Por qué la vivienda en Moscú se está volviendo más cara

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Solo en los últimos 9 meses de este año, en distritos de Moscú como Krasnoselsky y Cheryomushki, el precio de 1 metro cuadrado de bienes raíces residenciales aumentó en más del 34%. Esta información fue proporcionada por el centro analítico «Indicadores del mercado inmobiliario» y formó la base para la calificación de los distritos de la capital, el costo de los apartamentos en los que creció al ritmo más rápido.

Los especialistas, incluidos representantes del Ministerio de Desarrollo Regional, lograron identificar cuatro razones para el aumento de los precios de los materiales de construcción:

  • exceso de demanda sobre oferta, especialmente en aquellas regiones donde se están implementando proyectos de construcción de capital de importancia federal;
  • aumento del precio de venta de materiales inertes: arena, piedra triturada, arcilla expandida y tamices;
  • un aumento en las tarifas para el transporte de carga, que también se asocia con un aumento en el costo de la gasolina en nuestro país;
  • aumento de los precios de la energía.

Según representantes de las empresas de fabricación de hormigón, el coste de los materiales inertes, que son uno de los principales componentes de la mezcla de hormigón, se ha multiplicado por siete solo en los últimos seis meses y, como resultado, ha aumentado casi un 15-20%. Los desarrolladores señalan que desde el comienzo del año, el costo de construcción ha aumentado en un promedio de 6-8%, y al final del año puede aumentar en un 20%..

Mayor demanda de vivienda

Por supuesto, es imposible «amortizar» el crecimiento de la demanda de apartamentos en Moscú solo con los trabajadores del petróleo y el gas que están de visita, que en realidad representan solo un pequeño porcentaje del número total de compradores de bienes raíces. Sin embargo, los expertos señalan por unanimidad que este año la demanda de vivienda ha crecido al menos un 25%.

La mayor demanda es de edificios nuevos, el costo de 1 metro cuadrado de vivienda en el que no supera los 170 mil rublos, así como apartamentos en casas antiguas de ladrillo y edificios monolíticos de «segunda frescura», es decir, erigidos hace 3-5 años..

La demanda de apartamentos relativamente económicos de una y dos habitaciones en edificios de paneles y apartamentos pequeños y económicos de «un dormitorio» en un área pequeña, ubicados en distritos «buenos» y prestigiosos de la capital, es estable..

Disponibilidad de programas de crédito y préstamos

Esta razón del aumento de los precios de la vivienda en la capital no es, por supuesto, directamente, sino a través del crecimiento de la demanda. Según los analistas, un número cada vez mayor de rusos puede pagar hipotecas, cuyo interés ha caído al 11,9% durante el año pasado. Según los resultados de un estudio realizado por el grupo de expertos Penny Lane Realty, este es un mínimo histórico para todo el tiempo de observación. A modo de comparación, el año pasado, la tasa de interés promedio de los préstamos hipotecarios fue del 14 al 15%..

Los intereses de las hipotecas emitidas en moneda extranjera también disminuyeron, aunque no tan significativamente, del 10,5% al ​​10,4%..

Por supuesto, los bancos no tienen prisa por reducir las tasas de los préstamos emitidos a largo plazo, de 15 a 20 años, pero aún se puede decir con confianza que el número de rusos que consideran las hipotecas como la única forma de adquirir una vivienda está creciendo lenta pero constantemente..

Muchos promotores inmobiliarios están atrayendo compradores con la oportunidad de comprar viviendas a plazos, cuyo interés también ha disminuido en los últimos meses..

El gobierno, a su vez, promete que para 2030, el 60% de las familias jóvenes que necesitan mejores condiciones de vivienda podrán comprar un departamento con una hipoteca preferencial, que está prevista por el programa estatal. Al respecto, los analistas recuerdan la situación que se desarrolló en la capital en 2007-2008, cuando la introducción de préstamos blandos sin pago inicial y el consiguiente fuerte aumento de la demanda de vivienda llevó a que el costo de 1 metro cuadrado aumentara en promedio en 2 mil dólares..

Sin embargo, algunos expertos no consideran que la reducción de las tasas hipotecarias y crediticias sea un factor tan significativo para aumentar el costo de la vivienda. Según los expertos, incluso si la tasa hipotecaria es cero, la inmensa mayoría de los moscovitas que reciben salarios por debajo del promedio todavía no podrán permitirse comprar «metros cuadrados» de Moscú demasiado caros..

La posibilidad de que se repita la crisis financiera

No es ningún secreto que las últimas noticias, no demasiado optimistas del mercado financiero de la UE y el crecimiento de la deuda pública en los Estados Unidos, hicieron que los expertos hablaran sobre la posibilidad de una nueva ronda de crisis que afectó a la economía mundial en 2008.

Mayor demanda de vivienda
LeRoy Neiman. Bolsa de valores estadounidense. 1986

Los recuerdos de una fuerte subida del tipo de cambio del dólar y la inestabilidad general son todavía demasiado recientes, y la mera posibilidad de una repetición de la situación hizo que muchos inversores, inseguros del futuro estado de las cosas en las bolsas de valores, en las instituciones bancarias y el crecimiento de las cotizaciones de valores, invirtieran en la adquisición de un precio tan confiable y creciente. bienes raíces de ritmo rápido.

Por lo tanto, si durante la crisis en sí, en 2009, el costo de la vivienda en Moscú disminuyó ligeramente, entonces, en previsión de un nuevo período de crisis, los precios comienzan a subir nuevamente..

Expandiendo las fronteras de Moscú

Los expertos ya esperan un fuerte aumento (al menos un 20-25%) en el valor de los inmuebles en los Distritos Administrativos Sur y Suroeste, que se convertirán en centrales después de la expansión de la capital..

Sin embargo, muchos analistas pronostican un aumento en el costo de la vivienda en los distritos centrales de la capital, que en un futuro próximo se dividirán en «viejos» y «nuevos». Además, el aumento de los precios comenzó mucho antes del inicio de cualquier actividad de construcción en los territorios recién anexados, y con el comienzo del desarrollo del «nuevo» Moscú, el salto de los precios puede volverse aún más significativo..

Prohibición de construcción dentro del tercer anillo y reducción de áreas de construcción en otros distritos de Moscú

En marzo de este año, el nuevo alcalde de la capital, Sergei Sobyanin, anunció la posibilidad de introducir una prohibición a la construcción de nuevos edificios dentro del tercer anillo de transporte. Y aunque en la actualidad las autoridades no están hablando de una prohibición completa, sino de la introducción de restricciones, tal decisión ya ha provocado un aumento en la demanda de apartamentos en los distritos centrales de la capital, porque en un futuro cercano la oferta aquí puede disminuir significativamente..

En la actualidad, la Comisión de Urbanismo y Suelo está revisando los contratos que ya se han firmado con los promotores y solo algunos de ellos estarán sujetos a renovación, el resto, que no satisfagan a las autoridades de Moscú por una razón u otra, serán rescindidos. La alcaldía destaca que esto se hace por comodidad de los propios vecinos de la capital, con el fin de evitar una mayor compactación de los edificios..

En cualquier caso, los territorios que se pueden utilizar como obra en Moscú son cada vez menos, por lo que no hay razón para contar con un desarrollo masivo y la aparición de un gran número de nuevas propuestas en el mercado..

Tasa de cambio del dólar e inflación

Hay dos factores más completamente objetivos que inciden en el incremento del valor de los inmuebles no solo en la capital, sino en todo el país. Dado que el costo de los metros cuadrados se expresa con mayor frecuencia en dólares, con un aumento en el tipo de cambio de la moneda estadounidense, los precios inmobiliarios también aumentan. Es cierto que esto solo se aplica a los precios en rublos..

En Estados Unidos en septiembre, la tasa de inflación fue del 3,9% y los economistas ya han comenzado a hablar del empeoramiento de la situación económica..

Todos los expertos llaman un aumento en el valor de los bienes raíces a la tasa de inflación bastante normal e incluso necesario. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la tasa de inflación rusa, que este año puede llegar al 5-7% según las previsiones de los financieros, se consideraría extremadamente alta para Europa y Estados Unidos. Por ejemplo, en los Estados Unidos en septiembre, la tasa de inflación fue del 3,9% y los economistas ya han comenzado a hablar sobre el empeoramiento de la situación económica. Y en la Unión Europea, la tasa de inflación a finales de octubre era solo del 2,1%..

Elecciones

Muchos expertos creen que en vísperas de las elecciones presidenciales, los bienes raíces comienzan a subir de precio más rápido de lo habitual. Lo más probable es que dicha conexión se base en la expectativa de cambios que seguramente ocurrirán con el cambio de poder en el país. Una situación similar se observó en Rusia cada vez antes de las elecciones presidenciales, por lo que los expertos ya están hablando con confianza sobre la tendencia actual..

Precios de los apartamentos
Mikhail Natarevich. Elecciones en el pueblo. 1975

Según los expertos, la campaña electoral es un momento de «desplazamiento» de mucho dinero, así como de inestabilidad, lo que provoca un aumento de la actividad en el mercado inmobiliario. Además, deseando atraer votantes, es justo antes de las elecciones que las autoridades comienzan a implementar programas sociales, incluida la provisión de vivienda para familias jóvenes, categorías privilegiadas de ciudadanos y en lista de espera..

Y aunque la actual campaña presidencial ya ha perdido la principal intriga, algunos analistas aún creen que el cambio de líder del país tendrá un impacto en el costo de la vivienda. Aunque solo sea porque el nuevo presidente tendrá que tomar una decisión sobre impuestos inmobiliarios.

Como puede ver, hay muchos factores que influyen en el aumento del valor de los bienes raíces en Moscú. No todos pueden considerarse objetivos, muchos se basan únicamente en expectativas y previsiones pesimistas..

En cualquier caso, sea lo que sea que tenga tal impacto en la formación de los precios de la vivienda, el gobierno debería considerar: en cualquier otro país desarrollado del mundo, un aumento en el costo de los metros cuadrados en la capital (y en cualquier otra ciudad) en más de un 5-6% causaría pánico. y medidas inmediatas de las autoridades, y en Moscú, un aumento en los precios de la vivienda en un 34% por alguna razón no es sorprendente y se considera bastante aceptable.

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