Revisión del mercado inmobiliario en Moscú y la región de Moscú para 2011

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Por lo general, en vísperas del Año Nuevo, se acostumbra resumir y analizar lo sucedido en los últimos 12 meses, lo que sorprendió y complació al año casi terminado. Los especialistas del mercado inmobiliario de la capital rusa no fueron una excepción, en particular, los expertos de agencias líderes como MIEL-Nedvizhimost y la empresa Azbuka Zhiznaya, que ya sacaron conclusiones basadas en los resultados de su trabajo durante el año..

Entonces, según la agencia inmobiliaria MIEL-Novostroyki, en 2011 en promedio en Moscú el costo de 1 metro cuadrado en un nuevo edificio alcanzó 204 mil rublos, mientras que en la región de Moscú esta cifra se estableció en 64 mil rublos.

Los apartamentos en edificios nuevos en las ciudades de la región de Moscú atraen la atención de los compradores precisamente debido a su menor costo, a pesar de la situación a menudo difícil con el intercambio de transporte y el largo tiempo dedicado a los viajes a la capital..

Incremento de transacciones que involucran un préstamo hipotecario

La disminución de las tasas de interés hipotecarias, que se observó a lo largo de 2011, llevó a que el número de transacciones que involucraron la atracción de préstamos hipotecarios aumentara significativamente. En promedio, el número de transacciones inmobiliarias con fondos de crédito aumentó en un 8-10%, según los expertos, el mercado de préstamos hipotecarios se ha acercado a los indicadores anteriores a la crisis y puede alcanzar el nivel de 2007 el próximo año..

Las tasas hipotecarias en 2011 disminuyeron al 12,5%, a modo de comparación: en 2010 esta cifra fue del 13,1% y en 2009, del 14,3%. El aumento de la popularidad de las hipotecas también se ve facilitado por el hecho de que ya a partir del 1 de enero de 2012, es posible utilizar el capital de maternidad para reembolsar el préstamo hipotecario y realizar el primer pago de la vivienda comprada..

El tamaño promedio de una hipoteca en Moscú era de 3 millones de rublos, la mayoría de las veces los prestatarios toman el préstamo durante 20 años, la popularidad de las hipotecas por un período más corto es mucho menor.

También en 2011, muchos bancos rusos redujeron el tamaño del pago inicial, si anteriormente los compradores de bienes raíces tenían que pagar una cantidad de al menos el 30% del valor de la propiedad, ahora el pago inicial promedio se ha establecido en 20%, y en algunos bancos – 10%.

Así, podemos hablar de una tendencia positiva en el mercado de préstamos hipotecarios y un aumento en el número de transacciones que involucran fondos prestados..

Sin embargo, como señalan los expertos, incluso a pesar de tal disminución de las tasas, las hipotecas siguen siendo inaccesibles para la mayoría de los residentes de la capital..

Incremento de transacciones en el sector de baja altura

Además del hecho de que los intereses de muchos compradores de bienes raíces se apresuraron hacia la región de Moscú, en 2011 también hubo un aumento en la popularidad de las casas de campo, el llamado «sector de un piso» (aunque la mayoría de las casas de campo modernas todavía se están construyendo en 2-3 pisos).

La demanda de casas de campo en la región de Moscú en promedio durante el año creció un 2-3% por mes, la demanda de terrenos sin contrato también está creciendo, que sigue siendo el producto más demandado en el mercado inmobiliario suburbano..

Préstamos hipotecarios
Ben Grasso. En superficie. 2011

Según los expertos, en la actualidad existe un exceso de demanda sobre la oferta y escasez de cabañas de clase económica y adosados ​​de alta calidad..

El costo promedio de 1 metro cuadrado en el sector inmobiliario suburbano durante 2011 cambió poco: aumentó solo en un 2-3%, y entre los bienes raíces suburbanos de élite incluso hubo una disminución en el valor, en un 3-5%..

La dirección de Novorizhskoe sigue siendo líder en transacciones inmobiliarias.

Mejora de las características de calidad de los conjuntos residenciales.

En 2011, finalmente hubo una tendencia a mejorar la calidad de los conjuntos residenciales de nueva construcción, y no solo en relación con los materiales de construcción utilizados, sino también una actitud más atenta a la infraestructura del conjunto residencial..

Los desarrolladores comenzaron a prestar más atención al diseño conveniente de los apartamentos, la presencia de bienes raíces comerciales en el complejo, que después de que el edificio se ponga en funcionamiento se convertirán en nuevas tiendas, salones de belleza y cafés. Cada vez más, los desarrolladores intentan atraer la atención de los compradores con un patio verde y acogedor frente a un edificio de varios pisos, un parque infantil y la disponibilidad de plazas de aparcamiento..

Mayor demanda de nuevos edificios

Los expertos señalan unánimemente que durante el último año, las demandas de los compradores han cambiado: el interés por los apartamentos en casas que se han construido durante los últimos 10 años ha crecido significativamente.

Pero la demanda en el mercado secundario de bienes raíces ha disminuido ligeramente: los compradores se han vuelto mucho más exigentes, al elegir una propiedad, prestan atención no solo al estado del apartamento, sino también a la infraestructura del área, la disponibilidad de un intercambio de transporte conveniente, el diseño del apartamento, por lo que los apartamentos en casas que necesitan reconstrucción, ya no satisface a los futuros propietarios potenciales.

Nuevos edificios en Moscú
Geimran Baimukhanov. Construcción. 2009

Sin embargo, el interés en los nuevos edificios crece solo a medida que se construyen y se acerca la fecha de entrega de la casa, todavía un número muy pequeño de compradores está listo para invertir en nuevas viviendas en la etapa de «cavar un pozo»..

Disminución de la demanda de ofertas de élite

En 2011, los apartamentos y casas de campo de clase económica siguieron siendo los líderes del mercado en ventas, representando más del 90% de todas las transacciones. La demanda de viviendas costosas y de élite ubicadas en el Distrito Central de la capital disminuyó ligeramente, solo en un 3-5%, pero esto aún causó una ligera disminución en el costo por metro cuadrado en áreas como Chistye Prudy, Kropotkinskaya, Sretensky Boulevard, Tverskaya y Krasnye Vorota. En promedio, el costo de 1 metro cuadrado en áreas tan prestigiosas disminuyó en términos de dólares en un 2-4%, lo que, por supuesto, no hizo que los bienes raíces de élite fueran más asequibles para los moscovitas..

También se puede observar una disminución en la demanda de apartamentos de varias habitaciones: en 2011, los apartamentos de cuatro y cinco habitaciones se volvieron aún menos populares. Los residentes de la capital, que pueden permitirse una compra tan cara, optan cada vez más por los bienes raíces suburbanos..

Expansión de Moscú

Las principales noticias del mercado inmobiliario de Moscú, que se asocia con las principales expectativas de los inversores y compradores, así como los cambios más ambiciosos, los expertos llaman por unanimidad a la información sobre la expansión del territorio de Moscú y la transferencia de agencias gubernamentales fuera de las regiones centrales..

Sergei Sobyanin, alcalde de la capital, anunció recientemente que a finales de 2011 se anunciará una licitación para la creación de una aglomeración urbana unificada en el territorio de Nueva Moscú, para que las principales empresas de arquitectura tengan la oportunidad de participar en el diseño de la nueva imagen de la capital..

El desarrollo de nuevos territorios por parte de los desarrolladores traerá no solo la aparición de nuevos edificios, sino también un aumento en el costo de los apartamentos en los asentamientos recientemente anexados a Moscú, sin embargo, hasta ahora no es necesario hablar sobre el impacto significativo de la iniciativa de las autoridades en el mercado inmobiliario; más bien, se convertirá en un evento el próximo año..

Los nuevos edificios más interesantes de Moscú y la región de Moscú en 2011

Entre los nuevos edificios erigidos en 2011 en el Distrito Central de la capital, los expertos señalan el parque privado Knightsbridge, cuya venta de apartamentos comenzó recién a finales de noviembre. El complejo residencial ubicado en Khamovniki tiene una infraestructura bien desarrollada y fue nombrada la propuesta más esperada de 2011.

Los edificios nuevos más populares en 2011 en el Distrito Central fueron los complejos residenciales Sky House, que también se convirtió en el edificio nuevo más alto del centro de la capital, «English Quarter» y «Italian Quarter», que representaron más del 50% de todos los apartamentos vendidos en edificios nuevos en el Distrito Administrativo Central..

El edificio nuevo más caro del año fue el complejo Barkli Virgin House, ubicado en Ostozhenka, en el territorio de la “milla de oro”, en el que la diseñadora de fama mundial Kelly Hoppen participó en la construcción de esta instalación..

El nuevo complejo residencial más grande en el centro de Moscú en 2011 fue Sadovye Kvartaly, con una superficie de 11 hectáreas..

Entre otras propuestas interesantes, los expertos señalan la construcción masiva de complejos residenciales en Balashikha y el complejo residencial Butovo-Park..

Previsión para 2012

Según los expertos, si las tendencias de 2011 continúan en el próximo año, entonces 2012 puede traer los siguientes cambios al mercado inmobiliario:

  • El número de transacciones que involucran préstamos hipotecarios seguirá aumentando, un número cada vez mayor de compradores de apartamentos y casas acudirán a las instituciones bancarias. El crecimiento en el número de transacciones hipotecarias puede ser del 35 al 40%;
  • la demanda y la nueva oferta continuarán desplazándose hacia la región de Moscú, ya que los distritos centrales de Moscú prácticamente han agotado sus oportunidades de desarrollo y los precios demasiado altos están obligando a los compradores a buscar nuevas viviendas en áreas remotas;
  • desarrollo de nuevas formas de espacio habitable, como lofts, casas adosadas, apartamentos, complejos rurales de un piso;
  • aumentar el nivel de trabajo de los desarrolladores y las características de calidad de la vivienda;
  • Es probable que el aumento de los precios por metro cuadrado en Moscú y la región de Moscú se mantenga en el mismo nivel, es decir, no más del 5-8% anual, en línea con la tasa de inflación. Aunque, la consultora internacional Knight Frank, después de haber analizado 29 ciudades ubicadas en 5 regiones del mundo, predice que el aumento de los precios de los bienes raíces en Moscú será mayor, alrededor del 20% en 2012. Los expertos asocian este pronóstico con un aumento en el atractivo de la capital rusa, incluso para los inversores extranjeros, que a su vez se verá facilitado por la expansión del territorio de Moscú..
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