Hipotecas: 10 consejos y conceptos erróneos al respecto

En primer lugar, obtener un préstamo significa la necesidad de realizar pagos mensuales (en un día estrictamente definido) para pagar el principal y los intereses del préstamo. En la mayoría de los casos, puede depositar dinero en efectivo en una cuenta en una sucursal del banco acreedor o mediante transferencia bancaria desde otro banco (por ejemplo, indicando al departamento de contabilidad del empleador que transfiera una cierta cantidad mensualmente de acuerdo con los detalles especificados). Lo principal es que para el día del próximo pago tenga la cantidad requerida en su cuenta corriente. Si, por ejemplo, necesita irse por mucho tiempo, debe depositar una cantidad suficiente para cancelar varios pagos mensuales..

En caso de retraso, se cobra una multa (en diferentes bancos 0,2-0,5% por cada día de retraso en el pago). Sin embargo, si es insignificante, se explica por muy buenas razones, y el prestatario se distinguía anteriormente por una “excelente disciplina de pago”, el banco puede prescindir de sanciones..

10 consejos para obtener un préstamo

1. Evalúe sus capacidades.

En primer lugar, determine cuánto del préstamo puede solicitar y cuánto costará el apartamento al final. Las calculadoras de crédito, que se encuentran en los sitios web de muchos bancos, ayudarán a hacer esto. Tenga en cuenta que, en la mayoría de los casos, el pago mensual no puede ser más del 40% de los ingresos, y el monto máximo del préstamo está limitado, por regla general, al 70-80% del costo del apartamento comprado. Los corredores de crédito también pueden ayudar a elegir un programa hipotecario: agencias especiales diseñadas para acumular información sobre paquetes de servicios hipotecarios, asesorar al prestatario y ayudarlo a recopilar documentos y obtener un préstamo..

2. De acuerdo con su jefe.

Infórmese con el empleador si acepta confirmar sus ingresos y en qué forma se hará (certificado en forma de 2-NDFL, una carta libre firmada por el gerente o una conversación personal entre el jefe y el oficial de crédito). Si su empresa no está dispuesta a proporcionar información sobre el salario real de sus empleados, vale la pena buscar un banco «leal» que acepte una prueba de ingresos diferente..

3. La tasa de interés no lo es todo.

No vale la pena aceptar un préstamo a más del 15% anual en rublos y al 12% anual en moneda extranjera. Sin embargo, tenga en cuenta que un banco puede declarar una tasa de interés baja, pero aún así cobrar tarifas de «compensación» bastante importantes, como una tarifa anual de administración de cuenta o tasas infladas de una compañía de seguros cercana..

4. No seas astuto en la entrevista.

Lo sacarán a la luz: los oficiales de crédito tienen una buena idea de cuánto cuesta el cuidado de niños, el mantenimiento del automóvil, etc. Y si aún logra engañar a los banqueros y obtener un préstamo grande, puede crear problemas para usted: mensualmente los pagos al banco pueden ser abrumadores para el presupuesto familiar.

5. Lea el contrato con atención.

La opción ideal es consultar con un abogado sobre los puntos «sutiles» del contrato. Puntos que requieren una atención especial: la posibilidad de revisar los términos del préstamo, interrupciones en los pagos, responsabilidad del prestatario en caso de retraso, etc..

6. Esté preparado para lo inesperado.

Es posible que obtener un préstamo requiera inversiones adicionales de su parte además de las comisiones bancarias. Una cantidad bastante significativa suele ser el costo de encontrar un apartamento: los servicios de un agente inmobiliario, la recopilación de documentos, etc. Averigüe qué documentos se deben presentar al banco para celebrar un acuerdo. Recuerde que su lista puede expandirse significativamente en el proceso de hacer un trato. Tenga en cuenta que algunos bancos imponen los servicios de «sus» notarios a tasas infladas..

7. Decidir sobre el mercado.

La tasa de la «primaria» antes del registro de la vivienda en propiedad en la mayoría de los bancos es más alta en 2-3 puntos porcentuales. Y teniendo en cuenta los últimos cambios en la legislación, se espera que los precios suban en el mercado inmobiliario primario. Sin embargo, en el caso de comprar un apartamento nuevo, por lo general no es necesario gastar dinero en un agente inmobiliario, y no es necesario verificar la pureza legal de la vivienda adquirida. Además, no todas las «viviendas secundarias» son adecuadas para una hipoteca; la casa no debe ser demolida, de lo contrario, el banco no aceptará prestar un apartamento de este tipo..

8. Elija un agente inmobiliario.

El agente inmobiliario debe ser fiel a la hipoteca. De lo contrario, le repetirá sin cesar que la venta «limpia» del apartamento sería mucho más rápida, se resentiría cuando solicite documentos adicionales y exija pagos adicionales. Además, el agente inmobiliario debe dar una garantía de la limpieza legal del apartamento. Conseguir al propietario legítimo de su casa después de dos o tres años de liquidación del préstamo puede ser costoso. En este caso, la aseguradora pagará al banco por usted, pero el dinero gastado no podrá devolverse..

9. Verifique sus rutas de escape.

Calcule qué tan rápido puede encontrar un nuevo trabajo con un nivel aceptable de ingresos para el pago del préstamo. Y si su cónyuge actúa como coprestatario, antes de solicitar un préstamo hipotecario, piense en firmar un contrato de matrimonio para evitar una cantidad significativa de problemas con el reinscripción de la deuda y la división de la propiedad en caso de divorcio..

10. Piense de nuevo.

Según la mayoría de los prestatarios, si es posible prescindir de una hipoteca y comprar un apartamento «limpio» (por ejemplo, después de haber recibido un préstamo regular), vale la pena usarlo. Teniendo en cuenta los pagos de intereses, el costo del apartamento «hipotecario» aumenta en un 60-90%. Además, hasta que el préstamo no esté totalmente amortizado, no podrá disponer libremente de la vivienda, cualquier transacción con ella deberá ser pactada con el banco hipotecario..

10 conceptos erróneos

Concepto erróneo # 1: un préstamo para la compra de un apartamento es emitido por agencias inmobiliarias

Curiosamente, las agencias hipotecarias se enfrentan constantemente a este concepto erróneo. Mientras tanto, los bancos emiten préstamos y las agencias brindan servicios de intermediación: ayudan a los posibles prestatarios a elegir un esquema hipotecario adecuado, evaluar correctamente sus solicitudes, recopilar documentos, etc. Aproximadamente el 80% de los prestatarios son personas que cambian su propiedad por una mejor mediante una hipoteca. Esto requiere, en primer lugar, una evaluación del inmueble existente; en el segundo, los deseos del cliente. Además, los bancos tienen requisitos especiales para un apartamento comprado a través de una hipoteca. Encontrar una propiedad adecuada teniendo en cuenta las condiciones del banco también es trabajo de una inmobiliaria.

Concepto erróneo # 2: el banco no impone requisitos especiales sobre los ingresos de los prestatarios, ya que el apartamento comprado está pignorado, lo que significa que el banco no arriesga nada

Al comprar un apartamento a través de una hipoteca, la propiedad comprada se deja como prenda; esta es una garantía para el banco. Sin embargo, el objetivo del banco no es devolver el dinero invertido, sino obtener ganancias de ellos (es decir, intereses sobre el préstamo). Por lo tanto, se imponen ciertos requisitos sobre el nivel de ingresos del prestatario. El monto del préstamo depende directamente del tamaño del salario. A solicitud del banco, el monto de los pagos mensuales del préstamo no debe superar el 35-40% de los ingresos mensuales (oficiales o no oficiales). En función de los ingresos del prestatario, se calcula para él el monto máximo de pagos mensuales, y de él dependerá el monto máximo del préstamo que el banco está dispuesto a otorgar al cliente. Al mismo tiempo, el esquema hipotecario le permite aumentar la cantidad de ingresos, teniendo en cuenta los ingresos totales de los cónyuges..

Concepto erróneo # 3: al comprar un apartamento a crédito, el apartamento es propiedad del banco

Este error se debe a que la gente confunde hipoteca y propiedad. De hecho, un apartamento comprado a través de una hipoteca está pignorado con un banco. Sin embargo, la promesa es solo un gravamen. El prestatario se convierte en propietario del apartamento comprado e inmediatamente. El prestatario puede vivir en un apartamento, registrar a todos los miembros de la familia o incluso alquilar un apartamento (con el permiso del banco). El único gravamen (está registrado en la RRB) es que hasta que el comprador no reembolse el préstamo, no puede vender ni intercambiar el apartamento..

Concepto erróneo # 4: al comprar un apartamento en el mercado primario, la hipoteca es el apartamento sin terminar comprado

Esto no es enteramente verdad. Un apartamento puede convertirse en objeto de hipoteca solo después de que se registre su propiedad; en el caso de un apartamento sin terminar, esto es imposible. Al trabajar con el mercado primario, los bancos utilizan dos esquemas. Al trabajar de acuerdo con el primer esquema, el propio cliente elige la empresa promotora y el objeto en el que compra un apartamento. Sin embargo, dados los altos riesgos en el campo de la participación accionaria, el banco requiere que el prestatario prometa el apartamento que ya tiene. Después de la finalización de la construcción y el surgimiento de la propiedad del nuevo apartamento, el banco retira la garantía del apartamento antiguo y toma el nuevo como garantía. En el segundo esquema, el banco acredita a varias empresas constructoras que han pasado la auditoría financiera. En este caso, el número de empresas y objetos que puede elegir el prestatario es limitado, pero no se requiere garantía en forma de un apartamento existente..

Concepto erróneo # 5: obtener un préstamo no cuesta nada

Desafortunadamente, esto no es verdad. Al obtener un préstamo hipotecario, el prestatario debe estar preparado para pagos a tanto alzado importantes. Por ejemplo, solo para la consideración de la solicitud por parte del comité de crédito (sin garantía del resultado) deberá pagar alrededor de $ 100. Después de la selección del objeto, será necesario pagar su evaluación independiente (por el tasador del banco): $ 100-150. Por abrir una cuenta bancaria, pagan del 0,75% al ​​1% del monto del préstamo. Después de la compra, también debe pagar las primas del seguro: 1.5-1.8% del monto del préstamo.

Concepto erróneo # 6: sin dinero para el pago inicial, ni siquiera debería pensar en una hipoteca

El pago inicial (es decir, la cantidad que debe pagarse para comprar un apartamento usted mismo) es en varios bancos del 20 al 30% del costo del apartamento. Hay dos formas de prescindir del pago inicial. La primera es la obtención de un préstamo para consumo (la cantidad recibida se invierte en la compra de un apartamento). La segunda forma está disponible, siempre que el prestatario ya tenga algún tipo de inmueble. En este caso, la transacción se puede realizar bajo el esquema de intercambio hipotecario. El dinero recibido de la venta de la propiedad existente se acreditará como pago inicial..

Concepto erróneo # 7: si el banco le da permiso al prestatario por una cierta cantidad, el cliente lo recibirá, independientemente del costo del apartamento

Si el banco ha emitido un permiso de préstamo al prestatario, digamos, en $ 30 000, el prestatario espera exactamente esta cantidad. Sin embargo, el banco estipula que el préstamo emitido no superará el 80% (o el 70%, según el banco) del valor del apartamento. Es decir, si el prestatario encuentra un apartamento por valor de $ 35.000, el banco no le dará los $ 30.000 prometidos, sino solo $ 28.000 (80% del costo del apartamento). También existe una situación en la que el apartamento elegido por el cliente se evalúa por debajo de su valor de mercado (requisitos del vendedor) tras una evaluación independiente del banco. En este caso, el banco se compromete a otorgar un préstamo solo por el monto del 80% (70%) del valor de tasación. Luego, el prestatario tiene que buscar el dinero faltante para la compra por su cuenta o buscar otro apartamento..

Concepto erróneo # 8: todos los riesgos del prestatario están asegurados

Este es un concepto erróneo común de que todas las transacciones hipotecarias están necesariamente aseguradas. Al comprar un apartamento a través de una hipoteca, los bancos exigen los siguientes tipos de seguros: seguro de derechos de propiedad, propiedad, así como la vida y capacidad laboral del prestatario. Todos los costos del seguro corren a cargo del prestatario. Al mismo tiempo, no son los riesgos del prestatario los que están asegurados, sino los riesgos del banco y, en caso de un evento asegurado, todos los pagos se realizarán al banco. Si lo desea, el prestatario puede asegurar sus propios riesgos, pero deberá pagarlo por separado..

Concepto erróneo # 9: si el banco quiebra, los acreedores del banco obligarán al prestatario a pagar toda la deuda de una vez

Esto no es verdad. Si un banco quiebra, sus activos van a los acreedores. Pero esto no afecta el destino del prestatario. El prestatario simplemente cambia al beneficiario, a favor de quien paga la cantidad restante y los intereses. Independientemente del cambio de prestamista, los términos del contrato de préstamo no se pueden revisar en ningún caso..

Concepto erróneo # 10: Si, después de varios años de amortizar el préstamo, el prestatario ya no puede pagar la cantidad requerida, el banco tomará todo.

Esto no es verdad. Al pagar intereses sobre un préstamo durante varios años, una persona logra reembolsar una parte del préstamo al banco. Además, todavía hay dinero aportado como anticipo. Esta parte del apartamento pertenece al prestatario. Si el prestatario ya no puede pagar las cuotas del préstamo, se cambia el apartamento que compró. Para el prestatario, la vivienda se compra por el monto que pagó, y el pago adicional se destina a reembolsar la deuda al banco.