El acto normativo básico en el campo de la construcción y la arquitectura es el Código de Urbanismo de la Federación de Rusia. En particular, esta ley codificada regula las relaciones jurídicas y delimita las responsabilidades de diversas autoridades en materia de planificación territorial, reglamentación técnica de la planificación urbana, fiscalización estatal de proyectos relevantes y supervisión estatal de la construcción. Sin embargo, para ingresar con valentía a las oficinas de los funcionarios, conociendo sus deberes y sus derechos, es necesario estudiar una cantidad más significativa de información regulatoria..
Muchos propietarios de terrenos que están comenzando la construcción de un edificio residencial individual, habiendo leído el párrafo 3 del Artículo 48 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia, que establece que no se requiere la preparación de la documentación del proyecto para la construcción de viviendas individuales de baja altura, no consideran que el procedimiento para el desarrollo detallado y la aprobación del proyecto sea importante.
Sin embargo, de hecho, esta norma legal solo engaña a los desarrolladores, porque el Código de Reglas para el Diseño y la Construcción «Desarrollo, coordinación, aprobación, composición del diseño y documentación de planificación para el desarrollo de territorios de construcción de viviendas de baja altura» (SP 11-111-99) complementa los requisitos de p 3 cucharadas 48 del Código de Urbanismo, incluido el establecimiento de una lista de documentos que son necesarios para que la construcción sea legal. Al mismo tiempo, las normas de SP 11-111-99 no contradicen directamente las normas del Código de Urbanismo, que excluye la posibilidad de su invalidación..
Cualquier construcción comienza ni siquiera con un proyecto arquitectónico, sino con la compra de un terreno..
Al mismo tiempo, conviene recordar que dentro de los límites de la ciudad cualquier construcción se realiza de acuerdo con la documentación urbanística, por lo tanto, para la edificación individual de baja altura, solo es apta aquella parcela de tierra, que, de acuerdo con el esquema de desarrollo territorial de un asentamiento, su documentación urbanística y demás actos de la administración de la entidad constitutiva de la Federación y las autoridades locales, se asigna como territorio para la construcción de poca altura.
La información sobre los terrenos baldíos y su finalidad prevista puede obtenerse del consejo local. Si hablamos de áreas suburbanas, entonces cualquier sitio para fines de construcción puede usarse para construcciones individuales..
Los artículos 7 y 8 del Código de Urbanismo le ayudarán a determinar qué órganos son competentes en materia de asignación de terrenos, así como en la emisión de permisos de construcción en estos terrenos y la puesta en funcionamiento de los objetos construidos: los órganos de autogobierno local de los asentamientos y los distritos municipales están autorizados en los asuntos anteriores si estamos hablando de parcelas y objetos en el territorio de asentamientos y distritos municipales, y en el caso de áreas suburbanas, es necesario contactar a las autoridades ejecutivas locales.
De acuerdo con el Código de Reglas SP 11-111-99, la construcción en un sitio determinado es posible solo después de que desplazamiento geodésico y fijando sus límites en el suelo según el proyecto de topografía. Estas acciones son realizadas por numerosas empresas privadas y particulares que cuentan con las licencias correspondientes. La implementación de estas acciones se formaliza mediante un acto de aceptación y transferencia.
De acuerdo con la cláusula 4.2 del SP 11-111-99, es necesario comenzar el desarrollo de la documentación del proyecto, teniendo en mano Decreto de la autoridad ejecutiva local sobre permiso de construcción o diseño. También necesitarás aprobación de selección de tierras. Proyecto de casa, cuyo área excede 500 pies cuadrados metro. , debe diseñarse de acuerdo con asignación de arquitectura y planificación, la solicitud para la cual se presenta al comité de arquitectura de su área. La asignación de arquitectura y planificación incluye alrededor de dos docenas de puntos, cuyos requisitos son la base para el desarrollo del proyecto (condiciones naturales, requisitos arquitectónicos, mejora del terreno, etc.).
Permiso de construcción un objeto de construcción individual es emitido por la autoridad ejecutiva local. Es necesario contactar con el departamento (departamento) de arquitectura y urbanismo. El arquitecto jefe de la ciudad o distrito está autorizado para certificar el permiso y es aprobado por el Jefe de la administración local. Un permiso de construcción se emite sobre la base de una solicitud, que se acompaña de documentos de título (decreto sobre la provisión de un terreno para la construcción de viviendas individuales, un acuerdo sobre la concesión del derecho a construir), un plan maestro de un terreno, un pasaporte de un terreno, un pasaporte de un proyecto de vivienda, un acto sobre el establecimiento de los límites naturales de un terreno y averías de estructuras, ejes y líneas rojas del edificio. Si una empresa constructora participará directamente en la aprobación, se debe agregar una licencia para el derecho a la actividad de construcción al paquete de documentos.
Pasaporte arquitectónico del proyecto un edificio residencial individual requerido para obtener un permiso de construcción se solicita a cualquier organización que tenga licencia para proporcionar dichos servicios. Un pasaporte arquitectónico debe incluir necesariamente un plano de cubierta, planos de planta, fachadas de colores, cortes axiales y fachadas axiales, acompañado de una nota explicativa general. Además, se debe incluir una copia de la licencia de desarrollador del proyecto en el pasaporte arquitectónico del proyecto..
Como puede ver, los procesos de diseño y aprobación están interconectados y lo más racional es realizarlos en paralelo en la medida de lo posible, porque el mismo pasaporte arquitectónico es más fácil de solicitar al desarrollador del proyecto, además, para obtener un permiso de construcción, debe contar con materiales básicos de diseño. como planos de planta, planos de fachada, etc..
Los servicios para el desarrollo de proyectos para casas privadas hoy en día son proporcionados por muchas organizaciones. El trabajo de diseño se lleva a cabo sobre la base orden de contrato para la implementación de la documentación del proyecto. Nunca debe descuidar la redacción de dicho acuerdo, ya que puede convertirse en su principal garantía y el principal argumento en caso de reclamaciones contra el desarrollador del proyecto. En la orden de contrato para la implementación de la documentación del proyecto, se indica información sobre las partes: datos personales del cliente (nombre completo, dirección de residencia, serie y número de pasaporte) y el nombre de la organización en la que se encarga el trabajo de diseño, y / o el nombre completo y detalles del ejecutor directo del proyecto. De acuerdo con el contrato, el contratista se compromete a completar el proyecto de acuerdo con todos los SNiP (códigos y regulaciones de construcción) y GOST (estándares estatales) y emitirlo al cliente en el número especificado de copias, y el cliente se compromete a pagar el trabajo de diseño antes de que comience y se presente a las aprobaciones provisionales del proyecto y a aceptar su versión final.
Ya en la etapa de concluir un contrato para la implementación de la documentación del proyecto, finalmente debe decidir si desea confiar la aprobación del proyecto a su desarrollador o pasar por las tuberías de fuego, agua y cobre de todas las autoridades por su cuenta. Es poco probable que esta elección le resulte fácil – los servicios de coordinación son muy costosos, y para legitimar el proyecto y la construcción de forma independiente, se necesitará mucho tiempo y esfuerzo, y lo más importante – conocimiento (esperamos que en términos de conocimiento encuentre este artículo útil en particular). Si decide solicitar servicios para la aprobación del proyecto al desarrollador, esto debe indicarse en una cláusula separada en el contrato, enumerando los organismos en los que el desarrollador se compromete a acordar el proyecto. Además, una condición importante del contrato es la obligación del contratista de eliminar por su cuenta todas las deficiencias del proyecto que surgieron por su culpa. Estamos hablando principalmente de los comentarios de las autoridades de aprobación, que se refieren a varias omisiones en el proyecto, por ejemplo, sobre su incumplimiento de ciertos documentos reglamentarios. Además, el contrato debe definir cuál de las partes se compromete a aprobar el proyecto con el arquitecto jefe de la ciudad o distrito. El contrato firmado por las partes debe ser acordado con el jefe del departamento (departamento) de urbanismo de la administración local..
Después de la conclusión del contrato para la implementación de la documentación del proyecto, asignación de diseño un edificio residencial privado y, si es necesario, dependencias. Sobre la base de esta asignación, el contratista desarrollará un proyecto. La asignación indica la base para el diseño (contrato para la implementación de la documentación de diseño), la etapa de desarrollo del proyecto; número de pisos, área y otras características principales de la futura casa; Sus requisitos de soluciones de planificación constructiva, de ingeniería y arquitectónica, así como para la mejora de todo el terreno. Después de aprobar la asignación, debe coordinarse con el departamento (departamento) de arquitectura y planificación urbana de su ciudad / distrito..
Después de eso, la organización ejecutora dentro del período especificado está desarrollando un proyecto, que debe cumplir con las normas del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia, las Resoluciones del Gobierno de la Federación de Rusia, así como los códigos de reglas (SP) y muchos SNiP y GOST, que incluyen:
- «Sobre la composición de las secciones de la documentación del proyecto y los requisitos para su contenido»
- «En estudios de ingeniería para la preparación de documentación de diseño, construcción, reconstrucción de instalaciones de construcción de capital»
- «Sobre la aprobación de las reglas para la presentación de la documentación de diseño de las instalaciones, construcción, reconstrucción, cuya revisión se supone que se llevará a cabo en las tierras de áreas naturales especialmente protegidas para la pericia estatal y la pericia ambiental estatal»
- «Planificación y desarrollo de territorios para la construcción de viviendas de baja altura»
- SNiP 2.01.15-90 «Protección de ingeniería de territorios, edificios y estructuras de procesos geológicos peligrosos»
- SNiP 2.08.01-89 «Edificios residenciales»
- SNiP 3.05.04-85 «Redes y estructuras externas de suministro de agua y alcantarillado»
- SNiP 21-01-97 «Seguridad contra incendios de edificios y estructuras»
Proyecto terminado consta de muchos documentos, incluido un plano de situación, un estudio topográfico de un terreno y su plan maestro, planos para un sótano, sótano o subterráneo técnico, planos de planta, planos de fachadas, techos y revestimientos, secciones características, un plan para un sistema de armadura de techo, un plan de cimentación con sus secciones y nodos y detalles característicos, dibujos de redes de ingeniería, así como nota explicativa e indicadores técnicos y económicos básicos. Además, la documentación del diseño puede incluir una estimación de la construcción, sin embargo, en la práctica, se solicita al contratista una estimación detallada con poca frecuencia debido a su alto costo..
Se presentarán requisitos separados para su proyecto Sanitario y epidemiológico, inspección de incendios y el Ministerio de Situaciones de Emergencia., por tanto, el proyecto se coordinará en estos órganos.
Para la conexión a varias redes de ingeniería (electricidad, suministro de agua y separación de agua) son necesarios condiciones tecnicas, que son emitidos por las empresas de servicios públicos correspondientes. El procedimiento para la emisión de especificaciones técnicas está regulado por actos regulatorios de los gobiernos locales..
Para pasar de la etapa de diseño a la etapa de construcción de un edificio residencial individual, necesita enviar un paquete completo de documentación de diseño terminado a las autoridades de arquitectura locales, después de lo cual los mismos cuerpos, encabezados por el arquitecto jefe del distrito, comienzan a preparar un permiso, que es aprobado por el jefe de la administración local. Debe transferir una copia de la documentación del diseño final al comité local de arquitectura, sobre el cual se redacta un acta correspondiente..
Recuerde que en caso de desviación de los requisitos de la legislación en el desarrollo y aprobación del proyecto de una casa residencial individual, existe el riesgo de que la futura casa se reconozca como «construcción no autorizada», lo que puede dar lugar a multas monetarias importantes e incluso al desmantelamiento del edificio. Pero incluso esta responsabilidad administrativa no elimina las consecuencias legales civiles, que solo pueden corregirse mediante el posterior registro adecuado del proyecto y el objeto de construcción. Bajo las consecuencias de la ley civil, nos referimos a la imposibilidad de llevar a cabo cualquier acción legal relacionada con bienes raíces «ilegales», desde la venta hasta el testamento..
¿Cuáles son los pasos necesarios para el desarrollo y aprobación de un proyecto de un edificio residencial individual? ¿Qué permisos y requisitos se deben cumplir?