Mercado inmobiliario comercial en medio de fronteras cambiantes de Moscú

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A principios de julio de 2011. La Duma Regional de Moscú firmó un acuerdo para cambiar las fronteras de Moscú y la región de Moscú. Este documento tiene como objetivo fijar legislativamente las fronteras, que han cambiado mucho en las últimas décadas, pero que no se han formalizado oficialmente antes..

Mercado de alquiler de inmuebles comerciales
Sergei Ivanovich Smirnov. Feria en el día patronal. 2007

Sin duda, la incorporación de nuevos territorios a Moscú repercutirá en el mercado inmobiliario de la capital. Como señalan muchos expertos, las perspectivas de desarrollo del mercado inmobiliario comercial en la capital no son tan brillantes como a principios de año. La reactivación de este segmento de mercado, observada en la primera mitad del año, después de cambios tan serios, puede ralentizarse. Los desarrolladores no están seguros de cómo se desarrollarán los eventos, ya que no hay planes claros para el desarrollo de nuevos territorios. La redistribución de terrenos afectará en todo caso a la estructura del mercado, esto se aplica a todo tipo de inmuebles comerciales: oficinas, centros comerciales, almacenes y otros objetos..

Desarrolladores en una encrucijada

Como saben, según el acuerdo firmado, 102 nuevas parcelas de tierra con un área total de 723 hectáreas se unen a Moscú, incluidos los campos de aireación de Lyubertsy (578 hectáreas). La región de Moscú también recibirá nuevas tierras: 328 hectáreas, incluidas 216 hectáreas del pueblo de Tolstopaltsevo.

Se trata de territorios bastante amplios que requieren de las autoridades la elaboración de un plan urbanístico integral, que contemplará la construcción administrativa, la edificación social (centros educativos y científicos, viviendas), así como la construcción de nuevos centros comerciales. Y la solución de estas tareas puede llevar más de un año..

La redistribución de territorios afecta directamente la construcción de inmuebles comerciales.

Debido a esta incertidumbre, muchos desarrolladores estaban confundidos. Este segmento del mercado inmobiliario recién comienza a recuperarse de las consecuencias de la crisis global y está cobrando impulso, y aquí las autoridades de la capital les presentaron una nueva «sorpresa». El caso es que la redistribución de territorios afecta directamente a la construcción de inmuebles comerciales. Además, los desarrolladores nacionales dependen en gran medida de la situación política interna del país y, a menudo, el éxito está determinado por la capacidad de adivinar la dirección de las acciones futuras de las autoridades..

Por supuesto, para los desarrolladores de la capital, los nuevos territorios sin desarrollar son la perspectiva de iniciar la construcción de nuevos proyectos, aumentar el trabajo y, en consecuencia, los ingresos. Sin embargo, para ello todavía es necesario ganar una licitación de construcción, que no siempre es fácil y puede causar algunos problemas nuevos..

Ahora los constructores están en una encrucijada, se enfrentan a la tarea de intentar adivinar qué nuevos distritos moverán ahora (si, por supuesto, lo hacen) autoridades federales y regionales; cuántos espacios de oficina serán necesarios para las empresas que quieran estar cerca de las autoridades; si el Centro Financiero Internacional se construirá desde cero. Los desarrolladores tienen muchas preguntas, pero aún no hay respuestas..

Qué decir sobre los bienes raíces comerciales, que se refiere a la infraestructura social, si las autoridades aún no han decidido sobre el programa de vivienda en los territorios anexos.

Condiciones generales del mercado

En total, en el primer semestre de 2011, alrededor de 330.000 metros cuadrados entraron en el mercado. m de nuevas oficinas (la cifra descendió un 15% respecto al año pasado) y 165.000 metros cuadrados. m. de nuevo espacio de almacén (el indicador creció casi tres con respecto al primer semestre de 2010, debido a la puesta en servicio de instalaciones previamente congeladas).

Mercado inmobiliario comercial en medio de fronteras cambiantes de Moscú
Mikhalchuk Natalia. Construcción. 2008

La oferta total de oficinas de alta calidad en la capital a finales del segundo trimestre de este año ascendía a unos 13 millones de metros cuadrados. metro.

La finalización de la construcción de algunos grandes proyectos influyó en un aumento del 17% en la proporción de espacio de oficinas vacante durante este período. Los locales libres están representados principalmente por nuevos proyectos que simplemente aún no han tenido tiempo de encontrar a sus inquilinos, así como edificios que no son muy atractivos (con ubicación inconveniente, algunas dificultades técnicas y otras características que reducen la competitividad de los objetos)..

Cabe destacar, además, que de acuerdo con los resultados del primer semestre de 2011, se registró un aumento de la demanda de locales de alta calidad en el mercado inmobiliario de oficinas y almacenes, lo que afectó la reducción de la cuota de locales desocupados. Muchos expertos señalan la dinámica positiva moderada de los indicadores de mercado.

Los desarrolladores se están trasladando a otros segmentos funcionales

El cambio de situación en la capital, las nuevas fronteras y los territorios anexos, están obligando a las empresas constructoras a buscar nuevas opciones de desarrollo. Algunos desarrolladores, que antes se centraban exclusivamente en el mercado inmobiliario comercial, ahora están haciendo declaraciones abiertas sobre el cambio en el propósito funcional de sus proyectos en construcción..

Por ejemplo, en lugar de algunos edificios de oficinas planificados, Promsvyaznedvizhimost va a construir edificios residenciales. La compañía también está explorando actualmente el potencial de conversión a propiedades residenciales y algunos de sus otros sitios..

Representantes de Coalco Development anunciaron un cambio en el propósito funcional del proyecto Crystal Towers, en el marco del cual se planeó construir alrededor de 160,000 m2 M. m de espacio de oficinas para departamentos. Si bien estos ejemplos en el mercado inmobiliario comercial de la capital son esporádicos, sin embargo, si tales declaraciones continúan sonando más, será posible hablar sobre la formación de una nueva tendencia del mercado. Y esto ya puede provocar una escasez de oficinas.

Nuevos proyectos entran al mercado

A pesar de los cambios recientes, algunos desarrolladores aún se arriesgan y declaran sobre la reanudación de sus proyectos congelados durante la crisis. Por ejemplo, la empresa Sistema-Hals anunció la reanudación de la construcción del centro de negocios SkyLight clase A, cuya superficie total es de aproximadamente 111.000 m2. m. La empresa prevé finalizar la obra en el II trimestre de 2012.

También tenga en cuenta que algunas empresas han manifestado interés en la construcción de centros de oficinas para su propia colocación. Por ejemplo, el Fondo Mundial para la Naturaleza (WWF) presentó recientemente un proyecto para su nueva oficina, que aparecerá en el área metropolitana de Taganskaya, presumiblemente el próximo año. También se anunció el inicio de la construcción de un edificio de oficinas para Robert Bosch en Khimki, región de Moscú, con una superficie total de unos 57.000 m2. m. Se espera que el edificio esté terminado a fines de 2013 y albergará oficinas, almacenes y un centro de capacitación para la empresa..

«Hypercube» se convertirá en el primer centro transformador de oficinas del país.

Recientemente, se firmó un acuerdo entre la dirección de la Fundación Skolkovo y la empresa constructora Aurora Group para la construcción de la primera instalación en la ciudad rusa de la innovación. «Hypercube» – este es el nombre dado al objeto, representará el Centro de Desarrollo Urbano del complejo innovador «Skolkovo». Será el primer centro de oficinas en transformación del país.

La singularidad del proyecto es que el edificio proporcionará la posibilidad de un reemplazo independiente de funciones y tendrá la capacidad de aumentar el área total del local en 1,5 veces. La promotora va a iniciar la construcción del centro de innovación este verano, y la puesta en servicio del «Hypercube» está prevista para febrero del próximo año..

En general, el mercado de bienes raíces comerciales en Moscú puede sufrir cambios serios como resultado de estas innovaciones. Las empresas constructoras no quieren correr riesgos y no tienen prisa por implementar proyectos, lo que significa que en un futuro cercano puede haber escasez de inmuebles comerciales, principalmente oficinas, en la capital..

Dado que las autoridades aún no han decidido los planes para el desarrollo de nuevas áreas metropolitanas, los desarrolladores actúan bajo su propio riesgo y riesgo, tratando de adivinar qué será más rentable como resultado..

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