Cómo reducir el riesgo al participar en una construcción compartida

Para empezar, vale la pena aclarar: ¿quiénes son los accionistas de Rusia defraudados? Un accionista es una persona que participó en la construcción compartida mediante la celebración de un acuerdo de participación compartida con una organización constructora (promotor)..

Hieronymus Bosch. El prestidigitador. 1500

En consecuencia, un «accionista defraudado», un participante en la construcción compartida de un edificio residencial, respecto del cual el promotor no cumplió con sus obligaciones, no completó la construcción de la propiedad en el plazo acordado, no proporcionó una participación para el registro de la propiedad y, a menudo, simplemente hizo trampa. Como resultado, un accionista que invirtió sus propios fondos en la construcción y esperaba conseguir una vivienda para una fecha determinada se queda sin fondos ni espacio habitable..

Por cierto, el gobierno de Moscú, comenzando a abordar el tema de los proyectos de construcción problemáticos, aclaró que solo los ciudadanos que hayan adquirido un apartamento para su propio uso pueden ser considerados «accionistas defraudados». Es decir, otros inversores que querían ganar dinero con la reventa de apartamentos no pueden clasificarse a sí mismos como participantes de la construcción «engañados», aunque sus pérdidas pueden ser aún más significativas..

Los accionistas engañados, como fenómeno de masas, comenzaron a aparecer en Rusia en el período de 2003 a 2005.

El gobierno no podía ignorar esta cuestión, en particular, en Moscú, la finalización de los objetos «problemáticos» se confió a la mayor empresa constructora de la capital, y ya en 2009, Yuri Luzhkov, que era entonces alcalde de Moscú, anunció alegremente que el problema de los accionistas defraudados se había resuelto por completo ( al menos en la capital).

Tal optimismo resultó ser prematuro: la crisis de 2008 contribuyó al surgimiento de nuevos proyectos de construcción congelados y abandonados, y las filas de los participantes engañados en la construcción compartida continúan creciendo hasta el día de hoy..

Según datos oficiales proporcionados por el Ministerio de Desarrollo Regional, en la Federación de Rusia a finales del primer trimestre de 2011, había más de 74 mil accionistas defraudados.

En Rusia, según el ministerio, actualmente se consideran «problemáticos» más de 900 proyectos de construcción compartida, es decir, estas instalaciones ya han violado los plazos para poner la casa en funcionamiento, la construcción se ha congelado y los accionistas no pueden conseguir sus propios apartamentos o al menos devolver la inversión..

Hablando de la naturaleza global del problema, vale la pena aclarar que solo 16 de las 83 regiones de la Federación de Rusia evitaron ser incluidas en la triste lista de regiones que enfrentaron el problema de los accionistas defraudados. El primer lugar en esta calificación lo ocupa la región de Samara, donde el Ministerio de Desarrollo Regional contabilizó 7.2 mil accionistas que no recibieron su vivienda, en segundo lugar quedó Moscú – 6.8 mil accionistas defraudados, en Tartaristán hay alrededor de 6.6 mil personas que enfrentan el problema de obtener espacio habitable, en la región de Novosibirsk – alrededor de 4.7 mil inversores inmobiliarios defraudados, en el complejo Territorio de Krasnodar – 4.6 mil, y en San Petersburgo – más de 3 mil participantes defraudados en la construcción compartida.

Los más resonantes fueron los casos de accionistas defraudados en Moscú, quienes, deseando llamar la atención de las autoridades sobre su problema, realizaron repetidas manifestaciones, manifestaciones, acciones frente a la alcaldía capitalina, protestas e incluso hicieron huelgas de hambre. Entre los casos más notorios de participantes engañados en la construcción compartida se encuentra la construcción de 11 microdistritos en South Tushino, el complejo de viviendas Moscow Windows, el pueblo de Barcelona..

Mstislav Dobuzhinsky. Encuentro frente al Palacio de las Artes. 1920

El ejemplo del undécimo microdistrito de South Tushino muestra claramente que incluso los objetos que fueron construidos bajo el control de las autoridades de la capital pueden estar en la lista de «problemáticos». Entonces, la construcción del undécimo microdistrito, ubicado en el sur de Tushino, comenzó en 2002, según el decreto del gobierno de Moscú. Inicialmente, la fecha de finalización de la construcción fue 2005. Luego se pospuso el plazo para la entrega de objetos (estaba previsto construir nueve edificios en el microdistrito) hasta 2007, y en 2009, el gobierno de la capital, mediante su decreto, amplió los plazos de entrega hasta 2012.

Actualmente, se están terminando 2 edificios y se ha completado la construcción de otro 1, no está claro cómo se desarrollará el destino de los 6 edificios restantes, ya que en el territorio del sitio de construcción todavía hay edificios en ruinas por demoler, cuyos residentes ni siquiera han sido desalojados..

La responsabilidad de interrumpir los plazos de construcción se asignó a la dirección de Energostroykomplekt-M, en particular, al director de la empresa, Andrei Kruchinin, quien fue detenido en febrero de este año y actualmente se encuentra recluido en un centro de prisión preventiva. Los empleados del Departamento de Delitos Económicos están tratando de averiguar a dónde se han ido los fondos de los accionistas, también se presentaron numerosos reclamos por parte de los contratistas, cuyo trabajo nunca fue pagado por el desarrollador..

Timofeev prometió que el gobierno de Moscú asignará apartamentos a todos los accionistas del microdistrito de Tushino a expensas del presupuesto..

Curiosamente, al principio el desarrollador principal del undécimo microdistrito fue la empresa GlavMosStroy Holding Company, y solo entonces el gobierno de Moscú decidió transferir el sitio de construcción a la empresa de Kruchinin, a pesar de que en ese momento el capital autorizado de la empresa era de solo 9 mil rublos.

Actualmente, 1.940 personas que se han convertido en accionistas engañados de la construcción del undécimo microdistrito en el sur de Tushino están tratando de obtener una respuesta del gobierno de Moscú: si continuará la construcción del resto de los edificios residenciales y cuándo finalmente podrán obtener sus metros cuadrados. Sergei Sobyanin ya firmó un decreto «Al finalizar la implementación del proyecto de inversión para el desarrollo del microdistrito 11 del distrito de South Tushino», el decreto del gobierno sobre el desarrollo de este objeto fue declarado inválido..

Numerosas acciones, como el ahorcamiento de un «accionista defraudado» frente a la oficina del alcalde de Moscú y las concentraciones de participantes en la construcción compartida, llevaron al hecho de que Konstantin Timofeev, quien ocupa el cargo de presidente del Comité para garantizar la implementación de proyectos de inversión en construcción y control en el campo de la construcción compartida, prometió que el gobierno de Moscú asignará apartamentos a todos los accionistas defraudados del microdistrito de Tushino a expensas del presupuesto. Sin embargo, cuando esto suceda, aún se desconoce en qué área los accionistas podrán obtener nuevos apartamentos, si corresponderán a los apartamentos que se prometieron a los participantes en la construcción compartida al firmar el contrato con CJSC Energostroykomplekt-M..

Precauciones

¿Cómo reducir el riesgo al participar en la construcción compartida? A pesar de que comprar apartamentos en un edificio que aún no se ha construido es un negocio bastante rentable, porque el precio de dichos inmuebles es mucho más bajo que las viviendas prefabricadas, el riesgo de convertirse en uno de los inversores inmobiliarios defraudados es bastante alto. Las siguientes precauciones pueden reducir la probabilidad de reponer las filas de accionistas que no recibieron la vivienda prometida:

Paul Gauguin. Víspera. No escuches al mentiroso. 1889

• estudio cuidadoso de la reputación del desarrollador. Algunos puntos pueden ser alarmantes ya en la etapa de estudio de la historia de la empresa, que actúa como principal desarrollador del objeto – empresas de nueva creación con muy poco capital autorizado, que participaron previamente en la construcción, que fue congelada – todas estas organizaciones caen automáticamente en el grupo de desarrolladores que causan mayor preocupación. Muchos abogados aconsejan, antes de firmar un acuerdo con una empresa desarrolladora, presentarse ante el Tribunal de Arbitraje y comprobar si la organización ha participado anteriormente en un litigio. Esto se puede hacer en el sitio web del Tribunal de Arbitraje. No está nada mal si el promotor, antes del inicio de la construcción de esta instalación, ya ha participado en la construcción de edificios residenciales que se pusieron en marcha con éxito y a tiempo;
• Definitivamente debe solicitar al desarrollador la presentación de los siguientes documentos: un permiso para la construcción de un edificio de apartamentos, una declaración de proyecto, un contrato de arrendamiento o subarrendamiento para un terreno o un certificado de registro estatal de la propiedad de la empresa promotora para un terreno en el que se llevará a cabo la construcción de un edificio de apartamentos. Todos estos documentos deben ser obligatorios, por lo que la ausencia de al menos uno de ellos es motivo para negarse a participar en la construcción compartida;
• estudio del contrato de participación en construcción compartida. No debe aceptar firmar un contrato de letras de cambio o un contrato preliminar de inversión, ya que en este caso el desarrollador puede rescindir el contrato de manera unilateral, y el accionista recibe como compensación solo el costo de los valores que supuestamente adquirió. Además, el contrato debe contener las siguientes cláusulas: la definición del objeto específico de construcción compartida a transferir, el período para transferir el objeto de construcción compartida por parte del desarrollador, el precio del contrato, el plazo y procedimiento para su pago, así como el período de garantía para el objeto de construcción compartida..

Además, al elegir un objeto inmobiliario donde se invertirán fondos, debe tener cuidado si el desarrollador de este edificio de apartamentos ya ha cambiado, tal vez incluso más de una vez, el costo del apartamento es demasiado bajo, en comparación con otros objetos similares en el área, el período de construcción inicial se extendió y el desarrollador proporcionó información falsa al menos una vez. Todo esto sugiere que la probabilidad de convertirse en un «accionista defraudado» en este objeto aumenta muchas veces.

Como muestra la experiencia rusa moderna, es poco probable que sea posible lograr una garantía del 100% de que la instalación se pondrá en funcionamiento exactamente en los términos especificados en el contrato, pero las precauciones enumeradas anteriormente pueden ciertamente reducir significativamente el riesgo de participar en la construcción compartida del «problema». Además, no será superfluo buscar la ayuda de un abogado profesional que tenga una amplia experiencia en este campo y sea capaz de dar un asesoramiento calificado..