Programa de demolición de edificios de cinco pisos

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El programa del gobierno de Moscú para la demolición de edificios de cinco pisos puede enfrentar varios problemas. Como parte del programa para la reconstrucción del fondo de cinco pisos, calculado hasta 2010, las autoridades de Moscú tienen la intención de demoler unos 6 millones de metros cuadrados. m de vivienda en ruinas. Sin embargo, a pesar del interés de una serie de grandes desarrolladores en contratos de inversión a gran escala, los desarrolladores están prestando cada vez más atención a la ubicación de las parcelas para el desarrollo posterior y la clase de casas que se están construyendo. Según los expertos, pueden surgir problemas con la ejecución del programa en varias instalaciones, en particular, en los distritos orientales y sudorientales «no prestigiosos».

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Historia de cinco pisos

El comienzo de la reconstrucción masiva del parque de viviendas de cinco pisos en Moscú se retrasó en 1995 por un decreto correspondiente del gobierno de Moscú. Sin embargo, el decreto del gobierno de Moscú de 20 de enero de 1998 «Sobre el progreso de la reconstrucción del parque de viviendas de cinco pisos y en ruinas de la ciudad hasta el año 2000» se convirtió en el documento fundamental que determinó la estrategia y táctica de trabajo en la reconstrucción de edificios de cinco pisos. Como resultado, ya en 1998 se derribaron 335,7 mil metros cuadrados. m de casas de paneles de cinco pisos, y se pusieron en marcha 933,5 mil metros cuadrados. m de nuevo espacio residencial.

En 1998, más de 6 mil familias fueron reubicadas de los edificios demolidos. Al mismo tiempo, para el período 1997-98, la participación de la ciudad bajo contratos de inversión aumentó del 29% al 32%..

Desde entonces, como parte del programa, el gobierno de Moscú ha adoptado una serie de órdenes para aumentar el volumen de reconstrucción y, en el verano del año pasado, apareció un programa para la reconstrucción del fondo de cinco pisos hasta 2010. Según la empresa Novaya Ploschad, de 2000 a 2010 está prevista la demolición de un parque de viviendas de paneles de cinco pisos por un monto de 6 millones de metros cuadrados. metro.

Según Erast Zhiryakov, jefe de proyectos de construcción de MIAN-Development CJSC, el panel «Khrushchevs», cuya vida útil de 25 años ha expirado hace mucho tiempo, debe ser demolido..

Además, debido al reasentamiento forzoso, los edificios «más jóvenes» de cinco pisos también fueron demolidos. Tal situación, por ejemplo, se desarrolló en las obras de construcción del Tercer Anillo de Transporte y en áreas donde se estaban resolviendo las tareas estratégicas de la ciudad. «Los edificios que obstaculizan el desarrollo de la ciudad están siendo demolidos», dice Zhiryakov..

Según Dmitry Popov, jefe del departamento analítico de Novaya Ploschad, el programa se está desarrollando actualmente de manera más activa en áreas donde, en lugar de edificios de cinco pisos, el desarrollador tiene la oportunidad de construir viviendas de élite y casas de clase empresarial. «El ejemplo más brillante es» Kvartal on Leninsky «, que ha sido vendida por la empresa» Kvartal «durante muchos años..

Pero en áreas residenciales remotas, especialmente en los distritos menos prestigiosos del sudeste y este, donde la rentabilidad de la reconstrucción es mucho menor, es muy probable que haya problemas con la implementación de la demolición de edificios de cinco pisos «, predice Dmitry Popov..

Los caprichos de los desarrolladores

Para los desarrolladores, la participación en proyectos de reconstrucción puede no ser rentable económicamente debido a los costos de desarrollar nuevos territorios, construir carreteras y nuevas comunicaciones. «Cada ejemplo específico debe considerarse por separado, pero desde un punto de vista comercial, los contratos de inversión para la reconstrucción de un fondo de cinco pisos aún no brindan superbeneficios al desarrollador, sino que es una oportunidad para que una pequeña empresa ingrese al mercado e» ilumine «su nombre», dice Penny, directora del departamento de bienes raíces de lujo. Lane Realty Alexander Ziminsky.

Sin embargo, la mayoría de los proyectos para la reconstrucción del fondo de cinco pisos están siendo implementados por grandes desarrolladores: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 y SU-155, con la participación de empresas como MFS-6 y MSM-5, que no cuentan con instalaciones propias de producción de paneles. El reasentamiento y la demolición están a cargo de «Kvartal», «Don-Stroy», «Krost» y otros..

«Los proyectos de renovación atraen principalmente a inversores serios con sus propios recursos de construcción. Solo las empresas lo suficientemente grandes pueden manejar tales volúmenes, ya que estamos hablando de inversiones de capital considerables. Después de todo, esto no es solo una construcción de viviendas, sino un proyecto que involucra demolición, construcción, organización de reasentamiento de residentes», – dice Erast Zhiryakov. Para un desarrollador, la implementación de este tipo de proyectos es una oportunidad de ‘trabajar por el presupuesto’, es decir, por un dinero ‘corto’ que siempre llega a tiempo. Además, son volúmenes adicionales que nadie rechaza ahora ”, coincide el subdirector general del grupo de empresas. SU-155, director del departamento de construcción Valery Grachev.

Sin embargo, según él, a menudo hay casos en que los contratos de inversión para desarrolladores simplemente no son rentables, «por ejemplo, la ubicación de los objetos no es atractiva para futuros inquilinos o requiere una costosa instalación de ingeniería compleja»..

Motivos principales

En general, para el promotor, el principal factor determinante a la hora de calcular el coste y la rentabilidad del proyecto es su volumen: con el aumento de las áreas ocupadas, también crece la rentabilidad global del proyecto. Por este motivo, los desarrolladores se sienten atraídos por proyectos a gran escala con la reconstrucción de bloques de decenas de casas. «Esto también se explica por el hecho de que los costos de gravámenes para la reconstrucción de un fondo de cinco pisos, por regla general, ascienden al 50-60% de la inversión total, por lo que la ganancia de la empresa crece en proporción al aumento en el volumen de reconstrucción», agrega Dmitry Popov..

Así, hoy en el mercado lo más interesante son los contratos de inversión para sitios en el Distrito Administrativo Central (CAD) y en áreas donde existe la posibilidad de construir edificios de gran altura de clase empresarial. El beneficio del desarrollador en la proporción de área depende de las capacidades del sitio desocupado: de 1: 3 para áreas residenciales donde no hay restricciones en el número de pisos, a 1: 1 o menos para el Distrito Administrativo Central, seguido de la construcción de viviendas de lujo. Además, los contratos de inversión con una participación mínima de la ciudad, cuyos volúmenes en cada uno de los proyectos están determinados por documentos regulatorios, tienen una gran demanda entre los desarrolladores. “Por ejemplo, en algunos casos, por cada residente reasentado, la ciudad asignó 25 m del área total de su participación al inversionista. En otros, la implementación del reasentamiento realizado por el desarrollador cubrió la participación de la ciudad..

Pero también hay casos conocidos en los que, después del reasentamiento, la ciudad quedó en deuda con el desarrollador, como resultado de lo cual este último recibió espacio de construcción en otras áreas «, dice Erast Zhiryakov. Sin embargo, ahora la práctica muestra que la proporción de la ciudad varía del 30% para las áreas suburbanas de dormitorios al 50% en el CAD con la posterior construcción de viviendas de lujo.

Problema de reasentamiento

Por lo general, el reasentamiento de los inquilinos se lleva a cabo mediante el método de «ola»: primero, se construye una casa «inicial» en un sitio libre, donde se traslada el primer edificio de cinco pisos, luego se derriba el edificio reasentado y se construye una segunda casa en su lugar. Si se prevé la demolición de más edificios de cinco pisos, también puede convertirse en un punto de partida, pero si la reconstrucción está en la etapa final, es posible que ya sea un edificio comercial. “Antes de reubicar a los inquilinos en una casa ‘inicial’ en la misma área, por regla general, se intenta trasladar a áreas remotas; ahora Kozhukhovo se utiliza activamente para tales fines. ¿Cómo se volverá comercial un mayor número de áreas nuevas del área reasentada? ”, señala Dmitry Popov..

Sin embargo, el problema del reasentamiento siempre tiene una solución individual. Si estamos hablando de proyectos en los que participa la ciudad, es mucho más fácil reubicar a los residentes, ya que el recurso administrativo permite al promotor resolver este problema de la manera más eficiente posible. Sin embargo, en los casos en los que el reasentamiento lo lleva a cabo exclusivamente el desarrollador, los problemas de asentamiento deben resolverse no solo con los residentes, sino también con la ciudad. «Por lo general, los contratos se celebran con empresas unitarias estatales (por ejemplo,» Mospereselenie «), es decir, la ciudad participa en el reasentamiento.

Esta solución es eficaz siempre que los inquilinos sean reasentados. La situación con los propietarios de viviendas es mucho más complicada, ya que los métodos administrativos no les son aplicables «, dice Erast Zhiryakov..

Según Khaya Pleshitskaya, jefe del sector legal de la agencia inmobiliaria CJSC MIAN, los residentes de las casas destinadas a la demolición tienen la oportunidad de recibir no un apartamento, sino una compensación monetaria. «Esta práctica no es muy popular, sin embargo, de acuerdo con el artículo 32 del Código de la Vivienda, el precio de redención de una vivienda, los términos y otras condiciones de redención se determinan mediante un acuerdo con el propietario de la vivienda. Es decir, en teoría, el monto en el contrato puede ser incluso superior al precio de mercado del apartamento. y todas las compensaciones adicionales evaluadas Si no se llega a un acuerdo, el asunto se considera en el tribunal.

Pero, teniendo en cuenta la posible duración del proceso, el litigio no es rentable para el desarrollador, por lo que en la mayoría de los casos las partes simplemente se ponen de acuerdo entre ellas ”, resume Pleshitskaya.

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