Protegemos los derechos de propiedad: todo sobre las características del seguro de título

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Legislación de seguro de título

Un contrato de seguro de título le permite al propietario de la vivienda compensar sus pérdidas en caso de pérdida de propiedad. A diferencia de los países europeos, Rusia no tiene ninguna legislación especial sobre seguros de títulos. Sin embargo, este tipo de seguro se utiliza a veces en la Federación de Rusia. La necesidad surge debido a la imperfección de la legislación, que no protege al propietario de la vivienda de los casos de su devolución al propietario original..

La única excepción que prevé la legislación es la posibilidad de que los rusos reciban una compensación por la pérdida de vivienda si se tomara una decisión judicial a su favor, pero no fue posible ejecutarla en un año..

Un caso ilustrativo ocurrió en la región de Chelyabinsk. La mujer compró una habitación en un apartamento comunal, y luego resultó que su antiguo dueño había comprado esta propiedad a una persona mentalmente enferma. El tribunal ordenó la devolución de la habitación al propietario original, y el desafortunado cliente debía recibir el dinero gastado en la compra de la habitación. Pero resultó imposible cobrarlos a la persona que registró el apartamento en propiedad, por lo tanto, un año después de que se tomó la decisión del tribunal, la mujer recibió el derecho a una compensación del estado. Así, se le devolvió el dinero gastado en la compra de la habitación..

Es cierto que la cantidad de compensación posible se limita a un millón de rublos, una cantidad ridícula para las personas que compran una vivienda en las grandes ciudades rusas. Y el procedimiento de compensación no está claramente regulado, por lo que los casos en los que realmente se paga dinero a personas que han perdido sus hogares son muy raros..

¿Cuándo funciona el seguro de título?

La ley rusa prevé un solo caso en el que el antiguo propietario puede esperar al menos algún tipo de compensación. Sin embargo, hay muchas situaciones en las que se puede perder la propiedad de bienes raíces. Estos son solo algunos de ellos que le permiten recibir una compensación por la pérdida de la vivienda bajo el seguro de título:

  1. El apartamento fue comprado como resultado de una transacción ilegal..
  2. El trato se llevó a cabo sobre documentos falsos.
  3. Una de las partes declarada incompetente.
  4. El trato violó los derechos de terceros.
  5. Propiedad obtenida por decisión judicial no autorizada.
  6. Se cometieron errores graves al registrar una transacción.
  7. La transacción fue fraudulenta.

Ejemplo de seguro de título recibido

Después de varios años de litigio, el vendedor del apartamento pudo demostrar que hizo el trato, estaba muy borracho y no pudo evaluar adecuadamente lo que estaba sucediendo. El tribunal decidió devolverle el apartamento a él y al comprador, que había contratado un seguro de título antes de la transacción, el seguro que le correspondía en virtud del contrato..

Precio y plazo del seguro

El costo del seguro de título anual es bastante alto. En diferentes compañías de seguros, puede fluctuar dentro del 0.15% -1% del monto asegurado..

La tarifa depende de los detalles de la transacción y por qué el cliente recurre al seguro de título..

Si el dueño de la propiedad decide asegurar el título por su cuenta, el costo del seguro es en promedio un 50% más alto que en los casos en que el banco insiste en un seguro de título. Dicha discriminación se debe al hecho de que el banco verifica de forma independiente a los prestatarios hipotecarios y su futuro inmueble, lo que facilita enormemente el trabajo de los empleados de la compañía de seguros..

Además, el costo del seguro puede aumentar si se revela información sobre la violación o la posibilidad de violación de los derechos de terceros sobre el apartamento durante cualquiera de las ventas (la transacción se realizó sin el permiso del cónyuge del vendedor, se violaron los intereses de los hijos menores registrados en el apartamento, finaliza el período de prisión de una persona, quién puede calificar para una vivienda; la lista de tales casos es muy larga).

La mayoría de las veces, el título está asegurado por los siguientes períodos:

  1. Un año – la mayoría de las veces, la compra de un apartamento se disputa en el primer año después de la transacción.
  2. Tres años – durante este período, de acuerdo con las reglas generales, es posible impugnar la validez de las transacciones para la compra y venta de vivienda.
  3. Diez años – ny este período puede ser extendido por el estatuto de limitaciones en disputas sobre el reconocimiento de la venta de vivienda como inválida.

Sin embargo, incluso diez años de seguro no es el límite. El plazo de prescripción se contabiliza a partir del momento en que el demandante del reconocimiento de la transacción inmobiliaria como inválida supo de su realización. Por lo tanto, en teoría, una reclamación puede presentarse varias décadas después de la compra de un apartamento o casa..

Consejos básicos a la hora de concluir un contrato

1. Muchos bancos exigen un seguro solo por el monto adeudado al banco. Pero dado que el prestatario hipotecario ya acepta pagar montos significativos anualmente en virtud del contrato de seguro de título, vale la pena contratar un seguro por el valor total de la propiedad..

2. Asegúrese de que el contrato estipule el seguro de todo el «historial» de la propiedad, y no solo de su última venta..

3. Debe averiguar si la compañía de seguros ofrece un plan de cuotas en el pago del seguro. Para las personas que han gastado todos sus ahorros en la compra de un inmueble, esta es una condición muy relevante..

Protegemos los derechos de propiedad: todo sobre las características del seguro de título

Cuando el seguro de título es inútil

Hay una serie de cláusulas comunes que contienen los contratos de seguro de título. En estos casos, el cliente no podrá contratar seguro:

  1. La propiedad se cede a terceros bajo contrato de regalo o bajo contrato remunerado.
  2. Apartamento asegurado destruido.
  3. El propietario renunció a la propiedad.
  4. La vivienda asegurada está mal utilizada.
  5. Se han cambiado las características de diseño de la vivienda (se transfirieron sistemas de ingeniería, se llevó a cabo una remodelación, lo que supuso cambios en el certificado de registro de la propiedad inmobiliaria, etc.).
  6. Bienes asegurados incautados por autoridades gubernamentales.

Sin embargo, las compañías de seguros a menudo se niegan a pagar un seguro a los clientes, no solo por tales cláusulas, sino también por razones completamente inverosímiles..

Un ejemplo llamativo es la historia del apartamento de la familia Chalaev, que compró un inmueble con una hipoteca y, a petición del banco, emitió un seguro de título. El trato fue realizado por un agente inmobiliario recomendado por el banco. Poco después de que se concluyó el trato, surgieron hechos extremadamente tristes..

Resultó que los hermanastros de la mujer propietaria original del apartamento también solicitan vivienda. Intentaron heredar el apartamento, pero se les negó la entrada a los derechos.

Los hermanos impugnaron esta decisión y, mientras demostraban su derecho a la vivienda, lograron vender el apartamento en cinco ocasiones. Los últimos compradores fueron los Chalaev, y seis meses después de que compraron el apartamento, el tribunal aún incautaba la propiedad inmobiliaria a juicio de los hermanos..

Como resultado, los Chalaev fueron reconocidos como compradores sin escrúpulos, ya que, según el tribunal, debían hablar con los vecinos y recabar más información sobre el apartamento. Y la compañía de seguros rechazó a los Chalaev a pagar una compensación por el seguro de título.

Estadísticas del seguro de título

Por el momento, el seguro de título no está muy extendido en el territorio de la Federación de Rusia. En la mayoría de los casos, estos acuerdos los celebran prestatarios hipotecarios a petición de los bancos. Según los expertos en este campo, los bancos exigen un seguro de título solo en los casos en que se compran bienes inmuebles secundarios con una hipoteca, y no apartamentos en edificios nuevos. Creen que el riesgo de perder un apartamento en un edificio nuevo es pequeño, ya que no tiene un largo historial de cambios de propietario. Por lo tanto, los servicios de seguro de título a menudo son utilizados solo por prestatarios hipotecarios que compran apartamentos en el mercado secundario..

Según las estadísticas, en 2014 se emitieron ochocientos mil préstamos para la compra de vivienda. Según los bancos más grandes, solo un tercio de estos prestatarios obtuvo préstamos para la compra de vivienda secundaria..

Las personas que compran una vivienda por su propio dinero, según los expertos de las compañías de seguros, utilizan el seguro de título muy raramente. El número anual de estos casos es solo de unas pocas decenas o cientos..

Todos los pros y contras del seguro de título

La principal ventaja del seguro de título es obvia: le permite recibir una compensación en caso de pérdida de la vivienda..

Pero al mismo tiempo, el propietario de la propiedad deberá pagar anualmente sumas considerables a la compañía de seguros. Además, en teoría, cualquier transacción inmobiliaria en Rusia puede incluirse en la lista de situaciones en las que no se pagará el seguro. Por lo tanto, es muy probable que el propietario no solo pierda el apartamento, sino que también gaste decenas de miles de rublos en un seguro de título en vano..

Y las compañías de seguros, antes de celebrar un contrato con un cliente, realizan una verificación inmobiliaria y, si encuentran hechos dudosos que pueden conducir a la pérdida de la vivienda, se niegan a contratar un seguro. Es decir, de hecho, el cliente pagará las primas del seguro por el apartamento, que probablemente no necesite ningún seguro de título..

Por lo tanto, el seguro de título debe considerarse como una precaución adicional, pero no como una panacea para la pérdida de un apartamento..

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