Propiedad compartida y copropiedad de bienes inmuebles: problemas y soluciones

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La vivienda propia es el sueño y el objetivo de la vida de muchos rusos, pero incluso aquellos que ya poseen una propiedad inmobiliaria rara vez pueden decir con total confianza: «Este apartamento es solo mío»..

A menudo, los objetos inmobiliarios residenciales son de propiedad conjunta o están divididos en determinadas acciones, es decir, pertenecen a varios propietarios a la vez, que tienen que resolver todos los problemas que surgen juntos, por ejemplo, ponerse de acuerdo sobre si realizar reparaciones ahora o si está bien, pagar las facturas de servicios públicos, etc. Y al vender o comprar dichos apartamentos o casas, surgen una serie de problemas y matices a la vez, que requieren una atención cuidadosa y el conocimiento de la legislación vigente..

¿Cuál es la diferencia entre la copropiedad y la propiedad fraccionada de una propiedad residencial? ¿Cómo se puede vender o intercambiar esa propiedad común? Lo que los copropietarios deben saber para no meterse en una situación difícil y no verse arrastrados a un juicio prolongado?

Propiedad conjunta de bienes inmuebles

Los detalles de la propiedad conjunta y compartida de los bienes raíces están regulados por partes del Artículo 244 del Código Civil de Rusia. De acuerdo con sus disposiciones, la propiedad conjunta de bienes raíces residenciales es posible para varios tipos de vivienda, en particular:

  • casa particular o parte de ella;
  • apartamento o parte de un apartamento;
  • una habitación separada.

La copropiedad de bienes raíces puede resultar de:

  • recibir un apartamento o casa como herencia, si, de acuerdo con la legislación o los términos del testamento, varios herederos pueden reclamar la propiedad a la vez;
  • compra conjunta o intercambio de espacio habitable;
  • privatización de bienes raíces;
  • otorgar parte de un apartamento o casa a un ciudadano de acuerdo con una decisión judicial.

Por ejemplo, si un apartamento estatal fue privatizado por uno de los cónyuges, entonces la vivienda se convierte en propiedad conjunta sobre la base de las disposiciones del Código de Familia de Rusia, que reconoce la propiedad adquirida durante el matrimonio como propiedad común de los cónyuges..

Propiedad compartida y copropiedad de bienes inmuebles: problemas y soluciones Vasily Maximov. Sección familiar. 1876

La principal diferencia entre propiedad conjunta y propiedad compartida es que, en este caso, no se especifica qué parte del espacio habitable posee el propietario. Entonces, si hablamos de cónyuges, entonces se considera que la vivienda les pertenece en igualdad de condiciones, es decir, en caso de divorcio, la propiedad simplemente se divide por la mitad. Si hay tres o más herederos, automáticamente se considera que poseen partes iguales: un tercio, un cuarto, etc..

Propiedad fraccionada de bienes inmuebles

En el caso de la propiedad fraccionada de una propiedad residencial, las partes que pertenecen a los propietarios se determinan con precisión. Entonces, durante la privatización, a pedido de los participantes, sus acciones pueden indicarse inmediatamente, generalmente iguales, de acuerdo con el número de ciudadanos registrados en un área residencial determinada y que no escribieron una negativa a privatizar ciudadanos..

Dicha división debe registrarse en el Certificado de Registro de Título del Objeto Inmobiliario. Si este documento establece que los copropietarios son propietarios de la mitad, un tercio, etc., parte del apartamento, entonces dicha propiedad pasa a ser compartida. Si no se especifica el tamaño de la parte de cada propietario, entonces dicha propiedad es conjunta.

Un matiz importante: la propiedad conjunta puede compartirse si los copropietarios desean aclarar qué acciones posee cada uno de ellos y redactar los documentos necesarios..

Además, en la mayoría de los casos, la participación de un apartamento o casa es un valor muy abstracto, es solo un porcentaje específico o fracción del área total de la vivienda, y no metros cuadrados específicos de espacio habitable. Entonces, en el caso de una disputa entre los copropietarios, no se puede hablar de esta o aquella habitación, por ejemplo: «Yo soy el dueño de la sala de estar y tú eres el dueño del dormitorio». Para obtener la propiedad de metros cuadrados específicos, debe acudir a los tribunales o acordar con el resto de los propietarios el procedimiento para usar un apartamento o casa.

Cabe recordar que la cocina, el pasillo, el baño y el baño se consideran propiedad conjunta en cualquier caso, los copropietarios pueden utilizar estos locales en igualdad de condiciones y estas habitaciones no se pueden dividir. El tribunal puede asignar en una proporción específica solo metros cuadrados en salas de estar separadas. Si, para dividir la vivienda en partes separadas, se necesita una remodelación y al mismo tiempo la situación de otros propietarios puede empeorar, por ejemplo, debido al nuevo muro, su parte de la vivienda se reducirá, el tribunal puede incluso prohibir la asignación de una habitación en particular como una parte.

Pago de facturas de servicios públicos, impuestos y préstamos en el caso de propiedad conjunta y compartida de un apartamento o casa

En el caso de propiedad conjunta de bienes raíces, cuando no se han determinado las acciones de los propietarios, las empresas de vivienda y comunales emiten un pago por un apartamento o casa. Depende de ellos cómo los copropietarios pagarán las facturas de luz, agua y gas.

Si la vivienda es de propiedad compartida, se pueden indicar todos los copropietarios en la orden de pago, también se pueden emitir varios documentos de pago, para cada propietario de una parte del apartamento. Si solo hay un pago, los copropietarios pueden dividir el monto total adeudado a las empresas de vivienda y servicios comunales por los servicios públicos proporcionados de acuerdo con sus partes, es decir, dividir en tres, cuatro o más partes..

Al mismo tiempo, si uno de los propietarios se niega a pagar los servicios públicos, el resto aún tendrá que pagarlos, ya que la responsabilidad recae sobre los hombros de todos los copropietarios, y si la empresa de agua decide cortar el agua por falta de pago o cerrar el sistema de alcantarillado, todos los residentes del apartamento sufrirán, sin excepción: los servicios públicos. las redes son una, común, como un baño con un baño.

Propiedad compartida y copropiedad de bienes inmuebles: problemas y soluciones Anna Shchegoleva. Vecinos. 2010

Un préstamo hipotecario para un apartamento en el caso de propiedad conjunta también lo pagan todos los propietarios juntos. Acuerde que cada uno de ellos pagará solo su parte, tendrán que estar entre ellos, el banco a menudo no está interesado en tales detalles, y si, por ejemplo, los cónyuges que poseen bienes conjuntos en igualdad de condiciones, dejan de hacer los pagos del préstamo, la institución financiera ha el derecho a vender todo el apartamento.

Pero en el caso de la propiedad fraccionada, cada propietario paga un préstamo solo por su parte de la vivienda. En este caso, si el prestatario resulta ser un moroso malintencionado, el banco tiene derecho a imponer una sanción solo sobre su parte, sin afectar la propiedad de otros propietarios que realizaban pagos con regularidad. Una institución bancaria puede vender una participación en un apartamento propiedad de un moroso en los términos de la venta gratuita, sin embargo, primero debe ofrecer comprar esta parte de la casa a otros propietarios de acuerdo con el derecho de compra preferente actual, que discutiremos a continuación..

Enajenación de bienes inmuebles conjuntos y compartidos: compra, venta, permuta, registro

Aclaremos de inmediato que los copropietarios no pueden disponer libremente de su parte en la propiedad conjunta de la propiedad. Por ejemplo, si dos herederos recibieron un apartamento y las acciones de cada uno de ellos no se determinan con precisión, es decir, la herencia se convirtió en propiedad conjunta, simplemente se ven obligados a negociar entre ellos. Es imposible vender su parte de la propiedad inmobiliaria sin el consentimiento del otro heredero, queda a través del tribunal determinar su parte y, por lo tanto, convertir la propiedad conjunta en una propiedad compartida, o negociar con el segundo heredero las condiciones de venta o permuta de vivienda..

Además, en un apartamento que es una propiedad conjunta, no puede registrar a alguien sin el consentimiento del segundo propietario, tampoco funcionará vender o intercambiar dicha vivienda sin el consentimiento por escrito de los otros copropietarios. Es decir, podemos decir que un apartamento conjunto es realmente común y todos los propietarios tendrán que decidir su destino solo juntos. O asigne acciones específicas del espacio habitable total de las que pueda disponer de forma independiente.

Puede disponer de su parte de un apartamento o casa casi libremente: canjearla por otra vivienda, registrar a alguien de su parte, alquilarla, utilizarla como garantía, venderla, dejarla como herencia o donar. Cabe aclarar que los copropietarios de acciones en bienes raíces pueden cambiar el tamaño de sus acciones de mutuo acuerdo.

Prácticamente, la única restricción a la libre disposición de las acciones es el derecho preferente de compra. Su esencia radica en el hecho de que el propietario de una de las acciones, antes de poner en venta libre su parte de la vivienda, debe notificar a los propietarios de las demás acciones sobre sus planes. Y una vez que deciden si comprar una segunda parte de la vivienda por el precio especificado o ceder su derecho a una compra prioritaria, el propietario puede ofrecer su parte a terceros..

Así, el algoritmo de acciones al vender una acción en una casa o apartamento se ve así:

  1. El accionista que haya decidido vender su parte de la propiedad deberá notificarlo por escrito a los demás copropietarios. Dicha notificación debe enviarse en forma de carta, incluso si los propietarios de otras acciones viven en la habitación contigua. La carta contiene no solo información sobre la venta de la acción, sino que también indica su valor para que los copropietarios puedan decidir si esta opción les conviene o no. Es mejor y más seguro enviar una carta como una carta certificada con un aviso de recibo, en cuyo caso los copropietarios que impidan la venta de una de las acciones no podrán declarar que no recibieron las cartas y que no conocían la venta de parte de la vivienda..
  2. El propietario espera exactamente un mes desde el momento en que los propietarios de las otras acciones reciben una notificación por escrito. Después de eso, obtiene el derecho a disponer libremente de su parte de la propiedad, incluso si no se siguió ninguna acción por parte de otros propietarios (consentimiento para la compra o una renuncia por escrito del derecho de preferencia). Se considera que, sin notificar por escrito al titular de la acción puesta a la venta su consentimiento para adquirirla al precio indicado, automáticamente renuncia a su derecho de primera compra. Un matiz importante: el propietario está obligado a vender su acción a terceros al precio que se indicó en la notificación por escrito enviada al resto de los propietarios. De lo contrario, los propietarios de otras acciones pueden impugnar la transacción, creyendo que fueron engañados y no proporcionaron información completa y precisa..
  3. Si no se encontraron compradores por el precio ofrecido por la acción del apartamento y el propietario decidió reducir el costo, nuevamente está obligado a notificar en primer lugar a los propietarios de otras acciones. Quizás esta vez decidan ejercer su derecho de compra preferente. Es decir, se vuelve a enviar una carta y se espera un mes, que se entrega a los copropietarios para que tomen una decisión..

Se aplica otra limitación en caso de alquilar una parte de un apartamento. En este caso, el propietario que quiera alquilar su habitación a los inquilinos debe obtener el consentimiento por escrito de los demás propietarios. Se pueden escribir en forma libre, lo principal es preservar el significado de dicho consentimiento: «No me importa alquilar una vivienda». También se puede poner una indicación similar con las firmas de todos los copropietarios en el contrato de arrendamiento en forma de una marca en el contrato de este contrato con otros propietarios de acciones en un apartamento o casa..

Sin embargo, antes de disponer tan libremente de su parte, el propietario debe acudir a los tribunales para precisarlo. Sin tal «asignación de una parte en especie», es decir, una instrucción documental, vender una «tercera parte» virtual en un apartamento de dos habitaciones es muy problemático. Por supuesto, puede haber compradores para tales ofertas, pero el precio de la acción no asignada en especie será varias veces más bajo que el valor de mercado de los metros cuadrados, ya que el comprador suele ser muy consciente de qué tipo de «batallas» enfrentará con otros copropietarios..

Es posible asignar una parte específica en un apartamento sin acudir a los tribunales si los copropietarios celebran voluntariamente acuerdos sobre la asignación real de una acción. Por cierto, el tribunal generalmente toma una decisión sobre el uso conjunto de un apartamento, en particular, áreas comunes: un pasillo, un baño, etc., y determina el procedimiento para dicho uso. A menudo, si los copropietarios no pueden ponerse de acuerdo pacíficamente, el tribunal puede incluso determinar el tiempo para usar el baño y la cocina para cada propietario de una acción separada..

Propiedad compartida y copropiedad de bienes inmuebles: problemas y soluciones Vasily Maximov. Todo en el pasado. 1889

En el caso de asignar una participación en especie en una casa o cabaña privada, el problema se puede resolver más fácilmente: se organiza una salida separada y una casa se convierte en un doblete o una casa adosada, es decir, dos casas con sus propias salidas y territorios contiguos, que tienen una pared lateral común. En este caso, también existen algunas restricciones: cuando la casa está dividida, no se le deben causar daños irreparables, y todos los locales deben permanecer residenciales, es decir, el propietario de la acción no podrá abrir una tienda en su parte de la cabaña si no ha coordinado sus acciones con el resto de los propietarios..

Como puede ver, la propiedad fraccionada proporciona derechos mucho más amplios que la propiedad conjunta. Es posible transferir un apartamento compartido a la categoría de propiedad fraccionada en cualquier momento, pero incluso entonces la participación virtual no siempre se convierte en metros cuadrados reales que pertenecen solo al propietario. Y puede ir a comprar una parte de un apartamento o casa solo dándose cuenta claramente de lo difícil que será compartir su cocina y baño con desconocidos. Por supuesto, algunos compradores optan por dicha adquisición para canjear todas las acciones de un apartamento o casa determinado, sin embargo, tampoco es posible ponerse de acuerdo con todos los copropietarios en todos los casos, porque generalmente no es realista comprar una vivienda en toda regla por los fondos recibidos de la venta de una acción, por supuesto, si esto no es así. compartir de un apartamento en el centro de Moscú.

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