Inmobiliario de Moscú – 2012 – resumiendo los resultados del año

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Resumir los resultados del año ya es una tradición real, se podría decir inquebrantable, y no solo en nuestro país. Es en vísperas del Año Nuevo que comienzan a aparecer los mensajes “este año se construyó, completó, extrajo, vendió, recibió …”. Pero qué puedo decir, todos nosotros, de una forma u otra, despidiéndonos del año saliente, comenzamos a resumir: lo que logramos hacer, lo que sucedió y lo que habrá que hacer el próximo año..

El mercado inmobiliario, por supuesto, no es una excepción a esta tradición. Después del final de un período tan significativo, puede comparar el volumen de construcción de este año y el año pasado, los precios de los inmuebles residenciales y comerciales y tratar de evaluar las perspectivas. Entonces, ¿qué pasó interesante y significativo en el mercado inmobiliario de Moscú en 2012, que nos está dejando? ¿Cuáles son las previsiones de los expertos para el próximo año??

Dinámica de precios

Aunque no hubo fuertes alzas en los precios inmobiliarios durante 2012 en Moscú, los precios siguen mostrando una fuerte tendencia al alza. El ejemplo más vívido: si a principios de año el costo promedio de los bienes raíces en la capital se estableció en 162 mil rublos por metro cuadrado, a fines de diciembre esta cifra aumentó a 186 mil rublos por «cuadrado». La diferencia supera los 20 mil rublos y es bastante significativa. En términos de dólares, la diferencia entre el precio promedio de los metros cuadrados de Moscú al comienzo y al final del año es aún más evidente: 5,29 mil dólares en enero y 6,07 mil dólares en diciembre. Así que el hito de seis mil, el metro cuadrado «promedio» de vivienda en la capital este año, superó sin embargo.

En cuanto a los distritos de Moscú, la situación es la siguiente: Arbat mantiene firmemente la posición de líder, pero los candidatos para el segundo y tercer lugar cambiaron casi todos los meses durante el año. A principios de diciembre de 2012, el costo de un metro cuadrado en el Arbat alcanzó los 9.382 mil dólares. Hace tan solo 11 meses, por una «plaza» de un departamento en el mismo centro de la capital pedían un promedio de 9.033 mil dólares, por lo que el precio subió un 1,1%.

En 2012, Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka y Tverskaya se encontraban entre los cinco primeros líderes, que se turnaron en el segundo y tercer lugar en el ranking de los distritos más caros de Moscú..

Y si en enero de este año el costo promedio de un metro cuadrado en ninguno de estos distritos alcanzó los $ 9 mil, entonces en diciembre el precio de un metro cuadrado en el distrito de Tverskoy superó los $ 9,09 mil, y en Ostozhenka se acercó a esta cifra y ascendió a 8,97 mil dólares.

Por lo tanto, los datos de calificación indican que el precio de los metros cuadrados de Moscú está creciendo lenta y constantemente. Además, el costo de las ofertas más económicas de «clase económica» y «élite», los metros cuadrados más caros, aumentó más..

Así, el costo de los inmuebles residenciales de élite en la capital para el año se incrementó 3.7% y promedió $ 16.4 mil, según datos de investigación de ContactRealEstate. En total, se concluyeron más de 800 transacciones en el mercado inmobiliario de élite en 2012 (resultados de 2011 – 657 transacciones de compra y venta).

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Es interesante que si el año pasado más del 60% de los compradores de viviendas de élite en el centro de Moscú eran funcionarios, este año el número de funcionarios entre esos compradores se redujo drásticamente al 5%, dijo Anastasia Mogilatova, directora ejecutiva de Welhome. Sin embargo, los expertos señalan que esto no significa una disminución en el nivel de ingresos de los funcionarios, muy probablemente, a la luz del fortalecimiento de la lucha contra la corrupción, simplemente decidieron ocultar de manera más confiable sus adquisiciones. Esto se ve confirmado por el hecho de que entre los compradores de «elite» en 2012, casi el 10% son jubilados que no trabajan. La mayor demanda fue de bienes raíces de élite en los distritos de Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy y Presnensky de la capital..

Sviblovo, Shchukino y Pokrovskoye-Streshnevo fueron reconocidas como las áreas más baratas de Moscú en diciembre de 2012, el precio de un metro cuadrado aquí se fijó en 5.1 mil dólares. A modo de comparación: en enero del año saliente, el área más barata de la capital fue Strogino – 4.9 mil dólares por «cuadrado». Sin embargo, a lo largo del año, el costo por metro cuadrado en esta área aumentó a 5.3 mil dólares, lo que permitió a Strogino subir bruscamente en el ranking de distritos de Moscú..

Los nuevos edificios más interesantes – 2012

En total, durante el presente año se construyeron más de 1,1 millones de metros cuadrados de viviendas en la capital. Esto es casi un 20% menos que en 2011.

En la calificación de los nuevos edificios más económicos de la capital en el año saliente estaban ZhKK «Vanil» ubicado en el Distrito Administrativo Sur, en Moskvorechye-Saburovo, «Tsaritsyno» – Biryulyovo Vostochnoye, RC «Residential House MPI» – Babushkinsky District, «Green Coast» – Chertanovo Central , así como «Zagorie» – también Biryulyovo Vostochnoye.

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El complejo residencial «Tsaritsyno» también se convirtió en el edificio nuevo más grande de Moscú, el costo promedio de los apartamentos aquí se estableció en 98 mil rublos (alrededor de 3.2 mil dólares) por «cuadrado».

Ya hemos escrito sobre los nuevos edificios más destacados e interesantes de la capital, por lo que solo me gustaría señalar que durante 2012 se pusieron en funcionamiento 71 edificios residenciales en el «Viejo» Moscú. El precio promedio de un metro cuadrado en los nuevos edificios de Moscú para el año aumentó en un 9% y se fijó en 171 mil rublos (alrededor de 5,6 mil dólares). El precio medio un poco caro en comparación con las ofertas más asequibles se formó debido a los altos precios de los nuevos edificios en Ostozhenka y Khamovniki. Aquí, por un metro cuadrado, a menudo piden al menos 20 mil dólares, y en algunas casas tipo club de élite, más de 30-40 mil dólares..

Hipoteca

El año saliente finaliza con un aumento tangible del volumen de préstamos hipotecarios emitidos, que en comparación con 2011 aumentó un 30%. Sin embargo, las hipotecas para 2012 se han encarecido. Si en el año anterior los bancos emitieron préstamos hipotecarios en promedio al 12,5-13% anual, entonces en 2012 esta cifra aumentó a 13,5-14%.

Y a finales de año, muchas instituciones bancarias, en particular Sberbank, ya anunciaron que el próximo año las tasas volverán a subir y pueden llegar, según los expertos, al 15% anual..

Los bancos estaban más dispuestos a emitir préstamos hipotecarios para apartamentos prefabricados en el mercado secundario, es más difícil obtener una hipoteca para viviendas en un complejo residencial sin terminar. Y las tasas en este caso son más altas en un 1-3%, y los requisitos para los prestatarios son más estrictos. Sin embargo, entre las muchas ofertas, puedes encontrar algunas muy rentables. Si el banco coopera activamente con el desarrollador, como en el caso del complejo residencial Gorki-8, la tasa hipotecaria se puede reducir al 9-10% anual. Tales ofertas, por supuesto, son raras, la elección de objetos en este caso es limitada, pero las tasas son mucho más atractivas que el promedio en el mercado hipotecario..

Moscú «nuevo»

El hecho más significativo del año saliente fue, por supuesto, la anexión de los territorios del llamado “Nuevo” Moscú a la capital. Aparecieron dos nuevos distritos en la ciudad: Novomoskovsky y Troitsky, y se abrieron amplias perspectivas para el desarrollo de territorios bastante grandes para los desarrolladores..

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Según la empresa «Azbuka Housing», en 2012 el costo promedio por metro cuadrado en «Novaya» Moscú aumentó en un 6,3% y actualmente se sitúa en 83 mil rublos (alrededor de 2,7 mil dólares). La tasa de aumento de los precios resultó ser menor que la predicha por los agentes inmobiliarios a principios de año, prediciendo un fuerte aumento de la demanda de apartamentos en los distritos administrativos de nueva creación..

Si en la parte histórica de la ciudad, cuanto más cerca está el nuevo edificio de la carretera de circunvalación de Moscú, más barato es el precio por metro cuadrado, entonces en el «Nuevo» Moscú la situación es la contraria: se encuentran en «lados opuestos de las barricadas» y el valor de los bienes raíces aquí aumenta considerablemente a medida que se acerca a la carretera de circunvalación de Moscú..

Los expertos llaman al complejo residencial «Moscú A101», donde se puede comprar un apartamento de una habitación por tres millones de rublos, al complejo residencial «New Vatutinki» y al complejo residencial «Prestige» como los nuevos edificios más asequibles de la «Nueva» Moscú. El complejo residencial «Vatutinki» también se llama el proyecto más ambicioso en los territorios recientemente anexados: aquí se presentan a los compradores más de 1.6 mil apartamentos. «Vatutinki» es un microdistrito completo a solo 14 kilómetros de la carretera de circunvalación de Moscú, con dos escuelas y tres jardines de infancia.

El costo promedio de un metro cuadrado en el mercado secundario de «Nuevo» Moscú alcanza hoy 96 mil rublos, que es un promedio de 17,4% más que en la región de Moscú, según un estudio de la empresa «Peresvet-Invest». De modo que la adhesión al capital en el mercado inmobiliario de estos territorios, por supuesto, había.

conclusiones

Entonces, 2012 para los bienes raíces de Moscú resultó ser en general bastante estable y tranquilo, sin fluctuaciones y saltos bruscos en los precios. La demanda ha crecido, el número de ofertas de los mercados primario y secundario ha aumentado, el costo de todas las categorías de bienes raíces residenciales ha aumentado ligeramente. En promedio, el precio de los metros cuadrados de Moscú aumentó en un 1,5-2% mensual. El salto más notable en los precios se registró en octubre, pero en el verano el mercado experimentó una calma estacional como siempre..

De los puntos más interesantes, nuevamente, me gustaría señalar un aumento en la compraventa de apartamentos de lujo, un mayor interés en los apartamentos de varias habitaciones, así como un aumento tangible en el volumen de préstamos hipotecarios..

Inmobiliario de Moscú - 2012 - resumiendo los resultados del año

Según los agentes inmobiliarios, los compradores están cada vez más interesados ​​en los apartamentos de tres habitaciones, que el año pasado claramente perdieron frente a zonas residenciales más compactas en cuanto al número de transacciones. Pero el interés por los apartamentos tipo estudio y los pequeños «odnushki», por el contrario, ha disminuido.

Los compradores prefieren cada vez más comprar apartamentos en edificios monolíticos o de paneles, y las «stalinkas» demasiado caras hoy en día pueden llamarse forasteros del mercado: el interés en ellos ha disminuido notablemente..

En 2012, las autoridades no resolvieron el problema de los accionistas defraudados: la situación en esta área aún no se está desarrollando de la mejor manera para los coinversores y las leyes actuales no pueden proteger sus intereses. Muchos expertos llaman a la propuesta de introducir un seguro obligatorio de primas en la vivienda como un intento de «transferir los costos presupuestarios a las compañías de seguros» y predicen que la nueva ley conducirá a un aumento en el costo de los apartamentos en los nuevos edificios..

Previsiones para el futuro

Los expertos prometen por unanimidad que el próximo año no habrá cambios bruscos en la situación del mercado inmobiliario de la capital..

Las tasas hipotecarias, a pesar de las recientes quejas del presidente, quien señaló que los préstamos hipotecarios no están disponibles para la mayoría de los rusos, continuarán aumentando, dijo Andrei Vladykin, jefe del departamento de hipotecas y préstamos de NDV Real Estate. No existen requisitos previos para una disminución de las tasas hipotecarias, por lo que no se deben esperar ofertas más favorables de los bancos..

Un aumento de las tasas al 15% indudablemente conducirá a una disminución en la demanda de bienes raíces; no todos los compradores estarán listos para obtener un préstamo hipotecario en tales términos. Además, si las tasas hipotecarias llegan al 19% (y existen pronósticos tan pesimistas), entonces la mayoría de los compradores potenciales de bienes raíces preferirán emitir préstamos en moneda extranjera. Es probable que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en dólares se mantengan en el nivel del 9-10% anual. Sin embargo, la hipoteca en dólares se emite, en primer lugar, por un período de hasta 15 años, y en segundo lugar, casi siempre solo para viviendas secundarias..

«Nuevo» Moscú comenzará a ser desarrollado activamente por los desarrolladores. Según Sergei Sobyanin, alcalde de la capital, se espera que las áreas ubicadas en las inmediaciones de la carretera de circunvalación de Moscú se construyan masivamente. En general, las autoridades ya han emitido permisos para la construcción de al menos 30 millones de metros cuadrados de viviendas en el «Nuevo» Moscú, por lo que los distritos de Novomoskovsky y Troitsky definitivamente están esperando un boom de la construcción. Sin embargo, como prometió Sergei Sobyanin, aparecerá una zona de edificios de poca altura alrededor de Troitsk, y las áreas alejadas de la ciudad se convertirán en zonas naturales, plazas y parques..

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Se espera que en 2013 la vivienda en la capital suba de precio a la misma tasa de inflación, es decir, agregando 0.5-1-2% mensual, lo que finalmente conducirá a un aumento de precios en un 7-10% anual.

Contrariamente a las predicciones de algunos analistas, en 2012 no estalló una nueva crisis financiera y no se esperan choques bruscos en 2013. Los precios inmobiliarios en dólares pueden incluso bajar, lo que se verá facilitado por una disminución de la demanda. En un futuro próximo, los expertos predicen un exceso de oferta en el mercado sobre la demanda: no existen requisitos previos para un aumento de los ingresos familiares y, a la luz del aumento de las tasas hipotecarias, la gran mayoría de los rusos no tienen dónde pedir dinero prestado para comprar apartamentos en la capital. Por lo tanto, no se debe esperar mucha actividad de los compradores, el verano de 2013 puede convertirse en una temporada completamente ‘muerta’, y durante los períodos de espera por cambios en la economía o después de noticias negativas de la arena política, la demanda puede caer a cero, predice Oleg Repchenko, director del centro analítico ”. Indicadores del mercado inmobiliario de IRN.RU «.

Otras innovaciones que tendrán un impacto en el mercado inmobiliario en 2013 incluyen la introducción de un impuesto sobre el lujo prometido por Vladimir Putin, incluidos los apartamentos de lujo. Aún no se sabe cuál será la tasa de este impuesto, pero parece que la demanda de departamentos caros en el centro de la capital no disminuirá de todos modos.

Además, la revalorización del valor catastral de la tierra en Moscú indudablemente conducirá a un aumento en el valor de los bienes raíces: los desarrolladores ahora pagarán en promedio 1,5 veces más por los terrenos..

Las autoridades continuarán demoliendo edificios de cinco pisos en ruinas: en 2012, solo se demolieron 30 de esas casas, y en el futuro está previsto reasentar y demoler al menos 88 edificios de cinco pisos en diferentes distritos de la capital.

El precio de los bienes raíces en la «Nueva» Moscú seguirá creciendo y la brecha con el resto de la región de Moscú será cada vez más tangible. En el mercado secundario de las nuevas áreas metropolitanas, el costo de un metro cuadrado superará los 100 mil rublos, en el mercado primario se acercará a esta marca..

Y la oficina del alcalde continuará reparando las carreteras salientes y construyendo nuevos intercambios de transporte, continuará luchando activamente contra los atascos de tráfico y se abrirán nuevas estaciones de metro en Moscú. ¿Cómo afectará esto al mercado inmobiliario de la capital? Se mostrará el ya tan cercano 2013, cuyos resultados también resumiremos en 12 meses. Saludos para las fiestas!

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