Cómo vender un apartamento sin la ayuda de una agencia

Una transacción con o sin la participación de una agencia inmobiliaria se realiza prácticamente según el mismo esquema. Así que comencemos de nuevo.

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Digamos que tiene un apartamento que decide vender. La mayor parte de las transacciones en el mercado inmobiliario, alrededor del 80%, son las llamadas alternativas: vender su apartamento para comprar otro. Pero hoy solo hablaremos de la venta de vivienda para poder recibir dinero, ya que este trámite está incluido en cualquier transacción combinada.

Evaluación de oportunidades, consultas

Lo primero para empezar a la hora de vender un apartamento es evaluar al menos de forma aproximada la propiedad, es decir, obtener información sobre el coste. La forma más fácil es estudiar las publicaciones inmobiliarias de Moscú que envían puntualmente dicha información, por ejemplo, el periódico Iz Ruk v Ruki. Asegúrese de tener en cuenta que los precios de los apartamentos en el periódico no son un hecho, sino los deseos de los vendedores..

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El siguiente punto importante es la oferta del apartamento al mercado. Es necesario asegurarse de que la mayor cantidad posible de compradores potenciales lo conozcan. Hoy en Moscú hay alrededor de mil agencias inmobiliarias pequeñas y medianas, donde la información sobre su apartamento será aceptada de forma gratuita, ingresada en la base de datos y se ofrecerá a todos los compradores potenciales. Las grandes agencias inmobiliarias no aceptan dicha información, prefiriendo celebrar un contrato exclusivo, lo que implica trasladar todas las preocupaciones sobre la publicidad, el registro y la recogida de un paquete de documentos necesarios a su empresa..

Otra forma es enviar un anuncio en el periódico Iz Ruk v Ruki o en Internet con su número de teléfono de contacto (generalmente su casa). Esto tiene sus pros y sus contras. Al especificar el número de teléfono de su casa, tiene contacto directo con el comprador o la agencia inmobiliaria. Pero tenga en cuenta que cuando se comunica con estas personas directamente, no puede predecir qué tan decente es una persona que llama en particular y cuáles son sus verdaderas intenciones..

Mucho depende de la regularidad del envío de anuncios. Si el apartamento se ofrece a precio líquido, el anuncio debe publicarse al menos dos veces por semana. Si el apartamento debe venderse muy rápido, tres veces por semana. Publicar un anuncio todos los días no tiene sentido.

Show, regateo

Comienzan las llamadas, se negocia, se comunica, se acuerda la hora de las vistas. Esto debe tratarse con mucho cuidado. No conoce a las personas que ingresan a su apartamento, por lo que es mejor retirar los objetos de valor y los objetos de lugares destacados. Pero aún tienes que mostrar todos los rincones y recovecos (por ejemplo, hay papel tapiz detrás del armario). La experiencia muestra que un comprador potencial solo está interesado en el estado de las habitaciones y la altura del techo. Puede mirar habitaciones durante más de cinco minutos solo si se supone que venderá un apartamento con muebles o remodelación. Si no existe tal acuerdo, pero ha surgido interés en los muebles, esto es anormal y debería alertarlo..

Digamos que una persona ha aceptado comprar un apartamento y está lista para discutir los términos de su venta. Comienza la negociación. Hay una expresión especial: resistir la negociación. Al aceptar inmediatamente las condiciones del comprador, demuestra que puede subir el precio más allá de lo que se utilizará inmediatamente. Esta es la psicología elemental y sucede a menudo..

Asesoramiento: el primer cliente que decida comprar inmediatamente su piso al primer precio ofertado, se lo recomendamos … no vender. Hay motivos para creer que ha subestimado el apartamento y lo está vendiendo a bajo precio. Aunque, tal vez tuvo suerte, y esta es exactamente la persona que necesita un apartamento en este lugar en particular, por este precio. Esto también pasa.

Si el comprador vino a la vista con un representante de alguna agencia inmobiliaria, tiene la oportunidad de obtener algunos de los servicios casi gratis. El agente puede tratar de resolver sus problemas dentro de una agencia inmobiliaria, por lo que, voluntaria o involuntariamente, se pone al servicio de una determinada empresa, que puede … facturar por este mismo servicio. Por ejemplo, decir que «… la situación es más que grave, nos comprometemos a solucionarlo, y cuesta tanto». Tienes derecho a aceptar o no las condiciones propuestas, puedes rechazar los servicios y empezar a venderte.

Otro consejo: si un apartamento se vende sin la participación de una agencia, es mejor que los vendedores negocien en casa o en la oficina, y los compradores en casa. En tales casos, hay un elemento de territorio «propio», donde una persona se siente más cómoda, más tranquila, más segura..

Acuerdo con el vendedor (comprador)

Muchos vendedores, después de una decisión aparentemente positiva expresada en palabras, eliminan un anuncio de un apartamento, sin asumir que el comprador puede seguir buscando una opción más rentable. Por lo tanto, habiendo llegado a un acuerdo, los vendedores deberían plantear la cuestión de algún anticipo para garantizar la obligación de comprar su apartamento..

Aconsejamos a los compradores que no planteen esta pregunta, que la dejen para ser libres en sus futuras acciones. Es cierto que en este caso existe el riesgo de «perder» el apartamento que le gusta si el vendedor encuentra un cliente más rentable..

Lo que sigue es un momento bastante delicado. Supongamos que ha acordado que el comprador da una cierta cantidad de dinero para garantizar la compra de su apartamento. Cómo llevar a cabo esto, cómo transferir dinero para que en el futuro no haya problemas.?

Hay conceptos legales: un contrato de depósito y un contrato anticipado. Si usted, como vendedor del apartamento, ha firmado un contrato de depósito, debe comprender que la rescisión del contrato de intención, es decir, la negativa a vender el apartamento a este comprador, puede conllevar determinadas sanciones. Ya que, desde un punto de vista legal, se lee como «incumplimiento del vendedor y la devolución del monto en el doble del monto». Por lo tanto, un comprador experimentado y competente con su abogado lo pondrá fácilmente en una dependencia financiera..

Para el comprador de un apartamento, además de la dirección, las características del precio y las condiciones de venta, no debe olvidarse de negociar los términos de la cesión legal (extracto) y física del apartamento. La liberación física es quitarle cosas y muebles. Si los términos no están estipulados, el comprador a menudo insiste en desocupar el apartamento inmediatamente después de firmar la escritura notarial..

Verificación, preparación de la transacción, recogida de documentos

Una vez que se han redactado todos los documentos y se ha aceptado el pago por adelantado del apartamento, comienza el procedimiento para preparar la transacción. Es responsabilidad de los vendedores recopilar un juego completo de documentos. Esto significa la necesidad de pasar por todas las instancias y lograr, enfatizo, dentro de un plazo determinado, obtener los documentos necesarios. Este es un procedimiento bastante complicado..

Para vender un apartamento, debe tener a mano los siguientes documentos:

1. Documentos de título, según el método de adquisición de un apartamento, por ejemplo: Contrato de transferencia, Certificado de propiedad de la vivienda, Certificado de la cooperativa de vivienda sobre la acción pagada, Certificado de registro BTI, Certificado del derecho a la herencia, acuerdos de compraventa, donación, permuta, alquiler, la decisión del tribunal. Si se pierden los documentos del apartamento, la vivienda se puede vender de acuerdo con un extracto del registro, que emite el Comité de Registro. Es cierto que en este caso hay que tener en cuenta que, en teoría, se puede tomar un extracto al menos todos los días. Es decir, es posible una situación en la que el vendedor, habiendo aceptado su anticipo, venderá su apartamento a otro comprador mañana. Por lo tanto, en este caso, le recomendamos que no entregue más de $ 100-200 como pago por adelantado para minimizar sus pérdidas..

2. En BTI es necesario obtener: un certificado (modelo 11-A, válido por 1 mes); plano de planta, explicación (válido por 1 año).

Para recoger estos documentos, necesitará los originales de los documentos de título, su pasaporte y unos 150 rublos..

3. En el PRUE debes tomar:

– un extracto del libro de la casa – en la oficina de pasaportes;
– una copia de la cuenta financiera y personal y un certificado de ausencia de atrasos en el alquiler, en el departamento de contabilidad.
Todos estos certificados tienen una validez de 1 mes. Para recogerlos, necesitará un libro de alquiler, pasaporte o poder (si no es el propietario).

4. Consentimiento notarial del cónyuge (respectivamente, el vendedor o el comprador) para enajenar (comprar) un apartamento.

5. Permiso de las autoridades de tutela y tutela, si hay niños menores de edad involucrados en la transacción..

6. Certificados de la oficina de impuestos, si el apartamento se recibió como regalo o por herencia, o si se encuentra en la región de Moscú..

7. La escritura de transferencia, si el apartamento fue enajenado después del 01/03/96.

Después de que se hayan recopilado todos los documentos anteriores, es imperativo verificar la consistencia de nombres, direcciones, fechas, firmas y sus descifrados, el tamaño de todos los cuadrados en cuestión. Hasta la fecha, hemos contado alrededor de 20 a 22 tipos de documentos de título para un apartamento, que solo pueden ser. Hago hincapié en que no 2, ni 5, ni 8, ¡sino 22! Por lo tanto, le recomendamos encarecidamente que obtenga asesoramiento legal en esta etapa. Compradores de un apartamento: para comprender cómo estos documentos cumplen con los requisitos de la ley. Para el vendedor: para asegurarse de que es posible vender el apartamento usándolos dentro del plazo especificado. A menudo surge una situación en la que el vendedor, creyendo que tiene suficientes documentos para la transacción, toma un depósito en los plazos claramente acordados para el registro, pero no puede resistirlos. De repente resulta que uno de los propietarios murió y la herencia no se abrió, porque la gente pensó que era innecesario. Como resultado, dicho apartamento no se puede vender hasta que se hayan resuelto todas las formalidades legales..

Banco, notario, registro

Pero, supongamos que todos los documentos del apartamento están en regla y llega el momento de discutir los asuntos de acuerdos mutuos, dónde y cómo hacerlos. La forma más común es liquidar a través de una caja de seguridad bajo un contrato de compraventa de un apartamento registrado a nombre del comprador. Le recomendamos que tenga mucho cuidado al elegir un banco. Si el comprador ofrece un banco específico, argumentando que su dinero se guarda allí, y el presidente de la junta es su mejor amigo, recomendamos no aceptar esta opción. En esta situación, todo tipo de abuso de la posición del cliente es bastante aceptable. Debe haber un territorio neutral que se adapte a ambos lados. Por lo tanto, el tema de las liquidaciones mutuas debe discutirse con anticipación, incluso en el momento de la transferencia (o recepción) del depósito..

Después de depositar el dinero, deberá certificar ante notario (a petición suya) la ejecución de los contratos o enviar inmediatamente los documentos para el registro estatal..

Exención legal y física, certificado de aceptación

Cuando finalmente reciba los contratos registrados para la venta y compra de un apartamento con certificados de registro estatal de derechos, tendrá una liberación legal (baja) y física (eliminación de cosas) del apartamento. Y si no ha acordado el retraso del dinero antes de la transferencia del apartamento de acuerdo con el acto (redactado de manera simple en el momento de la transferencia de las llaves del apartamento y los libros de facturas de servicios públicos), será problemático para usted controlar el proceso..

Estas son, en términos generales, las reglas básicas que debe seguir al comprar o vender un apartamento. Si se toma en serio nuestros consejos y deseos, estudie cuidadosamente el procedimiento de registro y preparación de los documentos relevantes, puede proceder con seguridad a la transacción. Y si tienes alguna duda, contáctanos. Nuestra Compañía realiza regularmente seminarios gratuitos para la población sobre cuestiones inmobiliarias (consulte los materiales de este número) y cuenta con más de cien centros de consultoría en todo Moscú.

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