Diseño de casa particular: aspecto legal

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¿Es posible construir casas sin proyecto?

La legislación rusa permite la construcción de viviendas individuales sin proyectos, siempre que cumplan una serie de criterios:

  • ser objeto de construcción de viviendas individuales;
  • solo una familia vivirá en ellos;
  • la altura del edificio no será superior a tres pisos.

Pero el principal problema es que existen varios puntos de vista sobre cómo contar pisos. De acuerdo con la Instrucción No. 37 del 4 de agosto de 1998, el número de pisos en un edificio está determinado por el número de plantas bajas. Es decir, el piso del sótano, si es 2 metros o más por encima del nivel del suelo, se puede ignorar. La misma opinión es compartida por la Agencia Federal de Catastro Inmobiliario en su carta No. AM / 1567, que establece que solo se toman en cuenta los pisos sobre rasante para determinar el número de pisos..

Pero el Ministerio de Desarrollo Económico tiene un punto de vista diferente sobre este tema. La Carta No. OG-D23-1426 establece que no existe el concepto de “número de pisos” en la legislación, solo existe el término “número de pisos”, que debe incluir tanto los subterráneos como los bajos. También existe una práctica judicial que confirma esta posición del Ministerio de Desarrollo Económico. En la sentencia No. 2-2724 / 2012, el Juzgado de la Ciudad de Anapa desmintió los argumentos del perito de que el sótano no estaba incluido en el número de pisos de la casa, ya que, a juicio del tribunal, el perito no citó un solo acto normativo que confirmara esta posición..

Por lo tanto, al calcular los pisos de una casa que se construirá sin proyecto, se deben tener en cuenta los sótanos, los sótanos, el ático y todos los demás niveles. Por supuesto, puede correr el riesgo y no incluir el sótano en la cantidad de pisos, pero debe estar preparado para que las autoridades reguladoras y el tribunal no estén de acuerdo con esta posición..

Hay varios tipos de locales en la legislación que no deben tenerse en cuenta en absoluto al calcular el número de pisos en una casa:

  1. Subterráneo: una habitación de cualquier tamaño y altura, ubicada entre el primer piso y el sótano, diseñada para acomodar sistemas de tuberías..
  2. Espacio entre pisos: cualquier habitación ubicada entre pisos, cuya altura no exceda los 1,8 metros.

Según el Código de planificación de la ciudad, un permiso de construcción es un documento que confirma que el proyecto de construcción cumple con el proyecto de planificación del sitio y otros requisitos legales. Es decir, si un edificio no tiene proyecto en absoluto, no será posible obtener permisos para su construcción y se considerará arbitrario..

En el artículo anterior ya escribimos que tanto la responsabilidad administrativa como la demolición total del edificio a solicitud de organismos estatales o personas cuyos intereses se vean vulnerados por la construcción se confía para el ocupante ilegal..

Diseño de casa particular: aspecto legal

Pero al obtener un permiso para la construcción de un edificio para la construcción de viviendas individuales y una altura de no más de tres pisos, no se necesita un proyecto detallado en absoluto. Es suficiente proporcionar a las autoridades estatales un borrador de diseño y un diagrama, que mostrará cómo se ubicará el edificio en relación con los edificios circundantes..

Cómo redactar un contrato con diseñadores.

Cualquier organización de diseño tiene su propio contrato estándar, que se concluye con todos los clientes. Pero no será superfluo estudiarlo detenidamente y asegurarse de que el borrador del acuerdo contenga una serie de disposiciones que en el futuro pueden facilitar enormemente la vida del cliente y protegerlo de las acciones injustas del contratista:

  1. El período durante el cual el proyecto terminado debe ser entregado al cliente..
    Ejemplo:dentro de _ días a partir de la fecha de celebración del contrato.
  2. Lista de trabajos que deben realizar los diseñadores.
    Es mejor publicarlo como un anexo separado del acuerdo..
  3. Responsabilidad del contratista y del cliente por incumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato.
    Ejemplo:en caso de violación de los términos de pago, el Cliente deberá pagar al Contratista una multa por el monto del 0.1% del costo de los servicios no pagado por cada día de retraso. Por violación de los términos de la transferencia del proyecto, el Contratista paga al Cliente una multa por el monto del 0.1% del monto del contrato por cada día de retraso..
  4. Condiciones bajo las cuales se puede cambiar el precio del contrato (un elemento muy relevante en nuestro tiempo).
    Ejemplo:Si, durante la vigencia del acuerdo, el tipo de cambio oficial del rublo frente al dólar aumenta en más del 30%, el monto total del acuerdo debe incrementarse tanto como la tasa del rublo aumente durante este tiempo..
  5. Seguro de responsabilidad del contratista al cliente..
    En caso de daños al cliente debido a errores en el trabajo de los diseñadores, dicha condición ayudará al cliente a recibir rápidamente una compensación de la compañía de seguros y ella, a su vez, cobrará este dinero al contratista..

Responsabilidad del diseñador por errores en el proyecto. Práctica de arbitraje

Imagínese una situación: comenzaron a aparecer grietas en la fachada de un edificio construido según el proyecto, y la razón de esto fueron errores en los cálculos de los diseñadores. En tal caso, de acuerdo con el Código Civil y Urbanístico, los autores del proyecto son directamente responsables y están obligados a indemnizar los daños causados ​​por su culpa..

Basta con que el propietario del edificio los demande, adjuntando un acuerdo al reclamo por la realización del trabajo de diseño y exigiendo un examen en el reclamo, que pueda confirmar que el daño fue causado precisamente por las acciones equivocadas de los diseñadores. Pero en el caso de que el cliente firmara un acuerdo con una organización de construcción, y ella misma ya contrató a una empresa de diseño, se debe reclamar al desarrollador una compensación por las pérdidas..

Hay muchos ejemplos de estos casos en la práctica judicial rusa. Por lo tanto, el Tribunal de Apelación de Arbitraje en el caso No. А45-10460 / 2013 tomó una decisión que obliga al diseñador a compensar el daño causado al cliente debido a la documentación del diseño, que se ejecutó sin tener en cuenta los requisitos reglamentarios y técnicos de la legislación rusa. Incluso el hecho de que este proyecto hubiera recibido previamente una opinión positiva de Glavexpertiza de Rusia no afectó la opinión del tribunal. Como se indica en la decisión: «esta no es una base para exonerar al culpable de responsabilidad civil».

Por lo tanto, ordenar un proyecto de hogar no es tan fácil como parece a primera vista. Pero siguiendo las recomendaciones dadas en este artículo, el cliente puede evitar fácilmente los problemas que puedan surgir debido a la deshonestidad de los diseñadores o las acciones de los empleados de las autoridades reguladoras..

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