Menores – Derechos del Niño en la Venta e Intercambio de Apartamentos

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La venta o permuta de un apartamento, así como otras transacciones inmobiliarias en general, es uno de los temas que suscita mayor número de interrogantes. Además, tanto los vendedores como, por supuesto, los compradores pueden preocuparse por la correcta ejecución de todos los documentos que acompañan a la transacción. Y cuanto mayor sea el monto de la transacción, más temerán las partes convertirse en víctimas de estafadores o simplemente enfrentar la necesidad de volver a emitir documentos, recolectar certificados y permisos adicionales..

En este artículo, no entraremos en detalles sobre cada etapa de la conclusión de una transacción para la venta y compra de bienes raíces, sino que solo tocaremos un punto importante: los derechos de los niños registrados en este espacio habitable o que poseen una participación en un apartamento o casa..

El tema de la participación de menores en diversas transacciones inmobiliarias en nuestro país se agudizó a principios de los años 90 y no ha perdido relevancia desde entonces, lo cual no es de extrañar –según las estadísticas, en casi el 60% de las transacciones en el mercado inmobiliario, uno de los participantes es un niño– tampoco lado del comprador o vendedor.

«Historia de terror» para el comprador

Una frase fuerte y ya trillada: «¡Los niños son nuestro todo!» – Al registrar la compra o permuta de un apartamento, adquiere especial significado y significado. Los menores son la categoría más desprotegida, por ello, es precisamente por la observancia de sus derechos que los órganos estatales están especialmente vigilantes. Tenga en cuenta que la legislación rusa es extremadamente estricta en la protección de los derechos de los menores. Sus intereses y derechos están prácticamente elevados al nivel de absoluta prioridad y están regulados por numerosos actos legislativos: el Código de Familia de la Federación de Rusia, el Código Civil, la ley «Sobre la privatización del parque de viviendas», la Constitución, el Código de la Vivienda y otros documentos.

Sin embargo, la misma situación se ha desarrollado en la vecina Ucrania: allí los derechos de los niños están protegidos por el Código de Familia, las leyes «Sobre los aspectos básicos de la protección social de los ciudadanos sin hogar y los niños de la calle» y «Sobre la protección del niño», que regulan estrictamente el proceso de venta y otras transacciones con bienes inmuebles, en los que menores.

Según la ley, un niño, en igualdad de condiciones con los adultos, tiene todos los derechos, tanto de vivienda como de propiedad: puede heredar o donar bienes inmuebles o parte de ellos, participar en la privatización de viviendas, etc. Al mismo tiempo, de acuerdo con la legislación rusa, incluso los padres, así como otros representantes legales de un niño menor, tutores o padres adoptivos, no pueden disponer de su propiedad sin obtener el consentimiento previo de las autoridades oficiales de tutela y tutela..

A la luz de esta actitud de la legislación de protección de los derechos de los niños, los potenciales compradores de inmuebles donde se registran menores están más asustados por el siguiente momento: si el tribunal considera que como resultado de la transacción se violaron los derechos de los jóvenes residentes registrados oficialmente en el área vendida o permutada. , puede declarar la transacción inválida.

Menores - Derechos del Niño en la Venta e Intercambio de Apartamentos Kuzma Petrov-Vodkin. En el vivero. 1925

Además, esta regla se aplica no solo a aquellos apartamentos donde los menores son los propietarios, sino también a aquellos bienes inmuebles donde los niños simplemente están registrados. El punto más importante es que a la hora de concluir transacciones con objetos inmobiliarios en los que se registran niños, no se requiere el permiso de las autoridades de tutela y tutela según la legislación vigente..

Al mismo tiempo, la Resolución del Tribunal Constitucional de Rusia de fecha 8 de junio de 2010 No. 13-P «Sobre el caso de verificación de constitucionalidad del párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil de la Federación de Rusia» reconoce que si los términos de la transacción violan los derechos de vivienda de un niño bajo el cuidado de sus padres, esto se incluye contradicción directa con la Constitución de la Federación de Rusia. Tal contradicción, si el niño no tiene hogar o ha recibido una vivienda que no cumple con los estándares sanitarios o de otro tipo, puede convertirse en la razón de la invalidación de la transacción..

Para evitar una situación tan desagradable en todos los aspectos, solo es posible obtener el consentimiento previo por escrito de las autoridades de tutela y tutela en su lugar de residencia para el alta de un menor, así como la venta o intercambio de vivienda. El vendedor, es decir, el propietario de la casa o apartamento en este momento, se ocupará de este problema durante la preparación de los documentos para la implementación. Y el comprador debe recordar que al estudiar los documentos del apartamento que le gusta, debe aclarar de inmediato si los menores están registrados en este espacio habitable, quién es exactamente el propietario de cada parte de la vivienda, y también requiere el permiso del consejo de administración. De lo contrario, es decir, en ausencia de este documento, la transacción se vuelve demasiado riesgosa..

«Dolor de cabeza» para el vendedor

Imagina que no eres un comprador que solo necesita comprobar la disponibilidad de todos los papeles necesarios, es decir, un vendedor que quiere vender un apartamento que te pertenece personalmente o de tu familia..

¿Qué pasos debe seguir para obtener dinero de manera rentable y, preferiblemente, rápida? Dirá: para evaluar el apartamento, es decir, para controlar el mercado de dichos objetos inmobiliarios, recopilar certificados de la BTI, la oficina de pasaportes, la empresa de gestión, pagar facturas de servicios públicos, etc. Sin embargo, si una parte del apartamento pertenece al niño por herencia, donación o participación en la privatización, el primer paso para vender el apartamento debe ser una visita a las autoridades de tutela y fianza..

El vendedor deberá convencer a los funcionarios de que la venta del apartamento no afectará los intereses del niño, es decir, no permanecerá en la calle, sino que recibirá a cambio un espacio habitable equivalente. Además, los padres (tutores, padres adoptivos) deberán acreditar que después de la venta de esta vivienda, el valor de la propiedad de un menor que posea una participación en un apartamento o casa no disminuirá..

Menores - Derechos del Niño en la Venta e Intercambio de Apartamentos Boris Kustodiev. Los hijos del artista. 1913

En este sentido, pueden surgir problemas, por ejemplo, en el caso de vender un apartamento en Moscú para la compra posterior de una casa de campo en los suburbios o en otra región. El costo de un apartamento ordinario en el centro de la capital es inconmensurable con los precios inmobiliarios en las ciudades cercanas a Moscú, y más aún en otras regiones. Entonces, incluso si la venta de un apartamento pequeño de dos habitaciones le permitirá comprar una casa espaciosa donde el niño tendrá su propia habitación, las autoridades de tutela y fianza pueden no emitir un permiso debido al hecho de que el precio de los nuevos bienes raíces es mucho menor. En este caso, los padres pueden intentar dar otros argumentos: la situación ecológica en el centro de la metrópoli, la proximidad a los familiares, un clima adecuado, mejores condiciones de vida, la presencia de un trabajo mejor remunerado para los padres, una escuela y un jardín de infancia en un lugar nuevo, una gran área de nuevas propiedades inmobiliarias, etc. Sin embargo, las agencias gubernamentales rara vez toman su palabra, y el mejor argumento sería abrir una cuenta corriente a nombre de un menor, en la que una parte del costo del apartamento vendido se depositará debido al niño, como una de las partes de la transacción. Tal argumento puede convencer a los funcionarios mejor que cualquier garantía infundada..

Un punto importante: a la luz de los requisitos anteriores, puede parecer que los padres tendrán que comprar una vivienda nueva, y no peor que la anterior, incluso antes de la venta del apartamento. En la práctica, tal giro de los acontecimientos a menudo es simplemente irreal: es con los ingresos de la venta que generalmente se compra una nueva casa o apartamento. Por lo tanto, las autoridades de tutela requieren con mayor frecuencia la adquisición simultánea de nuevas viviendas con la misma área o más..

Si el niño no era el propietario de la casa, sino que simplemente estaba registrado en el área vendida y sujeta a intercambio, las autoridades de tutela le exigirán inmediatamente que se registre en un nuevo espacio habitable, comprado o ya propiedad de uno de los padres (tutores, padres adoptivos). En realidad, en este caso, la oficina de pasaportes no simplemente sacará al menor del apartamento sin el permiso de las autoridades de tutela y fianza..

Algunos matices más

Un punto importante se refiere a la privatización de la vivienda donde el niño está registrado: los padres no pueden escribir una negativa a participar en la privatización de un menor, por lo que, en cualquier caso, la participación correspondiente en un apartamento o casa debe convertirse en propiedad de un niño registrado en la zona residencial privatizada..

Las autoridades de tutela generalmente requieren que ambos padres se presenten para obtener permiso para despedir o vender «casa con un niño». Si alguno de ellos está ubicado en el extranjero o en otra región, es necesario proporcionar su permiso por escrito para realizar una transacción inmobiliaria, certificado por un notario o en el consulado. Lo mismo se aplica a un padre que no puede acudir personalmente a las autoridades de tutela debido a una enfermedad grave. Si se desconoce el paradero del padre «pródigo» en el momento de obtener el permiso, tendrá que declarar una lista de buscados y esperar hasta que se encuentre la «pérdida». El permiso del segundo padre no se requiere solo en caso de privación de su patria potestad, reconocimiento por parte del tribunal como desaparecido, fallecimiento o si el padre se registró solo a partir de las palabras de la madre..

Si uno de los padres ignora deliberadamente la invitación a comparecer ante las autoridades de tutela para obtener el permiso para vender el apartamento y dar de alta al menor, requiere dinero para su firma, el segundo puede probar la intencionalidad de sus acciones proporcionando testigos e informando honestamente a los representantes del consejo de administración sobre todas las circunstancias de su vida familiar. La decisión en este caso se tomará individualmente: si las autoridades de tutela reconocen que la transacción es en el interés del niño y, como resultado, sus condiciones de vida mejorarán o el valor de la propiedad aumentará, entonces el permiso se puede emitir sin el consentimiento del segundo padre, quien obstruye por razones personales..

Menores - Derechos del Niño en la Venta e Intercambio de Apartamentos Nikolay Bogdanov-Belsky. Niños en la ventana

Es necesario obtener el permiso de las autoridades de tutela para la venta o permuta de la vivienda, la participación en la que pertenece el menor, aunque en este momento el menor no viva en este apartamento, pero esté registrado en una zona diferente e incluso en otra región o estado..

El registro de un niño menor de 10 años solo es posible en el lugar de registro de uno de los padres, por lo que no funcionará registrar al bebé con amigos y conocidos para obtener permiso para sacarlo del apartamento que se vende..

Si las capacidades financieras de los padres les permiten comprar primero una vivienda nueva y luego vender el apartamento antiguo, es más conveniente registrar inmediatamente la propiedad solo para ellos y luego asignar la parte correspondiente al menor. De lo contrario, surge una situación en la que el niño posee dos acciones en apartamentos diferentes y será difícil obtener el permiso de las autoridades de tutela para privar a un menor de uno de ellos; no habrá nada que proporcionar a cambio.

Para registrar un niño en un apartamento donde una de las acciones pertenece a su madre o padre, no se requiere el consentimiento de los demás accionistas..

Un apartamento o casa que pertenece por herencia o como resultado de la privatización a huérfanos o niños que quedan sin el cuidado de sus padres y enviados a internados y orfanatos para recibir apoyo estatal total, se asigna a propietarios menores y su seguridad es supervisada por las autoridades de tutela y fianza. Cualquier transacción con dicha vivienda se lleva a cabo exclusivamente con su consentimiento. La orden correspondiente es firmada por las autoridades locales y enviada a la HOA en la ubicación de la vivienda, la empresa administradora, el BTI y el Servicio de Registro Federal..

Documentos

Para obtener el permiso de las autoridades de tutela y fideicomiso para la venta o permuta de vivienda a la que pertenece un menor, se deben presentar a la comisión los siguientes documentos:

  • una declaración firmada por ambos padres;
  • consentimiento del niño (si ya tiene 14 años);
  • un extracto del libro de la casa y la cuenta personal; deben ser originales;
  • copia de actas de nacimiento del menor propietario. También es necesario demostrar el original de este documento;
  • documentos que confirman la propiedad de todos los locales residenciales involucrados en la transacción. Pueden ser un certificado de propiedad de una vivienda, un contrato de compraventa o permuta, un certificado del derecho a la herencia, etc.
  • Certificados BTI, donde se indicará el costo del espacio de vida;
  • plano de vivienda catastral (piso);
  • si uno de los padres no puede estar presente en persona, se requieren documentos que confirmen su consentimiento: un permiso notarial o certificados de su muerte, declaración de personas desaparecidas, etc.
  • un certificado de la oficina de impuestos sobre la ausencia de atrasos en el impuesto a la vivienda.

A menudo, las autoridades de tutela pueden requerir documentos adicionales, por ejemplo, un certificado de la EIRTS sobre la deuda de un apartamento, un certificado del estado técnico de la vivienda y documentos para la casa o apartamento comprado..

Todos los documentos anteriores deben estar correctamente ejecutados y no haber caducado en el lugar de la demanda..

La comisión de las autoridades de tutela considera cada caso de manera individual y, a menudo, puede hacer concesiones si considera que la transacción es en el interés del niño (por ejemplo, en lugar de un apartamento en la ciudad, se compra una casa en una zona rural, ya que el niño tiene asma y necesita aire fresco). O, por el contrario, presentar requisitos adicionales en caso de dudas sobre la honestidad y adecuación de los padres..

Menores - Derechos del Niño en la Venta e Intercambio de Apartamentos Balthus. Niños. 1937

Como puede ver, la presencia de un propietario menor en un apartamento o casa, así como su registro, complican significativamente el proceso de conclusión de las transacciones de compra y venta. Por un lado, puede parecer que requisitos tan estrictos son innecesarios: ¡hay tantos problemas debido a un solo bebé! Sin embargo, si recuerda cuántos padres bastante responsables fueron víctimas de estafadores al concluir transacciones inmobiliarias, cuántos padres simplemente intentaron resolver sus problemas financieros vendiendo un apartamento, sin pensar en lo que le quedaría al niño en el futuro, si contamos el número de familias disfuncionales donde uno de los padres sufre de adicción y puede decidir vender una vivienda para satisfacer sus necesidades – la participación de las autoridades de tutela y fianza no parece en absoluto una medida innecesaria para proteger los derechos e intereses de los niños.

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