Por qué un fuerte aumento en el ritmo de construcción de nuevas viviendas no es beneficioso para Rusia

El contenido del artículo

• Y los precios son cada vez más altos
• ¿A qué puede conducir el desequilibrio de oferta y demanda en el mercado interno?
• Conclusión

En los últimos años, la industria de la construcción en Rusia se ha desarrollado activamente. Según el gobierno, la tasa de crecimiento de la construcción supera la tasa de crecimiento del PIB. En la actualidad, es uno de los sectores de la industria rusa con un desarrollo más dinámico..

Junto con otros segmentos, el desarrollo del mercado inmobiliario residencial también avanza a un ritmo bastante elevado. El país está construyendo activamente nuevas viviendas. Según los expertos, el año pasado los desarrolladores casi alcanzaron el nivel anterior a la crisis..

Parecería que esto es bueno: más oferta significa viviendas más asequibles para la población. Sin embargo, aquí es donde radica el gran problema..

Desafortunadamente, la demanda no sigue el ritmo del crecimiento de la oferta, y las autoridades por alguna razón olvidaron o decidieron ignorar este hecho. El gobierno está implementando activamente un programa para aumentar el volumen de construcción de edificios residenciales en el país, pero no toma medidas para estimular la demanda. Como resultado, cada vez menos personas pueden permitirse comprar viviendas ofrecidas en el mercado..

Las autoridades planean para 2015 aumentar el volumen de construcción de viviendas a 90 millones de metros cuadrados por año

El volumen de construcción de viviendas en Rusia está aumentando significativamente, de hecho, los desarrolladores pudieron recuperarse de la crisis y comenzaron a trabajar activamente. Si el indicador máximo para la puesta en servicio de bienes raíces residenciales se registró en 2008 y ascendió a 64,1 millones de metros cuadrados, el año pasado los constructores lograron llevar al mercado 62,3 millones de metros cuadrados. Esto es un 6,6% más que el indicador registrado en 2010.

En 2012, según el ministro de Desarrollo Regional de la Federación de Rusia, Viktor Basargin, se encargarán otros 67 millones de metros cuadrados en Rusia. alojamiento. Es decir, el crecimiento de los volúmenes de construcción será del 7,5% respecto a 2011.

El ministro confirmó que ya se han emitido permisos para la construcción de nuevos edificios de apartamentos con una superficie de más de 55 millones de metros cuadrados. El volumen restante se obtendrá de proyectos habitacionales individuales, teniendo en cuenta que, según el funcionario, la reserva de construcción es de unos 82 millones de metros cuadrados..

Además, durante otros tres años, las autoridades se fijaron el objetivo de garantizar un aumento en el volumen de construcción de inmuebles residenciales en la Federación de Rusia a 90 millones de metros cuadrados. m por año.

Si consideramos los indicadores de construcción en las regiones del país, entonces la región de Moscú está incondicionalmente a la cabeza, donde, según los resultados de 2011, se construyó el 13,2% de todas las viviendas nacionales puestas en funcionamiento. La segunda posición está ocupada por el Territorio de Krasnodar (5,9%), la tercera – San Petersburgo (4,3%). Moscú ocupa el octavo lugar en esta lista. Los diez primeros también incluyen las regiones de Tatarstán, Bashkortostán, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod y Novosibirsk..

Calificación de las regiones rusas por el volumen de viviendas encargadas en 2011

Sin embargo, la industria tiene varios desafíos importantes. En primer lugar, se trata de la burocratización y de un gran número de barreras administrativas. Por ejemplo, para registrar un terreno y obtener un permiso para construir una casa nueva, una empresa promotora debe pasar por 53 procedimientos de aprobación. A veces, los constructores necesitan más de un año para obtener todos los documentos necesarios..

Por ejemplo, en la clasificación de Doing Business, Rusia ocupa el puesto 178 entre todos los países del mundo en términos de facilidad para hacer negocios en la industria de la construcción..

Al simplificar y abaratar el procedimiento de aprobación, las autoridades rusas planean aumentar el volumen de construcción de nuevas viviendas en los próximos años..

Y los precios son cada vez más altos

A finales del primer trimestre de 2012, tras los resultados de 12 meses, Rusia entró en el top 10 de países líderes en términos de tasa de aumento de los precios de la vivienda. Los analistas de Knight Frank han otorgado a Rusia el octavo lugar en su calificación oficial del Índice Global de Precios de la Vivienda, que incluye los países en los que se observa la mayor tasa de crecimiento en el valor de los bienes raíces residenciales. En total este año, los analistas examinaron los indicadores de 53 países.

Knight Frank calculó que el precio medio de un metro cuadrado de vivienda en el mercado primario ruso era de 44.956 rublos..

Según los expertos, a lo largo del año, la vivienda en nuestro país ha subido de precio en más de un 8%. Esta es la cifra máxima de los últimos 3 años. Es de destacar que anteriormente nuestro país no superó la posición 30 en esta calificación. Hace un año, Rusia ocupaba el puesto 49 entre 50 países.

Rio de Janeiro

Según Knight Frank, los tres líderes mundiales en el crecimiento de los precios de la vivienda son los siguientes:

• 1er lugar – Brasil (+ 23,5%);
• 2do lugar – Estonia (+ 13,9%);
• 3er lugar – India (+ 12%).

También más que en Rusia, los precios de los inmuebles residenciales aumentaron durante el año en Alemania, Austria, Turquía y Colombia..

La investigación de Knight Frank también señala que se observa una dinámica de crecimiento de precios aún más impresionante en Rusia en comparación con los niveles de hace 6 y 3 meses. Por ejemplo, si comparamos los precios con el III trimestre de 2011, los inmuebles residenciales en el país han subido de precio un 4,8% (sexto resultado en el mundo). En comparación con el IV trimestre de 2011, los precios aumentaron un 2,9% (quinto en el mundo).

En el ranking mundial de Lloyds TSB International, Rusia ocupa el segundo lugar entre 32 países en el mundo en términos de crecimiento en los precios de las propiedades residenciales durante los últimos 10 años. Los cálculos de los expertos muestran que los precios de la vivienda en nuestro país para el período de 2001 a 2011 aumentaron en un 209%. Tenga en cuenta que al calcular la dinámica de precios, se tuvo en cuenta la inflación.

Los tres primeros del ranking son los siguientes:

• 1er lugar – India (+ 284%);
• 2do lugar – Rusia (+ 209%);
• 3er lugar – Sudáfrica (+ 161%).

Los analistas de Lloyds señalaron que los mayores aumentos en los precios de la vivienda se observan en aquellos países donde existe el mayor crecimiento del PIB. Por ejemplo, el impresionante crecimiento de los precios de los apartamentos y edificios residenciales en la India refleja naturalmente un aumento del PIB en los últimos 10 años en un 280% (un promedio de 14,3% anual)..

El PIB agregado de los diez principales líderes en la clasificación, que también incluía: Lituania, Hong Kong, Bulgaria, Francia, Nueva Zelanda, Australia y Noruega, creció un 155% en el período analizado..

Al mismo tiempo, los precios de la vivienda en Rusia y en el segundo trimestre de 2012 continúan creciendo.

Según un informe publicado por el Ministerio de Desarrollo Regional, a finales de mayo de 2012, las diez principales regiones que lideran en términos de costos de vivienda son las siguientes:

El cuadro muestra que los precios están creciendo en todas las regiones de diferentes formas, pero la dinámica positiva, según las previsiones de los expertos, persistirá en todo el país en un futuro próximo..

¿A qué puede conducir el desequilibrio de oferta y demanda en el mercado interno?

Las autoridades confían en que mientras más apartamentos nuevos se construyan y entren en el mercado, más gente podrá comprarlos..

Está previsto estimular la implementación de nuevos proyectos y atraer nuevos inversores en la construcción de viviendas compartiendo los costos de la infraestructura del edificio. Es beneficioso para los desarrolladores, por ejemplo, una empresa construye un edificio residencial o una aldea y las instalaciones de infraestructura social necesarias, y el estado asigna fondos para la construcción de una carretera o compensa al desarrollador por parte del costo de la infraestructura del edificio..

Por supuesto, el gobierno está tratando por todos los medios de resolver el problema de la escasez de viviendas en primer lugar. De hecho, según las estadísticas, la provisión media de vivienda de la población en Rusia en este momento es de unos 21 metros cuadrados. m por persona. Además, incluso de estos metros cuadrados, aproximadamente el 40% recae en viviendas destartaladas y de emergencia. A modo de comparación, en China, esta cifra es de 23 metros cuadrados. m per cápita, en los EE. UU. – 65 pies cuadrados. m., en Holanda – 74 sq. metro.

Sin embargo, al resolver el problema de la vivienda de calidad insuficiente, las autoridades no consideraron la necesidad de estimular la demanda. Por mucho que se esfuercen por hacer que la vivienda sea más asequible, lamentablemente se está observando el panorama contrario. Debido al aumento de los precios, muchos simplemente no pueden permitirse el lujo de un apartamento nuevo..

Sí, hay más oferta, pero la demanda efectiva no la mantiene. Como resultado, muchos expertos coinciden en que en unos pocos años (quizás incluso en 1,5-2 años), si la política no cambia y no se toman medidas adicionales, se agotará la demanda efectiva. Este problema será especialmente agudo en Moscú, la región de Moscú y varias otras grandes ciudades..

Y aquí el mercado se enfrenta a otro problema. En caso de sobresaturación, los precios bajarán naturalmente y, según algunos analistas, en esta situación, Rusia ya puede enfrentar un colapso del mercado inmobiliario residencial, la ruina de muchos desarrolladores, la congelación de la construcción y otras consecuencias negativas..

Las autoridades deben tener esto en cuenta y aplicar una política eficaz que ayude a mantener un equilibrio en el mercado. Hasta ahora, lamentablemente, solo se están tomando decisiones unilaterales que no pueden resolver de manera integral el problema existente..

Conclusión

En conclusión, quisiera decir que el problema de la falta de vivienda en nuestro país sigue siendo uno de los principales. El gobierno ha dicho en repetidas ocasiones que la solución de este problema es una de las áreas prioritarias de la política estatal, para esto se asignan millones de fondos presupuestarios..

Sin embargo, no basta con construir muchas casas. Es necesario asegurarse de que los ciudadanos que necesiten una vivienda nueva o mejores condiciones de vivienda puedan adquirir un apartamento nuevo. Mientras tanto, el mercado no está viendo un panorama muy favorable, cuando menos personas pueden permitirse ese lujo..

Junto con la implementación del programa para aumentar el volumen de construcción, las autoridades federales y regionales deben prestar especial atención a cómo hacer que las viviendas nuevas sean más asequibles..

Por un lado, esto se puede hacer debido a que se construirán más viviendas de clase económica. Actualmente, existe una gran necesidad de viviendas de pequeño tamaño en el país. Muchos ciudadanos están dispuestos a comprar un pequeño apartamento nuevo a un precio mínimo. Una vez que los «Jruschov» ayudaron a resolver el problema de la vivienda de millones de personas. Todo se debe al hecho de que, en condiciones modernas, es una vivienda pequeña y económica la que tendrá una gran demanda. Mucha gente quiere tener su propio apartamento separado. Aunque pequeño, pero nuevo y propio.

Por otro lado, es necesario utilizar medidas adicionales para subsidiar a la población. Ya tenemos una experiencia bastante buena en la implementación de un programa para proporcionar vivienda a familias jóvenes. Además, la implementación del programa federal «Vivienda asequible para una familia joven», que prevé la emisión de préstamos hipotecarios baratos, continúa hasta el día de hoy. Por supuesto, para participar en un programa de este tipo, se deben cumplir ciertas condiciones y recopilar una gran cantidad de documentos, pero esto les da a pocas familias la oportunidad de comprar su propia casa..

Además, es necesario seguir trabajando en esta dirección, así como desarrollar nuevos mecanismos de asistencia a la población..

Desafortunadamente, la situación del mercado es tal que sin el apoyo financiero directo del estado, no será posible hacer que la vivienda sea asequible en Rusia. Solo un control estricto, una política competente y el apoyo estatal pueden resolver este problema..

Anna Belova, rmnt.ru