resolver sus problemas sea completamente legal, advierte Veronika Pankova de IDA..

Trabajando detalles

Las obligaciones de los agentes inmobiliarios están determinadas por el contrato de prestación de servicios. Cada agencia tiene la suya, pero puede ver una característica común que es muy desagradable para los clientes: es extremadamente raro que un contrato estándar contenga una cláusula sobre la participación de los agentes inmobiliarios en el futuro (la que comienza al día siguiente después de que las partes se dan la mano en el apartamento seleccionado). el destino de sus clientes. «El agente inmobiliario le debe exactamente todo lo prometido en el contrato. Muchas agencias inmobiliarias no quieren ser árbitros en caso de un conflicto entre el propietario y el inquilino», dice Veronika Pankova. «Esta posición está parcialmente justificada, porque nadie puede garantizar que en el futuro habrá un completo entendimiento entre el inquilino y el propietario «.

Por lo general, el conjunto de servicios prescritos en el contrato con la agencia es mínimo: buscar un apartamento en función de los parámetros especificados por el cliente y organizar su visualización. «La cantidad de opciones de apartamentos reales que podemos ofrecer excede significativamente la cantidad de ofertas que la gente puede encontrar leyendo anuncios en postes y periódicos», dice Maria Zhukova, primera subdirectora de Miel-Arenda. Resulta, de acuerdo con la lógica de los agentes inmobiliarios, que sus clientes pagan dinero principalmente por el acceso a las bases de agentes y la oportunidad de ahorrar tiempo que tendría que gastar en llamadas independientes a los propietarios. Sin embargo, el sentido común sugiere que si hoy se encuentra un apartamento para usted y mañana resulta que no puede vivir en él por su propia voluntad, entonces es lo mismo que si no se hubiera seleccionado nada para usted. Por eso, los agentes inmobiliarios, por regla general, además del contrato de agencia con su cliente, asumen una obligación más: ayudan a redactar un contrato de arrendamiento que regule la relación entre el propietario del apartamento y su inquilino. Es este contrato de trabajo el que resulta ser un obstáculo cuando se trata de situaciones de conflicto..

El contrato de arrendamiento se puede redactar con el propietario, a quien encontró sin la ayuda de agentes inmobiliarios. La ayuda de un abogado profesional en la elaboración de dicho documento le costará alrededor de 3 mil rublos, dice Bogdan Leskiv, abogado de la empresa «Protección legal». Los agentes inmobiliarios no exigen este dinero al cliente: todo está incluido en la comisión. Por lo tanto, es posible que a veces dichos contratos de propiedades del consumidor se parezcan al queso gratis incluido en el complejo de trampas para ratones. En la mayoría de los casos, un agente de bienes raíces solo se asegura de que los puntos principales estén detallados en la plantilla del contrato de arrendamiento: la duración del contrato, los datos del título de propiedad de la vivienda, el procedimiento de pago, el costo mensual del alquiler, las condiciones para su aumento durante la vigencia del contrato. Pero, ¿qué pasa con las niñas, el tabaquismo, las mascotas y la posibilidad de importar sus propios muebles? No hay una palabra sobre esto en los acuerdos de contratación estándar. «Vi contratos en una o dos hojas. ¿Qué se puede escribir allí?», La Sra. Pankova está indignada. «Un contrato normal tiene al menos cuatro páginas. Cuantos más detalles, mejor».

“Para evitar posibles conflictos con el propietario, en la primera reunión, discuta con él las condiciones que son esenciales para usted y exija que se incluyan en el contrato de arrendamiento”, aconseja Maria Zhukova de Miel-Arenda. Todos los matices son probablemente imposibles de prever. Entre los principales expertos, se distinguen los siguientes: el número de personas con derecho a convivir con usted, el trámite de visita al apartamento por parte de su propietario, el alojamiento de los animales, la realización de reparaciones y el reembolso de los costos del mismo, la exportación e importación de muebles, fumar en interiores, pagar facturas, responsabilidad por daños. y desventajas de la propiedad, el número de huéspedes que pueden estar en el apartamento durante el día y la noche. Para que el propietario no le acuse de daños en su mobiliario, es recomendable adjuntar al contrato un inventario de la propiedad, en el que se deben registrar todos los daños notados..

También se debe prestar especial atención al documento que acredite la propiedad. Si indica que el portador posee solo una parte del apartamento, es necesario obtener el consentimiento (firma en el contrato de arrendamiento o consentimiento notarial) de los demás propietarios, así como de todas las personas mayores de 14 años registradas en el apartamento. De lo contrario, un buen día, uno de ellos puede aparecer en su puerta, declarar que no tiene dónde vivir y permanecer legalmente en el apartamento. El contrato de trabajo celebrado entre dos personas es legítimo sin notarización, dicen los abogados: hay suficientes datos de pasaporte y firmas de las partes en el documento. Si el propietario acusa al inquilino de violar el contrato, no funcionará para desalojar al inquilino sin luchar. «Todas las disputas bajo el contrato se pueden resolver sólo en los tribunales, y se tarda un promedio de nueve meses», dice Dmitry Nikolaev, abogado del Colegio de Abogados de Moscú Yurprofi. Según el abogado, lo más probable es que el dueño del piso tenga que buscar la verdad en los tribunales: el policía no desalojará al inquilino con el contrato de arrendamiento en mano. «El policía distrital, a menos que sea familiar del dueño del apartamento, ni siquiera querrá ahondar en estos problemas», cree el abogado. «Los alguaciles están involucrados en desalojos»..

Sin embargo, el propietario del apartamento puede arruinar la vida del inquilino sin tocar el umbral de la corte: simplemente comenzará a aterrorizar al inquilino con llamadas y visitas. En este caso, su vuelo de un propietario inadecuado puede considerarse su derrota: «Si decide mudarse usted mismo, se considera que rescindió el contrato de trabajo por iniciativa propia», advierte Dmitry Nikolaev. «Los documentos ofrecidos por la agencia suelen indicar que en En este caso, el inquilino ni siquiera tiene derecho a la devolución del importe del depósito (la segunda mensualidad pagada inmediatamente después de la celebración del contrato: en caso de un desarrollo normal de los eventos, se destina al pago del último mes de su estadía en el espacio alquilado. – «Dinero») «.

Pero repeler los ataques de la amante loca sin salir de la fortaleza alquilada durante un año tampoco es una opción agradable. Sería ideal si el servicio para la selección de un apartamento no fuera formal, sino realmente prestado. Es decir, de una manera sencilla, para que puedas vivir en paz en el piso encontrado por los agentes. Según Veronika Pankova, la salida de la situación es recurrir a los servicios de agencias inmobiliarias, que garantizan que si no lograbas evitar un conflicto con el arrendador, te elegirán otra opción por el dinero que pagaste una vez..

Estafas publicitarias

Algunos agentes inmobiliarios hablan de una garantía por sus servicios. Es cierto que, según la Sra. Pankova, estas agencias inmobiliarias en Moscú todavía se pueden contar con una mano. Básicamente, cree, estas son agencias de rango medio interesadas en dar forma a su reputación. Pero, ¿qué pasa con aquellos que han establecido una reputación en el mercado durante mucho tiempo? El corresponsal de «Deneg», bajo la apariencia de un cliente potencial, llamó a las agencias de los llamados «Cuatro Grandes», que representan la mayor parte de todas las transacciones: BEST, INCOM, MIAN y Miel. Solo había una pregunta: ¿me garantizan la selección de otra vivienda por la comisión ya pagada si el dueño del primer piso comienza a sobrevivirme? En las últimas tres agencias, se comprometieron a brindar dicha garantía, y las condiciones fueron las mismas: si, dentro de los tres meses posteriores a la celebración del contrato de arrendamiento, el cliente se ve obligado a desalojar el departamento sin culpa suya, entonces está buscando una nueva vivienda gratis..

«Si el» propietario «resulta ser un estafador y un empleado de nuestra empresa no identificó este hecho al concluir un contrato de arrendamiento, seleccionamos un nuevo apartamento para el cliente de forma gratuita y le devolvemos el monto total de la comisión», agrega Maria Zhukova de Miel-Arenda..

Si no estamos hablando de fraude, entonces la inmobiliaria, por supuesto, es más rentable para zanjar el conflicto de las partes que volver a meterse con la selección de la vivienda. Según la Sra. Zhukova, los agentes a menudo logran resolver problemas: «Hay argumentos para cada situación». «El propietario casi siempre puede ser intimidado por la policía o la inspección fiscal, nadie paga impuestos», un agente de una pequeña empresa inmobiliaria compartió su experiencia con Dengami bajo condición de anonimato..

Cabe destacar que el especialista de la empresa «BEST-Real Estate», que respondió a la llamada del corresponsal de «Money», se mostró muy sorprendido por la cuestión de las obligaciones de garantía, dijo que no tenían nada de eso y, además, tales promesas de competidores son solo un truco publicitario..

El caso de la lectora de «Dinero» Elena Mikheeva, por desgracia, confirma esta tesis. Según ella, durante las negociaciones en la empresa «INCOM-inmobiliaria» se le prometió recoger una nueva vivienda de forma gratuita en caso de conflicto con el dueño del apartamento durante los primeros tres meses de su residencia. Pero aunque la disputa ocurrió casi al día siguiente de la llegada, el agente dijo que ya había hecho su trabajo. En respuesta a las quejas orales, afirma nuestro lector, el jefe del departamento de la empresa le aconsejó cortésmente que acudiera a los tribunales. A pedido del corresponsal de «Deneg», Elena Mikheeva verificó si había una cláusula de garantía en su acuerdo con la agencia que permitiera esperar el éxito de tal proceso: resultó que no se registró nada de ese tipo. El agente le dio garantías solo en palabras, por lo que las reclamaciones en su contra solo pueden ser en el ámbito de la moral, pero no del derecho..

«Todos los meses, en una reunión del comité, consideramos las reclamaciones contra diferentes agencias», señala Veronika Pankova de IDA. «En la mayoría de los casos, las quejas se relacionan con las obligaciones de garantía». La conclusión no es difícil: sea lo que sea que te prometa el agente, debes pedirle que lo muestre en papel..

Al mismo tiempo, según la Sra. Pankova, si estamos hablando de agentes inmobiliarios que llevan mucho tiempo trabajando en el mercado, en la mitad de los casos los conflictos se resuelven dentro de las empresas. Lo principal es involucrar a la alta dirección en el curso de su problema. La forma más sencilla de hacerlo es enviando una carta certificada con una notificación dirigida al gerente. También Veronika Pankova aconseja influir en las agencias con la ayuda de organizaciones públicas, a las que pertenece su departamento. “A veces, los jefes de empresas aceptan ayudar solo cuando empiezo a hablar con ellos en nombre del comité”, señala, e inmediatamente hace una reserva, “aunque aceptamos quejas contra todas las empresas que operan en Moscú, solo podemos controlar las actividades de las que están en el Gremio Ruso de Agentes Inmobiliarios o la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Moscú (alrededor de 200 agencias) «. Según la Sra. Pankova, en una cuarta parte de los casos las partes llegan a un acuerdo amistoso. El resto de los casos se resuelven igualmente a favor de uno de ellos. «Si nuestra decisión no conviene a las partes, entonces van a los tribunales. Pero esto es solo alrededor del 5% de los casos», dijo el representante de la IDA..

Muy pocos llegan a los tribunales, coincide el abogado Dmitry Nikolaev. «El tiempo promedio de un caso civil en un tribunal es de nueve meses. Los procedimientos de ejecución son aún más lentos. El tiempo, el dinero y los nervios gastados no darán frutos», explica. Los agentes inmobiliarios comprenden que no todos sus clientes son activistas o litigantes de derechos humanos comprometidos y, por lo tanto, les ofrecen una fácil reunión en los tribunales. Por lo tanto, es mejor no llevarlo a esto, sin escatimar esfuerzos para transferir en el acuerdo con la agencia todas las obligaciones de garantía de esta última, y ​​en el acuerdo con el propietario del apartamento, el número máximo de matices relacionados con su estilo de vida. Dado que el precio mínimo de la emisión ya se acerca a los $ 3 mil, el tedio ya no parece insignificante.