Gestión de edificios de apartamentos: cuál es la mejor forma de elegir

El contenido del artículo

• Gestión directa de residentes de la casa
• Formación de una sociedad o cooperativa de propietarios
• Sociedad gestora en convenio con los inquilinos de la vivienda

La legislación rusa permite tres opciones principales para la gestión de edificios de varios apartamentos. Considere las características, ventajas y desventajas de cada uno de ellos, así como las situaciones en las que cada uno de estos tipos de control será más preferible..

Los tiempos en los que la oficina de vivienda se ocupaba de todos los problemas de un edificio de apartamentos se están desvaneciendo gradualmente en el pasado. En 2005, el nuevo Código de Vivienda de la Federación de Rusia dictaminó que dentro de un año a partir de la fecha de adopción de este documento, los residentes deben decidir quién administrará la casa:

• una empresa privada que realizará sus actividades de forma remunerada en virtud de un acuerdo con los inquilinos;
• asociación de propietarios (HOA), en la que la casa es administrada directamente por representantes de los inquilinos;
• los propios residentes en forma de gestión directa.

Pero en muchas casas, en lugar de una asociación de propietarios, hay ZhSK (cooperativa de construcción de viviendas), ZhNK (cooperativa de acumulación de viviendas) u otros tipos de asociaciones de residentes..

Estas cooperativas no son una forma separada de gestión, la gran mayoría de ellas se crearon en la época soviética y, a pesar de la edad de formación, sus actividades en la práctica no son diferentes de las HOA y no contradicen el Código de Vivienda..

Considere las principales ventajas, desventajas y características de estas tres formas de gestión..

Gestión directa de residentes de la casa

Según el Código de Vivienda, solo los residentes de viviendas en las que el número de apartamentos no supere los dieciséis pueden optar por esta forma de gestión. En este caso, todas las cuestiones sobre la gestión de la casa se deciden en la junta general de propietarios. En él, los inquilinos acuerdan el reparto de responsabilidades de gestión y seleccionan a las personas que representarán a toda la casa al momento de celebrar contratos con terceros. Al mismo tiempo, estos representantes de los inquilinos deben trabajar gratis, de lo contrario tendrán que cambiar la forma en que administran la casa. Cada inquilino celebra contratos con las empresas de servicios públicos para el suministro de gas, suministro de electricidad y suministro de agua en su propio nombre..

Beneficios:

1. La gestión directa ahorra a los inquilinos gastos innecesarios. Después de todo, si la casa fuera administrada por una organización de terceros o HOA, tendría que pagar mensualmente por sus servicios..
2. La conclusión de contratos con las empresas de servicios públicos en su propio nombre permite que cada uno de los inquilinos entienda qué y cuánto debe pagar.

Desventajas:

1. Cuantos más inquilinos haya en la casa, más difícil será llegar a un acuerdo sobre cualquier tema. Es muy probable que la discusión sobre la elección de una organización que participará en las reparaciones de capital, o una estimación para el paisajismo del área local, lleve más de un mes..
2. Según la legislación rusa, con la gestión directa de la casa, los residentes no tienen derecho a recibir fondos para reparaciones de capital de un fondo especial para reformar viviendas y servicios comunales..

La gestión directa sería ideal para hogares con un número reducido de residentes..

Formación de una sociedad o cooperativa de propietarios

En este caso, los inquilinos crean una asociación de propietarios y eligen a las personas responsables (presidente y miembros de la junta) que, de forma remunerada, se ocupan del mantenimiento y funcionamiento de la casa en nombre de todos los propietarios de apartamentos. Es decir, la celebración de contratos con servicios públicos o contratistas que realizan un trabajo único, es la HOA o la cooperativa de vivienda, y no cualquier inquilino individual que esté contratado..

Estas asociaciones son personas jurídicas y tienen todas las características (estatuto, registro obligatorio en la oficina de impuestos, presencia de una cuenta bancaria, etc.).

Beneficios:

1. Dado que los miembros de la junta y el presidente de la HOA o HCC son residentes de la casa, no son indiferentes a su destino y la probabilidad de que descuiden sus deberes es extremadamente pequeña..
2. Si los inquilinos llegan a la conclusión de que las personas responsables no están haciendo su trabajo, siempre pueden ser reelegidos..
3. El gasto de fondos comunes por parte del presidente y los miembros de la junta puede ser monitoreado por el comité de auditoría..

Desventajas:

1. Si las personas responsables resultan ser deshonestas, pueden desperdiciar una parte importante de los fondos para unir a los inquilinos y, en este caso, un largo procedimiento de reelección (acordar la fecha y hora de la reunión, notificar a todos los propietarios de apartamentos en la casa, etc.) es una desventaja significativa..

Tiene sentido crear una HOA en casas grandes con un número significativo de inquilinos, siempre que haya personas entre los propietarios de apartamentos que quieran ser miembros de la junta de HOA y tengan la experiencia necesaria.

Sociedad gestora en convenio con los inquilinos de la vivienda

Esta opción prevé la gestión de la propiedad común de un edificio de apartamentos por una organización especializada que opera sobre la base de un acuerdo de pago. En este caso, los contratos para la provisión de servicios públicos en tales casas los concluye la organización de gestión, que actúa en nombre de los propietarios. Y el trabajo único en la reparación del edificio, el paisajismo del territorio adyacente o su mejora puede ser realizado tanto por los empleados de la empresa de gestión como por especialistas externos que serán contratados por la empresa de gestión..

Beneficios:

1. Los propietarios de apartamentos están casi completamente aliviados de las preocupaciones asociadas con la administración de la casa..
2. Los especialistas de las sociedades de gestión sin duda desempeñarán sus funciones de forma más profesional que los residentes que participan en la junta de la Asociación de propietarios..
3. Las sociedades gestoras primero eliminan las deficiencias existentes por cuenta propia (repintado de las paredes, reparación del cableado, etc.), y solo entonces exigen a los inquilinos las cantidades necesarias para cubrir los gastos incurridos..

Desventajas:

1. Los empleados de las sociedades gestoras no son residentes de la casa, por lo que no tienen ningún interés personal en mantenerla en buenas condiciones..
2. Atraer empresas de administración es la forma más costosa para que los residentes administren un edificio de apartamentos.

Vale la pena celebrar contratos con empresas de gestión en los casos en que no haya personas entre los inquilinos de un gran edificio de apartamentos que acepten gestionar el trabajo de la Asociación de propietarios..

Por lo tanto, no existe una forma ideal de administrar un edificio de apartamentos. A la hora de elegir una forma de gestión es necesario tener en cuenta el número de vecinos, la presencia de personas entre ellos que estén dispuestas a hacerse cargo del mantenimiento del edificio, así como el grado de complejidad de las tareas que tendrá que afrontar el administrador..