Mercado inmobiliario de oficinas – resultados del 1er trimestre de 2011

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Resumiendo los resultados del primer trimestre de 2011 en el ámbito de los inmuebles de oficinas en la capital, cabe señalar que las principales tendencias en este segmento de mercado en el período analizado, en opinión de la mayoría de los expertos, es un retorno natural de potenciales inquilinos al mercado, así como un continuo aumento de la escasez de oferta de calidad..

Mercado inmobiliario de oficinas
Jacob Lawrence. Ebanistas. 1946

La demanda de oficinas en Moscú creció más de un tercio durante el año

En comparación con el mismo período de 2010, la demanda de oficinas en la capital aumentó en promedio un 30-40%, lo que sin duda se debe al crecimiento generalizado de la actividad económica en el país y a una mejora en el clima de negocios respecto a años anteriores..

Se produjo un aumento de la actividad de alquiler de oficinas entre empresas extranjeras y grandes operadores bancarios. Cabe señalar que en este momento los posibles inquilinos ya están listos para considerar ofertas de espacio de oficina sin terminar. En comparación con el año pasado, las agencias metropolitanas dicen que la cantidad de espacio de oficina alquilado es muy pequeña.&núcleo (paredes desnudas y techo) aumentó en más del 30%.

Según Maxim Zhulikov, especialista en jefe del departamento de bienes raíces de oficinas en Penny Lane Realty, en los primeros tres meses de este año, la demanda de compra de un negocio de alquiler prefabricado ha aumentado notablemente por parte de los rentistas. También señaló que entre los compradores potenciales hay principalmente inversores privados nacionales. Los inversores extranjeros, incluso si están dispuestos a adquirir cualquier objeto, a menudo simplemente no tienen tiempo para reaccionar a tiempo ante una situación de mercado que cambia muy rápidamente..

Las consecuencias de la prohibición de las autoridades de Moscú sobre la construcción de edificios de oficinas dentro de la Tercera Anillo de Transporte se sienten cada vez más..

Cabe señalar, además, que en el período de enero a marzo de 2011, hubo una demanda bastante alta y estable para la compra de oficinas clase A y B. Como regla general, las grandes empresas mostraron interés en tales objetos para ubicar sus estructuras aquí. Entonces, por ejemplo, en febrero hubo información de que Raifaisen Bank y Rostelecom querían comprar un centro de negocios. Otro ejemplo vívido son las negociaciones entre representantes de Alfa-Bank y AFI-Development sobre la compra del centro de negocios Aquamarine..

Otra tendencia en el primer trimestre de este año es que las consecuencias de la prohibición de las autoridades de Moscú sobre la construcción de edificios de oficinas dentro del tercer anillo de transporte se sienten cada vez más. Los desarrolladores de capital, en busca de nuevos sitios de construcción, comenzaron a mostrar un interés activo en las antiguas zonas industriales en el centro de la ciudad..


Wassily Kandinsky. Moscú 1.1916

Posteriormente, la remodelación permitirá a las empresas constructoras vender estos objetos de manera rentable. Por ejemplo, Sminex continúa desarrollando activamente este segmento de mercado. Muy pronto, áreas completamente renovadas de la antigua planta de Salut ingresarán al mercado de capitales. Recientemente, también apareció información sobre la adquisición por parte de la misma constructora de la antigua zona industrial, ubicada en Prospect Mira, 102.

También observamos que la mayor demanda en el primer trimestre de 2011 se observó por espacio de oficinas en los centros de negocios ubicados en el distrito administrativo central de Moscú. El aumento de la demanda de oficinas de clase A y B + se confirma por el hecho de que, según los resultados de los primeros tres meses de este año, la tasa de ocupación de los centros de negocios en la categoría A es del 90% al 95%, en la categoría B + – del 80% al 90% … Como ejemplo de centros de negocios demandados, se pueden citar: BC «Orlikov», BC «Arca de Noé», BC «Usadba», BC «Alexander House».

El material de oficina aún no ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis

En el primer trimestre de este año, varias nuevas propuestas ingresaron al mercado en el segmento inmobiliario de oficinas. En primer lugar, el aumento del espacio ofrecido se debió a las instalaciones que se construyeron en 2010. Por lo tanto, el volumen de nueva oferta de locales de oficinas en los primeros tres meses de 2011 aumentó en más de 200 mil m2 M..

Sin embargo, si comparamos la oferta con el nivel anterior a la crisis, debemos notar la actividad extremadamente baja de los desarrolladores de Moscú. Básicamente, este año se realizarán las obras de finalización de las obras de construcción de las instalaciones, que se iniciaron en el período 2008-2010. Los desarrolladores metropolitanos modernos han comenzado a abordar con mucha seriedad las perspectivas y los riesgos potenciales de nuevos proyectos, especialmente en el segmento de bienes raíces comerciales. Por ejemplo, algunos centros de negocios en construcción, que aún estaban en una etapa inicial de construcción, fueron remodelados y se construyeron departamentos en su lugar. Por lo tanto, el área total de proyectos que ahora se convertirán en bienes raíces residenciales debido a la remodelación es de aproximadamente 1 millón de metros cuadrados. metro.


Laszlo Moholy Nagy. Construcción. 1923

La formación de esta tendencia, en primer lugar, estuvo influenciada por la cancelación de la construcción de algunos grandes proyectos conocidos, así como por la implementación de la revisión de las aprobaciones y permisos que fueron emitidos previamente por la anterior administración metropolitana. Por el momento, se conoce oficialmente sobre la cancelación de la construcción de bienes raíces comerciales, cuyo área total es de casi 900 mil metros cuadrados. metro.

Si consideramos la oferta de oficinas en el mercado secundario, muchos expertos notan un retorno al modelo de ventas “virtuales” típico del período anterior a la crisis. Los vendedores ofrecen sus activos a la venta solo para descubrir cuánto han aumentado el valor de sus propiedades. Cabe destacar también que los precios de las ofertas respecto al año pasado se han incrementado en más de un 30%, sin embargo, todas las transacciones con inmuebles comerciales ahora se realizan en el marco del mercado. En general, el número de objetos de oficina realmente ofrecidos a la venta ha disminuido considerablemente en comparación con 2008-2010..

Uno de los nuevos proyectos más interesantes y prometedores que ingresó al mercado a principios de 2011 es el centro de negocios Barclay Plaza. Este es un moderno complejo empresarial de clase B +. El área total de la instalación es de unos 47 mil metros cuadrados. Cuenta con una infraestructura bien desarrollada (recepción, restaurante, comedor separado para empleados, galería comercial, gimnasio y piscina), así como fácil acceso a las principales líneas de transporte de la ciudad..

Los precios de compra y alquiler de oficinas han aumentado levemente

En comparación con el mismo período en 2010, las tarifas de alquiler y los precios de venta de los inmuebles de oficinas en Moscú aumentaron en un 15-20%, según la ubicación y la clase del objeto. Si tomamos el crecimiento de los precios de los inmuebles de oficinas en el período de enero a marzo de 2011, fue de alrededor del 2-3%, dependiendo de los objetos..

La subida de precios se produjo por varias razones. Por un lado, los precios se vieron influenciados por las previsiones de una reducción significativa en la construcción de nuevos inmuebles comerciales y un ritmo muy lento de lanzamiento al mercado de inmuebles previamente anunciados. Por otro lado, una disminución en la proporción de espacio de oficinas de alta calidad vacante con acabado completo.

Un aumento notable de los precios también se vio facilitado por el aumento del poder adquisitivo de los inversores privados..

Las tarifas promedio de alquiler de las oficinas metropolitanas de clase A en el primer trimestre oscilaron entre $ 700 y $ 1100 por metro cuadrado, para las oficinas de clase B + y B, de $ 300 a $ 950 por metro cuadrado. También debe tenerse en cuenta que el nivel de precios del espacio comercial en el centro de Moscú es, naturalmente, algo más alto y oscila entre $ 1000 y $ 4000 por metro cuadrado. Al final del primer trimestre de 2011, las calles más caras de Moscú incluían: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov Lane, Petrovskie Linii, Kamergerskiy Lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky Most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovskiy Proezd.

Resumiendo los resultados generales del primer trimestre de 2011, se puede argumentar que en un futuro próximo el mercado inmobiliario comercial, incluido el mercado de oficinas en Moscú, esperará otro aumento en las tarifas y precios de alquiler. Además, se puede suponer que continuará el crecimiento de la actividad de la demanda en este sector. Al mismo tiempo, las oficinas más populares y prometedoras probablemente seguirán siendo de clase A y B +. También se puede decir que la tendencia clara de aumento del déficit de este tipo de oficinas en el mercado que se perfilaba en el primer trimestre se mantendrá hasta finales de este año. Hace un año, en la categoría de oficinas en centros de negocios de clase A y B +, se podían encontrar libremente en el mercado hasta 10 ofertas adecuadas. Por el momento, el número de oficinas ofrecidas en este segmento ha disminuido a 1-2.

A pesar del notable aumento de la actividad del mercado en el primer trimestre de este año, según los expertos, es muy probable que el mercado inmobiliario de oficinas de Moscú vuelva a los indicadores anteriores a la crisis solo en 2012-2013.

En el segundo trimestre de este año, muchos expertos pronostican un ligero aumento en las tarifas de alquiler a un nivel del 2-3%, que se deberá principalmente al aumento estacional de la demanda y al deseo de los potenciales compradores e inquilinos de completar todas las transacciones antes del inicio de las vacaciones de verano. Asimismo, los expertos pronostican que durante 2011 la oferta de oficinas de alta calidad disminuirá a un ritmo elevado y, a finales de año, la capital enfrentará una grave escasez de instalaciones en este segmento de mercado..

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