Intercambio de apartamentos según el esquema de «intercambio»: pros y contras

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El esquema para concluir transacciones, llamado «intercambio» (trade-in), ya no puede considerarse nuevo para el mercado ruso, pero aún no se ha generalizado en el comercio de bienes raíces. Es posible describir el principio de este esquema en acción simplemente: «el viejo se rinde a expensas de comprar algo nuevo».

Para el mercado inmobiliario, las transacciones bajo el esquema de «intercambio» son raras, en Moscú y San Petersburgo hoy en día solo unas pocas agencias inmobiliarias operan según el principio «su apartamento a cambio de un nuevo edificio». Este esquema de intercambio se ha vuelto mucho más popular en el mercado automotriz – muchos concesionarios de automóviles ofrecen un servicio muy popular – «usted nos da un automóvil viejo, nosotros le daremos uno nuevo, con un recargo, por supuesto»..

Esta forma de intercambio, por supuesto, acorta los términos de la transacción y permite al comprador obtener rápidamente algo nuevo, sin perder tiempo buscando compradores que aún no necesitan una propiedad antigua. Pero si con el mercado del automóvil todo es más o menos claro y lo suficientemente simple, el esquema de «intercambio» en el mercado inmobiliario ruso ha recibido una serie de características y no siempre es la mejor opción para el comprador..

En este artículo intentaremos considerar todas las características del intercambio de apartamentos según el principio de «intercambio», sus ventajas y desventajas..

Peculiaridades del «intercambio» de apartamentos

Está claro que un apartamento es algo mucho más caro y necesario que un coche. Incluso una «odnushka» corriente en un edificio antiguo de Moscú puede costar varios millones de rublos, por lo que tanto los compradores como los vendedores abordan las transacciones inmobiliarias con especial precaución y atención..

En el caso de una transacción de intercambio, el agente inmobiliario compra instantáneamente el antiguo apartamento del propietario, proporcionando a cambio una vivienda en el nuevo edificio, es decir, mediante compensación. Esta es la principal diferencia entre este tipo de transacción y la venta y compra alternativa con la redención del antiguo espacio residencial, cuando una inmobiliaria simplemente pone en venta libre el lote propuesto a través de sus canales, a la espera de encontrar un comprador..

Intercambio de apartamentos según el esquema de

El período de tiempo más corto posible se puede llamar la característica principal de la transacción de intercambio: al regalar el apartamento antiguo como parte del costo del nuevo, los compradores pueden mudarse de inmediato a un nuevo lugar de residencia, la transacción generalmente toma literalmente de dos a tres días, que van para verificar los documentos del título y ejecución de contratos.

Según un especialista en tales esquemas de intercambio, el abogado Oleg Sukhov, el esquema de «intercambio» se utiliza tanto en el mercado inmobiliario primario como en el secundario. Como ejemplo, daremos un esquema de intercambio de apartamentos, por ejemplo, cerca de la estación de metro Skhodnenskaya, que tiene dos salas de estar para un apartamento más espacioso de tres habitaciones en Khimki. El precio de mercado de un apartamento de dos habitaciones en esta área es de aproximadamente 6 millones de rublos, ya que la agencia inmobiliaria compra viviendas con un descuento; en promedio, el 25%, su costo se establecerá en 4,5 millones de rublos. Es esta cantidad la que se destinará a la adquisición de un nuevo espacio habitable. El precio promedio de un billete de tres rublos en Khimki es de 6,7 millones de rublos, por lo que los nuevos propietarios tendrán que pagar 2,2 millones de rublos adicionales..

Para los apartamentos que participan en transacciones de permuta, las agencias inmobiliarias especializadas establecen una serie de requisitos:

  • El espacio habitable debe ubicarse exclusivamente en el territorio de la capital. Los apartamentos en la región de Moscú o, por ejemplo, en la región de Leningrado, actualmente no participan en tales transacciones. Esto se debe a la demanda relativamente baja de tales transacciones en otras ciudades, y con una gran diferencia en el costo de la vivienda: el monto del pago adicional por un apartamento en un nuevo edificio de Moscú, recibido a cambio de una vivienda en algún lugar de Elektrostal o Dolgoprudny, será demasiado grande. Al mismo tiempo, a cambio de un apartamento con un «permiso de residencia en Moscú», los promotores inmobiliarios y los agentes inmobiliarios pueden ofrecer no solo una vivienda en uno de los muchos edificios nuevos de la capital, sino también una casa de campo o una casa adosada en uno de los pueblos cercanos a Moscú. Todo depende del tipo de objetos que el desarrollador esté construyendo y de las opciones disponibles en la actualidad;
  • el apartamento debe ser propiedad del vendedor y no arrendado, aunque a largo plazo, los documentos del título son revisados ​​por especialistas cuidadosa y escrupulosamente;
  • las agencias inmobiliarias solo tienen en cuenta los apartamentos, una habitación en un dormitorio familiar, un apartamento común o la participación de una persona en el espacio habitable total en las transacciones de acuerdo con el esquema de «intercambio» no pueden participar;
  • Se establecen requisitos especiales para la «limpieza» del apartamento, es altamente indeseable si uno de los propietarios es menor de edad y se requiere el permiso del consejo de tutela y administración fiduciaria para concluir una transacción. En este caso, la agencia inmobiliaria probablemente rechazará al vendedor..

Ventajas de cambiar un apartamento bajo el esquema de intercambio

La principal ventaja de cambiar una vivienda antigua por una nueva según este esquema es la urgencia y la eficiencia. Esta es la forma más rápida de mudarse a su apartamento o casa de campo favorito y mucho más cómodo, sin esperar la venta del antiguo espacio habitable, obtener un préstamo hipotecario, etc..

Además, en el caso de una transacción de intercambio, la agencia inmobiliaria se ocupa de todas las preocupaciones y problemas asociados con el papeleo y el apoyo legal para el intercambio de espacio habitable. El vendedor de un apartamento no tendrá que gastar dinero en publicidad, publicar anuncios, recopilar documentos, gastar dinero en una evaluación de expertos, etc..

Intercambio de apartamentos según el esquema de

Contras del intercambio de «intercambio»

A pesar de las ventajas indiscutibles, el esquema de intercambio de vivienda a «crédito» también tiene una serie de desventajas, que llevaron a su baja popularidad en el mercado inmobiliario. Las principales desventajas de dicho intercambio incluyen:

  • falta de muchas opciones. Como regla general, una determinada agencia inmobiliaria o un desarrollador en particular ofrece solo apartamentos en su propio complejo residencial para transacciones de intercambio, por lo tanto, no siempre se brinda la oportunidad de elegir el área de residencia o la ubicación del edificio;
  • El precio de un apartamento antiguo que participe en el intercambio será en todo caso menor que en el caso de su venta en el mercado libre. Todos los desarrolladores y agencias de desarrollo compran apartamentos con un descuento, que puede alcanzar el 20-25% del precio de mercado, lo que, teniendo en cuenta los precios de capital, conlleva una pérdida de 1-1,5 millones de rublos en el costo de la vivienda. Los fondos no se pagan al vendedor, pero se acreditan inmediatamente a la cuenta del desarrollador como pago principal por el nuevo espacio habitable;
  • No siempre se da a los propietarios que han participado en una transacción de acuerdo con un esquema de «crédito» la oportunidad de mudarse inmediatamente a un apartamento nuevo y cómodo. A menudo, los desarrolladores ofrecen espacio habitable en casas que aún están en construcción, por lo que debe esperar a que finalicen las obras y poner la casa en funcionamiento. Además, es posible que el nuevo apartamento necesite una renovación, lo que también pospondrá el momento de una feliz inauguración durante mucho tiempo. Durante todo este período, antes de mudarse a un nuevo apartamento y completar la reparación y terminar el trabajo en él, tendrá que reunirse con familiares o alquilar una casa, ya que el antiguo apartamento ya se ha convertido en propiedad de una agencia inmobiliaria o desarrollador, y a menudo ya ha logrado encontrar nuevos propietarios. Tales costos e inconvenientes adicionales privan a la transacción de intercambio de su principal ventaja: la velocidad de mudarse a una nueva vivienda;
  • la probabilidad de encontrarse con agencias sin escrúpulos que ofrecen un esquema que Oleg Samoilov, director general de Relight Real Estate, llama «intercambio falso». En este caso, el promotor reserva un apartamento nuevo solo por un período determinado, asumiendo las responsabilidades de este período para vender la vivienda antigua. Si no es posible vender el apartamento antes del tiempo acordado, se ejerce presión sobre el vendedor, lo que obliga a bajar el precio. Por lo tanto, la única ventaja de dicho esquema es la reserva garantizada de un apartamento de nueva construcción, sin embargo, establecer un plazo para la venta de un apartamento secundario también anula esta ventaja, por lo que los expertos no ven ningún sentido en tal servicio de agentes inmobiliarios..

Por primera vez, las transacciones de intercambio aparecieron en el mercado inmobiliario ruso en 2009, cuando la crisis provocó una disminución significativa de la demanda de apartamentos y casas de campo en el mercado primario. Con la ayuda de un esquema de intercambio de «compensación» de este tipo, los desarrolladores buscaron atraer la atención de los compradores potenciales a los nuevos edificios y aumentar las ventas.

Y, sin embargo, como muestra la práctica, en los últimos tres años dicho esquema no se ha vuelto en demanda, y si el vendedor tiene la intención de compensar parte del costo de un nuevo apartamento vendiendo el viejo, en el 90% de los casos, se utiliza un esquema alternativo de doble compra y venta, cuando la vivienda secundaria está expuesta. a la venta por agencia inmobiliaria.

Los expertos aconsejan unánimemente el uso de esquemas de intercambio de intercambio solo si el riesgo de perder un apartamento en una casa nueva es demasiado grande y el complejo residencial en sí ya se ha puesto en funcionamiento..

En todas las demás opciones, es mejor pensar varias veces: ¿vale la pena perder una parte significativa del costo de su propio apartamento y tener prisa? Según algunos expertos, la mejor alternativa al esquema de intercambio es concertar un préstamo hipotecario con la capacidad de reembolsarlo en el futuro a expensas de los fondos recibidos de la venta del espacio residencial. En este caso, el vendedor puede recolectar documentos lentamente y buscar compradores, no reducir el precio para vender el apartamento de manera urgente y, al mismo tiempo, debido a la velocidad de reembolso de la hipoteca, no pagará demasiado en intereses..

Por supuesto, el sistema de préstamos hipotecarios en nuestro país también tiene una serie de deficiencias y no se puede llamar perfecto, sin embargo, las desventajas de cambiar un apartamento de acuerdo con el esquema de entrenamiento son más que ventajas, por lo tanto, es poco probable que se vuelva más popular en el mercado inmobiliario de nuestro país en un futuro próximo. … Además de los inconvenientes evidentes que reducen el atractivo de dicho esquema para los vendedores, los propios desarrolladores hoy tampoco necesitan atraer compradores utilizando el esquema de crédito: la demanda de nuevos edificios en Moscú es estable y no disminuirá en un futuro próximo.

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