Comprar un piso por acciones

Cada vez menos rusos con ingresos medios pueden permitirse comprar un apartamento. Los ciudadanos pobres tienen incluso menos posibilidades de comprar sus propias viviendas. Sin embargo, hay una manera de resolver el problema de la vivienda: comprar una casa por acciones..

Comprar un piso por acciones


Henri Matisse. La familia del artista. 1912

Cuando los niños no son un estorbo

Como saben, tras el procedimiento de privatización de la vivienda, todos los ciudadanos que vivían en ella bajo un contrato de alquiler social o una orden reciben derechos de propiedad. Después del registro estatal de los derechos de propiedad, todos los miembros de la familia del inquilino de la vivienda están dotados de partes iguales en el apartamento. Los propietarios tienen derecho a disponer de sus acciones a su propia discreción: vender, donar, legar o intercambiar. Muy a menudo, los propietarios realizan la venta de viviendas juntos. Con cada uno de ellos, el comprador redacta un acuerdo de compraventa, lo registra en la cámara de registro y después de 21 días toma el certificado de registro estatal del derecho al apartamento..

La situación es más complicada si hay menores entre los propietarios. Para vender sus acciones, los padres deben obtener el permiso del alcalde a través de las autoridades de tutela. Los padres podrán vender las acciones de sus hijos solo si se comprometen a proporcionar a los menores un espacio vital. Es esta condición la que a menudo asusta a los posibles compradores de vivienda. Para aclarar cómo actuar en tales situaciones, puede dar el siguiente ejemplo.

Entonces, la ciudadana Kadomtseva, madre de cuatro hijos, decidió mudarse con su familia de la ciudad al pueblo, en el que ya se había ocupado de una casa para ella. Lamentablemente, la mujer no cumplió con los trámites necesarios para la compraventa y simplemente entregó el dinero al dueño de la casa. La casera registró a la ciudadana Kadomtseva en la casa, se marchó y abandonó el pueblo. Pronto, la madre de muchos niños decidió vender el apartamento de Zhaktov que quedaba en la ciudad, pero las autoridades de tutela se negaron a vender sus acciones del apartamento que pertenecía a sus hijos. En teoría, la mujer simplemente debería haber hecho una donación a los niños de la casa en el pueblo, pero después de todo, él no le pertenecía por derecho de propiedad. Además, en la Oficina de la Propiedad Municipal se enteró de que su casa estaba catalogada como edificio no autorizado. El registro de tales viviendas problemáticas requería una cantidad considerable de dinero, que el residente rural desempleado no tenía en ese momento. Luego decidió vender el apartamento de Zhaktov en la ciudad por acciones. Por el dinero recibido de la venta de acciones, la mujer planeaba emitir documentos para una casa en el pueblo..

Cómo comprar una acción en un apartamento
Boris Kustodiev. Casa Azul. 1920

No sin dificultad, la ciudadana Kadomtseva logró encontrar a quienes estaban dispuestos a comprar la acción que ella poseía, ya que los compradores potenciales en su mayor parte querían comprar todas las acciones de los propietarios a la vez. La mujer celebró un acuerdo de compraventa con el comprador y, utilizando el dinero recibido de la venta, pudo registrar la casa del pueblo en la propiedad en un año. Presentó a las autoridades de tutela un acuerdo preliminar sobre la donación de esta casa a sus hijos menores y recibió permiso para vender sus acciones en el apartamento de Zhaktov..

Comprar un apartamento en acciones le costó al comprador 150 mil, aunque según estimaciones aproximadas de los agentes inmobiliarios, le costó al menos 300 mil rublos.

Pronto, se concluyó otro acuerdo de compra con el comprador. El trato en sí resultó ser largo, pero ambas partes pudieron obtener beneficios considerables de él..

La ciudadana Kadomtseva, después de haber vendido su parte en el apartamento de Zhaktovskaya, pudo vender las acciones que pertenecían a los niños en el futuro, y la compra de una vivienda le costó al comprador casi un 50% menos. Primero, adquirió una acción de la ciudadana Kadomtseva por 30 mil rublos, y luego le compró las acciones que pertenecían a hijos menores de ella por 120 mil rublos. En total, la compra del apartamento Zhaktovskaya por acciones le costó al comprador 150 mil, aunque según estimaciones aproximadas de los agentes inmobiliarios, costó al menos 300 mil rublos. Pero la ciudadana Kadomtseva vendió el apartamento no porque tuviera que hacer concesiones debido a algunas circunstancias problemáticas, sino porque las acciones vendidas por separado son un 30-50% más baratas que el costo con el que podría haber contado vendiendo el apartamento completo..

Incluso si una madre con muchos hijos no logró obtener el permiso del jefe de la ciudad para vender una propiedad de niños menores de edad, el comprador aún se beneficiaría de esta transacción. Primero, conservará el derecho a vivir en un apartamento. En segundo lugar, en el futuro podrá participar conjuntamente con otros propietarios en la venta de vivienda y recibir por la acción que compró el doble de la cantidad que entregó al vendedor..

Para completar la transacción de compraventa de una acción, se requerirán los siguientes documentos:

  • copias y originales de recibos para el pago de impuestos estatales,
  • certificado de registro estatal de derechos,
  • Documentos sobre cuya base el vendedor adquirió el derecho de propiedad.,
  • pasaporte, contrato de venta.

Puede redactar un contrato de venta usted mismo, una muestra está aquí.

Derecho de compra preferente

Quienes deseen vender una acción pueden enfrentar un obstáculo como el derecho de preferencia de compra, que posee otro propietario de un local residencial. Si los propietarios venden el apartamento juntos, no surgen problemas. Pero a menudo sucede que uno de los propietarios impide activamente la venta de una acción a otro propietario..

Sin embargo, este problema se puede resolver fácilmente. Por lo general, al redactar un acuerdo de compraventa, un especialista del Departamento de Registro de Derechos del Estado requiere un consentimiento notariado de los copropietarios de las instalaciones residenciales. Pero no se puede obligar a una persona a aceptar una venta en contra de su voluntad. En este caso, puede enviarle una carta certificada con notificación. Cualquiera que quiera vender su acción debe ofrecer a otro propietario que compre su acción por un precio determinado..

Aviso de venta de una participación en un apartamento
Evgeny Ivanov. Esperando al cartero. 2007

Si, dentro de un mes después de recibir la notificación de que el copropietario ha recibido una carta certificada, no recibe ninguna información de que está listo para canjear la acción, entonces puede ir de manera segura a enviar documentos a la cámara regional. Es cierto que todos los documentos anteriores también deben ir acompañados del original y una copia del cupón de notificación. Si el propietario no recogió la carta por correo, se devolverá al remitente con una nota de «período de almacenamiento vencido». En este caso, es mejor proporcionar una carta a la cámara de registro sin abrir.

Los ciudadanos que no tengan la oportunidad de vivir en una vivienda sobre la base de la propiedad común, es recomendable vender su parte. De lo contrario, serán responsables del mantenimiento de las instalaciones y los servicios públicos en igualdad de condiciones con los demás propietarios..

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