Inversiones inmobiliarias en el exterior. Dónde y qué tipo de propiedad inmobiliaria es ahora más rentable comprar en Europa

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Recientemente, entre los rusos, las inversiones en bienes raíces en el extranjero, incluidas las europeas, se han vuelto cada vez más populares. Además, nuestros compatriotas invierten en inmuebles residenciales y hoteleros, de oficinas y comerciales..

Apartamentos en Francia
Vincent van Gogh, café en la terraza de noche, 1888

La vivienda más barata del momento en Bulgaria y Estonia

Habiendo analizado la situación del mercado inmobiliario residencial en Europa, podemos decir que las viviendas más asequibles ahora se pueden comprar en Estonia y Bulgaria..

Según las principales agencias rusas que ofrecen comprar inmuebles en Europa. En Bulgaria, la cabaña más barata se puede comprar por 100 – 150 mil rublos. Por esta cantidad, puede comprar una casa con un área de 60 a 150 m2. En Estonia, un apartamento de hasta 50 metros cuadrados. se puede comprar por 100 mil rublos.

El segundo lugar lo ocupan Lituania y la República Checa, aquí se pueden comprar bienes raíces residenciales a un precio de 200 mil rublos. Entonces, en una ciudad checa llamada Teplice, un apartamento de dos habitaciones en una casa de paneles con un área de 53 metros cuadrados. se puede comprar por 207 mil rublos.

Alemania ocupa el tercer lugar en términos de asequibilidad de la vivienda. El costo mínimo de un apartamento es de aproximadamente 280 mil rublos. Por lo tanto, en Sajonia puede comprar un pequeño apartamento de hasta 38 metros cuadrados. por 276 mil rublos.

Italia, Finlandia y Montenegro son los siguientes. Un apartamento en la zona turística de Scalea se vende por 592 mil rublos. En Finlandia, en la región de Punkaharju, una casa construida en 1950 se vende por 750 mil rublos. Y en la región de Chan en Montenegro, se puede comprar una casa por 769 mil rublos.

Los inversores de Rusia y los países de la CEI este año, según las previsiones de los expertos, comprarán hoteles en Europa por 500 millones de euros.

Según expertos de la agencia inmobiliaria internacional Gordon Rock, a finales del año pasado, la inversión total en inmuebles hoteleros en Europa ascendía a 4.500 millones de euros. La participación de los inversores rusos fue de aproximadamente el 8%. Según las previsiones de los analistas, en 2011 el volumen de transacciones con propiedades hoteleras europeas crecerá al menos un 20%, y la proporción de inversores de los países de la CEI, incluida Rusia, puede subir al 10%. Por lo tanto, si calculamos el monto de la inversión, resulta que en 2011 los ciudadanos de Rusia y otros países de la CEI comprarán hoteles en Europa por valor de más de 500 millones de euros..

En los últimos 2 años, los inversores de Rusia y los países de la CEI se han convertido en uno de los actores clave en el mercado inmobiliario hotelero en Europa. Los inversores rusos se encuentran entre los cinco principales inversores que compran hoteles en Europa.


Christian Jereczek, escena callejera

La elección del país en el que los inversores rusos compran los inmuebles depende principalmente del presupuesto de inversión estimado:

  • con un presupuesto de hasta 2 millones de euros, los inversores están mostrando interés en mini-hoteles (hasta 25 habitaciones) en Bulgaria, Montenegro, República Checa, Alemania y Turquía;
  • con un presupuesto de 2 a 7 millones de euros, los inversores compran mini-hoteles y hoteles (hasta 50 habitaciones) en la República Checa, Alemania, Austria, España;
  • con un presupuesto de más de 7 millones de euros – compran hoteles (más de 50 habitaciones) en Francia, Austria, Alemania e Inglaterra.

En la demanda total de inversores de Rusia y los países de la CEI, la participación de la demanda de hoteles por valor de hasta 2 millones de euros es del 60%, de hoteles por valor de hasta 7 millones de euros – 25% y de hoteles más caros de 7 millones de euros – 15%.

Cabe señalar que los hoteles en Karlovy Vary, Baden-Baden y Praga han tenido últimamente la mayor demanda entre los inversores rusos. Es el mayor interés de los inversores rusos, ucranianos y kazajos lo que influyó en un aumento significativo de los precios de los hoteles en estas ciudades. Entonces, durante los últimos 2 años, los precios han aumentado en un promedio de 1,5 veces. En consecuencia, el período de amortización de las inversiones en la compra de inmuebles hoteleros en estas ciudades se ha incrementado en este momento y puede ser de hasta 20 años. Esto es significativamente más que el retorno de la inversión, por ejemplo, al comprar hoteles en Austria, Londres, Hamburgo o Múnich, que tienen un período de recuperación de aproximadamente 12 años..

Según Stanislav Singel, director de la agencia Gordon Rock, ahora hay un aumento significativo en el interés de los inversores rusos en la compra de hoteles extranjeros con ingresos garantizados. Su peculiaridad es que estos hoteles se venden con un acuerdo de gestión a largo plazo, que, por regla general, se concluye con una de las cadenas hoteleras líderes en Europa. El contrato generalmente se concluye por 15-20 años, y el ingreso garantizado es del 6-8% anual y lo paga la empresa gestora al propietario del hotel..

Cabe señalar que muchos bancos europeos están felices de prestar para la compra de dicha propiedad hotelera. Los préstamos se emiten por un monto de hasta el 65% del costo total del objeto, mientras que la tasa es del 3,2%. Resulta que el retorno de la inversión en dichos bienes raíces puede alcanzar el 11-12% anual..

No basta con comprar. ¿Cuánto cuesta mantener una casa en el extranjero?

Muchos inversores que compran una propiedad en el extranjero no siempre saben cuánto les puede costar mantener una casa en los Alpes o un ático en Londres. Sin embargo, al planificar los gastos, debe tener en cuenta no solo el costo del objeto en sí, sino también los impuestos, tarifas, facturas de servicios públicos, seguros y otros costos..

Empresa de gestión. Si desea que su casa de campo se mantenga limpia, debería considerar contratar una empresa de gestión. Administrar propiedades inmobiliarias de lujo en Europa le costará mucho. Como regla general, tendrá que pagar a la empresa de gestión por servicios adicionales; la factura puede incluir: limpieza de piscinas, mantenimiento de jardines y más. Por ejemplo, en Francia, España y Alemania, los servicios de una empresa que gestiona una villa con jardín y piscina le costarán a su propietario entre 2 y 3 mil euros al año. Las responsabilidades de la empresa incluyen visitar la mansión una vez a la semana, reclutar y contratar a todo el personal necesario y mantener las cuentas. La limpieza semanal, por ejemplo, cuesta 60 euros, el mantenimiento de la piscina por mes costará 800 euros, aproximadamente lo que necesitas gastar en los servicios de un jardinero. Entonces se acumula una cantidad muy decente.

Impuestos de bienes inmuebles. En la mayoría de los países europeos, los propietarios deben pagar impuestos sobre la propiedad anualmente. El impuesto se calcula en función del valor tasado de la propiedad, que suele ser mucho menor que el valor de mercado y oscila entre el 0,1 y el 3,5%..


Vincent Van Gogh, La Casa Blanca de noche, 1890

Si tomamos países específicos, entonces la tasa del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria es la siguiente: en España – 0,4% para los inmuebles urbanos y 0,3% para los rurales; en Montenegro, el tipo impositivo depende del área de la propiedad imponible y varía del 0,08 al 0,8%; en Alemania, el impuesto se paga a un tipo medio del 1,9%, mientras que los inmuebles de menos de 120 mil euros para personas físicas y menos de 20 mil euros para personas jurídicas no tributan.

En Francia, por ejemplo, existen dos tipos de impuestos sobre la propiedad: taxe d’habitation (solo se cobra un edificio) y taxe fonciere (una casa con un terreno). La cantidad de impuestos depende del área del objeto. Entonces, para un apartamento con un área total de 90 metros cuadrados. m tendrá que pagar unos 400 euros al año, por una casa de 120 m2. m desde 100 sq. m de terreno – 1 mil euros.

En algunos países europeos, por ejemplo, en Croacia, no se paga el impuesto a la propiedad.

En España, junto con el impuesto inmobiliario, los propietarios de casas y apartamentos tendrán que pagar un impuesto sobre el patrimonio, cuya tasa oscila entre el 0,2% (valor de la propiedad hasta 193 mil euros) y el 2,5% (la propiedad es más cara que 12 316 mil euros).

Facturas de servicios públicos: también deberán pagarse. Sin embargo, el monto de las facturas de servicios públicos depende del consumo. Los medidores están instalados en casi todas las casas. Solo notamos que en los países de Europa Occidental, el pago por agua, gas y electricidad es más alto que en el sur..

Si tenemos en cuenta todos los costes totales de mantenimiento de una casa o apartamento, uno de los países más caros es Francia. El mantenimiento de la vivienda aquí toma alrededor del 2-3% del valor total de la propiedad, incluidos los impuestos locales a la propiedad, las facturas de servicios públicos y el seguro. Si compara, entonces, por ejemplo, en el Reino Unido, los costos son aproximadamente del 1%. En Alemania, el mantenimiento de la casa también es bastante caro debido a las altas tarifas de los servicios públicos. El mantenimiento de viviendas en Croacia, Montenegro y Finlandia será mucho más económico.

Resumiendo

El mercado inmobiliario europeo es actualmente muy atractivo para los inversores rusos. Los precios de los apartamentos y casas en muchos países europeos son mucho más bajos que en Moscú. Es por eso que muchos inversores potenciales dedican importantes fondos a la compra de inmuebles en el extranjero. Y según las previsiones de muchos expertos, las inversiones seguirán creciendo y cobrando impulso. La razón principal de esto es que los precios inmobiliarios en Europa no deberían subir en un futuro próximo, y quizás en algunas regiones los precios incluso bajarán..


Isaac Levitan, cerca de Bordighera. Norte de Italia, 1890

La compra de hoteles en Europa, que en los últimos años se ha convertido en un tipo de inversión popular entre nuestros compatriotas, también solo ganará popularidad. Esto es especialmente cierto para la compra de inmuebles hoteleros con ingresos garantizados. Después de todo, la presencia de un ingreso garantizado hace posible que incluso un inversor sin experiencia en el negocio hotelero pueda realizar inversiones sin riesgo en bienes raíces hoteleras en Europa..

Sin embargo, si planea invertir en la compra de bienes raíces en Europa, antes de eso definitivamente debe prestar atención al costo de mantenimiento de este objeto. Dado que el mantenimiento de la vivienda en muchos países no es el placer más barato.

En general, podemos decir con confianza que si desea realizar una inversión a largo plazo, comprar bienes raíces en Europa en este momento es una inversión bastante buena. En un futuro cercano, es poco probable que sea posible recibir un ingreso significativo de tales inversiones, y en el futuro es muy probable que obtenga ganancias..

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