Historia del desarrollo del crédito hipotecario

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Hipoteca … Una palabra que se ha arraigado tanto en nuestra vida cotidiana que se percibe como algo muy familiar, familiar, por supuesto, que provoca opiniones y críticas ambiguas, pero al mismo tiempo se ha convertido en parte integral de la vida de muchos rusos, incluso más europeos y la gran mayoría Americanos.

Solon, sin embargo, propuso utilizar como prenda los bienes muebles e inmuebles valiosos del ciudadano. Y para certificar la transacción en el terreno del prestatario, se instaló una publicación especial en la que se indicaron los nombres del prestamista y del prestatario, el monto de la deuda y la condición: está prohibido sacar y vender propiedades de este sitio hasta que se pague la deuda. Es decir, en principio, los puntos principales de un contrato de préstamo moderno aparecieron ya entonces..

Este pilar «hablante» se llamaba «hipoteca» – «hypotheka», que en ruso significa «apoyo, apoyo».

Por supuesto, en el futuro, se abandonó el uso de pilares, en lugar de ellos aparecieron libros especiales, llamados «hipotecas», pero el principio mismo de los préstamos garantizados por bienes raíces (y no solo) la propiedad echó raíces y recibió un nuevo desarrollo ya durante el Imperio Romano..

Por cierto, en las repúblicas de la Antigua Grecia, el sistema de préstamos hipotecarios era bastante abierto, y cada prestamista podía familiarizarse en cualquier momento con el estado del terreno o edificio que se le ofrecía como garantía. El prestatario, por otro lado, podía estar seguro de que los términos del préstamo eran definitivos y, en caso de acoso y nuevas demandas del prestamista, podía presentar una denuncia ante las autoridades. Sin embargo, los propios términos de las hipotecas en la Antigua Grecia eran bastante estrictos: el prestamista tenía todo el derecho a vender la propiedad recibida como garantía si se le ofrecía un precio más alto, por lo que este sistema se basaba en gran medida en las relaciones personales y la confianza entre las partes. Estas transacciones de crédito se denominaron «fiduciaciones»..

En el Imperio Romano, ya en el siglo I d.C., se abrieron las primeras instituciones hipotecarias, y durante el reinado del emperador Antonio Pío, en el siglo II d.C., se desarrolló un sistema de actos legislativos que regulaban las actividades de dichas instituciones crediticias..

Curiosamente, los primeros programas estatales, según los cuales los préstamos a segmentos de la población especialmente necesitados (huérfanos y viudas) se emitían a tipos preferenciales, aparecieron en la antigua Roma, bajo el emperador Trajano. En ese momento, la tasa preferencial era del 5% anual..

Préstamos de crédito hipotecario
Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La justicia de Trajan. 1840

Al mismo tiempo, una transacción de préstamo con una prenda en forma de bienes raíces sufrió cambios: el prestamista ahora tenía derecho a vender la propiedad pignorada solo si el prestatario no cumplía con sus obligaciones de pagar la garantía a tiempo. Este acuerdo se llamó «pygnus», una promesa informal.

Simultáneamente con el desarrollo de las hipotecas, aparecieron los primeros estafadores: algunos propietarios de bienes raíces hipotecaron su propiedad varias veces y, por lo tanto, recibieron una cantidad mucho más alta que el valor real de una casa o terreno..

Tras la caída del Imperio Romano, las hipotecas esperaron un período de cierto olvido, hasta el surgimiento de estados suficientemente desarrollados de la Europa medieval. Sin embargo, en todos los siglos se han realizado transacciones en las que el préstamo estaba garantizado por bienes inmuebles del prestatario y propiedades especialmente valiosas, sin ninguna intervención de las autoridades estatales..

Hipoteca en la Edad Media

Una nueva ronda de desarrollo de las hipotecas comenzó en la Edad Media, cuando el sistema esclavista comenzó a renunciar a sus posiciones y la provisión de tierras para alquilar se generalizó. Inicialmente, el tema más común de prenda eran las herramientas laborales, y luego los bienes raíces..

Es interesante que, por ejemplo, en Alemania, las hipotecas como tales aparecieron en el siglo XIV, pero las primeras instituciones estatales que otorgaron oficialmente préstamos garantizados por bienes raíces no se abrieron hasta el siglo XVIII. Es decir, inicialmente, los ciudadanos comunes entraron en acuerdos de préstamos sobre seguridad sin ninguna coordinación con las agencias gubernamentales. Posteriormente, el rol de las autoridades en la regulación del sistema crediticio se incrementó significativamente, aparecieron hipotecas, limitadas en el tiempo, se comenzaron a ingresar las condiciones correspondientes en los libros hipotecarios, así como los préstamos, divididos por grado de importancia, debido a los requerimientos de la legislación..

En Francia, los préstamos hipotecarios se generalizaron un poco más tarde, solo en el siglo XVI, y luego todavía no eran públicos, no estaban regulados por el estado y se basaban principalmente en relaciones de confianza entre las partes..

En Rusia, la primera mención de la provisión de un préstamo en garantía se remonta al siglo XIII, el estado en ese momento tampoco regulaba los términos de las transacciones..

Es por la falta de injerencia en las relaciones crediticias de las autoridades y la falta de leyes relevantes, ya en el siglo XVI aparecieron las primeras menciones de fraude – como en la antigüedad, algunos propietarios hipotecaron parcelas varias veces.

Hipoteca en la Edad Media
Ilya Repin. Transportistas de barcazas en el Volga. 1870-1873

En los anuncios y documentos de esa época, puede encontrar referencias a la transferencia de la propiedad pignorada a «otras manos», en la pignoración del sitio «ya comprometida anteriormente», que habla de la distribución generalizada de préstamos hipotecarios y la aparición de varias opciones para las transacciones..

Historia reciente: la edad de oro de las hipotecas

El aumento de la popularidad de los préstamos hipotecarios y el desarrollo del sistema de regulación estatal comenzó en la segunda mitad del siglo XVIII. El primer banco estatal, que concedió préstamos a los terratenientes sobre la seguridad de las parcelas, abrió en 1770 en Silesia, después de tres años de funcionamiento, cuando el sistema demostró su eficiencia y rentabilidad, se abrieron instituciones similares en Prusia..

En Austria, el primer banco que se especializó en otorgar préstamos garantizados por bienes raíces se abrió en 1811, en Francia, en 1852. Por cierto, el primer banco hipotecario francés, «Credit foncier de France», funciona con éxito hasta el día de hoy..

En Rusia, los primeros bancos nobles, que proporcionaron préstamos para la seguridad de propiedades y mansiones, se abrieron durante el reinado de Elizabeth Petrovna, en 1754. Dieron crédito solo a los estratos superiores de la sociedad, exclusivamente a la aristocracia. Unos años más tarde, los primeros bancos hipotecarios para la clase mercantil se abrieron en el Commerce Collegium y en el puerto de San Petersburgo, y en 1786 la Emperatriz, por su decreto, unió todas estas instituciones en un solo Banco de Préstamos del Estado..

Préstamos hipotecarios
Alexander Grigorievich Varnik. Conde Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824

Ya a principios del siglo XIX, Mikhail Speransky, un famoso estadista de la era de Alejandro I, desarrolló una detallada ley de prenda, cuyas principales disposiciones se incluyeron en el Código de Derecho Civil..

En 1870, 11 bancos ya estaban operando en el Imperio Ruso, con sucursales abiertas en todo el país. Fueron los bancos hipotecarios estatales los que otorgaron préstamos a los campesinos para comprar tierras a los terratenientes después de la abolición de la servidumbre, por lo que no se puede subestimar el papel de tales instituciones en la historia de nuestro país..

Antes de la revolución, las hipotecas en Rusia no se desarrollaron menos y, a menudo, a un ritmo más rápido que en Europa. Pero después de 1917, un préstamo garantizado en nuestro país fue consignado no solo al olvido, sino que fue prohibido oficialmente. Así que en los años noventa Rusia tuvo que reconstruir su sistema de préstamos hipotecarios..

Experiencia americana

El interés por el sistema hipotecario de los Estados Unidos de América se incrementó drásticamente después de la crisis financiera de 2008, porque, como saben, la recesión económica que arrasó en casi todo el mundo comenzó precisamente con la crisis hipotecaria en Estados Unidos..

Mientras tanto, un sistema tan influyente y de gran escala comenzó a formarse no hace mucho tiempo, antes de la Gran Depresión, el gobierno de los Estados Unidos no estaba demasiado interesado en el sistema de garantía crediticia, y las hipotecas en Estados Unidos eran emitidas principalmente por pequeños bancos privados, y el sistema en sí no era muy efectivo y a menudo atravesaba períodos de crisis..

En 1934, el gobierno de Theodore Roosevelt finalmente llegó a comprender la eficacia con la que se podían utilizar los préstamos hipotecarios para reactivar la economía del país. Se creó la Administración Federal de Vivienda, que estandarizó las condiciones para el otorgamiento de préstamos, bajo su influencia comenzó a formarse un mercado secundario de préstamos. Los propios préstamos hipotecarios se clasificaron como inversiones de bajo riesgo, lo que contribuyó a aumentar su popularidad entre diferentes segmentos de la población..

Hipotecas en América
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

En 1938, apareció la Asociación Federal de Préstamos Hipotecarios o «Fannie Mae», con su participación fue posible establecer un sistema de préstamos en el que los riesgos se transfieren de un prestamista a un inversor que compra acciones y valores en garantía..

En 1970, se fundó la Comisión Federal de Préstamos Hipotecarios, más conocida como «Freddie Mac». Ambas organizaciones son instituciones privadas; agencias gubernamentales como el Departamento de Desarrollo Urbano y de Vivienda también están involucradas en el campo de los préstamos hipotecarios..

La expansión masiva de los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos se debió a su disponibilidad, pero al final, cuando la Reserva Federal se vio obligada a subir las tasas y las hipotecas comenzaron a subir de precio, muchos estadounidenses no pudieron pagar los pagos de los préstamos a tiempo, lo que finalmente condujo a la crisis financiera..

El mercado hipotecario moderno

Hoy Rusia pertenece a los países con un sistema hipotecario bastante débil. A modo de comparación: solo el 10% de los rusos solicitó a las instituciones bancarias obtener un préstamo garantizado por bienes raíces, en los países europeos esta cifra alcanza el 40-50%, y en los EE. UU. Más del 90% de los ciudadanos tiene experiencia en la obtención de un préstamo hipotecario..

En cuanto a las tasas hipotecarias promedio, en Japón se puede comprar un apartamento o una casa a solo el 2% anual, en Alemania y Francia el interés de los préstamos garantizados por bienes raíces es del 4-5%, en la patria de la hipoteca, en Grecia la tasa de interés promedio liquidado al 6% anual, y en los Estados Unidos – 3,2-3,5%.

En cuanto al pago inicial, la práctica generalmente aceptada en los EE. UU. Antes de la crisis era la provisión de una hipoteca sin un pago inicial en absoluto; en Japón y los países de la UE, la mayoría de las veces el prestatario tiene que pagar el 10% del valor de la propiedad inmobiliaria en el primer pago, los bancos rusos suelen otorgar préstamos hipotecarios sujetos a un pago inicial. por el monto del 30% del valor del objeto de préstamo.

Como puede ver, las tasas hipotecarias rusas siguen siendo varias veces más altas que los intereses de los préstamos en otros países desarrollados, y el pago inicial es bastante elevado, es esta situación la que determina la popularidad de los préstamos hipotecarios entre la población de nuestro país..

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