Invertir en bienes raíces: problemático pero rentable

No es ningún secreto que las transacciones inmobiliarias son una forma bastante rentable de invertir dinero. ¿Cómo utilizar de forma rentable la propiedad que se posee? ¿A cuál dar preferencia: vender un edificio o alquilarlo? ¿Qué buscar al redactar un contrato de venta o arrendamiento? El abogado M2 responde a estas preguntas. Primero, veamos formas de obtener ganancias de los bienes raíces. La opción más sencilla desde el punto de vista legal es la construcción de un edificio con la venta posterior. Simple porque no es necesario comprobar la «pureza» legal del objeto. Además, los compradores prefieren tratar con el primer propietario, si resulta ser un desarrollador, incluso mejor. Es cierto que hay algunas dificultades. Por ejemplo, primero debe encontrar una cantidad significativa necesaria para la construcción; puede ser un préstamo bancario o fondos de inversores.

Algunas personas lo quieren todo a la vez…

La mayoría de los que ganan dinero con bienes raíces operan de acuerdo con el esquema: construido – diseñado – vendido. La conclusión es que una empresa de construcción, después de haber construido un edificio, lo vende ya hecho a las partes interesadas. Al concluir un contrato para la venta de bienes raíces, las partes deben verificar si la ubicación del objeto está indicada correctamente, si los planos de planta y los documentos para el terreno están adjuntos al contrato. También es necesario medir cuidadosamente la habitación e indicar su área exacta. Si estamos hablando de una parte de un edificio, debe anotarse en el plano de planta qué parte se venderá.

Una vez recopilados todos los documentos necesarios (con copias), puede acudir a un notario. Lo más probable es que solo le interese el contrato de venta. Después del registro de la transacción con un notario, se debe realizar su registro estatal. La lista de documentos requeridos para esto se puede aclarar en el lugar de registro. En cualquier caso, es necesario abastecerse de tres copias del contrato de compraventa (una para cada una de las partes y para la autoridad registradora). Además, las copias notariadas del acuerdo y todos los documentos constitutivos no serán superfluas.

documentos de las partes. Después de pagar la tarifa estatal y registrar el contrato, la transacción se puede considerar completada.

El objeto en sí es cedido bajo un acto de aceptación y cesión, donde debe indicarse la fecha de cesión del inmueble y su estado. Si las partes tienen reclamaciones entre sí relacionadas con la calidad del objeto o su pago en virtud del contrato, esto debe reflejarse en el acto..

Además, existe un período durante el cual el vendedor está obligado a garantizar la calidad de la mercancía al comprador. Pero, de hecho, si, por ejemplo, un edificio se derrumba y un examen de un experto muestra que los diseñadores o constructores son los culpables, serán considerados responsables. Si se encuentran defectos ocultos, los compradores también se pondrán en contacto con el vendedor..

-Y algunos, en partes

Los propietarios, que, en lugar de una gran suma global, prefieren recibir relativamente poco dinero cada mes (año), alquilan el edificio construido. La demanda de todo tipo de inmuebles comerciales (oficinas, locales comerciales, almacenes, etc.) es ahora bastante grande, por lo que, por regla general, en el momento en que se pone en funcionamiento el objeto, todos los locales ya están distribuidos entre los inquilinos..

Al registrar un contrato de arrendamiento, es necesario redactar correctamente un contrato. ¿Qué debe contener este documento y a qué puntos debe prestar atención al firmarlo? Es imperativo comprobar si los datos de las partes están indicados correctamente: nombres, direcciones, TIN, datos bancarios, datos del pasaporte (si la parte contratante es una persona física), etc..

Un elemento importante del contrato de arrendamiento es el acto de aceptación y cesión del local adjunto al contrato. En él, debe indicar el estado de la habitación en el momento del traslado y anotar qué comunicaciones están conectadas y funcionando (cable telefónico, suministro de agua y alcantarillado, red de calefacción, etc.).

El siguiente punto importante es el alquiler, cuyo monto debe ser negociado por las partes en el contrato. Se puede calcular para 1 m2. m por año o para todo el local por mes. Además, es necesario fijar cómo se realizará el pago: si está en rublos, entonces se indica el monto de la tarifa de alquiler, si en dólares o euros, entonces debe tenerse en cuenta que las liquidaciones se realizan en rublos a la tasa determinada por las partes. La mayoría de las veces se equipara con la tasa del Banco Central de Rusia. Al determinar el monto del alquiler, es necesario indicar si incluye facturas de servicios públicos. En algunos casos, el arrendador se reserva el derecho de emitir facturas separadas al inquilino por servicios básicos y adicionales, que incluyen, por ejemplo, recolección de basura, comunicaciones telefónicas, Internet, etc. el arrendamiento no es una transferencia de propiedad del mismo.

Cuando se concluye un contrato de arrendamiento por un período de más de un año, está sujeto al registro estatal. Teniendo en cuenta el hecho de que la demanda de bienes raíces comerciales es actualmente bastante alta, así como el hecho de que varios inquilinos celebran un contrato de arrendamiento a largo plazo, las autoridades de registro en Moscú han creado una «ventana» especial en la que todos los acuerdos pueden presentarse para su registro. Sin embargo, un funcionario no aceptará más de 10 casos (acuerdos separados) a la vez, por lo que será difícil registrar más de ellos al mismo tiempo. Por lo tanto, muchas organizaciones asignan la responsabilidad de registrar los derechos de arrendamiento a largo plazo a los inquilinos. Si las partes no desean pasar por este procedimiento, pueden concluir un acuerdo por un período más corto y prever la posibilidad de su extensión. Además, no puede especificar el plazo en absoluto en el contrato de arrendamiento: en este caso, se considera indefinido y no requiere registro..

Si tiene la intención de arrendar locales comerciales y almacenes al mismo tiempo, es recomendable celebrar un contrato para ambos locales. Además, el contrato debe indicar exactamente dónde se ubicará el pabellón y dónde se almacenarán las mercancías..

Que es mas rentable?

Entonces, ¿debería vender el edificio o alquilarlo? Cada caso tiene sus propias ventajas y desventajas. La venta le permite ganar una cantidad significativa a la vez, cuando el alquiler de la inversión se amortizará gradualmente, pero el edificio genera ingresos estables..

En cualquier caso, los problemas relacionados con el registro de sus derechos deberán resolverse. La única diferencia es que al registrar y registrar un contrato de arrendamiento a largo plazo, tendrá que pagar una tarifa (también se cobra cuando realiza cambios o adiciones al contrato). No te olvides de los impuestos.

En cualquier caso, si el edificio es de propiedad, se puede vender o hipotecar. Además, la fianza no afectará a la relación entre el arrendador y los inquilinos, ya que mientras el edificio permanezca en propiedad del arrendador, todos los pagos del alquiler irán a su cargo, como antes..

Es difícil decir cuál es más rentable desde el punto de vista empresarial. Cualquier bien inmueble es un activo invariablemente líquido que siempre se puede vender.

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