El contrato de mantenimiento de por vida es una forma rentable de comprar un apartamento o un riesgo innecesario

Denis Ichitovkin. Abuela de visita. 2006

Parecería que tal sueño no tiene posibilidades de convertirse en realidad, pero un acuerdo de mantenimiento de por vida brinda una oportunidad única, si, por supuesto, se concluye de acuerdo con todas las reglas..

En el Código Civil de Rusia, un acuerdo de mantenimiento de la vida es un acuerdo celebrado entre dos personas, en el que el objeto del acuerdo se convierte en un inmueble: una casa o un apartamento. Así, una de las partes, que es una persona discapacitada por motivos de salud o por edad (en adelante, el enajenador), se transfiere a la segunda, que es el adquirente de los bienes inmuebles, el espacio habitable: un apartamento, una casa o parte de ellos. A cambio del espacio habitable, el adquirente de la propiedad se compromete a proporcionar al enajenante soporte vital material en especie en forma de vivienda, cuidados, alimentación y la asistencia necesaria. Por supuesto, la cantidad mensual de dinero puede actuar como garantía material, cuyo tamaño se negocia por separado..

La gente suele llamar a todo esto con una sola palabra: «mirar». A primera vista, un acuerdo de mantenimiento de por vida es muy beneficioso para ambas partes: una persona mayor recibe asistencia material y física, evita el destino de los ancianos que se ven obligados a mudarse a un hogar de ancianos y vivir cómodamente sus últimos años, rodeado de atención y cuidados. Y el destinatario de la propiedad obtiene un apartamento o casa, cuyo costo supera con creces todos los costos asociados con el cuidado de una persona mayor..

El principal problema sigue siendo encontrar una abuela o un abuelo que esté de acuerdo en celebrar tal acuerdo. Curiosamente, de acuerdo con el Código Civil, cualquier persona discapacitada que haya alcanzado la mayoría de edad, en particular una persona discapacitada de los grupos 1, 2 y 3, independientemente de la edad, puede convertirse en un enajenador en un contrato de mantenimiento de la vida, pero la mayoría de las veces tales transacciones se concluyen con personas mayores, lo cual es bastante comprensible para el destinatario. la propiedad no querría esperar demasiado por el espacio habitable deseado.

Buscar personas mayores solitarias en Internet es una actividad inútil, esas personas rara vez se anuncian. Por supuesto, puedes recurrir a intermediarios que, en caso de un contrato de mantenimiento de por vida, se llevan un porcentaje del valor de mercado de la vivienda, pero esta es la opción más cara asociada al riesgo de convertirse en víctima de un fraude. La mejor manera de encontrar jubilados solteros que buscan concluir un contrato de mantenimiento de por vida a cambio de espacio vital es a través de amigos y conocidos, así como a través de organizaciones que se ocupan de los problemas de los jubilados: sindicatos de veteranos, departamentos de seguridad social, etc. Pero en este caso, existe otro riesgo: las investigaciones pueden generar sospechas entre los funcionarios y un ciudadano demasiado activo se considerará un fraude. Resulta que es muy difícil prescindir de conexiones personales en la búsqueda de jubilados solitarios que estén dispuestos a convertirse en alienadores..

Leonid Milovanov. Una anciana con leña (Lida Sysoeva). 2008

A pesar del atractivo de adquirir bienes inmuebles mediante la celebración de un contrato de mantenimiento de por vida, dicho contrato a menudo se asocia con riesgos, tanto para uno como para la parte..

Y aquí hay dos aspectos principales: los riesgos legales asociados al incumplimiento de obligaciones y rescisión del contrato, así como el factor humano. Después de todo, un contrato de mantenimiento de por vida, celebrado entre personas que la mayoría de las veces ni siquiera conocían antes, implica una comunicación larga, a veces diaria. Es bueno si el alquiler mensual se paga en efectivo e incluso se puede enviar por correo, y si el contrato prevé el cuidado diario de una persona anciana enferma, brindándole asistencia médica, yendo a farmacias, tiendas, cocinando; los conflictos en tal situación surgen muy fácilmente y puede llevar al hecho de que una de las partes simplemente cambie de opinión para continuar cumpliendo con los términos del acuerdo. Por lo tanto, al concluir un contrato de mantenimiento de por vida con un dependiente, no debe pensar que los bienes raíces llegarán fácilmente; a menudo, estas relaciones cercanas forzadas se prolongan durante muchos años y requieren mucho tiempo y esfuerzo..

En cuanto al aspecto legal, me gustaría señalar que ambas partes pueden estar en el papel de engañadas por socios sin escrúpulos, por lo tanto, es necesario estudiar detenidamente todas las características de este acuerdo y detallar las obligaciones de las partes con el mayor detalle posible..

Es extremadamente importante para las personas mayores que se celebre un contrato de manutención de por vida con un dependiente, y no un contrato de venta o un contrato de anualidad permanente con derecho a comprar la propiedad por parte del pagador de la anualidad. Es imposible emitir una donación para la vivienda, ya que en este caso todos los derechos legales pasan inmediatamente al destinatario y el pensionista puede estar en la calle. Y el testamento, según el cual el apartamento pasa a ser propiedad de la persona que brindó la asistencia material después de la muerte del enajenador, se puede cambiar fácilmente sin el conocimiento de la otra parte, por lo que esta forma de firmar el contrato ya es riesgosa para el destinatario..

Solo un acuerdo de manutención de por vida con un dependiente, celebrado de acuerdo con todos los requisitos de la ley, garantiza que, hasta la muerte del enajenante, el destinatario de la propiedad no tiene derecho a ninguna transacción inmobiliaria: desalojar al pensionista, vender la vivienda, intercambiar o utilizar como garantía al recibir un préstamo. Es decir, al celebrar un contrato de manutención de vida con un dependiente, el enajenante no corre el riesgo de quedarse sin un espacio habitable – su único riesgo es que el beneficiario pueda abordar sus obligaciones de mala fe, sin embargo, en este caso, el contrato de manutención de vida puede ser rescindido en los tribunales y el pensionado nuevamente se queda solo con su propia casa.

Además, es importante para el enajenador que el valor de mercado del apartamento esté indicado en el contrato, así como todas las obligaciones del destinatario estén claramente detalladas, ya que la cantidad de manutención mensual puede ser menor a la que el propietario originalmente esperaba..

Karl Bryullov. Sueño de abuela y nieta. 1829

El riesgo para el destinatario de la propiedad suele ser mucho mayor y el riesgo comienza ya en la etapa de firma del contrato de soporte vital. Si en el futuro se comprueba que al momento de firmar el acuerdo, el enajenador no era legalmente capaz, el acuerdo quedará invalidado y nadie devolverá el dinero gastado. Entonces, antes de firmar el contrato, debe solicitar al pensionado que presente certificados que confirmen su capacidad legal..

También vale la pena anotar cuidadosamente todas las obligaciones del destinatario y el monto de los pagos. A veces el enajenador exige pagarle parte del costo de la vivienda a la vez, en cuyo caso el riesgo de convertirse en víctima de un fraude aumenta muchas veces. Si un pensionista exige pagar de inmediato el 30-40% del costo de la vivienda, y el resto, a través de pagos mensuales, debe pensar si vale la pena llegar a un acuerdo sobre tales condiciones. Además, las responsabilidades del destinatario pueden incluir una lista bastante amplia de cosas, como:

• prestación de atención médica, es decir, pago por tratamiento, estadía en el hospital, medicamentos necesarios; todo esto puede resultar en una cantidad bastante sustancial;
• suministro de ropa y calzado;
• Tres comidas al día;
• limpiar un apartamento o una casa;
• pago de servicios públicos y comunicaciones;
• e incluso proporcionar un programa cultural como visitar teatros o películas.

Es mejor si el contrato de soporte vital especifica el alquiler mensual máximo, que ninguna de las partes tiene derecho a exceder. Y para proteger al enajenador del engaño, vale la pena indicar el monto mínimo por debajo del cual no pueden caer los costos del destinatario de la propiedad..

Es necesario recordar acerca de tales matices:

• el contrato de mantenimiento de la vida se considera concluido y garantiza los derechos de las partes solo si está certificado por un notario público y no privado;
• si durante la vigencia del contrato la propiedad se daña o destruye, esto no exime al destinatario de sus obligaciones. Es decir, si una casa o apartamento resulta gravemente dañado por un incendio, esto no liberará al beneficiario de la obligación de pagar la pensión alimenticia y cuidar al pensionado;
• en caso de rescisión del contrato en un tribunal, incluso si esto se hace por iniciativa del destinatario, por ejemplo, si su situación financiera ha cambiado y ya no puede realizar pagos y brindar asistencia, sus costos no serán compensados.

Por lo tanto, un contrato de mantenimiento de por vida puede ser una excelente manera de comprar una vivienda a plazos y a un precio bastante bajo, pero vale la pena hacer todo lo posible para protegerse contra posibles riesgos. En particular, es necesario estipular de antemano todos los detalles del acuerdo que convenga a ambas partes, así como arreglar la firma del acuerdo con un notario estatal sin falta..

Además, el destinatario deberá conservar todos los recibos y comprobantes relacionados con los gastos de atención y manutención de la persona mayor, ya que será la mejor prueba del cumplimiento de sus obligaciones en caso de resolución judicial del contrato..

© Anna Sedykh, especialmente para RMNT.ru