Perspectivas de los préstamos hipotecarios residenciales para 2011

El contenido del artículo

• Interés reducido y otras sorpresas
• Los banqueros dan el visto bueno …
• Pago inicial de una hipoteca
• Demanda hipotecaria
• Que esperar de 2011

La reactivación generalizada de la situación macroeconómica en Rusia en 2010 condujo a la estabilización de los precios de la vivienda y a la reactivación de las hipotecas como principal componente del crédito a la hora de comprar inmuebles.

Si la situación de las hipotecas en 2008 y 2009 pudiera describirse brevemente con una cita de película alada: «Es más probable que el paciente esté muerto que vivo …», entonces 2010 trajo esperanza para la «reanimación» de la hipoteca, y a un ritmo bastante rápido, y con buenas perspectivas de recuperación total..

Interés reducido y otras sorpresas

La caída de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios de nueva emisión se ha convertido en el principal acontecimiento para atraer nuevos prestatarios. Según una encuesta realizada por LEVADA Center (noviembre de 2010), la característica más definitoria a la hora de abrir una hipoteca para el 35% de los encuestados fue precisamente la baja tasa de interés. El segundo y tercer lugar lo ocuparon el plazo del préstamo (31%) y el tamaño de la primera cuota (29,5%).

La primera organización que anunció en febrero de 2010 una disminución de las tasas de interés hipotecarias fue la Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (AHML), que anunció la aparición en su gama de productos crediticios al 9% anual (Novostroyka, etc.).

En abril, un peso pesado tan icónico del sistema financiero ruso como Sberbank anunció un recorte de tipos. Bajo los programas de préstamos «Mortgage Standard» e «Mortgage +» proporcionados por Sberbank, las tasas se redujeron tres veces durante el año. Según N. Karaseva, que dirige el departamento de préstamos minoristas de Sberbank, “la tasa mínima de los préstamos en rublos al final del año es del 9,5%”. Es cierto que dicho mínimo está disponible solo para préstamos por un período de no más de 10 años y solo para clientes corporativos de Sberbank, pero también para otros clientes no incluidos en esta categoría, los intereses de los préstamos hipotecarios de Sberbank se han reducido significativamente desde 2009.

La disminución de los tipos de interés afectó principalmente a los préstamos hipotecarios en rublos.

Los bancos comerciales también tuvieron que decidir recortar las tasas de los préstamos hipotecarios. Por ejemplo, Raiffeisenbank redujo las tasas de interés tres veces en 2010 «Nuestro banco emite intereses sobre hipotecas para la compra de bienes raíces en el mercado secundario de la vivienda, a partir del 11,75%», dice Andrey Stepanenko, jefe del departamento de servicios a personas de ZAO Raiffeisenbank.

Calculado por Kreditmart en noviembre de 2010, el nivel mínimo de interés en toda Rusia sobre las hipotecas (para el mercado secundario de bienes raíces) fue del 11,86% para los préstamos en rublos y del 9,6% para los préstamos en dólares. La dinámica de la tasa de mercado promedio de los productos hipotecarios en rublos, según «Kreditmart», es para noviembre de 2010 – octubre de 2010 – octubre de 2009 una cadena elocuente de 15,19 – 15,71 – 18,68%, respectivamente.

En opinión de la mayoría de los expertos, el recorte de tipos afectó principalmente a los préstamos hipotecarios en rublos. El director general de IPOTEK.RU D. Ovsyannikov llama a la reducción de la tasa anual en casi un porcentaje, del 14,6 al 13,7%. Según el jefe de Rusipoteka A. Ippolitov, la disminución es aún mayor: 12,7%. Teniendo en cuenta que el nivel mínimo de préstamos hipotecarios en la historia moderna de Rusia se registró en marzo de 2008 en el nivel del 12,4%, podemos afirmar la comparabilidad de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a finales de 2010 con su nivel anterior a la crisis. En 2011, si se espera una nueva disminución en el nivel de las tasas de pago de hipotecas (en la forma interbancaria promedio), entonces es insignificante.

La cancelación total o la reducción parcial de las comisiones bancarias al solicitar una hipoteca también es una noticia positiva en 2010 para los nuevos prestatarios. En abril, Sberbank canceló un pago indirecto de sus préstamos hipotecarios. Algunos bancos comerciales (por ejemplo, Flexinvest) siguieron su ejemplo. Aquellas instituciones bancarias financieras que redujeron la comisión en lugar de cancelarla por completo, dejaron de cobrar multas por reembolso anticipado de préstamos (el mismo Raiffeisenbank, etc.)

Según el Departamento de Calidad y Marketing Estratégico del Societe Generale Bank, en 2010 el plazo medio para la emisión de préstamos para la compra de vivienda aumentó en promedio en Rusia casi 2 veces en comparación con 2009 (22,5 años en lugar de 13). Han aparecido productos crediticios completamente nuevos con un período de validez de 30 e incluso 50 años. La gama de préstamos hipotecarios se ha ampliado enormemente. Como testifica el director general de la NBIK («Oficina Independiente de Préstamos Hipotecarios») E. Taubkina, además de la posibilidad de obtener una hipoteca en tres tipos de monedas (rublos, dólares, euros), existen programas reales para familias jóvenes, prestatarios confiables y clientes habituales, que incluyen bancos comerciales. E. Taubkina también habla sobre la aparición en 2010 de programas hipotecarios, según los cuales en el momento del cierre completo del préstamo, el prestatario responsable puede tener 75 años. Hace año y medio, esto era simplemente impensable..

Los banqueros dan el visto bueno …

El pasado 2010 estuvo marcado por una disminución significativa en los requisitos para los prestatarios de las instituciones bancarias. La categoría de clientes hipotecarios potenciales incluía tanto a ciudadanos con poca experiencia laboral (en muchos bancos, un año de empleo es suficiente en el último trabajo) como a propietarios de negocios (incluso empresarios individuales). Ha disminuido el número de rechazos bancarios, se han suavizado los requisitos burocráticos para el registro de documentos sobre ingresos. El jefe del departamento de vivienda secundaria en la agencia «Kutuzovsky Prospect» A. Devyatykh anuncia el regreso al mercado de productos de crédito con el paquete mínimo de documentos, cuya consideración se lleva a cabo de forma acelerada. N. Konyakhina, Director Regional de DeltaCredit para el Distrito Federal Central, destaca el gran cuidado y profesionalismo de los empleados bancarios al considerar casos de crédito. “El análisis crediticio se ha vuelto más riguroso y detallado. Es probable que los retrasos en préstamos pasados, especialmente los incobrables, sean la razón del rechazo «, dice N. Konyakhina..

La solidez del pago inicial confirma la alfabetización del prestatario en la planificación de gastos y la gestión de su propio presupuesto….

Un nuevo fenómeno del crédito hipotecario poscrisis fue la atención de los banqueros al número de dependientes en la familia del prestatario responsable (hasta 2008, prácticamente no se tenía en cuenta). Como explica D. Ovsyannikov (Director General de IPOTEKA.RU), por cada miembro de la familia que no trabaja, reduce el monto mensual del préstamo garantizado en 5-10 mil rublos. Teniendo en cuenta la duración de la hipoteca, el monto total del préstamo puede disminuir de manera muy significativa, de medio millón a un millón de rublos o incluso más, y estas cifras son solo para un dependiente.

En Rusia en su conjunto, la relación hipotecaria “pago / ingresos” ha crecido en comparación con el indicador anterior a la crisis y es del 40%. “Por supuesto, hay bancos en los que esta cifra alcanza el 70%, pero la mayoría prefiere las cifras reales de las cantidades que los prestatarios pueden gastar para pagar el préstamo”, dijo D. Ovsyannikov..

Pago inicial de una hipoteca

Este parámetro de un crédito hipotecario se incluye en un capítulo aparte debido a la dinámica opuesta en relación con otras características del crédito a la vivienda. Si en general para 2010 se puede afirmar un ablandamiento incondicional de las condiciones crediticias, entonces una hipoteca sin anticipo ha dejado de ser incluso un «canto publicitario», papel para el que estaba preparada antes de la crisis en algunos bancos. Prácticamente no existe tal producto crediticio en el mercado hipotecario en 2010. Así lo explica el Subdirector del Departamento de RosEvroBank L. Pestretsova: “Las hipotecas sin anticipo son las menos atractivas para los bancos, principalmente por la falta de fiabilidad de esta categoría de prestatarios incluso en períodos de estabilidad macroeconómica, por no hablar de años de crisis”. Mantener una hipoteca sin un pago inicial en bancos individuales en este momento se puede clasificar como declarativo: el interés sobre ellos comienza en el 17% por año, además, solo para la emisión de dicho préstamo, se cobra una comisión bancaria del 7% o más.

“En general, el nivel porcentual de la primera cuota se ha vuelto mucho más realista para los prestatarios, habiendo disminuido a fines de 2010 al nivel del 20-30% del monto total de la hipoteca, e incluso al 10% (oferta especial de Sberbank)”, señala E. Makhota, Vicepresidente. Promsvyazbank. La mayoría de los expertos dicen que un pago inicial de al menos el 20% del costo de la vivienda es óptimo (por ejemplo, E. Taubkina, NBIK o B. Rotenstein, 100Creditov.ru). Según el NBIK, el interés de la primera cuota del 10% es del 13,85% (¡en el mejor de los casos!), Y la primera cuota del 20% le permite contar con una tasa de no más del 12% anual. Para los intereses hipotecarios, casi dos puntos es una gran diferencia tanto en el monto final del sobrepago como en el monto de los pagos mensuales..

Según A. Stepanenko (Raiffeisenbank), “la solidez del pago inicial confirma la competencia del prestatario para planificar los gastos y gestionar su propio presupuesto, lo que, a su vez, confirma su solvencia”

Demanda hipotecaria

En 2010, la demanda de préstamos hipotecarios se multiplicó varias veces. Según los datos de que dispone Bank Societe Generale Vostok, en diciembre de 2010 se emitieron préstamos tres veces más que en enero. AHML proporciona estadísticas sobre la emisión de 187,3 mil préstamos hipotecarios por valor de más de 234 mil millones de rublos en los primeros tres trimestres de 2010, lo que es 2,6 veces más que el mismo indicador temporal para 2009.

Ahora, la mayoría de los inversores abiertamente especulativos han abandonado el mercado financiero por préstamos hipotecarios; la reventa en los últimos años no ha sido particularmente rentable (y en ocasiones incluso no rentable). Según A. Devyatykh («Kutuzovsky Prospect»), «la demanda de productos hipotecarios está limitada por los temores de los prestatarios en una repetición de la crisis». Según B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), “el nivel de demanda de préstamos hipotecarios anterior a la crisis no se podrá alcanzar con seguridad el próximo año. No se espera un aumento en los precios de la vivienda y las tasas de los préstamos, a pesar de la caída, siguen siendo significativas «.

La mayoría de los expertos asocian el crecimiento de la demanda de crédito con el entorno de precios favorables en el mercado inmobiliario de toda Rusia y la demanda diferida desde 2009. Según RossReestr, por primera vez en los últimos años, el mercado hipotecario en 2010 no mostró fluctuaciones estacionales (que se registraron tanto en los años anteriores a la crisis como en 2008-2009). Según N. Konyakhina (DeltaCredit), esto es «una clara señal de estancamiento como precursor de la estabilidad»..

Una valoración similar la confirma la opinión popular: la encuesta de noviembre del Centro LEVADA arrojó una elocuente cifra del 84,7% (!) De los encuestados que consideran que las hipotecas son un negocio de riesgo. Hasta ahora, tal porcentaje de nuestros conciudadanos no está seguro ni de su propio bienestar financiero, ni de la estabilidad de la economía en su conjunto, hay alguien para crecer en hipotecas – pero con la condición obligatoria de desarrollo favorable de su país de origen …

Que esperar de 2011

La mayoría de los expertos prevén un aumento significativo de la demanda de hipotecas en 2011. Promstroybank (según E. Makhota) planea «restaurar el volumen de préstamos hipotecarios al nivel anterior a la crisis para fines de 2012». El Centro Analítico Rusipoteka ofrece cifras aún más optimistas de 600 mil millones de rublos del volumen total de nuevos préstamos hipotecarios en Rusia en 2011, que es comparable al próspero 2007 (720 mil millones de rublos).

Los clientes más deseables para los bancos serán los prestatarios que planean adquisiciones sólidas con un historial crediticio positivo..

Los expertos predicen que la caída de las tasas de interés hipotecarias será lenta e insignificante. Según D. Ovsyannikov – «IPOTEK.RU» (con el que están de acuerdo la mayoría de los expertos) «las tasas hipotecarias promedio a finales de 2011 ascenderán al 12,5%». Una reducción de las tarifas más significativa que el 1% anual, expresada por Rothenstein (100Creditov.ru), es posible solo si se frena la inflación y «se baja por debajo del nivel actual del 8%, lo cual es poco probable»..

Entonces podemos asumir con un alto grado de certeza lo siguiente:

1. 2011 será el año de una verdadera reactivación de los préstamos hipotecarios en Rusia en su conjunto, la gama de productos hipotecarios y el número de bancos que operan en este sector financiero se ampliará significativamente.
2. La reducción de las tasas de interés y el aumento de la lealtad de los bancos conducirán a un aumento significativo del número de prestatarios. Las condiciones hipotecarias para un ciudadano en particular ya casi han alcanzado el nivel de favorabilidad anterior a la crisis, y en el próximo año solo mejorarán.
3. La competencia interbancaria para captar clientes se expresará, en primer lugar, en una disminución en el pago inicial de la hipoteca (siempre que los precios inmobiliarios sean estables)
4. Los clientes más deseables para los bancos serán los prestatarios que planean adquisiciones sólidas con un historial crediticio positivo, así como los participantes en proyectos de «salario»..
5. Todo lo que se dice en los párrafos 1 a 4 solo es posible bajo la condición de un desarrollo estable de la economía rusa y la ausencia de trastornos políticos y sociales en nuestro país..