Cómo registrar la propiedad

A partir de las historias que les suceden a los compradores de apartamentos en los nuevos edificios de Moscú, puede redactar un manual instructivo. Uno de sus capítulos más memorables debería estar dedicado al problema del registro de propiedad de la vivienda comprada. Este problema se debe en gran parte al funcionamiento del mecanismo burocrático de la capital. Pero hay muchos otros factores que amplían seriamente el plazo para obtener los documentos de título, cuya ausencia limita significativamente la libertad de los compradores..

Distancia en años

¿Cuál es el marco de tiempo real para obtener los derechos de propiedad? ¿Qué oportunidades tiene el comprador de disponer de la propiedad en el período comprendido entre la entrega del objeto y la recepción de estos documentos? Por ejemplo, ¿es posible vender, donar, heredar un apartamento, dividirlo o comprometerlo con un préstamo? ¿Es correcto comenzar las reparaciones en un apartamento? ¿Cuánto cuesta el diseño en sí? Aquí están las preguntas para resolver.

Viktor Kozlov, director comercial de la compañía Augur Estate, cuenta los pasos involucrados en el procedimiento para registrar los derechos de propiedad: «El registro de los derechos de propiedad de los compradores de apartamentos en edificios nuevos está precedido por el registro estatal de los derechos de propiedad de la ciudad sobre bienes inmuebles y el registro de los derechos de los inversores sobre bienes inmuebles». Más de una vez se han tomado decisiones y decretos sobre la reducción del tiempo requerido para el registro de la propiedad municipal de locales residenciales. Por decreto del gobierno de Moscú en 2004, se estableció una única oficina de recepción especializada de la Institución de Justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella. Sin embargo, los problemas existentes aún no se han resuelto.

“Después de la firma del protocolo de separación con la ciudad, comienza la siguiente etapa: el registro de los derechos de los inversores sobre bienes raíces en el Comité Estatal de Moscú para el Registro de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él, continúa Viktor Kozlov. Los términos de aprobación en esta instancia están regulados, pero junto con Por lo tanto, los requisitos para el registro de documentos a menudo cambian. Las empresas de desarrollo se ven obligadas a presentar documentos de acuerdo con los requisitos modificados varias veces. Por lo tanto, el período de 30 días asignado para el registro de los derechos de los inversores sobre bienes inmuebles se extiende por meses. La última etapa del proceso: – registro de derechos de propiedad de una persona física o jurídica de conformidad con la ley «Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él»; esto lleva otro mes. El tiempo acumulado total dedicado a la obtención de documentos de propiedad en Moscú varía de un año a un año y medio, en casos especiales, hasta tres x años desde la fecha de entrega de la casa a la comisión estatal «.

El jefe del departamento legal de la Agencia Inmobiliaria de MIAN, Khaya Pleshitskaya, enfatiza que las mediciones realizadas por el BTI toman una cantidad significativa de tiempo: Se está preparando documentos para la aceptación y transferencia de apartamentos y un paquete de documentos para completar el proyecto de inversión. Solo después de eso se abre el domicilio legal de la casa en el Servicio de Registro Federal «..

Por lo tanto, los documentos que establecen derechos de propiedad tendrán que esperar de un año (en el mejor de los casos) a tres años. La mayoría de los expertos inmobiliarios están de acuerdo con esta conclusión..

Los desarrolladores se lavan las manos

¿Quién es el culpable de los numerosos retrasos en el registro de propiedad de la vivienda ya comprada? Lo que hace que las autoridades de la ciudad retrasen tanto el proceso de registro de los derechos de los inversores y no firmen los certificados de aceptación durante mucho tiempo.?

La respuesta es realmente obvia. “Las autoridades municipales están esperando que el desarrollador cumpla con todas las obligaciones del contrato de inversión en su totalidad”, explica Vyacheslav Timerbulatov, vicepresidente del grupo de empresas Konti. vivienda para lista de espera, etc. Así, de hecho, no es el registro de los derechos de propiedad lo que se retrasa, sino la firma del acta de ejecución del contrato de inversión, que se concluye entre el inversor y la ciudad..

Sin embargo, resulta que no se trata solo de razones objetivas. Esto es lo que dijo el abogado de la corporación «Inkom-real estate» Anzhelika Zharkova: comunicaciones – pago de compensación a la ciudad Después de la finalización de la construcción de una casa de nueva construcción, cuando todos los apartamentos se venden a los accionistas y el desarrollador ha obtenido ganancias, ya no está interesado en cumplir con sus obligaciones con la ciudad. Esto puede durar años, por lo que el documento, el acto sobre la implementación del contrato de inversión, que se considera clave, no está firmado por ellos. Es decir, este documento es la base para abrir una dirección para un objeto recién creado y el registro de propiedad «.

La relación entre la ciudad y el inversor es un tema aparte, muy doloroso y grande. Por supuesto, las cargas impuestas por las autoridades municipales a los constructores hoy en día son muy altas. En algunos distritos, la denominada participación de la ciudad alcanza el 40% del costo de inversión del proyecto. En tal situación, los desarrolladores de bienes raíces están tratando por las buenas o por las malas de deshacerse de la carga odiada y, según les parece, irrazonablemente pesada. El enfrentamiento puede durar años, y hasta que termine el juego de tira y afloja, el comprador esperará.

Sin embargo, la mayoría de los desarrolladores no están de acuerdo con tales conclusiones. Vyacheslav Timerbulatov explica: «No es objetivamente rentable para un desarrollador concienzudo retrasar el proceso de registro de los derechos de propiedad, porque en este caso la empresa puede incurrir en fuertes sanciones». «No es rentable para los desarrolladores retrasar el registro de los derechos de propiedad de un apartamento, ya que incurren en numerosos costos», dijo Sergei Lyadov, secretario de prensa de la empresa de inversión y construcción City-XXI century. ¿De qué tipo de costes estamos hablando? En primer lugar, estos son los costos operativos y de servicios públicos para el mantenimiento del complejo después de la entrega de la comisión estatal. De hecho, de acuerdo con los términos del contrato, la carga de tales pagos recae con mayor frecuencia sobre los hombros de los compradores, pero estos últimos, como afirman los mismos constructores, a menudo se niegan a pagar una propiedad que aún no les pertenece legalmente. Entonces, ¿qué tendrá más peso: la capacidad de obtener concesiones de la ciudad o ahorros en las facturas de servicios públicos? Probablemente la pregunta sea retórica.

Partes contractuales

Además de las dificultades asociadas con la implementación de las obligaciones de inversión, existe otro tema extremadamente difícil en este momento. Esta es la conexión de la casa a los servicios públicos. «En la última etapa de la implementación del proyecto, este problema es el más doloroso», dice Sergey Lyadov..

La lentitud de los empleados de BTI es otra razón del retraso en el procesamiento. Sin embargo, la situación no se limita a las dificultades descritas. Como saben, además de la empresa promotora, en la ejecución de un proyecto a menudo participan varios inversores. Estos últimos atraen a coinversores, y todos ellos atraerán en el futuro a individuos – accionistas a la construcción. Surgen problemas, ya que los documentos relativos a la finalización de la construcción de una casa deben estar firmados por todos los inversores que son partes del contrato de inversión. Pero esto no puede suceder hasta que se hayan realizado todos los cálculos entre los inversores y el promotor, las empresas y los acreedores..

“Como resultado, los accionistas sufren”, dice Anzhelika Zharkova. propiedad, ya que hay muchos inversores y las liquidaciones entre ellos no se han realizado en su totalidad. Hay que decir que las liquidaciones entre inversores y coinversores no siempre se resuelven de forma voluntaria, en ocasiones – y más recientemente – surgen disputas entre ellos, que se resuelven únicamente En consecuencia, no puede haber ningún documento sobre la implementación del contrato de inversión. Y el accionista está esperando que se resuelvan todas estas disputas. Esto sucedió en el microdistrito Nikulino-2, cuando las partes del contrato de inversión no pudieron averiguar quién debe a quién, y uno de ellos presentó una demanda en los tribunales. reconocimiento de su propiedad «.

Muchos abogados están convencidos de que en situaciones en las que se retrasa el registro de los derechos de propiedad, la forma más eficaz de proteger sus derechos es el tribunal. Hoy en día existen precedentes similares..

Pros y contras de colgar

Todo el tiempo, mientras se realizan las acciones anteriores, el comprador del nuevo edificio está en el limbo. Su posición es la más desfavorable y desfavorecida, esta es la posición de una persona que se ha convertido en rehén del enfrentamiento entre funcionarios y constructores, constructores e ingenieros de energía, inversores y co-inversores. Sin embargo, un comprador que tiene derechos reales, pero no legales, sobre la propiedad adquirida también tiene algunas opciones..

«Habiendo recibido el permiso del desarrollador, el comprador puede comenzar a hacer reparaciones en el apartamento antes del registro de propiedad, ya que generalmente las empresas están dispuestas a reunirse con los compradores», dice Sergey Lyadov. Pero en este caso, el futuro propietario del apartamento tiene restricciones significativas. Por ejemplo, no puede afectar las características de diseño del apartamento y la fachada del edificio, porque entonces estamos hablando de remodelación, que, en principio, está prohibida hasta el registro de propiedad..
El comprador también tiene derecho a legar un apartamento que aún no ha sido formalizado legalmente, ya que tal acción está prevista en el Código Civil de la Federación de Rusia (de acuerdo con la ley, es posible legar no solo los bienes que tiene el testador en el momento de redactar el testamento, sino también los que aparecerán en su futuro). Khaya Pleshitskaya explica: «Es posible heredar, incluso si no hay testamento. En este caso, el heredero recibe un certificado del derecho a heredar y se aplica a la organización que lleva a cabo el registro, o a la organización con la que se ha celebrado un acuerdo para el apartamento, de modo que el apartamento ya está registrado para él «.

Un testamento debe distinguirse de una donación, que en este caso es imposible. En principio, el comprador puede vender el apartamento antes del registro de los derechos de propiedad, sin embargo, en este caso, se utilizará el esquema de cesión de derechos de reclamo, que, por supuesto, solo se justifica en caso de fuerza mayor..

Las posibilidades del adquirente de un nuevo edificio no inscrito legalmente, de hecho, se limitan a reparación, herencia y cesión de derechos de reclamación. Se excluyen todos los demás pasos para tomar posesión de la propiedad. Por lo tanto, el comprador no puede registrarse en dicho apartamento, porque la base para el registro en el lugar de residencia (registro) es un certificado de propiedad. «En el caso de que el divorcio de los cónyuges se lleve a cabo antes del registro de propiedad, es imposible dividir el apartamento en sí, ya que aún no pertenece a los cónyuges», dice Khaya Pleshitskaya. «En consecuencia, el dinero pagado para comprar el apartamento se divide». El apartamento no se puede pignorar contra un préstamo, ya que no existe una propiedad como tal.

Un inconveniente significativo del «período de transición» y las altas facturas de servicios públicos debido al hecho de que los subsidios de la ciudad para este período no son válidos.

El comprador pagará por todo?

Con los términos existentes de registro de derechos de propiedad, un comprador raro de bienes raíces en edificios nuevos no toma medidas para ejercer sus derechos..

El proceso de tomar posesión de una propiedad puede acelerarse, si no legalmente, al menos de hecho. Y así es como. «Después de que la casa es entregada a la comisión estatal, por decisión del prefecto del distrito administrativo, la casa debe ser transferida al resto de la organización operativa. El comprador de un apartamento que no quiera esperar varios años para obtener los derechos de propiedad puede firmar un acuerdo con la organización que opera su casa y proceder con la reparación y ejecución parcial de los documentos para su aprobación. reurbanización, – aconseja Viktor Kozlov.- Pero en esta situación, debe tenerse en cuenta que a partir de ese momento, todos los gastos para el mantenimiento del objeto, previamente asignados al contratista general, y desde el momento de la aceptación estatal por parte de la comisión, al inversionista, ahora serán cargados a los inquilinos, concluyó un acuerdo con la entidad explotadora «.

Otra pregunta muy difícil se refiere al costo de los servicios para el registro legal de propiedad de un apartamento. Todos los que alguna vez han tenido que registrar la propiedad de bienes raíces en Moscú saben por qué círculos del infierno tendrán que atravesar los futuros propietarios. La recopilación de numerosos documentos, colas de varios días, rechazos: los empleados del Comité de Registro de Moscú explican todos estos costos por la elaboración insuficiente del marco legislativo y el hecho de que, en la actualidad, la estructura simplemente no puede hacer frente al flujo en constante aumento de clientes de esta organización. ¿Cuáles son los gastos por parte del comprador en tal situación? Las opiniones de los expertos en esta materia son muy ambiguas..

Khaya Pleshitskaya cree que los gastos para el registro de la transacción no son obligatorios: “El dinero para el registro al comprar un apartamento no siempre se toma. ), pero los documentos (contratos, acuerdos adicionales) deben hacerse. Para este tipo de trabajo, se cobra dinero «.

Vyacheslav Timerbulatov describe la situación de manera un poco diferente: «El costo del servicio para el registro de un apartamento en propiedad generalmente se determina como un porcentaje del costo de un apartamento para la conveniencia de los clientes y la agencia. Además, se determina teniendo en cuenta la ubicación de la casa, la etapa de preparación de los documentos para el registro y una serie de otros factores. Por ejemplo, en nuestra empresa, el costo de registro está incluido en el precio de compra de una casa. Otros desarrolladores por este servicio toman un monto que no excede los $ 1000, solo por soporte legal. En una inmobiliaria, el costo de registro en la etapa de inversión es del uno al 1.5% del costo de un departamento en Moscú, en la región: alrededor del 2-2,5%. Algunas empresas que son intermediarias y han comprado apartamentos en virtud de un acuerdo de agencia de un inversor, toman hasta el 3% del monto del contrato. A este monto también debe agregar los costos de los impuestos estatales y el pago de varios certificados. que le cuestan al cliente un promedio de $ 500 «.

Actualmente, puede encontrar muchos anuncios en los que representantes de varias empresas ofrecen registrar la propiedad de nuevos edificios. Como regla general, el costo de dicho servicio es aproximadamente el mismo $ 1000. Tales anuncios son más tristes que agradables. Después de todo, resulta que los retrasos burocráticos pueden eliminarse, y lo que parecía ser un asunto difícil y prolongado, resulta que se puede lograr en uno o dos meses. Si hay un interés material.