Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

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Probablemente ningún otro país del mundo haya recibido una autoconstrucción tan extendida. Por supuesto, no se puede decir que este es un ataque puramente ruso, en absoluto, se observan casos aislados incluso en la Europa civilizada, sin embargo, es en la inmensidad de la CEI donde la construcción no autorizada ha adquirido el carácter de un fenómeno de masas que es familiar para casi todos..

¿Qué es samostroy, qué significa la legislación rusa con este concepto? ¿Por qué es peligroso este fenómeno? ¿Por qué esta propiedad ilegal aparece con tanta frecuencia en las ciudades rusas? Y qué hacer con la construcción no autorizada posteriormente, cuando surja la necesidad de su correcto registro documental?

Definición y variedades

La autoconstrucción, es decir, la construcción no autorizada (y en absoluto independiente), a menudo significa un edificio residencial que se erigió sin el permiso de las autoridades. Sin embargo, el samostroy se puede dividir en varias variedades. Esto es especialmente importante para comprender exactamente cómo puede ocurrir un desarrollo no autorizado y cómo evitar tal contradicción con la ley..

Entonces, existen los siguientes tipos de autoconstrucción:

  1. El edificio se erigió en un terreno que no estaba destinado a la construcción. Es decir, incluso si imaginamos que de alguna manera el propietario logró obtener documentos para la casa en sí, la construcción seguirá siendo declarada ilegal, ya que en primer lugar es necesario resolver el tema del estado legal de la parcela. Este tipo de construcción no autorizada surge en ocasiones en el caso de la incautación ilegal de terrenos, y esto ya es un delito y es prácticamente imposible legalizar la construcción no autorizada en el futuro. Sin embargo, la mayoría de las veces, el desarrollador viola el propósito de la parcela de tierra, por ejemplo, erige un edificio en tierras agrícolas, en una parcela que no está destinada a la construcción de viviendas, etc..
  2. Falta de un permiso de construcción y un diseño de construcción aprobado. En este caso, nos referimos a la ausencia de todos los documentos que, según la ley, deben obtenerse antes de iniciar la construcción de un edificio residencial. El documento principal que todo desarrollador debe obtener necesariamente es el permiso del ayuntamiento o del pueblo para iniciar las obras. Dicho permiso se emite sobre la base de un proyecto terminado, que, entre otras cosas, se coordina con las autoridades de control de incendios, sanitarios y ambientales, y también se realiza un examen preliminar del proyecto. Solo una organización con licencia, como una oficina de diseño, debe desarrollar un plan de construcción para un edificio, incluso una casa pequeña con dos o tres habitaciones. Si el desarrollador no tiene un proyecto aprobado, ningún pueblo o ayuntamiento tiene derecho a emitir un permiso para comenzar la construcción..
  3. Violaciones significativas de las reglas y regulaciones de construcción establecidas. Este, como señalaron los abogados, es el caso más difícil de probar de una regla arbitraria. Si la ausencia de documentos o la violación del propósito previsto de la parcela de tierra es lo suficientemente fácil de detectar, entonces es bastante difícil probar que el desarrollador violó las normas y los requisitos de seguridad durante la construcción. Será necesario realizar un examen, un estudio exhaustivo de un edificio residencial, que solo puede confiarse a una organización autorizada. Además, por lo general, las infracciones cometidas durante la construcción no son llamativas, por lo que se descubren después de que el techo se ha caído o se ha formado una grieta en la pared como resultado de una construcción inadecuada o de mala calidad..
  4. Reurbanización y reconstrucción. Cambios en el diseño original del edificio, un cambio en la apariencia de un edificio de apartamentos, reconstrucción de un edificio histórico, como resultado de lo cual cambió más allá del reconocimiento; todo esto también es un ocupante ilegal, es decir, un cambio no autorizado en el proyecto aprobado. Dichos actos de cambios ilegales en el diseño, en particular, incluyen unir una logia o balcón a un apartamento, colocar una puerta en un muro de carga, etc..

Razones de la construcción no autorizada

Como señalan unánimemente los expertos en bienes raíces en el extranjero, es simplemente impensable imaginar que en Alemania o Dinamarca, el propietario de un terreno comenzó la construcción de un edificio sin obtener primero todos los documentos necesarios de las autoridades locales. En Europa, los bienes raíces se toman muy en serio, por lo que cualquier alteración, remodelación y aún más la reconstrucción de un edificio histórico, debe ser aprobada por las autoridades reguladoras. ¿Por qué la construcción de ocupantes ilegales se convirtió en un fenómeno tan extendido en Rusia? Tal vez sea la mentalidad de nuestros ciudadanos que creen que en su sitio y en su apartamento pueden hacer lo que quieran y las autoridades no deben interferir en su «vida privada».?

Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

Por supuesto, los rusos siempre han tenido una relación bastante complicada y ambigua con las agencias gubernamentales; es difícil sospechar que amamos el orden y la observancia de la ley, al menos en lo que respecta a la construcción residencial privada..

Y sin embargo, el principal motivo del surgimiento de la construcción no autorizada en nuestro país, y esto, sorprendentemente, incluso los propios funcionarios lo admiten, se ha convertido en un trámite muy complicado, que requiere mucho tiempo y esfuerzo, para obtener todos los permisos de construcción..

De hecho, muchos desarrolladores simplemente deciden comenzar a construir una casa inmediatamente después de recibir un terreno para celebrar una inauguración de la casa lo antes posible. Los propietarios razonan así: «Lo construiré ahora, y redactaré los documentos solo más tarde, cuando me mude a la casa, ¿por qué esperar hasta que obtenga todos los permisos?». Estos nuevos pobladores no temen las multas que les esperan en caso de que detecten una construcción ilegal, falta de proyecto o remodelación. Sin embargo, la multa es relativamente pequeña y para las personas varía de tres a cinco veces el salario mínimo (salario mínimo), hoy es de 4611 rublos. Es decir, la multa máxima para un ciudadano común que construyó una casa sin documentos será un poco más de 23 mil rublos, debes estar de acuerdo, no es tan malo. El hecho de que, de acuerdo con la legislación rusa, las autoridades pueden obligar al propietario de un edificio no autorizado a demoler el edificio y, por su propia cuenta, los desarrolladores, por alguna razón, rara vez piensan.

Es cierto que para las personas jurídicas, el tamaño de la multa por la construcción de ocupantes ilegales aumenta muchas veces y alcanza los 50-100 salarios mínimos..

Por cierto, en la vecina Ucrania, donde hasta hace poco las personas pagaban una multa por construcciones no autorizadas por un monto de solo 850 jrivnia (alrededor de 3,5 mil rublos), hoy en día tales sanciones se han cancelado por completo. Es cierto que esto solo se aplica a los objetos de la primera o tercera categoría de complejidad, a los que pertenecen todos los edificios residenciales privados de poca altura. Los propietarios de edificios de la cuarta y quinta categorías de complejidad, es decir, instalaciones industriales y complejos residenciales de varios pisos, ahora tendrán que pagar mayores cantidades de multas; los requisitos para ellos, por el contrario, se han endurecido en Ucrania.

Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

Según expertos en el campo de la construcción, la obtención de todos los documentos necesarios para la construcción de una casa, comenzando con la preparación de un proyecto, aprobación en todas las instancias y firma por personas autorizadas, toma al menos cuatro a cinco meses, y en algunos casos puede llevar años. Muchos desarrolladores no quieren perder tanto tiempo, por lo que comienzan los trabajos de construcción sin documentación..

Otra razón para la aparición de construcciones no autorizadas es la falta de voluntad para gastar fondos innecesarios, en opinión de los futuros propietarios, para encargar un proyecto de construcción en una oficina de diseño autorizada. Además, no es ningún secreto que a menudo en la estación sanitaria, en el cuerpo de bomberos y en el servicio ambiental, habrá que pagar «por una buena actitud». Como resultado, todo esto puede resultar en una cantidad sustancial. Por lo tanto, la autoconstrucción a menudo se puede llamar un intento de ahorrar dinero en la construcción de una casa..

Y, por último, muy a menudo la construcción no autorizada surge del desconocimiento de la legislación vigente por parte de ciudadanos respetuosos y decentes. Un ejemplo sorprendente: una persona recibió una dacha del estado, que ya no existe hoy, hace muchos años. Construyó una casa en el sitio, los niños crecieron aquí y los nietos ya están jugando. Y no se molestó en redactar los documentos del terreno de esa manera, simplemente no sabía que era necesario, solía considerar la casa como su propiedad inalienable. A veces, los documentos aún están redactados, pero incorrectamente, no hay un plano catastral claro, un proyecto arquitectónico aprobado, la entrada de toda la información sobre la adjudicación de terrenos y cada edificio de capital ubicado en el registro de la Casa de Empresas..

La razón de la remodelación no autorizada de un apartamento, por supuesto, es que los proyectos estándar están diseñados para un determinado inquilino promedio y no pueden satisfacer las necesidades de todos los propietarios de apartamentos. Por lo tanto, están tratando de expandir el área utilizable a expensas del balcón y el pasillo, mover las puertas y colocar las ventanas para crear una vivienda más acogedora y cómoda, en su opinión..

Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

La Asociación de Abogados de Rusia también enfatiza que la razón principal del surgimiento de la construcción no autorizada es una clara imperfección del mecanismo organizativo y legal para realizar el derecho de los propietarios de terrenos a desarrollarlos. Dicha imperfección se expresa principalmente en la duración del procedimiento en sí para obtener un permiso de construcción, desarrollar y aprobar la documentación necesaria del proyecto, registrar la propiedad de una construcción ya terminada y obtener un permiso para realizar trabajos de construcción. Otra razón para la aparición masiva de construcciones no autorizadas, los abogados llamaron a los grandes costos financieros asociados con la implementación de trabajos de diseño, legales y de otro tipo..

¿Cuál es el peligro de los okupas??

Por supuesto, si un edificio no autorizado es un garaje que apareció en una parcela de tierra diseñada adecuadamente, una dependencia o una casa de baños, entonces las consecuencias de dicha construcción no serán demasiado graves. Como ya se mencionó, una multa administrativa le espera al propietario y la necesidad de pasar por el trámite, tan poco querido por él, para obtener los documentos necesarios para la construcción, registrarla en el BTI y acordar con las mismas autoridades de incendios y sanitarias..

Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

La remodelación en un apartamento y unir una logia o balcón también puede amenazar con una multa y la necesidad de devolver el apartamento a su estado original mediante una decisión judicial. Sí, esto es un costo significativo y una pérdida de tiempo, pero debes admitir que no es un desastre..

Pero la cabaña, construida en un terreno relacionado con tierras agrícolas, erigida justo en la orilla de un embalse, en un área de conservación de la naturaleza, etc., las autoridades realmente pueden demolerla. Estos casos se describen regularmente en las noticias, por lo que debe tener mucho cuidado al elegir un sitio para la construcción, y primero debe verificar el propósito del terreno..

Si un edificio ocupante surgió debido a una violación de las normas y reglas de construcción y las autoridades lograron probar este hecho, el propietario estará obligado a poner el edificio en orden y eliminar las deficiencias. Y solo si se niega a cumplir con las órdenes de las autoridades reguladoras, surgirá la cuestión de demoler el edificio..

El principal inconveniente que aguarda a los ciudadanos de a pie que han construido una casa sin permisos y un proyecto es la imposibilidad de formalizar la titularidad de la vivienda, y como consecuencia, la imposibilidad de realizar oficialmente acciones posteriores con ella. Entonces, la autoconstrucción no podrá realizarse, heredarse, donarse, etc. Según los documentos, no parece existir, por lo que antes de buscar compradores, tendrás que pasar por un largo trámite para legalizar la construcción no autorizada y, por supuesto, pagar una multa..

Surgen consecuencias mucho más graves si un edificio de apartamentos, en el que ya ha comenzado la venta de metros cuadrados, resulta ser un ocupante ilegal. En este caso, las principales víctimas son precisamente los accionistas que invirtieron sus fondos en la construcción de una vivienda, cuya promotora no contaba con el paquete de documentos requerido o violó las normas y reglas de construcción establecidas. La situación es muy desagradable, un edificio tan grande es mucho más difícil de legalizar que una casa de campo privada, por lo que los compradores se encuentran sin dinero y sin vivienda..

Además de los problemas con las autoridades y las sanciones, la construcción no autorizada en sí misma puede representar un peligro para sus habitantes: se construyó sin un proyecto competente, en un sitio donde, muy probablemente, no se llevaron a cabo estudios geodésicos ni de ingeniería. Por lo tanto, es bastante difícil garantizar la seguridad de los residentes..

La remodelación grave en el apartamento también puede tener consecuencias peligrosas: grietas en las paredes de carga, un techo que se ha caído de los vecinos desde abajo, una ventilación común de la casa dañada, estos son solo algunos de los resultados de una remodelación irreflexiva de un apartamento. Por ejemplo, de acuerdo con los requisitos de seguridad contra incendios, una pared en blanco con un ancho de al menos 1.2-1.6 metros debe permanecer en las logias. Aquí los propietarios podían esperar a los bomberos y esconderse de las llamas si la salida a la escalera ya estaba bloqueada por el fuego. Al colocar una logia en el apartamento, los propietarios se privan de esa «ruta de escape» de emergencia en caso de incendio..

Legalizar a los ocupantes ilegales es real?

Si el propietario de un objeto inmobiliario erigido sin autorización se enfrenta a la cuestión de darle un estatus legal oficial, tendrá que pasar por casi todas las etapas que descuidó antes de comenzar la construcción..

En primer lugar, todavía tiene que redactar un proyecto de una casa ya terminada contactando a una oficina de arquitectura que tenga la licencia correspondiente. A veces, los especialistas van a la ubicación del edificio y realizan de forma independiente todas las medidas necesarias para elaborar el plan, a veces el propietario puede enviar fotos de la casa de verano y un plano aproximado del sitio que indica el tamaño de la casa y la ubicación de las dependencias..

Además, el proyecto de la casa debe coordinarse con todas las autoridades reguladoras: servicios contra incendios y sanitarios, servicios públicos que suministran gas, electricidad y agua, así como con el departamento local de arquitectura y construcción. Después de eso, debe obtener la llamada copia del plan maestro para el desarrollo de una ciudad o aldea, donde las líneas rojas indicarán el área ocupada por construcción no autorizada.

Qué es la autoconstrucción y qué hacer con ella.

Luego tendrás que contactar con la oficina de inventario técnico para obtener un pasaporte técnico para el edificio..

Los expertos señalan que este camino es muy largo, lleva al menos un año, y en términos de los costos requeridos para la aprobación y recepción de documentos en cada instancia, es bastante comparable a una reforma importante de una casa..

En este sentido, los propietarios de construcciones no autorizadas prefieren acudir a los tribunales para demostrar su derecho a ser propietarios de la casa en los tribunales. El tribunal puede reconocer la construcción no autorizada como legal si “la construcción de la instalación no viola los intereses de otras personas”, es decir, no interfiere con los vecinos, los planes de desarrollo urbano, etc. Vale la pena recordar que antes de ir a la corte, aún tendrá que redactar un proyecto de la casa y abastecerse de documentos que confirmen que el samostroy cumple con todos los códigos y regulaciones de construcción..

Otra opción más sencilla es aprovechar los programas gubernamentales que facilitan el proceso de legalización de pequeñas casas de campo y edificios de poca altura. Existen programas similares en Rusia y Ucrania, pero son válidos solo para edificios de la primera y segunda categorías de complejidad..

Para legitimar la remodelación, deberá rehacer el proyecto del apartamento, llamar a los representantes de BTI, quienes evaluarán la escala de la reestructuración y realizarán cambios en el pasaporte técnico del apartamento. La multa por tal edificio de apartamentos deberá pagarse en cualquier caso. Los propietarios de apartamentos que ya han pasado por el procedimiento de legalización de la remodelación señalan que las buenas relaciones con los representantes de la empresa gestora, BTI y los vecinos son de gran importancia..

En cualquier caso, un procedimiento tan complejo para la legalización de la construcción no autorizada a menudo asusta incluso a aquellos propietarios que quisieran darle a su hogar un estatus oficial. Y los servicios de intermediarios, de los que ahora hay muchísimos, son muy caros..

Solo resta notar con tristeza que tanto la recepción preliminar de permisos de construcción, como la legalización de un nuevo edificio ya erigido son muy similares a la «batalla con los molinos de viento», que en este caso es el sistema burocrático..

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