Préstamo para la construcción de una casa. Sutilezas del diseño

El contenido del artículo

• Hipoteca
• Créditos de consumo
• Préstamo objetivo
• Requisitos del prestatario
• Elegibilidad para beneficios
• Procedimiento de registro paso a paso
• Programas bancarios rentables
• Condiciones del contrato de préstamo. Qué buscar
• Pagos ocultos
• Seguro
• Condiciones de terminación
• Calendario de pago
• Responsabilidad de las partes
• Consejos prácticos útiles
• En que moneda sacar dinero del banco
• Cómo asegurarse contra el aumento de precios de los materiales de construcción y el trabajo
• Qué hacer si el préstamo que el banco acuerda emitir no es suficiente para construir una casa

Existen diferentes tipos de préstamos para la construcción de viviendas. Considere las ventajas y desventajas de cada uno de ellos..

Hipoteca

En este caso, el prestamista emite dinero garantizado por bienes raíces. La ventaja de este servicio financiero son sus tasas de interés relativamente bajas. Entonces, en el otoño de 2014, en promedio, ascendieron al 14% anual..

Su desventaja es la necesidad de realizar un pago inicial, la disponibilidad de garantes y el hecho de que el prestatario corre el riesgo de perder la garantía en caso de impago de la deuda con el acreedor..

Créditos de consumo

En este caso, el banco emite dinero sin ninguna garantía y con un mínimo de información. Además, al solicitar un préstamo al consumo, la persona que lo emitió no necesita informar a los bancos sobre el progreso de la construcción, lo que le ahorra un largo papeleo..

La desventaja obvia de los préstamos al consumo es la pequeña cantidad máxima que puede emitir una institución financiera. Por ejemplo, uno de los bancos más grandes de Rusia, Sberbank, actualmente puede emitir un máximo de 1.500.000 rublos sin garantía. También son desventajas importantes el corto período de amortización del préstamo y las altas tasas de interés. En el mismo Sberbank, se emite por un máximo de 60 meses al 18,5% anual. Y este no es el límite, por ejemplo, algunas instituciones financieras actualmente están emitiendo préstamos al consumo al 62,9%!

Préstamo objetivo

En este caso, el prestamista emite dinero para un propósito específico: construir una casa. Es decir, el prestatario no tiene derecho a gastar los fondos recibidos en otra cosa..

Como regla general, tal préstamo requiere garantía. La mayoría de las veces, se convierte en un terreno en el que se está construyendo o en una casa sin terminar. En este último caso, el prestatario necesita que el edificio se registre como un objeto de construcción sin terminar; de lo contrario, sus posibilidades de obtener un préstamo son extremadamente pequeñas. La cantidad máxima que puede emitir una institución financiera a menudo se calcula en función del valor de la tierra por la que se entrega el dinero. Por ejemplo, el «Banco de Moscú» emite préstamos específicos por un monto del 200% del costo del sitio, que actúa como garantía..

Beneficios:

• tipos de interés bastante bajos;
• alta probabilidad de emitir un préstamo: cuando el prestatario proporciona al banco un plan de construcción específico, es mucho más fácil para una institución financiera aprobar una solicitud de préstamo;
• no es necesario proporcionar su propia casa como garantía: es decir, incluso si la deuda no se paga al prestamista, el prestatario no estará en la calle.

Desventajas:

• un gran paquete de documentos que el prestatario debe recopilar;
• Dificultades para obtener efectivo: a menudo, una institución financiera prefiere transferir el monto requerido a la cuenta de la empresa constructora con la que el prestatario ha celebrado un acuerdo. En este caso, puede estar seguro de que el dinero emitido se gastará para el propósito previsto;
• en algunos casos, el préstamo no se emite en su totalidad, sino en partes (después de la finalización de cada etapa de construcción, el siguiente tramo se transfiere al prestatario).

Requisitos del prestatario

Dado que los bancos no imponen requisitos especiales para el prestatario al solicitar préstamos al consumo, consideraremos los criterios por los cuales las instituciones financieras asignan fondos para hipotecas y préstamos específicos..

Documentos requeridos:

• formulario de solicitud de préstamo;
• documentos que prueben la identidad del prestatario: estado de resultados, cuyo período puede variar de seis meses a varios años, libro de trabajo, extracto de la cuenta de jubilación;
• documentos para el terreno;
• permiso de construcción;
• documentos colaterales.

Elegibilidad para beneficios

Hay categorías de personas que pueden obtener dinero para construir una casa en condiciones más favorables. Éstos incluyen:

• familias jóvenes: existe un programa federal según el cual el estado compensa hasta el 30% del monto de la hipoteca a las familias jóvenes;
• jubilados: en muchas instituciones financieras pueden obtener una hipoteca en términos simplificados en comparación con los prestatarios ordinarios;
• familias que han dado a luz o han adoptado hijos: tienen derecho a utilizar su capital de maternidad para recibir fondos para la construcción de una casa. Recordemos que en 2014 su tamaño era de 429.408,50 rublos..

Procedimiento de registro paso a paso

1. Análisis de ofertas bancarias y selección del programa de préstamos más rentable.
2. Consulta con el gerente sobre la lista de documentos requeridos y otros temas de interés..
3. Registro de tierras.
4. Obtención de permisos de construcción.
5. Elaboración de estimaciones de diseño.
6. Recopilación de otros documentos necesarios para recibir fondos.
7. Envío al banco del formulario de solicitud y toda la documentación necesaria.
8. Valoración de la propiedad que actuará como garantía..
9. Hacer seguros para propiedad garantizada.
10. Haciendo la primera entrega.
11. Firma de un contrato.
12. Obtención de fondos de crédito.

Programas bancarios rentables

Nordea Bank ofrece a los prestatarios un préstamo hipotecario en rublos para la construcción de un edificio residencial durante 30 años al 15,25% anual. El importe máximo es de 1.000.000 de euros para los moscovitas y de 750.000 euros para los residentes de las regiones. La garantía debe ser una propiedad..

VTB24 Bank ofrece préstamos hipotecarios no específicos garantizados por viviendas hasta por 20 años. La cantidad máxima es de 90 millones de rublos. Si el préstamo se emite en rublos, la tasa de interés comienza desde el 14,95%. Si está en dólares o euros, es el 10% anual. La gran ventaja de este préstamo es la libertad de elegir al prestatario. Puede elegir de forma independiente el propósito para el que gastará los fondos recibidos: tratamiento, mejora de las condiciones de vida, compra de un automóvil, etc..

El Banco de Moscú concede préstamos a la población para la construcción de viviendas hasta por 30 años sobre la seguridad de la tierra. Una ventaja importante de sus programas es la ausencia de un pago inicial. La cantidad de dinero que puede recibir el prestatario se calcula en base a la valoración del sitio en el que se llevará a cabo la construcción (200% de su valor). La tasa de interés varía entre el 12,95 y el 13,85% anual..

Sberbank proporciona a sus clientes fondos para construir una casa por hasta 30 años. El pago inicial es el 15% del monto del préstamo. Tasas de interés: 13-14% anual. La garantía puede ser una casa que se construirá o una vivienda que ya es propiedad de un prestatario potencial.

Las ventajas de este programa de préstamos son la capacidad de atraer coprestatarios y recibir un aplazamiento de los pagos en caso de un aumento en el costo de la construcción..

Condiciones del contrato de préstamo. Qué buscar

El mayor error que puede cometer un prestatario es evaluar la rentabilidad de una oferta bancaria solo por los parámetros principales: tipo de interés, plazo, monto máximo, objeto de garantía, etc. De hecho, además de ellos, hay muchas condiciones en el contrato de préstamo a las que se debe prestar atención..

Pagos ocultos

Muchas instituciones financieras anuncian programas hipotecarios con tasas de interés extremadamente bajas. Pero tras una lectura atenta del contrato, resulta que el prestatario debe pagar al banco varias comisiones adicionales: por la emisión de un préstamo, su mantenimiento, el pago de una caja de seguridad, una carta de crédito. Y esta no es una lista completa de posibles tarifas ocultas. Resulta que el dinero que el prestatario quería ahorrar eligiendo una hipoteca con una tasa de interés baja, aún lo pagará al banco en forma de varias comisiones..

Por lo tanto, al elegir un programa hipotecario, debe leer detenidamente el contrato hipotecario y calcular el monto de los pagos al banco, teniendo en cuenta todos los pagos incluidos en el contrato..

Seguro

A menudo, en los acuerdos de préstamo puede encontrar una cláusula según la cual la tasa de interés aumenta (generalmente entre un 0,5 y un 1%) si el prestatario no se ha hecho cargo del seguro personal (la propiedad que actúa como garantía siempre está asegurada). La ausencia de tal elemento es una ventaja definitiva del programa de crédito. Si existe una condición similar, es necesario tener en cuenta los costos del seguro al calcular el costo de un préstamo..

Condiciones de terminación

Es muy importante que el acuerdo enumere y lo más detallado posible las condiciones bajo las cuales la institución financiera puede rescindir el acuerdo y recibir el elemento pignorado. Si esto no está claramente estipulado, el banco puede utilizar cualquier motivo para tomar la garantía del prestatario. Por ejemplo, si el acuerdo establece que el acreedor tiene derecho a rescindir el acuerdo en caso de retraso en el pago, es necesario insistir en aclarar el período exacto de este retraso. De lo contrario, resulta que solo una semana de retraso en los pagos al banco puede costarle al prestatario un préstamo y una garantía..

Calendario de pago

Debe tener en cuenta que el calendario de pagos de préstamos, que se puede encontrar en el sitio web del banco o en sus administradores, no tiene fuerza de ley. Después de algún tiempo, es posible que se le solicite al prestatario que reembolse el monto del préstamo de acuerdo con un cronograma completamente diferente, argumentando esto por el error de los gerentes que proporcionaron la información inicial o datos incorrectos en el sitio web. En este caso, debe asegurarse de que el plazo y el monto de los pagos se registren en un anexo separado del contrato de préstamo, sellado por el banco..

Responsabilidad de las partes

Como regla general, el acuerdo estipula que el prestatario, en caso de demora en el pago, está obligado a pagar una multa por un monto de 0.1-0.5% de la cantidad de demora. Las sanciones más graves en un acuerdo hipotecario son una razón importante para pensar si debe ponerse en contacto con este banco.

Consejos prácticos útiles

En que moneda sacar dinero del banco

En la mayoría de los bancos rusos, las tasas de interés de las hipotecas en moneda extranjera son ligeramente más bajas que las del rublo. Pero después del rápido aumento del tipo de cambio del dólar y el euro, muchos rusos ya han lamentado su decisión de preferir la moneda extranjera a la nacional. Por lo tanto, definitivamente es imposible decir qué opción es preferible: cada una de ellas tiene sus propias ventajas y desventajas. Lo principal a recordar es una regla simple: un prestatario debe obtener un préstamo en la moneda en la que recibe los ingresos..

Cómo asegurarse contra el aumento de precios de los materiales de construcción y el trabajo

La situación en la que el dinero asignado por el banco, debido al aumento de los precios de los materiales de construcción, no es suficiente para llevar a cabo todas las obras de construcción, es bastante posible. Para evitarlo, el prestatario debe elaborar una estimación detallada de todo el trabajo y los materiales de construcción necesarios antes de solicitar un préstamo. Esto le permitirá determinar con precisión el monto de la solicitud de préstamo..

También es importante acordar con la empresa constructora que el precio de la obra es definitivo y no cambiará. En este caso, el contratista no podrá exigir su incremento. No sería superfluo incluir una cláusula en el acuerdo de que el precio se puede cambiar solo en caso de un aumento significativo en el costo de los materiales de construcción y establecer un criterio cuantitativo claro para el concepto de «significativo» (por ejemplo, en un 30%).

Qué hacer si el préstamo que el banco acuerda emitir no es suficiente para construir una casa

Existe la opción de atraer coprestatarios y obtener un préstamo para la construcción de una casa para dos familias (dúplex). Es decir, el prestatario y el coprestatario pagarán conjuntamente la deuda al prestamista y, una vez finalizada la construcción, podrán registrar la casa como propiedad conjunta. Las ventajas de esta opción son obvias:

• puede obtener un préstamo mucho mayor con un coprestatario, ya que la responsabilidad solidaria sirve como garantía adicional para el banco de que se devolverán todos los fondos;
• también es mucho más fácil reembolsar el préstamo en conjunto;
• los costos de construcción y operación de un dúplex serán mucho menores que para la construcción de dos casas separadas. Después de todo, tendrán un techo común, los costos de calefacción disminuirán. Además, en este caso, puede ahorrar en tierra..