Construcción no autorizada: consecuencias y formas de legitimar la construcción no autorizada

El contenido del artículo

• Construcción en el sitio de otra persona
• Construcción sin permisos
• Características de la legalización de la construcción no autorizada a través de los tribunales.
• Dónde ir
• Documentos a presentar con el reclamo
• Intentar obtener permisos antes del juicio
• Prescripción de adquisición
• Terminación de estructuras
• Edificios para cuya construcción no es necesario obtener un permiso
• Consejos útiles
• Desventajas de las casas voluntarias.

Construcción en el sitio de otra persona

De acuerdo con el Código Administrativo, por la ocupación no autorizada de un sitio para la construcción, se impone una multa al delincuente por una cantidad que no exceda los mil rublos. Si es funcionario, la multa será el doble. Tal suma no es nada para una persona que ha decidido construir una casa. Pero hay una advertencia, si el hecho de la construcción no autorizada en el sitio de otra persona se hace evidente solo después de la finalización de la construcción, el propietario de la tierra tiene derecho a demandar a la persona que construyó el ocupante ilegal y, en caso de ganar el caso, formalizar la propiedad de la casa construida ilegalmente para sí mismo. Es cierto, en este caso, tendrá que pagar una compensación al que erigió el ocupante ilegal, pero seguro que este último no consolará mucho..

En ausencia de derechos legales sobre el sitio en el que se está construyendo la casa, la legalización de la construcción no autorizada a través de los tribunales es casi imposible. En este caso, una persona que se haya decidido por una construcción no autorizada debe considerar dos opciones para salir de la situación:

1. Acordar con el propietario del sitio para concluir un acuerdo amistoso, según el cual dará su permiso para la construcción y declarará que no tiene reclamos contra la persona que construyó arbitrariamente un edificio en su terreno..
2. Alquile un terreno antes de comenzar la construcción. La práctica judicial dice que la tierra debe tomarse en arrendamiento o uso indefinido. Si se toma por un período determinado, el samostroy debe cumplir con el propósito previsto especificado en el contrato de arrendamiento..

Es decir, si el acuerdo especifica el derecho a erigir una estructura sin capital (garaje) en el suelo y se construye un capital (casa), lo más probable es que sea demolido por decisión judicial..

Construcción sin permisos

Si todo está en orden con el registro del sitio, pero no se han recibido permisos de construcción, el propietario del edificio no autorizado está amenazado con la demolición de su edificio. Esto se hace sobre la base de una decisión judicial, que indicará el plazo para la demolición del objeto. Si el desarrollador no autorizado no hace esto, los alguaciles llevarán a cabo todo el trabajo a expensas del estado, y todos los costos de demolición se cobrarán a la persona que inició el ocupante ilegal..

Por lo tanto, solo hay una opción para legalizar dichos edificios: presentar un reclamo en la corte..

Características de la legalización de la construcción no autorizada a través de los tribunales.

Dónde ir

En 2014, la Corte Suprema aclaró que con cuestiones de legitimación de la construcción no autorizada, es necesario recurrir exclusivamente a los tribunales locales, y no al arbitraje, como creen muchos desarrolladores no autorizados..

Documentos a presentar con el reclamo

1. Documentos de título del sitio (si, por supuesto, los hay).
2. Estimaciones de diseño para construcciones no autorizadas.
3. Documentos que confirmen el pago de los servicios del desarrollador y la compra de materiales de construcción..
4. Conclusión de que durante la construcción se observaron todas las normas y reglas establecidas por la legislación rusa. Es emitido por representantes del Comité de Supervisión de la Construcción, sobre la base de una solicitud, que se considera dentro de los 7 días.

Por ejemplo, ir más allá de las líneas rojas puede ser una violación similar de los códigos de construcción. Estos son los límites dentro de los cuales se permite la construcción de edificios privados. Ir más allá de ellos significa que la estructura está ubicada en áreas públicas donde la construcción de instalaciones está prohibida por los SNIP y no puede ser legalizada. Por lo tanto, antes de comenzar la construcción, es necesario familiarizarse con el plan de planificación de la ciudad para evitar tal error..

5. Opinión experta de que los intereses de otros ciudadanos no fueron violados durante la construcción de la instalación..
6. Opinión experta que la construcción no amenaza la salud de terceros.

Los dos últimos exámenes pueden ser realizados por decisión judicial u ordenados por el demandante con anticipación en organizaciones autorizadas para emitir tales conclusiones..

Intentar obtener permisos antes del juicio

La Corte Suprema de Rusia en su aclaración indica que los jueces deben asegurarse necesariamente si el propietario del edificio no autorizado intentó obtener un permiso de construcción de manera legal. Si el demandante no hizo ningún intento inicial para resolver el problema legalmente, sus posibilidades de ganar el caso son bajas. Por lo tanto, al enviar solicitudes y consultas a organismos estatales, es necesario guardar todas las respuestas recibidas y adjuntarlas al reclamo.. Por ejemplo, una carta en la que la arquitectura regional se niega a aprobar una construcción no autorizada..

Prescripción de adquisición

Anteriormente en Rusia, existía una práctica generalizada, cuando un ocupante ilegal se legalizaba automáticamente 15 años después de su construcción, sobre la base de la llamada prescripción adquisitiva. Por el momento, los tribunales rusos creen que esta regla solo se puede aplicar en el caso de la construcción de un edificio en un sitio que es propiedad legal de una persona. En otros casos, esta regla no se aplica..

Terminación de estructuras

Anteriormente, muchos rusos que alquilaban un terreno para la construcción de un edificio residencial u otro objeto y después de un tiempo decidían construir una extensión podían legalizar fácilmente a un ocupante ilegal. Por el momento, los tribunales creen que esto no se puede hacer si la prohibición de construcción adicional está consagrada en el contrato de arrendamiento..

Edificios para cuya construcción no es necesario obtener un permiso

Afortunadamente, existen cuatro tipos de casos en los que no es necesario obtener un permiso de construcción:

1. Construcción de garajes en parcelas destinadas a jardinería o casas de veraneo.
2. Construcción de quioscos, cobertizos y otras estructuras en el sitio que no pertenecen a proyectos de construcción de capital..
3. Cambios en proyectos de construcción de capital, siempre que como resultado no se excedan los parámetros límite de la construcción permitida.

Por ejemplo, para la construcción de una extensión de una casa, es necesario obtener un permiso, pero para reconstruir una parte dentro de los límites existentes, no es así..

4. Construcción de edificios auxiliares en el sitio..

Como aclaró la Corte Suprema en 2014, estas son las estructuras necesarias para mantener la casa: pozos, baños, salas de calderas, galpones.

Para registrar la propiedad de estos edificios, solo debe presentar a las autoridades estatales los documentos de título del terreno y la declaración de la propiedad inmueble erigida. El hecho de la finalización de la construcción de la instalación se registra en la declaración, se completan los datos al respecto y luego el empleado de BTI y el futuro propietario del edificio firman el documento..

Consejos útiles

1. Para legitimar la construcción no autorizada, se requiere una conclusión sobre el cumplimiento de todos los estándares técnicos durante la construcción. Se debe prestar mucha atención a este aspecto al construir un edificio..

Por ejemplo, la famosa Sutyagin House, la casa de madera más alta del mundo, que querían ingresar en el Libro Guinness de los Récords, fue demolida precisamente porque la legislación rusa prohíbe la construcción de casas de madera con una altura de más de 2 pisos sin la aprobación previa de las agencias gubernamentales. Incluso si este edificio único fuera demolido, ¿qué podemos decir sobre las cabañas ordinarias construidas en violación de los códigos de construcción?.

2. Vale la pena conocer mejor a sus futuros vecinos y asegurarse de que en el futuro no demandarán y exigirán que el edificio sea demolido por violar sus derechos legales o amenazar la vida y la salud..
3. Si los vecinos o los funcionarios locales aseguran a la persona que construye el ocupante ilegal que su construcción es ilegal y debe demolerlo, sus palabras no deben tomarse en serio. De acuerdo con el Código Civil, un edificio no autorizado se demuele solo por decisión judicial, y hasta que se tome tal decisión, no es necesario tomar ninguna acción para desmantelar el objeto..

Desventajas de las casas voluntarias.

No importa cuán tentador pueda ser comenzar la construcción sin un proceso largo y complicado para obtener permisos y aprobaciones, siempre se deben recordar las desventajas de la autoconstrucción:

1. Sus propietarios no pueden realizar ninguna transacción (venta, donación, arrendamiento) sin obtener la propiedad de estos edificios..
2. Tampoco será posible registrarse en una casa no autorizada, ya que sin el registro legal del edificio, no se puede asignar una dirección..
3. Existe el riesgo de que no funcione para legalizar la construcción de los ocupantes ilegales, y será destruida por una decisión judicial o transferida a la propiedad del verdadero propietario del terreno..
4. En algunos casos, no se necesitará menos tiempo y dinero para legitimar una construcción no autorizada que para construir una casa con la recepción preliminar de todos los permisos necesarios..

Por lo tanto, antes de decidir la construcción de un edificio no autorizado, es necesario sopesar cuidadosamente los pros y los contras de esta construcción..