Revisión del mercado de bienes raíces comerciales en Moscú para enero-febrero de 2011

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El continuo crecimiento de la economía del país y su recuperación de la crisis han creado condiciones favorables para la recuperación del negocio interno. Como resultado, la demanda de bienes raíces comerciales está creciendo en Moscú. Sin embargo, debido a la reducción de nuevas construcciones de oficinas y locales comerciales durante la crisis, existe una importante escasez de espacio. Como resultado, en algunos segmentos hay un aumento de precios y tarifas de alquiler..

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  • Dinámica general del mercado inmobiliario comercial de Moscú
  • En enero, se construyeron 110 mil metros cuadrados en Moscú. m. de nuevos edificios de oficinas
  • El alquiler de oficinas en Moscú seguirá subiendo de precio
  • Lo que le espera al mercado inmobiliario comercial en 2011

Bienes raíces comerciales en Moscú


Igor Razzhivin. Pasaje de teatro por la noche. 2010

Dinámica general del mercado inmobiliario comercial de Moscú

Según analistas de la consultora RRG en enero de 2011, no se produjeron cambios importantes en el mercado de compraventa de inmuebles comerciales de la capital. Sin embargo, se confirmaron una serie de tendencias a largo plazo que surgieron en el segundo semestre de 2010. Entre las principales tendencias, destaca la alta demanda de espacio comercial en el centro de Moscú, el aumento de precios en el segmento de oficinas y una disminución en el nivel de espacio desocupado en oficinas de clase A y B +..

La participación máxima en la estructura de suministro en enero seguía correspondiendo a los locales de oficinas (48% del total de locales comerciales). Segundo lugar – instalaciones de producción y almacenamiento – 27%, luego ve – espacio comercial – 16% y locales gratuitos – nueve%.

Un total de 1.099 propiedades por valor de $ 8.848 mil millones se pusieron a la venta en el mercado inmobiliario comercial de la capital en enero, cuya superficie total – 2106 mil pies cuadrados metro.

Los expertos observaron en enero una disminución significativa en la oferta de bienes raíces comerciales. Respecto a diciembre, en términos cuantitativos, la oferta disminuyó un 16%, y en términos de superficie total – en un 15%. Esta disminución se debe a la gran cantidad de vacaciones, ya los propietarios solo les quedan 2 últimas semanas del mes para anunciar sus propiedades. Si lo comparamos con el mismo período de 2010, entonces podemos afirmar que la oferta se mantuvo prácticamente en el mismo nivel..

El precio promedio ponderado en comparación con diciembre de 2010 aumentó en enero un 3% y ascendió a $ 4202 por metro cuadrado. Sin embargo, estos cambios probablemente estén asociados con la caída del dólar estadounidense en el mismo 3%..

En enero de 2011, la oferta total de locales comerciales en el centro de la capital disminuyó en un 15%, lo que es proporcional a la disminución total de “vacaciones” en los inmuebles comerciales ofertados. Fuera del Anillo de los Jardines, la disminución de la oferta por número de inmuebles en enero fue del 13%.

La dinámica de precios a largo plazo para el segmento comercial del mercado se mantiene bastante estable.

El espacio de oficinas en enero en comparación con diciembre de 2010 en el centro aumentó un 4%, mientras que fuera del Garden Ring el precio aumentó un 2%. Tenga en cuenta que este segmento de mercado comenzó a recuperarse de la crisis mucho más tarde que el comercial. Sin embargo, en este momento hay una clara tendencia, caracterizada por un aumento gradual de los precios de los espacios de oficinas en la capital. El volumen de ofertas de oficinas por número en enero disminuyó un 18% y por superficie total – en un 16%.

Instalaciones de producción y almacenamiento Es el único tipo de inmueble comercial del mercado que aún se encuentra estancado. El volumen de suministro de estos objetos en enero de 2011 disminuyó un 26% en términos de cantidad y en términos de superficie total – en un 14%. Se ofertaron un total de 84 objetos en el mercado de capitales, con una superficie total de 855 mil metros cuadrados. m El precio de las instalaciones de almacenamiento industrial también cayó, la disminución fue del 4%.

En febrero de 2011, a partir del día 20 de este mes, el volumen de suministro de objetos en el mercado inmobiliario comercial de Moscú en comparación con el mismo período del mes pasado aumentó un 14,3% en términos cuantitativos, y el área total de objetos puestos en el mercado disminuyó en 5, 2%. Se pusieron a la venta un total de 865 inmuebles comerciales con una superficie total de 1404 mil metros cuadrados. por valor de $ 6 mil millones.


Alena Dergileva. Nueva vida de Old Arbat. 2007

El precio promedio ponderado en febrero disminuyó 2.7% y ascendió a $ 4089 por metro cuadrado. m) En la estructura del mercado inmobiliario comercial de la capital en términos de superficie total, el lugar de liderazgo sigue estando en los locales de oficinas, cuya cuota de mercado fue del 59,2%. El segundo lugar lo ocupan las instalaciones de producción y almacenamiento, su participación – 21,8%, cuota de espacio comercial – 12,2%.

En términos de costo total, el espacio de oficinas también está a la cabeza en la estructura del mercado de Moscú (su participación – 66,4%). ¿Luego viene el espacio comercial? 18,1%, y la participación de locales industriales y de almacén fue? 8,3%.

En enero, se construyeron 110 mil metros cuadrados en Moscú. m. de nuevos edificios de oficinas

Según la consultora internacional Cushman & Wakefield, en Moscú en enero de 2011, se encargaron casi 110 mil metros cuadrados. m. de nuevo espacio de oficinas de clase A y B.

Al mismo tiempo, solo se construyó un edificio de oficinas clase “A” (“Prisma Business Center”) con un área de 10 mil m2. Por tanto, el volumen total de inmuebles de oficinas de alta calidad ofrecidos en la capital es actualmente de 11,8 millones de metros cuadrados. m) Según las previsiones de los analistas de la empresa, a pesar del desempeño relativamente alto en enero, para fines de 2011 es poco probable que el volumen total de nuevas construcciones supere los 600 mil m2..

Recordemos que en 2010 en la capital rusa se construyeron y pusieron en marcha casi 700 mil metros cuadrados. m. edificios de oficinas de clase «A» y «B». Eso es un 60% menos que en 2009. En consecuencia, se observa una clara tendencia a la disminución del volumen de construcción de inmuebles de oficinas. Hay muy pocos proyectos nuevos. La construcción de muchas de las instalaciones que se están encargando actualmente se inició antes de la crisis. Y la necesidad de un espacio de oficina de alta calidad sigue creciendo.


Vladimir Kachanov. Lluvia sobre Petrovka. 1981

Según analistas de Paul’s Yard en Moscú, los más demandados en este momento son los locales de oficinas con acabado de clase «A» en el centro de la ciudad y distritos tradicionalmente populares. – Suroeste y Oeste.

El alquiler de oficinas en Moscú seguirá subiendo de precio

Según las previsiones de Alexey Bogdanov, director del departamento de bienes raíces de oficinas y socio de S.A. Ricci / King Sturge, las tarifas de alquiler de las oficinas de Moscú de clase A y B + crecerán aproximadamente un 4% cada trimestre. El analista también dijo que debido al aumento significativo de la demanda de espacio de oficinas de alta calidad, las tarifas de alquiler en la clase «B-» también crecerán, según sus previsiones, el crecimiento promedio será de 2% por trimestre..

Según S.A. Ricci / King Sturge, desde principios de 2011, las tarifas de alquiler de oficinas en la capital rusa ya han aumentado casi un 15%. El crecimiento más rápido en los precios de alquiler se observa para las oficinas ubicadas en las zonas Garden y Boulevard Ring. Las tarifas de alquiler promedio aquí son para oficinas de clase A – $ 700 por año por metro cuadrado. m, clase «B +» – $ 600 por año por metro cuadrado. m. y en el área de clase «B-» – $ 420 por año por metro cuadrado. metro.

La tarifa de alquiler de los edificios de oficinas en la zona del tercer anillo de transporte, para objetos de clase «A» es – $ 460 por año por metro cuadrado. m, para objetos de clase «B +», «B-» – respectivamente $ 350 y $ 230 por año por metro cuadrado. m) Dentro de la carretera de circunvalación de Moscú, las tarifas de alquiler de las oficinas de las clases «A», «B +», «B-» eran, respectivamente, $ 400, $ 360 y $ 190 por año por metro cuadrado. metro.

Tenga en cuenta que los precios actuales de alquiler de espacios de oficinas en Moscú ya han alcanzado el nivel de la primavera de 2009, cuando los precios aún estaban lejos del colapso. Y continúa la tendencia general alcista de los precios. Según Denis Kolokolnikov, director general de la agencia consultora RRG, la brecha entre el costo del espacio de oficinas en el centro y en las afueras de Moscú no solo alcanzó, sino que también superó el período anterior a la crisis, cuando los objetos en el centro de la capital eran dos veces más caros o más. Según el experto, ahora hay una diferencia de más del 135%. Durante los mínimos, la brecha de precios fue solo del 90%. Esto se ve confirmado por el importante crecimiento de la demanda de espacio para oficinas en el centro debido al limitado potencial de crecimiento de nuevos espacios..


Vasnetsov disciplinario. Viejo Moscú. Plaza de la ciudad del siglo XVII

En 2011, de acuerdo con las previsiones de S.A. Ricci / King Sturge, aumentará el número de transacciones de compraventa y arrendamiento, así como disminuirá el número de renegociaciones de arrendamiento. Además, aumentará el volumen medio de oficinas alquiladas. Los participantes más activos del mercado serán empresas de los sectores bancario, industrial y financiero. La gran cantidad de transacciones de compraventa y arrendamiento actuales con la participación de grandes empresas industriales permite continuar la tendencia actual.

En 2011, según los expertos, grandes bancos rusos como Sberbank de Rusia, Rosselkhozbank y Raiffeisen Bank están considerando la posibilidad de adquirir / arrendar nuevos inmuebles de oficinas en la capital. Algunas empresas industriales tampoco excluyen la posibilidad de alquilar o comprar nuevos espacios de oficinas..

Lo que le espera al mercado inmobiliario comercial en 2011

En 2011, continuarán las tendencias delineadas el año pasado. La crisis está perdiendo terreno gradualmente, por lo que es probable que se intensifique la demanda en el mercado inmobiliario comercial. Es probable que haya escasez de espacio vacante y, como resultado, los precios y las tarifas de alquiler en algunos segmentos del mercado aumentarán..

Las tarifas de alquiler de las propiedades de oficinas de alta calidad pueden crecer entre un 10% y un 15% durante el año. Al mismo tiempo, es poco probable que suba de precio el alquiler de locales comerciales. Esto se debe al importante volumen de puesta en marcha de nuevos centros comerciales.

En general, se observará el equilibrio de oferta y demanda, como ya se ha dicho, la demanda crecerá, pero no volverá al nivel anterior a la crisis en 2011.

Una pequeña parte de los nuevos objetos inmobiliarios de buena calidad que aparecen en el mercado en todos los segmentos del mercado tendrá demanda en primer lugar, estas áreas serán rápidamente adquiridas y ocupadas por los inquilinos..

Una interrupción forzada en la construcción de nuevos locales durante la crisis puede llevar a que el mercado enfrente una escasez de locales en algunos segmentos del mercado.

En general, se puede observar que en 2011 el mercado inmobiliario comercial de la capital seguirá alcanzando paulatinamente el nivel de precios y oferta anterior a la crisis en casi todos los segmentos.

También se prevé una recuperación del mercado de inversión. Tanto los propietarios como los compradores potenciales se volverán más activos y estarán dispuestos a comprometerse. Como resultado, es probable que aumenten los proyectos de inversión en el mercado inmobiliario comercial..

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