Desalojo del apartamento – motivos

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Probablemente no haya peor pesadilla en nuestro tiempo para el habitante medio de la ciudad que quedarse sin apartamento. Encontrarse literalmente en la calle, sin su propia esquina y sin perspectivas de mejora en las condiciones de vida es una situación realmente extrema, sin embargo, desafortunadamente, no es tan raro..

La forma más fácil de desalojar a un ex esposo o esposa es si el apartamento fue privatizado antes del matrimonio, heredado o mediante un acuerdo de donación. En este caso, el tribunal definitivamente se pondrá del lado del propietario legítimo y tomará la decisión de desalojar a los ex miembros de la familia..

Por cierto, si los padres u otros familiares de la primera mitad estaban registrados en el apartamento antes del divorcio, también se convierten en ex familiares y están sujetos a desalojo después del cónyuge disgustado..

Sin embargo, hay varios matices que pueden evitar una imagen tan optimista de un desalojo bastante simple. En el caso de que la ex esposa o esposo no tenga otra vivienda, y la situación financiera en este momento no permita alquilar un apartamento, el tribunal puede decidir sobre el permiso para vivir en este apartamento por otro tiempo, la mayoría de las veces por 1 año..

Al tomar tal decisión, el tribunal tiene en cuenta muchos factores, que incluyen:

  • cuántos años vivieron juntos los cónyuges antes del divorcio en general y específicamente en esta zona residencial;
  • la situación financiera tanto del esposo como de la esposa;
  • estado de salud y edad del ex miembro de la familia expulsado y otras cuestiones.

De hecho, cada caso individual requiere un enfoque individual, en la práctica judicial ha habido casos en los que a la ex esposa se le permitió vivir en el apartamento de su esposo durante otros 3 años..

Además, el tribunal puede obligar al propietario de la vivienda a ayudar a la segunda mitad anterior, que recibió el derecho de residencia temporal, a adquirir un nuevo lugar de residencia. Es cierto que, en la mayoría de los casos, esta decisión se toma solo a favor de los miembros de la familia respecto de los cuales existen obligaciones de pensión alimenticia. El tribunal debe tener en cuenta la capacidad financiera del propietario del apartamento, si su situación financiera no le permite ni siquiera pagar la pensión alimenticia requerida por la ley a tiempo, entonces el juez no lo obligará a comprar o alquilar un apartamento para su ex esposa..

Pero es mucho más difícil desalojar la antigua segunda mitad del apartamento no privatizado. En este caso, ambos cónyuges tienen el mismo derecho a usar el espacio habitable, por supuesto, si ambos son igualmente responsables de pagar las facturas de servicios públicos, de hecho, viven en este apartamento y mantienen la vivienda en buen estado..

Por lo tanto, es posible desalojar a un exmarido o esposa de un apartamento no privatizado solo si es posible demostrar que la persona no participa en el pago de los servicios públicos, se ha mudado a otro lugar de residencia o ha adquirido una nueva vivienda. En este caso, puede acudir a los tribunales, que considerarán todos los matices del caso, en particular, averiguar si la mudanza del excónyuge o esposa fue voluntaria y si el resto de la familia no le impide usar una vivienda compartida. El tribunal puede reconocer que una persona ha perdido el derecho a usar el apartamento solo si hay pruebas sólidas de que el ex miembro de la familia no participa en el mantenimiento del espacio habitable en orden, no paga las facturas de servicios públicos y lleva mucho tiempo viviendo en otro espacio habitable con uno nuevo. familia.

El matiz más importante– los niños no se convierten en «ex» incluso en caso de divorcio de sus padres, por lo que el propietario no puede desalojarlos.

La segunda razón para el desalojo es un cambio de propiedad.

Casi ningún comprador potencial quiere comprar un apartamento con residentes registrados en él. Por supuesto, hay muchos problemas con inquilinos no deseados que no quieren dejar un apartamento que ha cambiado de propietario legal. Sin embargo, la oportunidad de desalojar a esos residentes «heredados» junto con el apartamento comprado todavía está prevista en la parte 2 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia..

Según este artículo, la transferencia de propiedad al nuevo propietario se convierte en el motivo de la extinción de los derechos de uso del espacio habitable por parte de los miembros de la familia del anterior propietario. Entonces, después del registro de la transacción para la adquisición o venta de un apartamento en el Registro Estatal Unificado de Transacciones con Objetos Inmobiliarios y Derechos sobre ellos, existe la oportunidad de ir a los tribunales con el requisito de desalojar a los residentes que quedan del propietario anterior..

La tercera razón para el desalojo es el requisito del inquilino

Está claro que vivir en un apartamento alquilado no se puede comparar con la posición mucho más estable de los propietarios. Y cada habitante de un apartamento alquilado puede hacer frente a las exigencias del propietario para salir de la casa. Las razones de una mudanza no planificada pueden ser el pago a destiempo de la vivienda, el mantenimiento inadecuado del orden en el espacio habitable, así como las circunstancias cambiantes del propietario..

Código Civil de Rusia: el cambio de propietario no puede ser motivo para rescindir el contrato de arrendamiento.

Es interesante que en caso de que el contrato de arrendamiento se registre oficialmente, el propietario no tiene derecho a exigir el desalojo del inquilino del apartamento en relación con su venta a otro propietario. Como se indica en el artículo 675 del Código Civil de Rusia, un cambio de propietario no puede ser motivo para rescindir un contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el propietario, por supuesto, puede vender el apartamento, pero junto con el inquilino, que simplemente pagará al nuevo propietario y podrá usar el apartamento de forma segura hasta el final del contrato..

La cuarta razón para el desalojo son las facturas de servicios públicos.

Vale la pena aclarar de inmediato que solo los residentes de viviendas alquiladas en virtud de un contrato de alquiler social pueden ser desalojados por impagos en las facturas de las organizaciones comunales. Sin embargo, incluso en este caso, los impagos de electricidad, agua, calefacción y un apartamento no pueden causar el desalojo como tal, sino el traslado a otra vivienda, a menudo más pequeña..

Desalojo del apartamento - motivos


Jules Bastien-Lepage. El mendigo. 1880

Según el Código de Vivienda de Rusia, en particular su artículo 90, si el inquilino de un apartamento y los miembros de su familia no pagan sus facturas durante 6 meses, se les amenaza con el desalojo a otro espacio habitable, que ascenderá a 6 metros cuadrados por cada residente..

De acuerdo con la ley, el propietario de un apartamento privatizado no puede ser desalojado por falta de pago de las facturas de servicios públicos si esta es su única vivienda. Incluso si el propietario no paga el apartamento durante 10 años, se le amenaza con «simplemente» cortar el agua y la electricidad, apoderarse de la propiedad, en particular un automóvil, televisión y otras cosas que se puedan vender para pagar las facturas de servicios públicos. Si el propietario de un apartamento privatizado tiene otros bienes raíces, por ejemplo, un terreno o una residencia de verano, entonces, junto con otra propiedad, los alguaciles también pueden describirlo, o el propietario del apartamento será desalojado a este espacio habitable adicional que le pertenece..

Quinta causa del desalojo: impago del préstamo hipotecario

El desalojo de un apartamento comprado con un préstamo hipotecario amenaza a los morosos incondicionales. Por supuesto, las instituciones bancarias generalmente no se apresuran a desalojar, y después del primer retraso en el pago, es poco probable que el prestatario esté en la calle. Además, el propio banco no está muy interesado en el apartamento, su principal ingreso son los intereses del préstamo, por lo que las instituciones bancarias están interesadas en un recibo estable y regular de todos los pagos requeridos bajo los términos de la hipoteca..

Sin embargo, si la demora en los pagos crece y el beneficiario del préstamo no intenta rectificar la situación, el banco puede decidir desalojar el inmueble colateralizado. Cabe recordar que la institución bancaria está obligada a notificar al prestatario un mes antes del desalojo propuesto. Así, el pagador de la hipoteca dispondrá de 30 días para emprender cualquier acción y liquidar la deuda..

Incluso después de que se imponga la ejecución hipotecaria a la propiedad, pero antes de la subasta pública, el deudor aún puede pagar la deuda y evitar el desalojo. Además, cabe recordar que tras la venta del apartamento en la subasta, los antiguos residentes tienen un mes completo para recoger y buscar un nuevo lugar de residencia..

Según la ley, si el objeto de compra de un préstamo hipotecario era exactamente el apartamento del que se desaloja al deudor, entonces éste tenía derecho a una vivienda temporal del Fondo de Reserva especialmente creado para tal fin..

La sexta razón del desalojo es el «mal comportamiento»

El motivo del desalojo literalmente «en ninguna parte» – en la calle, puede ser el comportamiento antisocial de los residentes. Por cierto, por comportamiento de gamberro y violación de las reglas de vida en edificios de apartamentos, tanto el inquilino de un área residencial bajo un acuerdo de arrendamiento social como el propietario de un apartamento pueden ser desalojados..

Desalojo
Jan Steen. Borrachos. 1660

El proceso de desalojo por «mal comportamiento» es lo suficientemente largo y requiere serios esfuerzos por parte de los ciudadanos que quieren deshacerse de un vecino o familiar no deseado que estropea la vida. Inicialmente, es necesario demostrar que el inquilino realmente está molestando al resto de habitantes de la casa. Por ejemplo, es imperativo llamar a la policía, que redactará un protocolo y documentará el hecho del vandalismo. Dichos protocolos se convertirán más tarde en evidencia en los tribunales durante la decisión de desalojo..

Así, inquilinos, propietarios y miembros de sus familias que:

  • utilizan el apartamento para otros fines, es decir, no para vivir, sino, por ejemplo, como punto de venta;
  • vivienda mal administrada, admitir su destrucción;
  • violar sistemáticamente los intereses y derechos de los vecinos;
  • organizar regularmente peleas de borrachos, permitirse payasadas de hooligan.

Por primera vez, un residente de un apartamento, contra quien se recibió una queja de vecinos o miembros de la familia, recibirá una advertencia (la mayoría de las veces más de una), y solo después de que el inquilino no haya cumplido con los requisitos y continúe comportándose de manera antisocial, el caso se remitirá al tribunal, que puede tomar una decisión. sobre el desalojo.

Por cierto, es imposible desalojar al propietario de la casa sin compensación: su casa se venderá, la parte necesaria para poner la casa en orden, los costos legales se deducirán de los ingresos y el resto de los fondos se entregarán al antiguo propietario para sus necesidades personales. Es posible que la cantidad restante sea suficiente para comprar un apartamento nuevo..

Actualmente, esos casos de desalojo son raros, pero la ley prevé esa posibilidad..

La categoría de desalojo por «mala conducta» también puede incluir el desalojo de ciudadanos que fueron privados de la patria potestad por decisión judicial. En el caso de que el apartamento permanezca en uso del niño, la convivencia con padres inadecuados puede considerarse indeseable y perjudicial para el desarrollo de los niños, por lo que tal dolor de mamá y papá pueden perder su espacio vital..

Hay varias categorías de ciudadanos que tienen «inmunidad» y no pueden ser desalojados:

  • ex cónyuges que, aunque no participaron en la privatización, renunciaron voluntariamente a su parte, pero tienen pleno derecho a utilizar el espacio habitable. En este caso, el miembro de la familia parece cambiar su derecho a una parte del apartamento privatizado por el derecho a usar el apartamento;
  • ciudadanos que utilizan la vivienda sobre la base de una renuncia testamentaria. Por ejemplo, el propietario de un inmueble en el testamento indicó que el apartamento se transfiere a uno de sus familiares, pero otro familiar puede utilizar el espacio habitable durante el período previsto en los términos de la renuncia testamentaria. No obstante, dichos herederos pueden perder sus viviendas si vulneran los derechos de los demás vecinos del apartamento y vecinos, es decir, por motivos de la categoría de «mala conducta»;
  • ciudadanos que han celebrado un contrato de mantenimiento de por vida con un dependiente, según el cual la propiedad de la vivienda pasa a otro propietario solo después de su muerte.

Como puede ver, hay muchas razones para el desalojo, sin embargo, la mayoría de ellas pueden protegerse mediante la observancia habitual de las reglas de vida en un edificio de apartamentos, el pago oportuno de las facturas de servicios públicos y el conocimiento básico de sus derechos..

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