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La mayoría de las veces, las hipotecas se emiten por un período de 15 a 20 años (estos términos de préstamo siguen siendo los más populares en Rusia), los términos de préstamo máximos en nuestro país son de 30 a 50 años (sin embargo, no todos los bancos están listos para asumir el riesgo y proporcionar una hipoteca por un período tan largo ).
La mayoría de los rusos, que aún recuerdan los discursos y protestas de los accionistas defraudados, consideran demasiado arriesgado pagar a plazos una vivienda en una casa sin terminar..
El pago a plazos por parte del desarrollador generalmente implica períodos cortos: la mayoría de las veces 1 año, a veces de 3 a 5 años, el período máximo para el cual se proporciona el plan de pagos es de 10 años. La mayoría de los desarrolladores, al proporcionar cuotas para la vivienda en una casa sin terminar, se guían por los plazos para la entrega de la casa, de modo que al redactar un acuerdo de compra a plazos en la etapa inicial de construcción, el comprador recibe un pago diferido por un período más largo y condiciones de compra más favorables. Y, sin embargo, a pesar de los obvios beneficios de comprar un apartamento en un edificio sin terminar, la mayoría de los rusos, que todavía tienen recuerdos frescos de los discursos y protestas de los inversores inmobiliarios defraudados, consideran esta opción demasiado arriesgada..
La tercera diferencia
Al solicitar un préstamo para comprar un apartamento en un banco, el comprador puede elegir cualquiera de los nuevos edificios de la ciudad, también es posible elegir un apartamento en venta en el mercado secundario de bienes raíces. Habitualmente, las entidades bancarias no hacen que la compra de vivienda en un determinado conjunto residencial sea una condición para la concesión de un préstamo (aunque no debe excluirse la opción cuando el banco coopera con un determinado promotor y presta únicamente para la compra de vivienda en nuevos edificios pertenecientes a esta empresa).
En el caso de un plan de cuotas, la elección de un complejo residencial debe hacerse con anticipación y solo entonces comunicarse con el desarrollador para el papeleo. El desarrollador proporciona un plan de cuotas para un apartamento específico, además, solo en el mercado primario.
La cuarta diferencia
Diferentes tipos de interés en cuotas y préstamos nos permiten decir que, en general, desde un punto de vista económico, las cuotas son más rentables que una hipoteca. Por lo tanto, muchos desarrolladores ofrecen un plan de pago a plazos sin intereses de hasta 1 año; en el futuro, la tasa de pago anual puede cambiar; cuanto más largo sea el período, más alta será la tasa, según los resultados de un período de gracia de tres años, el comprador generalmente no paga más del 10% del costo del apartamento..
La tasa de un préstamo hipotecario generalmente se establece para todo el plazo del préstamo, además, el comprador paga tarifas adicionales como el pago de los servicios bancarios, el seguro del objeto del préstamo, la apertura de una cuenta, etc. En 2011, en Rusia, la tasa de los préstamos hipotecarios en rublos disminuyó notablemente y promedió el 12% anual, pero incluso a esta tasa, en caso de obtener un préstamo durante 10 años, un pago en exceso de una hipoteca puede casi duplicar el costo total de un apartamento..
La quinta diferencia
El depósito inicial en caso de recibir un plan de cuotas en las primeras etapas del desarrollo de este fenómeno en nuestro país fue del 50-60% del costo de la vivienda, lo que redujo significativamente la cantidad de personas dispuestas a aprovechar tal oferta del desarrollador..
Krasnova Julia. Bodegón con llaves. 2009
Actualmente, la diferencia entre el monto del pago inicial de las hipotecas y las cuotas ha disminuido notablemente. Dependiendo de la entidad bancaria y de las decisiones de la dirección del promotor, el anticipo puede variar del 10 al 30% del valor total de la propiedad, tanto en el caso de un préstamo hipotecario como al recibir un plan de cuotas..
Ventajas y desventajas
Habiendo analizado las principales diferencias entre hipotecas y cuotas, se pueden destacar sus lados atractivos y desventajas para poder imaginar con más claridad todas las diferencias entre este tipo de compras inmobiliarias.
| Hipoteca | |
| pros | Desventajas |
| Préstamo a largo plazo | Las duras condiciones que impone el banco a los prestatarios |
| Garantías adicionales de la fiabilidad del desarrollador derivadas de cheques bancarios. | Una gran cantidad de pago en exceso (si no cancela la deuda antes de lo previsto) |
| El derecho a la propiedad de la vivienda pasa al comprador inmediatamente después de la puesta en funcionamiento de la vivienda. | Disponibilidad de pagos adicionales |
| Entrega | |
| pros | Desventajas |
| Menos documentos requeridos y menores requisitos para la solvencia del comprador | Periodos de gracia cortos |
| Menos sobrepago | Posibilidad de elegir un apartamento solo en un edificio nuevo de un desarrollador que proporciona un plan de cuotas |
| Tasas de interés más bajas y posibilidad de obtener un préstamo sin intereses a corto plazo | Transferencia de propiedad solo después del pago de la última cuota |
Con el desarrollo del sistema de compra de un apartamento a plazos y el aumento de la competencia entre los desarrolladores, un número creciente de desarrolladores ofrecen cuotas por metro cuadrado en sus nuevos edificios, de modo que los compradores tienen una amplia variedad de opciones..
Hasta la fecha, los compradores adinerados y aquellos que esperan recibir grandes fondos en el futuro cercano todavía demandan el plan de pagos a plazos. Dichos compradores están bastante satisfechos con un pequeño retraso en el pago: durante 6 a 18 meses, durante los cuales pueden participar tranquilamente en la venta de otra propiedad, liberar fondos empleados en el negocio, esperar el vencimiento del plazo del depósito bancario, etc..
Para la mayoría de los rusos, una hipoteca parece más atractiva precisamente por el largo plazo del préstamo y la disminución de esta conexión en los pagos mensuales. Dichos compradores entienden que pagarán de más por un nuevo apartamento, pero no ven de otra forma, ya que simplemente «no pueden permitirse» los pagos a plazos..
¿Cuáles son las principales diferencias entre las hipotecas y las cuotas? ¿En qué aspectos se distinguen estas dos formas de financiamiento en el sector inmobiliario?