Descripción general del mercado inmobiliario de Moscú en febrero de 2011

El contenido del artículo

• En el mercado secundario de la vivienda, la situación se mantiene bastante estable
• El mercado de nuevas construcciones revivió notablemente en febrero
• Qué pasará después

El pasado febrero añadió mucha intriga a una situación bastante complicada en el mercado inmobiliario nacional. Por un lado, existen circunstancias en las que el coste de la vivienda debería subir y con bastante rapidez. La crisis ya retrocede.

Mikhail Brovkin. Terraplén de Kotelnicheskaya. 2005

El crédito hipotecario comenzó a recuperarse, cada vez más asequible. No se puede dejar de tener en cuenta la subida de los precios del petróleo, los precios del oro negro alcanzaron récords en febrero. Todo esto en el contexto de las bajas tasas de construcción de viviendas nuevas en la capital, al parecer, debería haber hecho subir los precios de los apartamentos. Pero a pesar de todo, el precio del metro cuadrado no tiene prisa por crecer.

En el mercado secundario de la vivienda, la situación se mantiene bastante estable

Según el centro analítico «Indicadores del mercado inmobiliario», en febrero de 2011 el índice de precios de la vivienda en la capital aumentó casi un 1% de $ 4530 a $ 4573 por metro cuadrado, es decir, el crecimiento es mínimo y se encuentra en el nivel de inflación. Esto, a su vez, también puede deberse a la caída del tipo de cambio del dólar en febrero. En cuanto a los precios en rublos de los apartamentos en Moscú, se mantienen. Entonces, en febrero, el precio promedio por metro cuadrado en Moscú en términos de rublos fue de aproximadamente 135 mil rublos por metro cuadrado.

La vivienda de clase económica tiene la mayor demanda en Moscú.

Si consideramos el cambio de precio por tipo de vivienda, entonces la situación no es uniforme. El mayor aumento de precios se observa en los segmentos de bajo costo: casas de paneles (+ 1,3%), incluido el stock de viviendas antiguas, apartamentos de 1 habitación (+ 1,2%) y 2 habitaciones (+ 1,1%). En las costosas casas modernas de ladrillos monolíticos, incluso hay una disminución en los precios (-0,9%), y casi no hay aumento en el segmento de apartamentos de varias habitaciones (+0,2). En consecuencia, como en enero, la vivienda de clase económica tiene la mayor demanda en Moscú. Los apartamentos económicos están siendo eliminados del mercado y la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos en la categoría de precios más bajos está aumentando..

El costo de los apartamentos en los distritos de la capital en febrero se caracteriza por dinámicas similares: la mayor ventaja se observó en áreas residenciales económicas: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokgorrovskoye-Streshnevoye, etc. El aumento de precios en estas áreas promedió 1.8% a 2.2%. Al mismo tiempo, en muchos distritos caros del centro de Moscú, los precios en febrero resultaron estar incluso en rojo, por ejemplo: marxista, Pushkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Chekhovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Lenin Library, Sportivnaya, Smolenskaya, Taganskaya, Arganskaya, Arganskaya, Arganskaya , Borovitskaya (de -1% a -0,4%).

Si consideramos la dinámica de los precios de los apartamentos en febrero de 2011 por distritos de Moscú: Distrito Central sin cambios, Distrito Oeste – en un ligero negativo (-0,2%). Los distritos más baratos se encuentran en la mayor ventaja: todos los distritos fuera de la carretera de circunvalación de Moscú (+ 1,9%), así como el Distrito Este (+ 1,0%) y el Distrito Noreste (+ 1,4%).

El mercado de nuevas construcciones revivió notablemente en febrero

Después de un ligero descenso de la actividad en el mercado de capitales de obra nueva observado en enero, febrero, como realmente estaba previsto, estuvo marcado por una notable activación tanto de los promotores como de los potenciales compradores. Según los analistas de la empresa Azbuka Zhilya, en febrero de 2011 la demanda potencial de nuevos edificios, que fue determinada por el número de solicitudes de compradores potenciales, tanto en Moscú como en la región de Moscú, aumentó un 10-15% en comparación con enero..

Yuri Pimenov. La boda es en la calle de mañana. 1962

Según los investigadores, este hecho también se debe a que a finales de enero una parte importante de los clientes que acudieron a ellos simplemente no tuvieron tiempo de tomar una decisión de compra de vivienda y pospusieron la transacción hasta febrero. Como resultado, el número de apartamentos comprados en edificios nuevos aumentó a más del doble en febrero en relación con enero..

Además, en febrero, algunos promotores sacaron al mercado sus nuevas propiedades. Como resultado, el número de nuevos edificios residenciales en construcción en la venta abierta en Moscú aumentó en un 1.8% y casi alcanzó las 370 unidades, el número de apartamentos ofrecidos en el mercado en comparación con enero, a su vez, aumentó en un 3.4%..

Según Artyom Rzhavsky, jefe del departamento de consultoría y análisis de la agencia Azbuka Zhilya, los desarrolladores de la región de Moscú han comenzado a promover nuevos proyectos de manera aún más activa. Al mismo tiempo, la demanda de los objetos propuestos existentes aquí supera significativamente los indicadores metropolitanos. Por lo tanto, según la compañía, en febrero de 2011 en el mercado de nuevos edificios en la región de Moscú, tanto el número de propiedades propuestas (aproximadamente 700) como el número de apartamentos en venta aumentaron un 2,3% en comparación con el mes anterior..

También vale la pena señalar que en febrero en Moscú, se reanudaron las ventas en varios complejos residenciales de lujo. Esto llevó al hecho de que el precio medio por metro cuadrado. m en nuevos edificios en la capital aumentó en un 2,5% en comparación con enero: teniendo en cuenta las viviendas de categorías de precios más altas, el precio fue de alrededor de 211 mil rublos.

Según muchos expertos, no existe una relación directa entre la dinámica de los precios del petróleo y los precios inmobiliarios..

No se observaron tendencias similares en la región de Moscú. En la región de Moscú, las viviendas más demandadas siguen siendo los apartamentos de clase económica. Algunas de las instalaciones permanentes se han movido a una etapa superior de preparación. Al mismo tiempo, varios proyectos nuevos ingresaron al mercado, lo que compensó la tasa de dinámica de precios..

A finales de febrero de 2011, el precio medio por metro cuadrado. m en nuevos edificios en la región de Moscú ascendió a 63,1 mil rublos. En consecuencia, el precio se mantuvo en el nivel de enero..

Por qué los precios de la vivienda no se disparan a raíz del aumento de los precios del petróleo y una notable recuperación del sector financiero?

Primero, el mercado no reacciona inmediatamente a estos factores, hay un desfase temporal. Si a fines de febrero el precio del petróleo subió a niveles récord ($ 120 por barril de Brent), esto se reflejará en el mercado inmobiliario solo unos meses después. Pero incluso aquí no es tan sencillo. Como saben, el petróleo comenzó a subir de precio a fines del verano pasado, cuando a fines de 2010 pasó de $ 70 por barril a $ 95, es decir, el crecimiento ya era del 35%. Al mismo tiempo, no hubo saltos de precios significativos en el mercado inmobiliario tanto en otoño como en invierno..

Según muchos expertos, no existe una relación directa entre la dinámica de los precios del petróleo y los precios inmobiliarios. Sin duda, están interconectados dentro de la macroeconomía general. Sin embargo, esta relación no es lineal y no es tan simple como para derivar cualquier patrón exacto de la influencia del precio del oro negro en los bienes raíces en Rusia. Si analizamos la situación general, en los últimos años, el sector inmobiliario y el petróleo mostraron con mayor frecuencia no la dinámica opuesta, sino que se repitieron..

En cuanto al déficit actual de nuevos edificios en la capital, el panorama tampoco es inequívoco. De hecho, el volumen de puesta en servicio de nuevas viviendas en Moscú durante los últimos años ha disminuido significativamente de 4,8 m2. m. en 2007 a 1,8 millones de metros cuadrados. m en 2010. Sin embargo, cabe señalar que de 4,5 a 4,8 millones de metros cuadrados construidos antes de la crisis, solo alrededor de 1,5 millones de metros cuadrados se pusieron a la venta libre en el mercado. El 70-80% restante fueron para viviendas sociales, construido a expensas de los fondos presupuestarios. En consecuencia, el volumen de oferta de vivienda nueva en el mercado se mantuvo aproximadamente al mismo nivel que antes de la crisis..

¿Qué tenemos como resultado? Parece que hay muchas razones para el aumento de los precios, pero si se examina más de cerca, su impacto objetivo en el mercado inmobiliario ruso es muy controvertido..

Qué pasará después

De todo lo anterior, podemos concluir que en los próximos meses, no hay razón para esperar un fuerte salto en los precios por metro cuadrado en Moscú, y de hecho en toda Rusia. Es muy posible que se observen las tasas de crecimiento actuales de los indicadores de precios promedio de aproximadamente 1-2% por mes. Tenga en cuenta que un cambio en el tipo de cambio hará sus propios ajustes al nivel de precios. Si el dólar continúa debilitándose, entonces con un aumento en los precios de la vivienda en rublos en la capital en un 1%, el aumento de los precios en términos de dólares puede ser – 2-3%, o incluso más.

En el segundo semestre de 2011, según algunos expertos, se puede esperar una subida de precios más intensiva, que recaerá principalmente en las viviendas de clase económica. Primero, puede estar relacionado con las elecciones, porque este es el comportamiento de los precios que se observó durante las elecciones de 2004 y 2008. En segundo lugar, el impacto en el mercado inmobiliario nacional de la inflación global, que está cobrando impulso debido a la impresión injustificada de dinero no respaldado, es bastante posible. En tales condiciones, los bienes raíces pueden comenzar a recuperarlo a un ritmo más rápido. En este caso, la dinámica de los precios del rublo reflejará la situación de manera más objetiva, en el precio del dólar..

En general, no deben esperarse fuertes saltos en los precios inmobiliarios en la capital a lo largo del año.