Resolver el problema de las «almas muertas» o cómo despedir a los antiguos propietarios de sus hogares

El contenido del artículo

• Cómo comprar un apartamento sin inquilinos registrados en él
• Cómo saber quién está registrado en el apartamento.
• ¿A qué puntos del contrato de compraventa debería prestar atención?
• Categorías de personas que no pueden ser dadas de alta del apartamento
• Escribimos a los antiguos residentes a través de la corte
• Documentos requeridos
• Qué debe reflejarse en la reclamación
• A dónde ir después de recibir una decisión judicial

La situación en la que los antiguos inquilinos están registrados en el apartamento recién comprado no es infrecuente. Solo en Moscú, el número de apartamentos en venta con inquilinos registrados es del 10 al 12% del total. Su compra está plagada del hecho de que los nuevos propietarios tendrán que pagar el alquiler de las «almas muertas» registradas y pueden surgir dificultades con la venta posterior del apartamento. ¿Cómo puedes solucionar este problema??

Cómo comprar un apartamento sin inquilinos registrados en él

Cómo saber quién está registrado en el apartamento.

Cualquiera que tenga la intención de comprar una vivienda deberá realizar estas acciones. Esto ayudará a evitar las «sorpresas» descritas anteriormente. La información sobre los inquilinos registrados en el apartamento se refleja en el libro de la casa. Se puede obtener un extracto en la oficina de vivienda local o en la oficina de pasaportes. Pero de acuerdo con la ley, los empleados de estas instituciones no deben proporcionar ninguna información a una persona que no sea propietaria de un inmueble..

La forma más fácil para un comprador potencial de un apartamento es obtener de su propietario un poder notarial para obtener información sobre los ciudadanos registrados en el mismo. Al presentarlo en la oficina de pasaportes o la oficina de vivienda, puede obtener fácilmente respuestas a todas sus preguntas..

Otra opción para obtener información sobre inquilinos registrados es escribir la correspondiente solicitud-recurso ante el Servicio Federal de Migración, a la cual, según la ley, sus empleados deben responder dentro de los 30 días. Es cierto que sin el consentimiento de las propias personas registradas para facilitar sus datos personales, los representantes del FMS no darán ninguna información a extraños..

¿A qué puntos del contrato de compraventa debería prestar atención?

Se debe insistir en la inclusión de una cláusula en el contrato de que los residentes registrados en el local adquirido deben dejarlo dentro de un plazo determinado. No será superfluo prescribir en el texto la responsabilidad por el incumplimiento de esta obligación. Esta será una garantía adicional de que el nuevo propietario no tendrá que lidiar con el desalojo de los antiguos inquilinos a través de los tribunales durante un tiempo largo y doloroso..

Debe tener en cuenta que, de acuerdo con el artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia, el contrato de compraventa de bienes raíces debe contener información sobre las personas que conservan el derecho a utilizar los locales residenciales adquiridos. Si dicha lista no se especifica en el acuerdo, se considerará no concluida..

Categorías de personas que no pueden ser dadas de alta del apartamento

Ciudadanos que se negaron a privatizar una propiedad inmobiliaria a favor de otra persona de forma voluntaria

Así lo confirma la Resolución del Pleno de la Corte Suprema No. 14 de 2 de julio de 2009.

Menores

El proceso de su descarga forzada es casi imposible. La única opción es admitir ante el tribunal que la inscripción del menor fue formal. Pero las posibilidades de que el nuevo comprador del apartamento pueda recopilar pruebas de esto, que se adaptarán al tribunal, son extremadamente pequeñas..

Personas que reciben anualidad en virtud de un contrato de soporte vital para dependientes

Si el contrato de manutención de la vida estipula su residencia en el local, no será posible llevar a cabo un desalojo forzoso de estas personas, lo que está confirmado por el párrafo 1 del artículo 602 y el párrafo 1 del artículo 586 del Código Civil de la Federación de Rusia..

Personas que hayan obtenido el derecho a utilizar el local de por vida por testamento

Sucede que el fallecido lega bienes inmuebles a sus herederos, pero al mismo tiempo indica que una persona también tiene derecho a residir en él. Incluso si los herederos deciden vender la propiedad, el derecho de residencia de la persona permanece.

Uno de los cónyuges que tiene garantizado el derecho a vivir en el contrato matrimonial

De acuerdo con la ley rusa, no se le puede privar de su derecho de residencia si esta fue una condición de un contrato matrimonial o un acuerdo sobre la división de bienes..

Escribimos a los antiguos residentes a través de la corte

Una vez que se haya enterado de que los antiguos inquilinos permanecieron registrados en el apartamento, puede intentar resolver el asunto de manera amistosa, enviándoles una notificación de que han perdido el derecho de uso de este apartamento y deben abandonarlo. Si no se ha recibido respuesta, solo hay una salida: ir a la corte.

Documentos requeridos

Los siguientes documentos deben adjuntarse a la declaración de reclamación:

• contrato notarial de compraventa de locales residenciales;
• certificado de propiedad de la propiedad adquirida;
• certificado de registro en el lugar de residencia;
• una copia del aviso enviado a los antiguos inquilinos, con un recibo postal y un inventario de anexos;
• recibo de pago de impuestos estatales;
• una copia del escrito de reclamación enviado al demandado, con un recibo postal y una lista de anexos;
• evidencia de que los antiguos residentes se mudaron voluntariamente fuera del local y ya no viven allí, si pueden ser recolectados.

Qué debe reflejarse en la reclamación

El documento se denominará – «Declaración de reclamación por la pérdida del derecho de uso del local residencial y baja». Estos requisitos deben estar justificados por el hecho de que, de acuerdo con el subpárrafo «e» del párrafo 31 de las «Reglas para la remoción de los ciudadanos de la Federación de Rusia del registro», tales acciones se llevan a cabo solo por decisión judicial. Debe presentar una declaración de reclamación en el lugar de residencia de los residentes registrados en el apartamento.

A dónde ir después de recibir una decisión judicial

Según el art. 209 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la decisión judicial, a menos que haya sido apelada, entra en vigor un mes después de su adopción. Sobre esta base, las autoridades del FMS deben retirar al acusado del registro. Pero esto no siempre sucede. Para ser fiel, el demandante puede ir personalmente a la oficina de pasaportes con una decisión judicial y escribir una solicitud para retirar al acusado del registro..